공동소유부동산의 임대 및 해지 효력

[고구마]

■ 공동소유 부동산 임대차 계약체결은 과반수 동의로 가능하지만 체결된 계약해지는 계약체결 당사자 전원의 해지의사로 통지해야 효력이 발생. 임대인 중 일부가 행한 임대차 계약해지 통보는 무효 입니다.

개업공인중개사들이 부동산을 임대차 중개를 하면서 소유주가 여러 이유로 인하여
공동으로 소유권을 공유하고 있는 부동산에 대한 임대차계약을 해지할 때 공동임대인 중 일부만 해지의 의사표시를 한 경우에는 임대차계약은 해지되지 않고 여전히 유지된다.는 것입니다.

이 경우에는 공동임대인 전원의 해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우에 비로소 임대차계약이 적법하게 해지 된다. 라고 보아야 합니다. 실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보면

부모의 사망으로 자녀에게 공동 상속된 甲건물의 공동지분권자인 A, B, C는 2011년 D와 월 수익금 70%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 이후 D는 E와 2013. 4.부터 2018. 4.까지 임대차보증금 3천만 원, 월 차임 7백만 원을 받기로 하는 전대차계약을 체결하였습니다.

그런데 그 후 D가 차임을 연체하자 甲건물의 공동 지분권자 A, B는 2014. 12. D와의 임대차계약을 해지하면서 D와 E간의 전대차계약은 무효인바 임대차 부동산의 점유권원이 없는 E는 퇴거하고 甲건물을 인도하라는 소송을 제기하였습니다.

관할 지방법원은, “여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지해야 한다. A, B는 임대차 계약의 일부 당사자에 불과해 D를 상대로 한 해지의 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다”고 판결하였습니다. (서울중앙지방법원 2014가합52051 판결).

우리 민법은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.(민법 제265조). 공유물의 관리란 처분 및 변경에 이르지 않은 것으로서 공유물을 이용, 개량하는 행위를 의미하는바, 공유물을 임대하는 경우가 이에 해당합니다. 즉 공유물을 임대하고자 하는 경우 공유자 전원이 아닌 과반수 (1/2지분을 초과하는 경우를 의미한다.) 공유자의 결정으로 임대차계약을 체결하는 것이 가능합니다.

즉 합산하여 50%가 넘는 지분을 공유하고 있는 공유자들은 공유물에 대하여 자신들을 계약당사자로 한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 한편 이렇게 체결된 공유물에 대한 임대차계약을 해지하기 위해서는 임대차계약의 당사자가 된 공동임대인 전원의 계약해지의 의사가 필요한 것입니다.

예를 들어 75%의 지분권자들이 부동산 계약 당사자가 되어 임대차계약을 체결하였다면 75% 지분권자들 전원이 임대차 계약해지의 의사표시를 해야 계약이 적법하게 해지되는 것입니다. 과반수를 넘는 60%의 지분권자들이 임대차 계약해지의 의사표시를 하였다고 하더라도 이를 적법한 계약해지라 볼 수 없다. 는 점을 유의하여야 할 것입니다.

다시 강조하면
공동소유 부동산을 임대계약을 체결하는 경우는 과반수 이상의 동의를 받거나 의견을 합치하여 계약을 체결할 수 있습니다. 체결된 게약을 해지할때에는 계약당사자 전원 (소유주의 과반수가 아니고) 이 동의를 해야 계약을 해지할수 있다는 것입니다.