임야 매매시 주의 사항

[한태연 업무지원팀]

<time class="time">
</time>

🔵 임야 매매시 주의 사항

• 

🔴 요즘 저희 태양광 업계의 핫 이슈인 임야에 대한 내용 입니다. 물론 앞으로는 지목상 임야의 경우 태양광 발전사업 하기가 REC 가중치 조정으로 인하여 사업하기가 녹녹치는 않은 현실입니다. 그래도 우리나라 국토의 70%가 임야이고 보면 임야에 대한 이해가 없이는 부동산 개발이 어려운것이 현실이라 오늘은 그 말많은 임야에 대한 이야기 입니다.

임야는 지적법상 28개 지목의 하나로서 임야대장과 임야도에 의해 관리되며 산림 혹은 산지와는 같은 의미 입니다.지적법 상 임야는 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말하며 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬에 있는 암벽 등도 대부분 임야로 되어있습니다.

1.사전 점검 사항

일반적으로 임야를 찾는 사람들은 주거목적인 경우도 있지만 축사용이나 유실수 약재 약초 휴양림 수목원 요양 및 숲 치유 등 다양한 목적을 가지고 있다. 이렇듯 산림은 훌륭한 산업이며 재테크 수단과 건강을 지키는 역할을 하기도 한다. 이 중에서도 묘목과 약초를 재배하는 경우는 토질 검사가 중요하다. 토질을 검사하고자 할 때는 매수하고자 하는 지역의 흙을 반삽정도 채취하여 해당지역의 농업기술센터에 의뢰하면 보름 후에 그 결과를 알 수 있다. 검사비는 무료이며 토지의 오염정도와 유기질 함유량 등 자세한 토질의 상태를 확인할 수 있어서 땅을 구입할 때 중요한 자료가 될 수 있다.

2.임야 매매시 주의 사항

그렇다면 임야를 거래하여야 할 경우 어떤 점에 유의하여야 할까?

첫 번째 가장 중요한 것이 분묘(묘지)상태를 확인하는 것이다. 분묘는 타인의 땅에 설치하더라도 일정한 시간이 지나면 자기의 권리를 주장할 수 있는 분묘기지권을 취득하기 때문이다. 분묘기지권은 자기토지에 설치한 분묘가 소유자가 변경 되거나 타인토지라 하더라도 20년간 공연 평온하게 그 분묘기지를 점유하면 취득할 수 있는 권리이다. 그러나 장사법 제23조의 개정으로 인하여 2001년1월12일 이후에 타인 토지에 승낙 없이 설치한 분묘는 분묘기지권을 취득할 수 없도록 법이 개정 되었다. 타인의 토지에 설치한 분묘를 처리하는 방법은 연고자를 알고 있는 경우는 문서로 통보하면 되지만 알 수 없는 경우는 중앙일간 신문을 포함한 2개 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하되 두 번째 공고는 첫 번째 공고
일부터 1월이 지난 다음에 하여야 한다. 분묘는 겨울이 아닌 계절에는 초목 때문에 눈에 잘 띄지 않기 때문에 특약사항에 분묘가 발견 되었을 경우 처리방법에 대하여 명확하게 명시해야 분쟁을 예방할 수 있다.

두 번째는 축사나 건물신축 등은 허가를 필요로 하며 축사는 다른 법령 등에 따른 지구 지역에 이상이 없고 거리제한에 걸리지 않더라도 주민동의를 득해야 허가를 내주는 관할청이 있으므로 매수 전에 미리 확인해야 한다. 이런 경우는 특약사항에 각종 인허가는 매수인의 책임 하에 처리하기로 한다. 라고 명시해야한다.

세 번째는 임야의 지상물 예를 들어 석재 유실수 묘목은 매매가에 포함한다 라는 것을 기록해야 돌을 가져가거나 묘목을 뽑아가는 불상사를 예방할 수 있다.

네 번째 컨테이너나 천막 등 벌을 키우거나 노숙을 하는 시설이 있을 경우 매도인이 처리하기로 하여야 매수인이 개발을 하려 할 때 명도 문제 등으로 잡음을 방지할 수 있다.

3.수목에 대한 소유권

일반적인 경우 임야의 매매시 산속에 자생하는 나무들에 대하여 별도의 공시가 없고 임야 매매계약 시 아무런 특약이 없는 경우 해당 산속의 나무들도 임야매매와 함께 따라 온다고 봅니다. 종물은 주물을 따라 가므로 임야 매수인이 수목의 소유권도 갖게 되지만,
소유자가 다르다면 문제가 되므로 상담 시 확인하여 계약서에 수목의 포함 여부를 기재해야 합니다

- 민법에서는 물건을 크게는 동산과 부동산으로 분류합니다만,
실제로 구체적인 사안에 따라 토지에 정착한 부동산으로 볼 것인지 아니면 토지에 정착하지 아니한 별개의 동산으로 볼 것 경우에 따라 많은 판례가 있는 것입니다. 다만, 등기한 입목 내지 명인방법을 갖춘 수목은 독립된 소유권의 객체로 인정하고 있는 것 입니다.

- 등기 내지는 명인방법을 갖추지 못한 수목의 경우,
타인의 토지에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지에 부합되어 해당 토지의 소유자가 그 소유권을 가지게 되는 경우가 많이 있으나 타인의 토지를 임차하는 등의 일정한 권원을 가지고 식재를 하였다면 토지에 부합되지 않고 그 권원에 따라 해결되는 것입니다.

- 수목 및 농산물은 부동산이 아니므로 당연히 따로 계약서를 작성해야 합니다. 토지매매계약서에는 특약사항란에 하시면 추가로 작성하시면 됩니다.

- 면적은 공부상 면적으로 계약하고 실측에서 면적에 차이가 발생할 경우서로 이의를 제기치 안한다 라는 것과 매매 토지상의 수목 및 농임산물등 지상물은 상기 매매대금에서 제외되며 별도 협의하기로 한다"라고 기재하면 됩니다.

4.계약시 주의 사항

1) 토지매매계약시 공부(등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인원, 임야대장, 건축물대장등)의 확인
2) 임야의 경우는 경사도에 따라 개발가능 여부 또는 산지전용허가 등이 좌우되므로 점검요함(경사도가 낮아야 유리)
3) 임야 생성의 기초가 토산인지 또는 석산인지 확인(토산이 유리)
4) 수목은 입목에 관한 법률의 적용을 받는 경우가 있으므로 입목은 토지가격에 포함된다는 특약사항 기재
5) 흔히 임야에 농가주택이나 지상권이 설정된 경우가 있어 주택이 토지가격에 포함된다든지 또는 지상권은 매도자의 책임과 비용으로 잔금 전까지 말소한다는 특약사항 기재요
6) 임야에는 묘지가 많이 산재함으로 이 점을 깊이 관찰하시고 무연고 묘라면 이전 책임과 비용부담의 주체를 구체화 해야함
7) 토지의 경계를 확인하고 경계가 불분명하면 경계측량을 실시하고 그 때의 비용부담자도 명기요함
8) 기타 진입로등의 확인도 필수적이고 특히 특정 목적을 위한 매입이라면 상당히 중요함
9) 각종 인허가는 매수인의 책임 하에 처리하기로 한다


5.자기 소유의 임야에 있는 나무를 매매할 때.

1) 허가를 받는 것은 시, 군, 구청이며 정확한 허가명칭은 굴취를 할 경우 산지전용허가를 득하고, 목재로 벌목할 경우 간벌허가를 받습니다. 현재 나무를 벌채하고 다른 나무를 심는 것은 수종갱신이라고 합니다. 이는 신고가 아닌 허가사항입니다.
2) 허가는 임야의 면적에 따라 관리청이 다릅니다. 그리고 수목을 벌채(나무를 자르고 죽이는 행위), 굴취(뿌리채 살려서 조경수로 내보내는 행위) 로 구분할 수 있습니다. 현재는 굴취에 대한 허가는 없습니다. (굴취는 불가능)다만 굴취는 개발행위허가를 통하여 가능합니다. 목재로 파는 나무는 큰 돈이 되지는 않습니다. 다만 조경수로 소나무의 경우는 금액에 차이가 많이 있습니다. 나무의 흉고 직경 높이 모양 등에 따라 적게는 몇 십만원에서 특이한 경우는 수억원도 합니다. 따라서 해당 토지의 수목을 허가를 통해 반출이 가능한지 여부를 먼저 설계사무실등과 협의하시어 판단하고 수목매매업자와 금액을 뽑아 보시는 편이 좋습니다. (조경업자)
3) 매매의 경우 위 설명과 같이 조경업자와 수목을 전체 매매 하시는 게 좋습니다. 다만 조경업자들은 나무를 굴취 하는 것을 목적으로 하기 때문에 허가 가능여부에 따라 매매가 성립될 것입니다. 목재나 기타 다른 용도로 매매 할 경우에는 큰 돈이 되질 않습니다.

▶회원 여러분 혹 임야에 태양광 발전사업을 생각하고 계신다면은 REC에 대한 가중치나 개발행위 허가에 대하여 걱정하고 고민하기 보다는 우선 태양광 발전사업 허가를 먼저 취득하고 난 후에 고민하여도 늦지는 않을듯 합니다. 그러니 지금 개발행위 허가에 대한 고민은 잠시 내려 놓으시고 우선은 발전사업허가부터 시작해 보심이 좋을듯 합니다. 비록 지구의 종말이 오더라도 우리는 오늘 한그루의 사과나무를 심어보면 어떨까요.

NAVER BAND - http://band.us/n/afa6U0b0E4Cdc
CAFE - http://cafe.naver.com/sunenergy1
NAVER BLOG  - http://blog.naver.com/ks15679