“집값 내린다는데, 지금 들면 유리한가요?”…주택연금 궁금한 7가지

[정승남세기영어교육연구회장]

“집값 내린다는데, 지금 들면 유리한가요?”…주택연금 궁금한 7가지

집값 하락에 주택연금 가입 32% 증가

김신영 기자 입력 2022.03.14 03:00 조선일보

주택 가격이 최근 하락할 조짐을 보이자 집을 담보로 연금을 받는 ‘주택연금’ 가입자가 크게 늘고 있다. 주택금융공사(주금공)에 따르면 지난해 4분기 가입자가 3259명으로 3분기보다 32% 증가했다. 주택연금은 집을 소유한 어르신이 집을 담보로 맡기고 그 집에 살면서 평생 혹은 일정 기간 연금을 받는 제도다. 주금공이 운영하고 국가가 연금 지급을 보장한다.

안정적인 노후 생활을 돕기 위해 정부가 가입 조건을 점차 완화하고 있는 것도 주택연금 가입이 늘어나는 이유다. 주금공은 2020년 12월 주택연금에 가입할 수 있는 주택의 조건을 ‘시가 9억원’에서 ‘공시가 9억원’으로 바꿔 가입할 수 있는 주택을 늘렸다.

주택연금은 부부 중 한 명이 55세 이상이면서 사는 집이 요건에 맞으면 가입이 가능하다. 그런데 집값이 가장 높을 때 가입하면 무조건 유리할까. 가입 시점은 무엇을 고려해서 결정해야 하고 가입했다가 해지하면 불이익은 없을까. 주택연금 가입자가 알아두면 좋은 내용들을, 주금공의 도움말을 들어 7문답으로 정리했다.

◇ Q1. 집값이 최대한 높을 때 가입해야 유리한가

주택연금의 월 수령액은 세 개 변수가 결정한다. 집값, 연령(가입자 및 평균), 금리 등이다. 집값이 낮아지거나, 한국인의 평균 수명이 길어지거나, 금리가 높아지면 수령액이 내려간다. 만약 집값이 현재 정점이고 앞으로 내려갈 가능성이 크다면 ‘지금’ 가입해야 수령액이 비교적 많기는 하다. 평균 수명이 길어지고 금리가 올라갈 조짐이라는 것도 연금엔 다소 불리한 요소다.

그렇다고 해서 집값이 최대한 비싼 지금 가입하는 것이 모두에게 최선이라고 단언하기는 어렵다. 주택연금은 가입자가 세상을 뜬 후에 주금공이 집을 처분해 그 돈으로 그동안 지급한 연금을 보전하는데, 집값이 가입 시점보다 오히려 올라 그동안 지급한 돈보다 많을 경우 주금공은 차액을 자녀 등 상속인에게 준다. 만약 집값 중에 어느 정도는 자녀에게 물려주고 싶은 마음이 있다면 집값이 미래에 더 오르더라도 나쁘지 않다는 뜻이다. 집값이 내려가 그동안 준 연금만큼을 주금공이 회수할 수 없더라도, 유가족 등에게 돈을 청구하지는 않는다.

◇ Q2. 공시가 9억원이 넘거나 집이 여러 채이면 가입 못하나

집이 몇 채건 공시가를 합산해(부부 기준) 9억원이 넘으면 가입이 불가능하다. 다주택자의 경우엔 모든 집의 공시가를 합쳐 9억원 이하이면 가입이 가능하다. 9억원이 넘는 다주택자 중에 2주택자에 한해선 3년 이내 집 한 채를 판다는 조건으로 가입할 수 있다.

◇ Q3. 연금 수령액도 공시가 기준으로 산정하나

아니다. 시가를 기준으로 한다. 공시가격이 9억원이라면 시가가 10억~12억 정도 되는데, 그 가격을 근거로 수령액이 결정된다. 다만 시가를 무한정 높게 쳐주지는 않는다. 집값이 얼마나 비싸든 시가를 ‘12억원’까지만 인정해준다. 지난 1월까지는 ‘9억원’이었는데 지난달부터 그나마 3억원을 올린 것이다.

◇ Q4. 물가가 오르는데 수령액이 그대로이면 곤란하지 않을까

이런 걱정을 하는 이들을 위해서 주금공은 3년마다 월 수령액이 4.5%씩 늘어나는 ‘정기 증가형’ 상품을 지난해 새로 내놓았다. 반대로 처음에 돈을 많이 받고 이후에 수령액이 줄어드는 ‘초기 증액형’ 상품도 출시했다. 직장 퇴직 직후인 가입 초기에 사회 활동이나 자녀 결혼비 등을 위해 목돈이 필요한 사람 등을 위한 것이다. 사정에 따라 선택하면 된다.

지난해 4분기 전국에서 총 3259명이 새로 주택연금에 가입했다. 지난해 3분기(2471명) 대비 31.9%(788명) 늘어난 수치다. /뉴시스

◇Q5. 대출을 낀 집도 가입이 가능한가

대출을 일단 갚아야 가입이 가능하다. 대출 상환 자금이 부족하다면 주택연금으로 받을 돈의 90%까지 한꺼번에 미리 받는 ‘일시 인출’ 제도를 이용할 수 있다. 앞으로 받을 돈을 당겨 받아 주택담보대출을 갚은 다음, 남은 돈을 연금 형태로 나눠 수령하는 방식이다. 이 경우에 월 수령액이 줄어들 수밖에 없다는 점은 염두에 두어야 한다.

◇Q6. 주택연금 가입할 경우 세금이나 건강보험료에 영향이 있나

주택연금에 가입하면 주택의 5억원 이하분에 대해서는 재산세가 25% 감면된다. 5억원 초과분에 대해서는 원래대로 내야 한다. 매우 드물긴 하지만 만약 집값이 많이 올라서 가입한 주택이 종합부동산세 부과 대상이 된다면 주택연금에 가입했더라도 세금이 줄지는 않는다. 주택연금으로 받는 돈은 건강보험료의 ‘소득’으로 들어가는 ‘공적 연금’이 아니기 때문에 주택연금 때문에 보험료가 오를까 걱정할 필요는 없다.

◇Q7. 사정이 생겨 연금을 해지하고 싶다면 방법은 있나

보험을 해약하듯이, 주택연금을 해지할 수 있다. 대신 받은 연금과 가입 기간 동안 발생한 이자는 반납해야 한다. 이중 ‘이자’에 대해선 다소 혼란이 있어 설명이 필요할 듯하다. 주택연금은 집을 담보로 주택담보대출을 받아 이를 연금처럼 매월 나누어받을 수 있도록 주금공이 보증하는 정책 상품이다. 대출엔 이자가 발생하는데 이 이자는 연금 지급 기간 중엔 내지 않고 대출금으로 관리되다가, 가입자 사후(死後)에 (집을 팔아) 정산한다. 그러나 중도에 주택연금을 해지한다면, 이 이자를 해지 시점에 상환해야 한다.

아울러 연금 가입 때 가입자가 내는 보증료(집값의 1.5%)도 돌려받지 못한다. 연금을 중도에 해지할 경우엔 같은 집으로 3년 안에 주택연금 가입이 되지 않는다는 점도 유의해야 한다.

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