2020.9.29.시행 상가건물 임대차보호법시행령제5조(월차임전환시산정률)상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준

[주황규]

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상가건물임대차보호법 2020-10-15 주황규 (오류 check!!).xlsx

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상가건물 임대차보호법 약칭 : 상가임대차법

제1조(목적)

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

[전문개정 2009.1.30.]

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법)] [[시행일 2010.11.18]]

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29]

[전문개정 2009.1.30.]

상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. [개정 2013.6.7 제11873호(부가가치세법)] [[시행일 2013.7.1]]

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30.]

상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법), 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

[전문개정 2009.1.30.]

상가건물 임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.

② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.

[전문개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1.]]

상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)

① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.

③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2015.5.13] [[시행일 2015.11.14.]]

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) 판례

① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2]

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.[개정 2010.7.21.]

상가건물 임대차보호법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)

①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

[전문개정 2009.1.30]

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. [개정 2008.8.21, 2018.1.26]

상가임대차보호법 제7조의 2 (월 차임전환시 산정률의 제한) 은 보증금의 월세 전환율 상한을 두고 있습니다.

보증금 월세 전환시 전환율은 대통령령으로 정하는 비율 12%와 한국은행공시기준금리 0.5%에 4.5배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 초과하지 못하도록 하고 있습니다.

예제) 보증금 1억원에 월세 300만원 상가 → 보증금 5,000만원으로 조정할 때

(1) 12%(대통령령) 와 (2)한국은행 기준금리 0.5%의 4.5배인 2.25%를 비교하여 낮은 비율인 2.55%가 월세 전환율입니다.

→ 5천만원 × 2.25% = 1,125,000원

1,125,000원 ÷ 12(개월) = (월) 93,750원

보증금 5천만원에 대한 월세 전환율을 계산한 (월) 93,750원을 월세에 추가하여 보증금 5천만원에 월세 3,093,750원 이하에서 임대인과 임차인 양 당사자가 합의하면 됩니다.

- 보증금과 월세 인상할 때는 5% 이내에서만 가능합니다.

1. 보증금 × 5% 2. 월세 × 5%

[보증금 5천만원 , 월세 300만원 인 경우]

보증금 : 5천만원 × 5% = 250만원 , 임차료 : 300만원 × 5% = 15만원

따라서 보증금 5,250만원 / 임차료 315만원 내에서 합의가 가능합니다.

- 보증금을 인상하지 않고 (5천만원 고정) 5% 인상된 250만원 만을 월차임으로 전환하기로 합의 한 때는

250만원 × 2.25% = (연) 56,250원

(연) 56,250원 ÷ 12(개월) = (월) 4,688원

보증금 5천만원에 월차임은 기존 3,000,000원에 + 4,688원을 더한 3,004,688원이 됩니다.

상가임대차보호법 개정안 관련 Q & A

국회 법사위에서 9월 23일 "상가건물 임대차보호법 개정안"을 의결했습니다

개정안은 기존의 상가임대차 계약에도 적용되구요

6개월간 임대료 언체가 발생하더라도 계약 해지나 계약갱신 거절을 할수 없다고 되어 있습니다

아울러 임차인의 임대료 감액청구권 대상에 " 1급 감염병" 이라는 문구를 추가했습니다

코로나로 타격을 받은 소상공인들에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 법적 근거를 마련한 것이죠

[ Q & A ]

1. 개정된 상임법이 시행되면 이후부터 6개월간은 월세를 내지 않아도 되는지?

A) 위 기간동안 월세를 내지 않아도 임대인이 계약을 해지하거나 계약갱신청구를 거절할수 있는

월세 3회의 연체 기간에 포함되지 않는다는 뜻입니다

따라서 최대 9개월의 월세를 연체해야 임대인은 계약해지를 통보할 수 있습니다

6개월 + 현행 3회 = 9회분

이로 인해 향후 계약되는 상가 임대차는 보증금의 액수가 최대 24개월분의 차임까지

높아질 가능성이 많아보입니다

왜냐하면 9개월 연체후 + 명도소송 12개월 + 강제집행 3개월 = 약 24개월 이라는

기간이 소요되기 때문에 임대인 입장에서는 최악의 상황에 대비할수 있도록

임대차 보증금을 샹향할 가능성이 높겠죠

2. 임차인이 코로나로 인한 어려움으로 차임을 깎아달라고 할때 임대인은 무조건 수용해야 하는지?

A) 임차인의 감액청구를 무조건 수용할 의무는 없으나, 임차인이 1급 감염병을 사유로 소송으로

갈경우 임차인이 유리한 판결을 받을 가능성이 높아졌습니다

그리고 임차인이 소송에서 최종 승소할 경우 차임 감액은 최초 감액을 청구한 시점부터

소급해서 적용됩니다

3. 임차인의 사정을 감안하여 차임을 낮춰준후에 다시 원래대로 하고 싶으면 언제 얼마까지 할수 있는지?

A) 경제상황이 회복되었다면 언제든 기존 차임으로 복귀하는것은 문제가 안되며, 이 경우

상임법의 차임 인상 한도 5%를 적용받지 않습니다

예시) 기존 차임 200만원, 감액후 차임 150만원, 다시 복귀할 경우 50만원(약 25%)을 올리는 것이지만

이는 200만원의 5%인 10만원 인상 한도 제한과는 무관하다는 의미입니다

개정안에는 올리는것은 5% 제한이 있지만, 내리는 것(감액)은 한도 제한이 없습니다

4. 개정된 상임법은 모든 상가 임대차에 적용되나요?

A) 월세 연체 기준, 계약갱신 청구권 등 = 모든 상가 임대차에 적용

월세 감액 청구권은 아래 지역별 일정 수준 이하의 임대차 계약에만 해당됨

ㅇ 환산보증금 기준 = 보증금 + (월세 X 100)

- 서울시 9억 이하

- 그외 과밀억제권역, 부산시 6억 9천만원 이하

- 광역시, 세종시, 경기도 파주시,화성시,용인시,김포시,광주시 = 5억 4천만원 이하

- 그밖의 지역 = 3억 7천만원 이하

5. 자발적으로 임대료를 깎아준 착한임대인에 대한 세제혜택 부여 기간을 추가로 연장할 예정이라고 합니다

  글쓴이 : LawKM     조회 : 2502    

보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법문)━━━━━━━━━━━━━저는 경기도 성남시 소재 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 임차하여조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 상가건물임대차보호법은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하며, 월세가 있는 경우는월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데, 이 경우 제가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?



답)━━━━━━━━━━━━━상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한다.) 제3조 제1항에 의하면 "

①임대차는그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고,

이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.

그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는

서울시: 2억 4,000만원 이하,
수도권 과밀억제권역: 1억 9,000만원 이하(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥),

광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하,

기타지역 : 1억4,000만원이하입니다.

한편, 임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데 월세를 보증금으로 전환할 때는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다.
따라서 12개월÷0.12(12%)=100 이므로,
월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다.

즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하가 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서는건물의 인도(입점)와 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야할 것입니다

.예컨대, 보증금 3천만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만원에 1백을 곱한 5천만원에 보증금을 더한 8천만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(3000+50×100=8,000), 현행 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며,

아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.


●●●분류표시 : 상가건물임대차보호법 >> 상가임대차보호법의 적용범위"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서발생하는 구체적 사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."