빨대효과와 희소가치

[민별]

빨대효과와 희소가치|★부동산관련♡정보

연강 정태완|조회 77|추천 3|2019.10.02. 16:00http://cafe.daum.net/jjjmm214/J7w8/5659 //

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부동산하수들이 자주 저지르는 소탐대실 행동 중 하나가 바로 가격(小)에 지배 받는 바람에 가치(大)를 분실하는 경우다.

개별공시지가에 신경 쓰는 신중하지 못한 행동을 하곤 한다.

가치를 통해 기회를 취득하려 하지 않고 가격을 통해 기회를 엿본다.

싼 땅만 찾는다.

좋은 땅의 기준이 싼 것이다.

그러나 막상 싼 땅이 나와도 선뜻 내키지 않는다.

싼 땅의 특징 때문.

가치가 낮다는 것이다.

즉 하수들은 가치가 높은 싼 땅을 찾는 것이다.

이 세상에 가치는 높고 가격이 낮은 땅이 어디 있는가.

기회의 뜻을 전혀 알 도리가 없는 게 하수다.

행복과 행운의 차원(의미)을 모른다.

행복은 만드는 것이고 행운은 하늘이 선사한 선물인데 하수는 행운을 애써 만들려 노력한다.

대박과 대운을 바란다.

행복과 부동산의 공통점 - 만드는 것

(행복과 부동산은 상황이 아닌 해석이므로. 수요자의 뜻이 중요하다. 수용자세가 중요하다)

가격과 가치의 공통점 - 만드는 것.

그러나 가치가 하늘이 내려준 선물인 경우도 있다.

가령 대자연의 가치는 시간과 맥을 함께 한다.

시간의 가치 역시 하늘이 내려준 선물이기 때문이다.

개발의 가치는 시간의 사용가치와 자연의 사용가치에 따라 그 효능이 달라진다.

사람의 능력에 의해 개발가치가 달라지는 것이다.

대자연의 입지에 따라 개발기간이 달라질 수 있기 때문이다.

시간 낭비는 개발입지에 문제가 있을 때 발생한다.

수도권 입지상황과 비수도권 입지상황이 상이한 건 인구밀도의 차이 때문이다.

인구가 입지구조를 조성(구성)하는 시대.

그러한 실정이다. 개발능력이 뛰어난 사람이 증가하고 있기 때문이다.

국토를 구분할 때 도덕성이 높은 지역과 도덕성이 낮은 지역으로 구분하는 이유다.

경제성이 높은 지역과 경제성이 낮은 지역으로 분류하기도 한다.

투자가치와 실수요가치가 연계되어 투자가치가 장기간 지속할 수 있는 힘의 공간 - 도덕성이 높은 자리와 경제성이 높은 자리가 연계된 상태의 공간이 최고의 가치를 구가, 구사할 수 있는 곳이다. 인구의 힘과 가치가 높다.

예컨대 강남일부지역이 이에 해당한다.

희소성이 높기 때문이다.

강남4구 전체가 희소가치가 높은 건 아니다.

인구성향에 따라 국토를 희소가치 높은 공간과 희소가치가 낮은 공간으로 분류할 수 있다.

전자가 수도권 일부지역에 집중되어 있고 후자의 경우 국토 대부분이 이에 해당한다.

희소가치는 가격과 무관하다.

가격은 수시로 변하기 때문이다.

이를 테면 집값상승세는 오래 가지 않는다. 가격을 통해 희소성 운운할 때가 아니다.

하락세 역시 마찬가지.

전국적으로 땅값이 상승세이다.

땅값 떨어지는 곳을 찾기 쉽지 않다.

그러나 그런 상황을 희소가치가 높다고 표현할 수 없다.

가격이 오르는 지역 역시 희소가치와 무관하다.

가격은 주인 입과 의지에 의해 수시로 변할 수 있기 때문이다.

문화재 감정평가(가치)기준 - 과거의 가치

부동산 감정평가기준 - 현재 및 미래에 대한 예상수치

원효대사가 사용했던 요강 가치는 문화재로서의 가치요 우리나라 최고의 갑부가 사용했던 주택의 경우는 단순한 집의 가치인 것.

문화재는 역사가 오래될수록 그 값어치가 높지만 주택은 시간이 독이다. 재사용, 재활용능력이 중요한 것이다.

과거 가치와 기록(성적)에 지배(의존) 받는 지역은 지방중소도시이다.

인구가 늘지 않는다.

실수요가치가 높고 역사성을 인정 받고 있다.

미래가치(성격)에 지배 받는 지역은 수도권일대다.

인구가 증가하고 있다.

예컨대 평택일대가 이에 준한다.

투자가치가 높고 접근성과 경제성이 높다.

문화재의 희소가치는 높다.

희소성이 떨어지면 문화재 이미지가 퇴색되기 때문이다.

경기도에 투자자가 집중적으로 몰릴 수 있는 건 높은 희소성 때문이다.

경기도 평택에 사람들이 몰리는 것 역시 그 이유 때문이다.

인구가 증가하면서 희소성이 가열되는 것.

그러나 같은 경기도라도 연천의 희소성은 높지 않다. 인구 감소 때문이다.

지방중소도시 역시 인구감소현상이 심하고 인구유출현상에 의해 희소성을 기대할 수가 없는 지경이다.

서울 강남 아파트의 희소성이 높은 건 지방사람들마저도 강남에 집중적으로 투자를 하기 때문이다.

경기도 양평의 전원주택의 희소성은 높다.

지방중소도시의 전원주택의 희소성은 높지 않다. 양평입지와 경쟁할 수 없기 때문이다.

국토 전체가 대형 빨대효과에 의해 희소가치의 격차가 점점 벌어져 부동산으로 인한 빈부격차와 지역감정이 심해지고 있다.

역세권지역의 빨대효과도 확연히 드러난다.

예를 들어 홍대입구역세권은 갈수록 희소가치가 높아지고 있지만 인근 이대와 신촌역세권은 그 반대다.

이대역세권에 몰리던 인구가 홍대입구역으로 이동 중 이다.

홍대입구역세권은 환승역사로서 공항철도와 직결되어 외국인관광객을 포함한 수많은 유동인구를 흡입하고 있다.

지역빨대현상이 일어나는 연유다.

강남이라고 예외가 아니다.

강남역세권과 선릉역세권의 희소가치 대비 역삼역세권은 별다른 특징이 없어 상대적으로 영향력이 크지 않다. 단순히 강남역세권과 선릉역세권의 가교역할을 하고 있다.

강남역세권은 환승역사로서 경기권역을 연결하는 대중광역버스가 다양하다.

선릉역세권도 환승역사로서 분당 및 판교신도시를 연계한다.

의정부역세권은 경기일원은 물론이고, 서울 북부지역의 인구까지 흡수하고 있다.

신세계백화점과 넓은 광장을 보유하고 있기 때문에 가능한 일.

환승역 회룡역보다 희소가치가 우월하다.

큰 건물과 작은 건물이 공존하고 있을 때 작은 건물이 절대적으로 불리한 여건은 아니다.

그러나 역세권의 경우는 다르다.

위력적인 환승역세권으로 인해 주변역사의 위세가 꺾일 수 있기 때문이다.

전 국토에서 역세권의 희소가치가 가장 높은 곳은 명동역세권과 강남역세권, 홍대입구역세권 등으로 점철된다. 이곳은 1년 365일 24시간 내내 불이 켜져 있는 활동이 왕성한 곳이다.

외국인관광객이 집중 몰려 있는 곳이기도 하다. 관광객 이동시간이 길다. 머무는 시간이 길다. 볼거리와 놀거리, 먹거리 등 관심거리가 존재하기 때문일 것이다.

희소가치는 인구이동을 통해 많은 이들로부터 인정 받는 것이다.

교통관계와 복합쇼핑몰 등에 의해 이동하는 것이다.