↑위에 질문하신 경기도 안산시 단원구 초지동 근린상가 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경23545*

이 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 근린상가 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 건물등기부를 확인한 결과 2010.03.17 

도원교회신협의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시

전부 소멸하므로 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서,매각물건명세서를 확인한 결과 임차인은

미상으로 기록되어 있으니 입찰 전 반드시 현장 임장하여 상가관리단

(관리사무소)을 방문하여 이 점포를 실제로 누가 점유하고 있는지

철저히 조사하시기 바랍니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변: 본건은 2003년5월에 신축하여 약 10년 경과한

근린상가로 지하1층+지상5층 건물의 1층 151호입니다.

정확한 것은 배윤정님이 직접 확인해 보셔야 하지만

아래---감정평가서 사진을 보면

현재 상가는 공실로 보이며 실제 공실 이라면 명도문제는 없다는 것과

2회 유찰되어 감정가격과 비교하여 저렴한 것이 장점입니다.

그러나 문제는 인공위성 사진으로 보면 상가 바로 앞에 이마트(붉은색 네모 부분)가

소재하는데 이마트로 인하여 본 상가건물 전체가 상권이 완전히 죽어있을 가능성이

상당히 높습니다.

물론 동쪽으로 서해그랑블아파트 39개동 1,954세대 초대형 단지가 소재하기는

하지만 서해그랑블 아파트 주민들이 쇼핑에 편리하고 쾌적한 이마트를 이용하지 않고

건물 대로변도 아닌 건물내부에 있어 외부에서 보이지도 않는 본 상가로 쇼핑을

올 가능성은 매우 희박합니다.

더구나 서해그랑블아파트를 제외하면 위상사진상 왼쪽하단에는 대형녹지가

오른쪽 하단에는 안산호수공원이 소재하여 전체 상권의 파이가 좁다는 것도

약점입니다.

4.최종결론: 본건은 이마트와 상가관리단을 직접 현장임장후

신중하게 입찰 참여여부를 재고하시기 바랍니다.

이유:위에서 설명 드렸지만 본건은 바로앞 이마트로 인하여 웬만한

품목으로는 영업을 시작해도 실패할 가능성이 높고 다만, 이마트에

없고 그랑블아파트 주민을 상대로 배달 가능한 특별한 품목을 선정

하는 것이 중요하니 직접 이마트와 상가관리단을 방문하여 철저히

상권을 조사 하신 후 입찰여부를 판단하시되

특별한 개발호재도 없고 상가의 경우 아파트와 달리 연체된

상가관리비가 상상을 초월하는 경우가 수두룩하니(본 컨설턴트가

예전 현장임장시 최고 1억원대까지 연체된 상가도 본적 있습니다.)

연체된 상가관리비가 과다하다면 입찰을 포기하시기 바랍니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[열심이/배윤정]

와~~ 늘 감사합니다.. 정확한 분석입니다.. 참고하겠습니다.

[러브정/정의덕]

배윤정회원님 댓글 감사 하구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.