지방 집값 향후 전망은?

- 지방대세는 수년동안 이어진다 -   부산, 창원, 대구, 광주 등 집값이 20여년만에 최고로 올랐다는 소식이 전해 집니다.   2000년대에 서울 집값이 폭등할때 지방 집값이 오를 것이라고 예상한 사람들은 거의 없었는데 2010년대인 2011년에 지방 집값이 폭등하니 참 세상은 오래 살고 볼 일입니다.   2011년 한해동안 세계경제 불안으로 서울및수도권 부동산시장은 고사상태지만 지방 부동산은 이에 아랑곳하지 않고 20여년만에 최고의 집값 상승을 나타냈습니다.    필자는 수십년만의 지방 집값 상승에 대하여 이렇게 말씀드리고 싶습니다.   지방은 1988년에 88서울올림픽을 치루고 1990년대초에 지방경제가 최고조에 달한 이후 수십년만인 2005년~2007년에 코스피지수 2000 돌파 즉 조선.철강 등 재래산업 수출호경기로 지방경제가 부활되었고, 고액권화폐 발행 등으로 인플레가 진행되고 있으며 2000년대에 아파트 공급이 많지않아 수요에 비해 공급 물량이 많지않았고 저평가.저가격대란 점을 들어 오늘날 지방 부동산(아파트)이 대세를 타고 있습니다. 이러하기 때문에 작금의 지방 대세는 이유있는 대세상승으로 상당기간동안 지속할 것으로 확신하고 있습니다.   과거의 부동산시장 전례를 보면 수십년만에 한번 대세상승을 타기 시작하면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 1987~1992년 전국 부동산 가격 폭등이 그랬고 2001~2006년 상반기까지의 강남권 부동산, 2006년 하반기~2008년 상반기까지 강북 부동산 가격 폭등이 그러했습니다.   특히 인플레 시대를 맞아 전국의 모든 부동산 가격이 시차를 두고 상승해야 한다는게 평소 필자의 관점입니다.   서울및수도권 부동산은 1997년 IMF 직후인 1998년에 바닥을 치고 이후 강남권은 2006년 상반기까지, 강북및수도권 소외지역은 2006년 하반기~2008년 상반기까지 무려 10년 동안 상승이 이어졌는데 지방도 이런 논리를 적용, 2008년 리먼사태때 바닥을 치고 2015년전후까지는 지방광역시, 2016~2018년에는 지방 중소도시까지 10년 정도 대세상승해야한다는게 필자의 생각입니다.   2011년 한해동안 서울 강남권 부동산(아파트) 가격이 폭락하였다고 해도 아직까지 강남권 부동산은 지방에 비하여 고평가.고가격대 입니다. 그리고 서울은 2000년대에 아파트 공급량이 너무 많아 향후 수년동안 매물소화 과정을 거쳐야 하고 충분한 매물 소화과정을 거쳐야만 향후 대세상승을 할때 몸집이 가벼워져 상승세가 죽 이어질 것입니다.   오늘날 지방은 세종시.혁신도시.기업도시 건설로 지방균형발전을 꽤하고 있으며 부산 센텀시티의 천지개벽, 대구의 센텀시티인 동대구역세권개발, 대전의 강남인 도안신도시 건설 등으로 지방은 지금 수십년만에 개발 잠에서 막 깨어나고 있습니다. 2010년대의 지방 대도시 주요지역의 개발을 바라보고 있노라면 1988년 88서울올림픽 이후 서울 테헤란로, 잠실 롯데월드 일대의 개발을 보는듯 합니다.   사실 우리나라 아파트 가격 상승의 진원지 개포주공은 1994년 하반기부터 시작하여 2006년까지 무려 10년 넘게 우리나라 아파트시장을 주도를 했는데 특히 잠실 주공1단지 13평 아파트의 경우 1987년 이후 50배 정도 폭등하여 이제 더이상의 상승에는 한계가 있는듯 합니다. 아니 이미 개발 재료가 다 반영된 것 같습니다.   금반 12.7 부동산대책이 발표되어도 강남권 재건축은 재건축 재료가 있는 몇몇 재건축아파트를 제외하고는 반짝 상승 즉 거래에 숨통만 트일뿐 현재 너무 고평가.고가격대라 과거와 같은 폭등세는 없을 것으로 보입니다. 과거에는 서울및수도권 부동산이 우리나라 부동산시장을 주도하여 서울및수도권 위주로의 부동산 가격 상승이 있었는데 오늘날엔 지방이 전국 부동산시장을 주도하여 상대적으로 서울및수도권 부동산이 약세를 면치 못하는 경향이 있습니다.   특히 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남 등 부동산(아파트)은 작년 하반기부터 대세를 타, 수십년만에 한번 대세를 타기 시작하면 5년 정도는 이어지는 과거의 전례로 보아 이들 지역 부동산경기는 2015년쯤까지 이어질 것으로 예상됩니다.   요즘 부산.경남.대전 부동산시장의 분위기를 보면 최근 몇년동안 소형아파트값이 대폭 상승해 이제 소형아파트의 가격 상승에는 한계가 있으며 반면 중대형아파트로 매기가 확산될 조짐을 보이고 있고 이어 신규분양 아파트시장은 활황을 이루고 있습니다.   그러나 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남은 부산.경남.대전보다 몇년뒤인 작년 하반기부터 소형아파트 가격 상승이 시작돼 기간상으로 보아 아직까지 상승여력이 충분해 보입니다.   통상적으로 수십년만에 부동산 호경기가 도래하면 소형아파트에서 시작하여 그후 중대형아파트로, 신규아파트 분양시장으로, 연립.단독.재건축.재개발로, 또 상가 등 수익형부동산으로 5년 정도 이어지는 경향이 있습니다.   개인적으로 2011년, 지방 집값 상승 20년만에 최고라는 기술적 지표에 큰 의미를 두고 싶습니다.   과거 1987년도에 집값 상승이 최고를 기록한 이후 전국 부동산(아파트) 가격 상승이 1992년까지 이어졌고 또한 IMF 이후 2001년에도 강남권 집값이 대폭상승해 서울 강남권 부동산(아파트) 가격 상승이 2006년까지 이어지기도 했습니다.   얼마전 12.7 부동산대책으로 당장은 강남권재건축이 반짝상승하겠지만 결국에는 저평가.저가격대인 지방 부동산이 대세상승할 것으로 보입니다.   필자는 한풀이 부동산, 용틀임하면 무섭다라는 표현을 자주 씁니다.   주식시장에서도 수십년동안 잠자고 있던 주식이 어떤 계기로 한번 대세상승을 타기 시작하면 그 폭발력이 대단하듯이 지방 부동산 역시 20여년만인 2011년에 대세 상승을 타고있어 2010년대 지방 부동산의 폭발력은 대단할 것으로 생각됩니다.   부동산은 실물경제가 좋아져야 오르는게 원칙이지만 때론 정부의 경기부양책(예를들면 김대중정부의 경기부양책이 시발점이 되어 수출환경이 좋지않은 2000년대에 강남권 부동산이 폭등한 점), 정책.개발 호재, 인플레, 수요공급의 원칙, 양극화 해소, 저평가.저가격대 등 여러 요인으로 움직이는 경우도 있습니다.   다시한번 말씀드리자면 지방 부동산은 1990년초에 정점을 친후 2005~2007년 재래산업 호경기로 지방경제가 부활되었고, 고액권화폐 발행 등 인플레가 진행되고 있으며 수요공급의 원칙상 수요에 비해 그동안 공급이 많지 않았던 점, 저평가.저가격대, 수도권과 지방의 양극화 해소 과정, 세종시.혁신도시.기업도시 건설 등 지방균형발전, 지방 주요광역시 요지의 도시개발 바람, 서울및수도권 부동산시장이 침체되어 상대적으로 지방이 유리한 고지에 있는 등 무수한 호재가 깔려 있어 작금의 지방대세는 이유있는 대세상승으로 보입니다.   지방 부동산시장에서 20년만에, 강산이 2번이나 바뀐 후에 집값 최고 상승이란 소식이 들려오는건 2010년대는 곧 지방 부동산 시대라는 것을 예고합니다. 지방 부동산을 새로운 잣대로 바라보아야 할 시점입니다.   2010년대에 들어와서 2011년에 서울및수도권은 침체, 지방 부동산시장은 활황을 나타내고 있는 것은 곧 2010년대는 지방 부동산 시대라는 것을 예고하고 있는 것 같습니다. 세계경제가 불안한 2011년에 지방 집값 상승 20년만에 최고라는데 상당히 큰 의미를 두고 싶습니다. 2000년대인 2001년에 강남권재건축이 폭등하여 2000년대가 강남권 전성시대가 되었듯이 2010년대인 2011년에 지방 집값 상승이 20년만에 최고를 기록해 2010년대는 지방 전성시대가 될 것이 확실해 보입니다.   부동산은 큰 수출호경기 이후 실물경제가 좋아질때 상승하는게 일반적인 원칙인데 IMF 이후 2001년, 경제가 안좋을때 강남권재건축이 상승하기 시작했고 2011년 세계경제가 불안할때 지방 집값 상승이 20년만에 최고를 기록했습니다. 이렇듯 부동산은 실물경제와 무관하게 움직이기도 하는데 과거의 전례로 보아 부동산시장 자체내의 지방 집값 상승 20년만에 최고라는 기술적 지표는 향후 지방 부동산시장에 시사하는 바가 큽니다. 지방 집값 상승 20년만에 최고라는 기술적 지표는 지방 대세상승의 신호탄입니다.   이러한 맥락에서 2010년대는 누가뭐래도 지방의 시대입니다.