＜일반 분양아파트 취득시기 ＞ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

[주황규]

<일반분양아파트취득시기 >

① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)

⇒ 대금청산일(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)

② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우

⇒ 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기

소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] - 2020-08-15.hwp

소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

소득세법시행규칙 제78조 [ 장기할부조건의 범위 ]

소득세법 제94조 [ 양도소득의 범위 ]

---

1) 대금청산이 불분명한 경우

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일이다(소세령 162 ① 1호).

매매계약서상 잔금약정일	잔금약정일~등기접수일 까지의 기간	양도 또는 취득시기
		2001.12.31. 이전 양도분	2002.1.1. 이후 양도분
○ 잔금약정일이 있는 경우	1월 이하시	잔금약정일	등기접수일
	1월 초과시	등기접수일
○ 잔금약정일이 없는 경우		등기접수일

☞ 장기할부조건의 경우

1) 양도·취득의 시기

기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기("등록" 및 "명의개서"를 포함한다)접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이다(소세령 162 ① 3호).

1993.12.31 이전	1994.1.1 이후	2000.1.1 이후
* 첫회 부불금의 지급일	○ 첫회 부불금의 지급일과 소유권이전등기일 중 빠른날	○ 이전등기접수일·"인도일" 또는 사용수익일 중 빠른 날

※ 2000.1.1 이후 최초의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 도래하는 분부터 적용한다. 다만, 개정령 시행 전에 종전의 규정에 의하여 양도 또는 취득시기가 도래한 것에 대하여는 종전의 규정을 적용한다(대통령령 제16664호, 부칙 7 ③).

* 첫회 부불금의 의미(1999.12.31 이전 취득분)

첫회 부불금 지급일은 "계약금" 이외의 최초 부불금을 의미하므로 첫회와 2회 부불금을 연체하고 3차 부불금을 먼저 지급한 경우 3차 부불금을 첫회 부불금으로 보는 것이며(재일 46014-2286, 1993.8.3), 첫회 부불금 지급일에 해당 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 본다(재일 46014-2858, 1997.12.6).

☞ 자기가 건설한 건축물의 경우

1) 자기가 건설한 경우

자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서교부일. 다만, 사용승인서교부일 전에 "사실상 사용"하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 "임시사용승인"을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다(소세령 162 ① 4호, 2014.2.21. 개정).

1995.12.31 이전	1996.1.1 이후	2014.2.21 이후
○ 준공검사필증교부일 (종전 소세령 53 ① 4호)	○ 사용검사필증교부일 (소세령 162 ① 4호)	○ 사용승인서교부일 (소세령 162 ① 4호)

<건축법>

1991.5.30 이전	1991.5.31 이후	1995.1.1 이후
○ 준공검사필증교부일 (종전 건축법 7 ②)	○ 사용검사필증교부일 (종전 건축법 18 ②)	○ 사용승인서교부일 (종전 건축법 18 ②, 현행 축법 22 ②)

☞ 상속 또는 증여의 경우

1) 상속 및 증여

"상속" 또는 "증여"에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날(피상속인의 사망일) 또는 증여를 받은 날(등기접수일)이다(소세령 162 ① 5호).

※ 여기서 "증여받은 날"이라 함은 증여등기접수일이 되는 것이다(재산 01254-4283, 1989.11.24.).

◈ 보유기간 기산일

ⅰ) 세율 적용시

· 상속 → 피상속인이 취득한 날(소세법 104 ② 1호)

· 증여 → 증여받은 날(소세법 104 ② 본문)

ⅱ) 장기보유특별공제 적용시

・ 상속 → 상속개시일(소세법 95 ④)

· 증여 → 증여받은 날(소세법 95 ④)

2) 배우자 또는 직계존비속의 증여자산에 대한 이월과세

당해 자산의 취득일은 증여받은 날이 되는 것이다(소세령 162 ① 5호).

◈ 보유기간 기산일

ⅰ) 세율 적용시

· 증여자가 당해 자산 취득한 날(소세법 104 ② 2호)

ⅱ) 장기보유특별공제 적용시

· 증여자가 당해 자산 취득한 날(소세법 95 ④ 단서)

3) 상속개시일(상속)

① 유증(遺贈)

유증(遺贈)에 의하여 취득한 경우는 상속개시일을 취득시기로 보는 것이다(재산 01254-4207, 1989.11.21；재일 46014-3486, 1994.12.30).

② 사인증여(死因贈與)

부동산의 증여시기는 등기접수일이므로 이 경우와 같이 상속개시일 현재 증여등기를 하지 않은 피상속인의 재산은 상속재산으로서 상속세 과세대상이 되는 것이며, 이러한 상속재산을 상속개시일 이후 양도하는 경우에는 상속개시일부터 양도일까지의 보유기간에 발생한 양도소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이다(재일 46014-1466, 1997.6.13.).

◈ 유증·사인증여

유증이나 사인증여에 의하여 자산을 취득하는 경우 별도의 규정이 없는 한 유증 등의 효력이 발생하여 사실상 소유권을 취득하였다고 볼 수 있는 상속이 개시된 날이 자산의 시기가 되고, 증여의 경우에는 예외적으로 그 등기일이 증여를 받은 날(등기접수일) 로서 자산의 취득시기가 됨[국패](대법원 2011두8994, 2012.3.29).

◈ 증여 후 증여계약의 해제로 반환받은 경우

반환시기	증여세 과세 여부	취득시기
ⅰ) "신고기한" 내 반환 (상증법 4 ④ 전단)	○ 당초증여：비과세 ※ 단, "신고기한" 내 반환 하기 전 결정 → 과세	○ 증여자가 "당초" 취득한 날
ⅱ) "신고기한" 지난 후 3개월 내 반환(상증법 4 ④ 후단)	○ 당초증여：과세 ○ 재차증여：비과세	○ 증여자가 "반환"받은 날
ⅲ) "신고기한" 지난 후 3개월 경과 후 반환(상증통 4-0…3, 2019.12.23 개정)	○ 당초증여：과세 ○ 재차증여：비과세	○ 증여자가 "반환"받은 날

* 현금증여의 경우 → 당초증여와 반환 모두 과세대상임.

※ "증여세 "신고기한" → 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(상증법 68 ①).

5) 실종선고

실종선고에 의하여 상속이 개시된 경우에는 실종선고일이다(재일 46014-1081, 1997.5.2).

6) 최초 상속등기 후 협의분할하여 상속세 신고기한 내 경정등기한 경우

각 상속인의 상속분이 확정되어 상속재산에 대한 등기·등록·명의개서 등이 된 후에 당해 상속재산에 대한 상속인간의 협의분할에 의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산은 상증법 31 ③(현행 4 ③)의 규정에 의하여 당해 분할(分割)에 의하여 상속분이 감소된 상속인으로부터 "증여받은" 재산에 해당하는 것이다.

다만, 최초 상속등기(相續登記) 등을 하였다가 협의에 의한 분할에 의하여 상속인간 상속분을 재확정하여 상속세 신고기한 내에 경정등기(更正登記) 등을 하고서 상속세를 신고한 경우에는 그러하지 아니하다(재경부 재산 46014-308, 2001.12.28.).

	2001.1.1           2001.3.1           2001.4.10              2001.6.30
	────△────────△─────────△──────────△─────
	상속개시         법정지분등기     협의분할 경정등기         상속세 신고                                                            (상속세 신고기한 내)

☞ 공익사업에 따른 수용의 경우

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, *수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 "빠른 날". 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 "공탁"된 경우에는 소유권 관련 소송판결확정일이 양도시기가 된다(소세령 162 ① 7호, 2010.2.18 신설, 2015.2.3 단서 신설).

※ "수용"의 경우에도 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 "양도시기"로 보아야 하는 것임[국승](대법원 2012두13900, 2012.9.27.).

※ 수용개시일이 소유권이전등기접수일보다 빠르므로, "양도시기"를 수용개시일로 보아 과세한 처분은 정당함[국승](대법원 2014두39791, 2014.11.13.).

수용토지의 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이므로 원고의 양도시기를 그 중 가장 빠른 수용개시일로 보아야 함[국승](대법원 2017두35653, 2017.5.31).

※ 토지 등 수용사실확인서(조특칙：별지 제54호서식 부표)

* 수용개시일 → 토지수용위원회가 "재결"로서 결정한 수용을 개시한 날

◈ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조【재결사항】：[05-01-01-04.] 참조

◈ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조【보상액의 가격시점 등】： [05-01-01-04.] 참조

2010.2.17 이전	2010.2.18 이후	2015.2.3 이후
* 다음 중 빠른 날 ⅰ) 대금청산일 ⅱ) 등기접수일	ⅰ) ┐좌동 ⅱ) ┘	ⅰ) ┐ ⅱ) 좌동 ⅲ) ┘
<신 설>	ⅲ) 수용개시일
	<신 설>	※ 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 → 소송판결확정일(소세령 162 ① 7호)

※ 동일한 공익사업지역에서 토지를 수용할 때 보상금에 대한 불복 등에 따라 양도시기가 달라지는 문제점을 해소하기 위하여 공익사업을 위한 토지 수용시 양도시기를 판정할 때 수용개시일을 추가(2010.2.18)함으로써 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 "빠른 날"을 양도시기로 정함.

☞ 일반적인 자산의 양도 및 취득시기 요약

구 분	양도 또는 취득시기
1. 대금청산일이 분명한 경우	○ 대금을 청산한 날(소세법 98)
2. 대금청산일이 불분명한 경우	○ 등기·등록접수일 또는 명의개서일(소세령 162 ① 1호)
3. 대금청산 전에 소유권이전한 경우	○ 등기접수일(소세령 162 ① 2호)
4. 장기할부조건인 경우	○ 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(소세령 162 ① 3호)
5. 자기가 건설한 건축물	ⅰ) 원칙：사용승인서 교부일(소세령 162 ① 4호 본문) ⅱ) 예외(소세령 162 ① 4호 단서) ○ 사용승인 전 사실상 사용：사실상 사용일 ○ 임시사용승인받은 경우：임시사용승인일 ○ 무허가 건축한 경우：사실상 사용일
6. 상속·증여로 취득	○ 상속(유증 포함)이 개시된 날(사망일) 또는 증여를 받은 날(등기접수일)(소세령 162 ① 5호)
7. 점유 취득	○ 해당 부동산의 점유(민법 245 ①)를 개시한 날(소세령162 ① 6호)
8. 공익사업에 수용되는 경우	○ 대금 청산한 날, 수용개시일(2010.2.18 이후 양도분) 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁(2015.2.3 이후)된 경우 → 소송판결확정일(소세령 162 ① 7호)
9. 미완성 목적물인 경우	○ 잔금 후 목적물 완성：완성 또는 확정된 날(소세령 162 ① 8호) * 건설 중인 건물의 완성된 날：위 "5."(소세령 162 ① 4호)준용 ○ 준공 후 잔금청산：잔금청산일(소세법 98)
10. 환지처분의 경우	○ 증평·감평이 없는 경우：환지 전 취득일(소세령 162① 9호 본문) 증평·감평이 있는 경우：환지처분공고일의 다음날소세령 162 ① 9호 단서)
11. 주식 등	○ 일반주식：잔금청산일(소세법 98) ・불분명한 경우：명의개서일(소세령 162 ① 2호) · 잔금청산 전 명의개서：명의개서일(소세령 162 ① 3호) ○ 특정주식：50% 이상 양도한 날(소세령 162 ① 10호)
12. 취득시기가 불분명한 경우	○ 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 봄(소세령 162⑤).
13. 의제취득일	○ 토지·건물·부동산에 관한 권리 및 기타자산：1985.1. 1 의제(소세령 162 ⑦ 1호) 주식 등：1986.1.1 의제(소세령 162 ⑦ 3호)

☞ 유형별 취득시기 등 요약

1) 일반자산

구 분	양도 또는 취득시기
1. 잔금을 소비대차로 변경한 경우	○ 소비대차로 변경한 날(국심 2003서991, 2003.6.4)
2. 상속세를 물납하는 경우	○ 물납재산의 취득시기：상속개시일(소세령 162① 5호) ○ 물납재산의 양도시기：물납허가통지일(상증령 70 ①)
3. 법원의 원인무효판결인 경우	○ 해당 자산의 당초 취득일(소기통 88-0…1 ②)
4. 매매계약을 합의 해지한 경우	○ 해당 자산의 당초 취득일(서면4팀-2020, 2005.10.31)
5. 부동산으로 대물변제한 경우	○ 소유권이전등기접수일(대법원 92누11602, 1993.5.11)
6. 이혼으로 자산 취득한 경우	○ 이혼위자료：소유권이전등기접수일 (재무부 재산 22601-310, 1990.3.30.) ○ 재산분할청구권 행사：당초 배우자의 해당 자산 취득일 (재일 46014-569, 1997.11.28.)
7. 잔금을 어음이나 기타 증서로 받는 경우	○ 어음 등의 결제일(소기통 98-162…4)
8. 경락에 의한 자산 취득	○ 경락대금을 완납한 날(소기통 98-162…3)
9. 부동산을 공동사업에 현물출자 하는 경우	○ 현물출자일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (재일 46300-1231, 1994.5.6)
10. 교환하는 자산	○ 교환가액에 차이가 없는 경우：교환성립일(계약체결일)(국심 88서1235, 1989.1.5.) ○ 차액의 정산이 필요한 경우：차액을 정산한 날(국심88서1235, 1989.1.5.) ○ 불분명한 경우：교환등기접수일(재일 01254-1745,1990.9.12)
11. 부동산을 취득할 수 있는 권리	○ 당첨일 또는 청산일(소기통 98-162…2)
12. 이주자택지 분양권	○ 이주자택지 분양권 확정된 날 (재산-1731, 2009.8.18；부동산-2288, 2016. 1.5)
13. 재개발·재건축의 청산금 지급이 있는 경우	○ 사용검사필증교부일(부동산-102, 2012.2.14)
14. 직장·지역 조합아파트	○ 사용검사필증교부일 (재일 46014-27, 1999.1.6；서면5 팀-693, 2006. 11.6)
15. 토지거래 허가 없이 양도	○ 대금청산일 (대법원 97누5145, 1997.6.27；대법원2010두23644, 2011. 7.21)
16. 조건부 매매인 경우	○ 조건 성취일(서면4팀-845, 2005.5.27)
17. 환매권 행사	○ 대금청산일(재경부 재산-94, 2005.8.18)

2) 상속자산

구 분	취득시기 적용 등
1. 양도차익의 산정	○ 상속개시일(소세령 162 ① 5호)
2. 양도소득세 세율	○ 피상속인의 취득일(소세법 104 ② 1호)
3. 장기보유특별공제	○ 상속개시일(소세법 95 ④)
4. 1세대 1주택 비과세	○ 상속개시일(소세령 162 ① 5호) * 상속개시 당시 동일세대원인 경우 → 통산(소세령154 ⑧ 3호)
5. 농지교환 비과세	○ 새로운 농지 취득 후 3년 내 사망 → 상속인의 경작기간 통산 (소세령 153 ⑥)
6. 8년 자경 감면	○ 1년 이상 계속 경작한 경우 → 통산(조특령 66 ⑪) ○ 1년 이상 계속 경작하지 아니한 경우：3년 이내 양도→ 통산(조특령 66 ⑫) ○ 3년 경과 양도 → 통산 안함(조특령 66 ⑫)
7. 농지대토 감면	○ 종전 농지 자경기간과 새로운 농지 자경기간을 합산하여 8년 내 사망→ 상속인의 경작기간 통산(조특령 67 ⑤)
8. 수용 감면	○ 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 여부 → 피상속인의 취득일(조특법 77 ⑨)
9. 법령 등 부득이한 사유 토지의 중과 여부	○ 사용금지된 기간 중 상속 → 상속개시일(소세령 168의14 ① 3호)
10. 수용토지의 비사업용 중과 여부	○ 사업인정고시일부터 5년(2014.2.21 이후 → 2년) 이전 취득 여부 → 피상속인의 취득일(소세령 168의14 ③ 3호)

---

소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령[소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]]으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.(2010.12.27 개정)

소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

① 법 제98조[양도 또는 취득의 시기]전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.(2010.12.30 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정)

3. 기획재정부령[소득세법시행규칙 제78조 [장기할부조건의 범위]]이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(2008.02.29 직제개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일.

다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(2014.02.21 개정)

건축법 제22조(건축물의 사용승인)

② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>

1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부

2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부

③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23.>

1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우

2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날(1994.12.31 개정)

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날(2005.02.19 법명개정)

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

①20연간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.(2015.02.03 단서신설)

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.(2010.12.30 신설)

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.(2010.12.30 신설)

10. 제158조[과점주주의 범위 등] 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날.

이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.(2010.12.30 신설)

소득세법시행령 제158조 [ 과점주주의 범위 등(2017.02.03 제목개정) ]

② 법 제94조 [ 양도소득의 범위 ] 제1항 제4호 다목은 과점주주가 주식등을 과점주주 외의 자에게 여러 번에 걸쳐 양도하는 경우로서 과점주주 중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급해 3년 내에 과점주주가 양도한 주식등을 합산해 해당 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 양도하는 경우에도 적용한다.

이 경우 법 제94조 [ 양도소득의 범위 ] 제1항 제4호 다목에 해당하는지는 과점주주 중 1인이 주식 등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간 중 최초로 양도하는 날 현재의 해당 법인의 주식 등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.(2019.02.12 개정)

② 삭제(2010.12.30)

③ 삭제(2010.12.30)

④ 삭제(2010.12.30)

⑤ 법 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.(2010.12.30 개정)

⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다.(2005.02.19 법명개정)

1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산(2000.12.29 개정)

2. 삭제(1995.12.30)

3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산(2000.12.29 개정)

⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 날"이라 함은 다음 각호의 날을 말한다.(2005.02.19 법명개정)

1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일(2000.12.29 개정)

2. 삭제(1995.12.30)

3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일(2000.12.29 개정)

⑧ 법 제95조[양도소득금액]에 따른 양도가액의 수입시기에 관하여는 법 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 및 이 조 제1항을 준용한다.(2010.12.30 개정)

소득세법 제94조 [ 양도소득의 범위 ]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.(2009.12.31 개정)

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득(2014.06.03 개정)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2009.12.31 개정)

나. 지상권(2000.12.29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권(2000.12.29 개정)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득(2016.12.20 개정)

가. 주권상장법인의 주식등으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식등

2) 1)에 따른 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등. 다만, 「상법」 제360조의2 및 제360조의15에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전 또는 같은 법 제360조의5 및 제360조의22에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전에 대한 주식매수청구권 행사로 양도하는 주식등은 제외한다.(2017.12.19. 단서신설)

나. 주권비상장법인의 주식등. 다만, 소유주식의 비율·시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권비상장법인의 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회가 행하는 같은 법 제286조 제1항 제5호에 따른 장외매매거래에 의하여 양도하는 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 "중소기업"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 중견기업의 주식등은 제외한다.(2017.12.19 단서신설)

다. 외국법인이 발행하였거나 외국에 있는 시장에 상장된 주식등으로서 대통령령으로 정하는 것(2019.12.31 신설)

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31 개정)

가. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)(2019.12.31 개정)

나. 이용권ㆍ회원권 및 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)(2009.12.31 개정)

다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 "과점주주"라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등(2019.12.31 개정)

1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)의 가액

2) 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.(2019.12.31 개정)

라. 대통령령으로 정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등(2016.12.20 신설)

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 제1항 제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.(2019.12.31 신설)

5. 대통령령으로 정하는 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득(제16조 제1항 제13호 및 제17조 제1항 제10호에 따른 파생상품의 거래 또는 행위로부터의 이익은 제외한다)(2014.12.23 신설)

② 제1항 제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.(2009.12.31 개정)

소득세법시행규칙 제78조 [ 장기할부조건의 범위(2000.04.03 제목개정) ]

① 삭제(2000.04.03)

② 삭제(1996.03.30)

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.(2011.03.28 개정)

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것(2011.03.28 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것(2000.04.03 개정)

상담유형세법상담-양도소득세

조회수

443

등록일

2008-10-27

부동산을 취득할 수 있는 권리인지 부동산으로 보아야 하는지

대한주택공사로부터 상업용지를 다음과 같이 분양 받았음

다 음
1) 분양대금 1,084,518,000원
계약금 : 108,451,800원 : 2006. 4. 6. 완납
중도금 : 433,807,200원 : 2006. 9.30. 완납
잔 금 : 542,259,000원 : 2007. 9.30. 일부미납
* 미납내역 25,898,317원
2) 사용가능시기 : 2007년 9월
3) 2008년 1월 증평대금 2,239,870원 확정


총미납대금 28,138,187원(= 잔금 중 25,898,317원 + 증평대 2,239,870원)인 상황에서 2008. 9. 24일 제3자에게 양도하고 양수인이 당일자로 미납액을 완납하였음
* 잔금 완납 이후에 토지를 사용할 수 있음

이런 경우 양도한 자산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야 하는지요 아니면 부동산으로 보아야 하는지요?

부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다면 취득일(2006.4.6) ~ 양도일 (2008.9.24)로 보아 일반 누진세율을 적용하면 되는 것인지요?

부동산으로 본다면 그 취득시기는 언제이고 적용세율은 몇%인지요?

사견 : 분양권은 잔금청산일과 토지준공일 중 나중에 도래하는 날을 부동산으로 변환되는 시점으로 보며, 위의 경우 잔금청산일 전에 양도외었으므로 부동산이 아닌 분양권으로 판단해야 한다. 따라서 일반 누진세율(9%~36%)을 적용하면 될 것으로 사료됨

질문첨부파일

양도자산의 토지인지 권리인지 여부는 관련 자료 확인사항임

답변일

2008-10-29

안녕하십니까.

국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 귀질의에 대한 답변입니다.

귀질의의 양도하는 자산이 토지인지 토지를 취득할 수 있는 권리인지 여부는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것이며

소득세법 시행규칙 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을  양도시기로 보는 것이나

귀하의 분양받은 토지의 인도일 및  사용수익일 (사용가능일등) 또는 잔금의 미납금이 사실상의 잔금에 해당하는지 여부등을 조사하여 판단하는 것입니다.

감사합니다.  오늘도 즐거운 하루 되시길  바랍니다.

♣ 법조문은 국세청홈페이지(http://taxinfo.nts.go.kr/index.jsp)> 국세정보 > 법령정보 > 조세법령(또는 법제처 홈페이지에서도 찾아보실 수 있음)에서 찾아보실 수 있습니다.

 

※  귀하의 상담결과를 설문내용으로 파악하여 상담업무에 반영하고자 하오니 답변을 열람하신 후 아래 “만족도평가” 배너란을 클릭하시어 만족도 평가에 참여하여 주시면 감사하겠습니다