<P> </P>
<P> 울산의 고분양가 논란이 많습니다.</P>
<P> </P>
<P>실제로 논란 차원이 아니라 고분양가는 현실이고 이러한 고분양가는 거품논란과 함께 지역의</P>
<P>건설시장의 침체와 전반적인 경기침체 및 부동산 시장의 동반 몰락을 말하는 사람도 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>어떤 사람은 이 거품이 꺼진다면 과거 일본이 그랬듯이 심각한 후유증이 발생할 수 있다고 합니다.</P>
<P> </P>
<P>일본은 어땠을까요?</P>
<P> </P>
<P>일본은 1985년경부터 1990년대 초반까지 심각한 부동산 경기 상승이 사회를 이끌었고 그 부동산 </P>
<P>거품이 일시에 붕괴하면서 잃어버린 10년이라는 혹독한 경기침체를 거치게 됩니다.</P>
<P>(지금은 탈피했지만)</P>
<P>그 당시 일본과 지금 우리나라의 상황을 한번 비교해 볼 필요가 있겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>당시 일본은 1985년부터 1990년초까지 부동산 값이 300%가 상승했습니다. 일부 중심가는 그 보다</P>
<P>훨씬 초과 상승을 했습니다. 현재 우리나라는 지난 5년간 56%의 상승이었다는 것을 생각해 본다면</P>
<P>당시 일본의 부동산 거품이 얼마나 심각했는지 어느 정도 상상을 갈 것입니다.</P>
<P> </P>
<P>일본은 당시 기업들이 앞다퉈서 부동산을 매입한 경우였고 우리나라의 거품론은 기업이 아니라</P>
<P>과수요 및 아파트를 중심으로한 투기세력의 영향이 있습니다. </P>
<P>우리나라 기업은 IMF를 거치면서 불필요한 부동산을 오히려 매각을 했고 자산관리를 투명화하면서</P>
<P>일본같은 거품은 없다고 보시는게 좋을 것으로 보입니다.</P>
<P> </P>
<P>지금 부동산 가격 상승은 대도시 지역의 도심지 지가 상승과 더불어 정책적인 모순이 빚은 결과로</P>
<P>생각이 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>본론으로 가서...</P>
<P> </P>
<P>그렇다면은 아파트 값, 울산의 아파트 분양가격이 하락할 것인가 여부를 생각해 보겠습니다.</P>
<P> </P>
<P>이제 이번달부터는 분양가 상한제가 시행이 되고 그것을 피해서 지난달에는 밀어내기 식으로 분양을</P>
<P>했거나 각종 절차를 앞당겨서 분양가 상한제를 피하기 위해서 기업들은 몸부림을 쳤습니다.</P>
<P> </P>
<P>그렇다면 분양가 상한제로 인해서 수요자에게 실질적 혜택이 주어질까요?</P>
<P> </P>
<P>안타깝게도 저는 비관적으로 보는 입장입니다.</P>
<P> </P>
<P>분양가 상한제는 동전의 양면같은 모습을 보여 줄 가능성이 큽니다. </P>
<P>분양가 상한제로 정부에서 인위적으로 시장을 조절한다면은 기업 입장에서는 어떤 식으로든지 </P>
<P>최소한의 이익을 창출하려고 할 것이고 그것은 또 다른 방법으로 나타나게 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>울산의 경우만 하더라도 현재 재개발 추진중이거나 분양 중인 단지를 보면은 높은 보상가격을 주고</P>
<P>토지를 매입한 경우입니다. 이런 곳들이 분양가 상한제의 제약을 받게 된다면은 기업들 입장에서는</P>
<P>내부 마감재 수준을 낮추고 각종 서비스와 시설을 '옵션조항'으로 바꿔서 눈에 보이는 분양가는 </P>
<P>다소 하락한 듯 - 이경우도 10%이내- 보일지 몰라도 실질적인 옵션 선택이나 마감재의 질 하락을</P>
<P>생각한다면 분양가 하락의 효과는 기대하기 힘듭니다.</P>
<P> </P>
<P>오히려, 마감재 수준 저하 및 장기적인 관리비용의 증가와 더불어 분양가 상한제 이전에 분양한</P>
<P>단지와의 '수준 차이'가 발생하는 등 높아진 눈높이로 인해서 양극화가 진행될 가능성이 높습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>울산같은 인구 100만전후의 인구 수준을 본다면은 해마다 정상적으로 공급되어야 할 주택 물량은</P>
<P>7천가구 정도로 예상하고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>현재는 비정상적으로 공급이 과다해지고 분양가가 높아진 관계로 미분량이 높아졌습니다만은 이러한</P>
<P>미분량 현상은 2,3년 정도면 해소될 가능성이 큽니다.</P>
<P>(택지 부족 및 분양가 상한제로 인한 사업성 악화 등으로 공급 물량이 급속히 감소 예상합니다.)</P>
<P> </P>
<P>울산같은 대도시는 아파트를 지을 택지가 부족합니다. 즉, 도시 외곽지역을 개발해서 아파트를 지어야</P>
<P>하는데 그럴 경우는 도시 인프라 시설이 떨어지고 도심접근성이 떨어지는 등의 문제가 발생합니다.</P>
<P>선호도가 높은 기존 지역에 아파트를 짓기 위해서는 지금처럼 일반 주택을 재개발해서 아파트를 건설</P>
<P>해야 하는데 높은 보상가를 생각한다면 도심지 분양가는 예견된 것인지도 모릅니다.</P>
<P> </P>
<P>또,한번 상승한 가격은 하락하기는 쉽지 않습니다. 전국에서 가장 규제가 심한 서울의 경우에도 보면</P>
<P>고강도 규제가 시작된 이후 강남 및 신도시 일부에서 하락세가 보이고 있지만 정책 시행 이전의 </P>
<P>오른 가격의 1/16 수준에 불과할 정도입니다.</P>
<P> </P>
<P>분양가상한제 정책이 얼마나 실효를 거둘지 ..혹은 그 정책이 얼마나 유지될지는 아직 섣부른 </P>
<P>판단하기는 힘들지만은 분명한 것은 분양가 하락 효과를 실질적으로 기대하는 것은 어렵다고 </P>
<P>개인적으로 판단을 하고 싶습니다.</P>
<P> </P>
<P>솔로몬의 지혜를 가진 정책이 펼쳐지길 기대하며 마무리 합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>*전적으로 개인적 입장의 글이라는 것을 말씀드립니다. </P>
<P>*다음에 시간되면 울산지역 투자처 분석과 접근방법에 대해서 개인적 생각을 한번 말해보겠습니다.</P>
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울산님 맞습니다. 부동산 규제 단계 폐지 권고라는게 강제,구속력은 없지만 선진국에서 우리나라를 어떤 시각으로 보는지 또는 정부의 정책이 얼마나 비시장적인 정책인지 반증하는 것이겠죠. 시장경제원칙을 존중하는 범위에서 정책을 펴야 함에도 불구하고 인위적으로 시장경제를 강제로 왜곡하는 정책은 반드시 부작용이 발생하고 성공 가능성이 낮습니다.
저의생각도 윗분들과 같습니다..분양가 상한제는 허울좋은 부동산 정책일뿐 근본적인 대안은 아니라고 판단됩니다.물론 선진국이나 일본을 기준으로 판단하기는 우리나라 정서와는 맞지않는 부분이 많습니다.제발 새정부에서는 무조건 규제하고 보자는 급조한 정책보다는 근본적인 원인을 해소할수 있는 정책을 내놓길 바랄뿐입니다.
시행,시공사마다 사업이익이라는게 어느지역인지,토지매입가격에 따라 10%안팎이어야 아파트를 검토하게 됩니다 분양가상한제 이전에 사업수지가 높아서 계획을 잡았는데 상한제에 걸리게 되면 5.5프로 이내로 줄어들게 되어 그만큼 사업에 대한 위험부담이 늘게 되겠죠 1000원짜리 물건 팔아서 100원 남길때 파는게 낫죠 ^^ 50원남게되면 이것저것 다빠지면 남는게 없겠죠 (일반인들은 아파트 분양하면 많이 남는다 생각하시지만 잘못된 생각입니다) 사업추진했다가 포기하는 기업체 수두룩합니다 즉 공급이 줄어들고 있다는 얘깁니다 현재는 공급과잉처럼 보이지만 주인 다 찾아가면 또 반전현상입니다
아디스바님의 의견에 공감합니다. 언론에 보면 분양가 상한제해도 별로 효과없을 것이다라는 말이 매일 나오는데 그렇게 효과가 없는 분양가상한제인데 왜 업체들은 온갖 편법을 쓰는 무리를 하면서까지 분양가상한제 적용을 받지 않으려고 하는걸까요? 결국 시간이 모든 것을 말해주겠죠
1군시공사 시공단가라는 것이 있는데 오름폭은 미비합니다 반대로 부지매입에 대한 지주들의 욕심?(당연한거겠죠^^)은 갈수록 높아만 가는데 시행사 부지매입하려면 처음 사업수지와는 큰차가 있어 포기하는경우가 많구요 결과적으로 부지매입비용은 갈수록 올라만 갑니다 분양가상한제 하더라도 분양가는 내려가지 않는다고 보여지구요 (지주들이 진짜 욕심버리고 적정가에 매도한다면 얘기가 달라지겠죠) 지금이라도 적정가에 향후 발전가능성이 높은지역의 선호도 높은 아파트라면... 마냥 기다리다 상한제 시행아파트에 실망하고 그때 찾으시면 늦을수도...... 개인적인 사견입니다 ^^ 너그러이 봐주시길 바랍니다
분양가 상한제가 무엇이 문제인지요? 분양가 상한제는 원가공개 대안으로 나온 정책인데 아직 시작도 하지 않았습니다. 많은 사람들이 가장 우선해서 주장했던것이 원가 공개인데 별 이유 같지도 않은 이유를 대면서 반대하는 통에 차선으로 정한 룰입니다. 이글 쓰신분들 글은 어떻게 해서든 분양가 오르고 따라서 주변 집값 오르고 지난해 깥은 부동산 폭등을 기대 하시는것 같은데 저같이 집없는 사람 입장에서는 분양가 공개 아니면 상한제는 기대하고 있는 정책입니다.
아울러 제 개인적으로 가장 바라는 아파트 정책은 후 분양입니다. 전 6월에 새집 입주 했다가 지금은 홀가분하게 살고 있지만 건설사들 정말 너무 하다고 생각됩니다. 아마 새집 입주 하는분들 한결같이 욕하지 않은분 없는 것으로 알고 있습니다. 물론 내색은 하지 않지만.. 문제, 하자 투성이 아파트 이지만 행여 집값 내릴까좌 노심초사 내색도 못하고 사는게 현실 아닌지요. 이번에 은평 뉴타운 후분양 하면서 집값 많이 내렸습니다. 아마 울산보다도 낮은것 같던데.. 완성도 또한 높을 것으로 생각됩니다만..
제 생각으로는 후분양제 실시하면 건설업체들 담합해서 조용해 질 것입니다. 즉 공급이 없어진다는 얘기죠 ..가격은 더 올라가겠죠? ..정부에서는 건설경기 살리느라고 후분양제 취소할 것입니다. 몇년뒤엔 아파트를 공급하려해도 지주들은 예전의 가격으로 땅을 매도하지 않을 것입니다. ....사회적인 큰변화가 있기전에는 부동산가격을 올라갈 수 밖에 없습니다..그래서 집을 장만하려는 분들은 지금의 아파트들 중에서 괜찮은 집이 있을 것입니다. 지금이 기회가 아닌가 생각합니다. 제 사견입니다.
맞습니다...선분양제는 기형적인 분양제도 입니다. 당시에 특수상황으로 인해 만들어진것인데, 그게 대형건설사 배불리는데만 쓰이고 있습니다. 기술개발이나 관리혁신을 통해 원가를 낮출 생각은 안하고, 허울좋은 이미지로 선분양 같은 정책에 힘입어 안일하게 살고 있습니다...아~~~정말 그런 좋은 세상은 언제 올까요
최근 분양가상한제 시행을 앞두고 무더기 분양신청한 것은 분양가상한제가 시행되면 택지비+건축비상한제가 적용되는데 택지비 가격산정시 감정을 통한여 적정한 가격을 평가하게됩니다. 아시다시피 최근 주택지를 매입하여 짓는 아파트는 시행사가 부지매입시 엄청난 보상을 주고 매입하였으나 상한제에 걸리면 시가보다 비싸게 보상한 부지의 택지비를 인정해주지 않게 됩니다...그러케되면 사업성이 현저히 떨어지게 되니 건설사에서는 상한제 피할려고 난리를 친것이지요...
첫댓글 저도 개인적으로 모나코님의 말씀에 동감합니다. 거품이다 뭐다하며 몇년전부터 떠들고 있지만...글쎄요. 이틀전엔가 뉴스에서 OECD평가서에서 현정부의 부동산정책의 문제점을 고의적으로 누락시켜서 발표하였다는 걸 봤습니다. 분양가상한제, 원가공개등의 정책이 잘못되었다는 내용이라던데(그 기사를 찾아보아야겠네요.)...분양가상한제는 부정적입니다. 몇년전 분양하던 아파트들처럼 선택옵션을 모델하우스에 깔아두고 계약하게 하고, 마감재등으로 이익 남길게 뻔하고...등등을 고려할때 지금 확장비만 지불하면 추가비용 거의 안드는 미분양 물량을 노려보는것이 훨씬 낫지않을까하는 생각을 해봤습니다. #어디까지나 사견입니다. ^^;;
‘부동산 규제 단계 폐지’ OECD 권고 재경부 발표땐 빠져....란 기사를 찾아서 부동산정보 게시판에 올렸습니다.
울산님 맞습니다. 부동산 규제 단계 폐지 권고라는게 강제,구속력은 없지만 선진국에서 우리나라를 어떤 시각으로 보는지 또는 정부의 정책이 얼마나 비시장적인 정책인지 반증하는 것이겠죠. 시장경제원칙을 존중하는 범위에서 정책을 펴야 함에도 불구하고 인위적으로 시장경제를 강제로 왜곡하는 정책은 반드시 부작용이 발생하고 성공 가능성이 낮습니다.
시장에 개입할꺼면 내 주식좀 어떻게해주지 엄청난 손실 ㅠㅠ 오늘 아침에 회사가는데 라디오에서 나왔어용 오늘 ㅎㅎ 정부가 평가서 누락하고발표한거
모나코님 .. 사견이라서 더 공감이 갑니다.^^. 객관적기사내용보단 훨 낫죠. 앞으로도 좋은 글 많이 부탁드립니다.
저의생각도 윗분들과 같습니다..분양가 상한제는 허울좋은 부동산 정책일뿐 근본적인 대안은 아니라고 판단됩니다.물론 선진국이나 일본을 기준으로 판단하기는 우리나라 정서와는 맞지않는 부분이 많습니다.제발 새정부에서는 무조건 규제하고 보자는 급조한 정책보다는 근본적인 원인을 해소할수 있는 정책을 내놓길 바랄뿐입니다.
위글에 공감합니다.. 역시 정보력 부족한 일반 서민들은 분양가 상한제 하나만 보고 기다리다가....
그런데 왜 업체에선 상한제 겁내어 연말 뜨리미로 분양하죠? 상한제의 시행도 아직 안된상태인데 그 여파는 아무도 모릅니다. 그리고 상한제의 폐단이 발견된 이후 분양받아도 늦지 않음.
시행,시공사마다 사업이익이라는게 어느지역인지,토지매입가격에 따라 10%안팎이어야 아파트를 검토하게 됩니다 분양가상한제 이전에 사업수지가 높아서 계획을 잡았는데 상한제에 걸리게 되면 5.5프로 이내로 줄어들게 되어 그만큼 사업에 대한 위험부담이 늘게 되겠죠 1000원짜리 물건 팔아서 100원 남길때 파는게 낫죠 ^^ 50원남게되면 이것저것 다빠지면 남는게 없겠죠 (일반인들은 아파트 분양하면 많이 남는다 생각하시지만 잘못된 생각입니다) 사업추진했다가 포기하는 기업체 수두룩합니다 즉 공급이 줄어들고 있다는 얘깁니다 현재는 공급과잉처럼 보이지만 주인 다 찾아가면 또 반전현상입니다
아디스바님의 의견에 공감합니다. 언론에 보면 분양가 상한제해도 별로 효과없을 것이다라는 말이 매일 나오는데 그렇게 효과가 없는 분양가상한제인데 왜 업체들은 온갖 편법을 쓰는 무리를 하면서까지 분양가상한제 적용을 받지 않으려고 하는걸까요? 결국 시간이 모든 것을 말해주겠죠
1군시공사 시공단가라는 것이 있는데 오름폭은 미비합니다 반대로 부지매입에 대한 지주들의 욕심?(당연한거겠죠^^)은 갈수록 높아만 가는데 시행사 부지매입하려면 처음 사업수지와는 큰차가 있어 포기하는경우가 많구요 결과적으로 부지매입비용은 갈수록 올라만 갑니다 분양가상한제 하더라도 분양가는 내려가지 않는다고 보여지구요 (지주들이 진짜 욕심버리고 적정가에 매도한다면 얘기가 달라지겠죠) 지금이라도 적정가에 향후 발전가능성이 높은지역의 선호도 높은 아파트라면... 마냥 기다리다 상한제 시행아파트에 실망하고 그때 찾으시면 늦을수도...... 개인적인 사견입니다 ^^ 너그러이 봐주시길 바랍니다
분양가 상한제가 무엇이 문제인지요? 분양가 상한제는 원가공개 대안으로 나온 정책인데 아직 시작도 하지 않았습니다. 많은 사람들이 가장 우선해서 주장했던것이 원가 공개인데 별 이유 같지도 않은 이유를 대면서 반대하는 통에 차선으로 정한 룰입니다. 이글 쓰신분들 글은 어떻게 해서든 분양가 오르고 따라서 주변 집값 오르고 지난해 깥은 부동산 폭등을 기대 하시는것 같은데 저같이 집없는 사람 입장에서는 분양가 공개 아니면 상한제는 기대하고 있는 정책입니다.
수익이 준다는거죠.솔직히 자재에서 제일 남겨먹어야 되는데, 그걸 빼라는 말 아니겠습니까
거기다 
드러나지않는 부실
요즘 소비자들이 어떤데 
허접한 모델하우스 차리면 욕먹을게 뻔하고, 안남기고 서민들을 위해 팍팍 안겨줄 기업은 없습니다.지방은 분양가에서 10%내외로 하한효과를 본다는데, 글쎄요
양정힐스테이트도 벌써 승인 받고 2월에 모델하우스 오픈한다지요
이번에 승인못받은 업체들은 소나기피하려고 기다리는게 아닐까 합니다.절대 사견이지만... 불과 이
년전 분양하던 아파트들을 떠올려보심이.특히 대기업에서 지은 아파트들.선택옵션 수두룩했고, 허접한 자재로 입주때 인테리어하게한것과 비슷하리란 생각임돠
아울러 제 개인적으로 가장 바라는 아파트 정책은 후 분양입니다. 전 6월에 새집 입주 했다가 지금은 홀가분하게 살고 있지만 건설사들 정말 너무 하다고 생각됩니다. 아마 새집 입주 하는분들 한결같이 욕하지 않은분 없는 것으로 알고 있습니다. 물론 내색은 하지 않지만.. 문제, 하자 투성이 아파트 이지만 행여 집값 내릴까좌 노심초사 내색도 못하고 사는게 현실 아닌지요. 이번에 은평 뉴타운 후분양 하면서 집값 많이 내렸습니다. 아마 울산보다도 낮은것 같던데.. 완성도 또한 높을 것으로 생각됩니다만..
거품 꺼져도 아무런 후유증 없습니다. 폭리를 취하려는 건설사,불로소득 취하려는 투기꾼들은 조금 아프겠죠,,아파트 건설원가공개, 후분양제 실시 해야합니다.
제 생각으로는 후분양제 실시하면 건설업체들 담합해서 조용해 질 것입니다. 즉 공급이 없어진다는 얘기죠 ..가격은 더 올라가겠죠? ..정부에서는 건설경기 살리느라고 후분양제 취소할 것입니다. 몇년뒤엔 아파트를 공급하려해도 지주들은 예전의 가격으로 땅을 매도하지 않을 것입니다. ....사회적인 큰변화가 있기전에는 부동산가격을 올라갈 수 밖에 없습니다..그래서 집을 장만하려는 분들은 지금의 아파트들 중에서 괜찮은 집이 있을 것입니다. 지금이 기회가 아닌가 생각합니다. 제 사견입니다.
맞습니다...선분양제는 기형적인 분양제도 입니다. 당시에 특수상황으로 인해 만들어진것인데, 그게 대형건설사 배불리는데만 쓰이고 있습니다. 기술개발이나 관리혁신을 통해 원가를 낮출 생각은 안하고, 허울좋은 이미지로 선분양 같은 정책에 힘입어 안일하게 살고 있습니다...아~~~정말 그런 좋은 세상은 언제 올까요
시장논리대로 갔으면합니다. 원가공개는 바람직하지 않은것 같고 후분양은 해야한다고 봅니다. 물건을 보고 사야죠.
정말 후분양 되어 완제품두고 고를수 있어야 합니다.선분양!!!!!! 대체 언제까지 건설사땅짚고 헤엄치게 도와줘야할지,,,분양권이 투기 대상이 된 요즘 상황에 이런법은 이해하기가 힘들어요
월드에 4순위 청약에 사람이 넘쳐나는것을 보면, 분양가 거품은 커녕 앞으로 얼마나 더올라갈지 모르겠네.. 조만간 울산 최고가인 평당 1700만원짜리 2차 아이파크가 분양이 어떻게 될지 기대가 되네..
저도 모나코님 의견에 동감합니다...앞으로도 좋은 글 많이 부탁드립니다...
최근 분양가상한제 시행을 앞두고 무더기 분양신청한 것은 분양가상한제가 시행되면 택지비+건축비상한제가 적용되는데 택지비 가격산정시 감정을 통한여 적정한 가격을 평가하게됩니다. 아시다시피 최근 주택지를 매입하여 짓는 아파트는 시행사가 부지매입시 엄청난 보상을 주고 매입하였으나 상한제에 걸리면 시가보다 비싸게 보상한 부지의 택지비를 인정해주지 않게 됩니다...그러케되면 사업성이 현저히 떨어지게 되니 건설사에서는 상한제 피할려고 난리를 친것이지요...
후분양제 취지는 참 좋은데 쩐이 문제겠지요..대기업이야 가능하겠지만 중견기업이 몇천억의 자금을 융통할수 있을련지..또 지어놓고 분양실적이 저조하면 애물단지 그피해가 국민에게 돌아 옵니다.