농지투자상식.

[박향서]

농지법 개정안이 통과되면 이르면 하반기부터 농사를 짓지 않는 도시민도 사실상 무제한으로 농지 취득이 가능해진다.

이런 가운데 정부가 추진하는 수도권 신도시나 충청권의 새 수도 대안도시, 기업.혁신도시, 서남해안 대규모 관광단지 개발 등은 농지 시장을 달구는 요인으로 작용할 전망이다.

개정안의 핵심은 도시민도 농업 경영 목적으로 취득한 농지를 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 직접 농사를 짓지 않아도 규모에 제한 없이 소유할 수 있다는 점이다.(현재-도시민들이 주말.체험농장용으로 1000㎡(약 303평) 미만의 농지를 살 수 있지만 일정 기간 직접 농사를 지어야 한다.)

하지만 장밋빛 재료만 있는 것은 아니다. 13일부터 비도시지역 중 농지의 토지거래허가 기준 면적이 종전 1000㎡에서 500㎡(151.5평)로 축소됐다.

정부는 토지거래허가구역 내 농지의 경우 이달 말부터 가족 모두가 인접 시.군(구입하려는 땅으로부터 20㎞ 이내 지역)에 6개월 이상 거주해야만 매입할 수 있도록 하는 방안을 추진 중이다

농지 구입시 취득자격 제한

1ㆍ 농지취득자격증명 발급 기준
- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상

- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상

- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가

2ㆍ 농지취득허가 가능한 토지 기준
- 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
- 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지
- 초지법에 의하여 조성된 초지
- 기준면적 미만이라도 "농지전용허가"를 받은 경우
- 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시
- 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능

3ㆍ 시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격

- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

4. 도시민 농지소유 허용
ㆍ 비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
ㆍ 영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한

5. 관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차
ㆍ 토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
ㆍ 관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움

농지에 상가짓기

서울과 대도시를 벗어나보면 길이 닿는 곳은 농지였던 지역에도 아파트단지와 근린상가가 들어서 있다는 것을 알 수 있다. 새로 형성되는 아파트 단지라면 입구가 어디로 날지만 미리 알아도 커다란 투 자이익을 낼 수 있다는 말이 있다.

◆ 아파트건설 예상 상가터 매입(성공사례)＝경기도 파주에 거주하는 J씨는 파주에 대단위 아파트단지가 조성된다는 소식을 평소 알고 지내던 건축설계 사무실에서 들었다.아파트 조성단지 주변 도로가를 중심으로 토지를 물색했다. 관할시청을 방문해 선별된 농지 중 도시지역으로 편입 돼 있고 농지전용 허가 가능성이 있다는 사실을 확인했다. 평당 280만원에 210평을 샀다.2년이 지난 지금은 보증금 2억3000만원에 월 임대료 930만원을 받고 있다.또 상가건물 시세는 16억~18억원에 달하고 있어 투자비용에 비해 6억~8억원 이상 올랐다.

◆ 상가 짓고 나니 경기위축(실패사례1)＝수원에 사는 K씨는 수원 팔달구 원천동 4차선 도로변에 준농림지 300평이 있으니 이 땅 을 사서 상가를 지으라는 권유를 받았다.K씨는 관련서류를 발급받아 설계사무소에 가보니 1층짜리 가건물을 지으면 좋 겠다고 해5억7000만원(300평×190만원)에 토지를 매입했다.그러나 토지매수 당시 경기가 좋아 수요가 있었지만 준공된 지 6개월이 지난 지금은 5호 상가 중 1호만 카센터가 보증금 1000만원, 월세 60만원에 입주해 있고 나머지는 비어 있다.

◆퇴직 후 안정된 생활을 위해 상가투자를 고려하던 L씨는 발전 가능성이 있는 지역 농지를 매입해 음식점이나 주유소, 근린상가로 개발하면 큰 시세차익과 임차수익을 올릴 수 있을 것이라고 생각했다.L씨는 농지를 취득하려고 주소지를 파주로 옮기고 농지취득 자격증명원을 발급 받아 소유권을 이전받을 수 있었다.또 근린상가를 짓기 위해 파주시청에 농지전용 허가신청서와 건축허가신청서를 제출했다.그러나 그 지역은 보호구역이기 때문에 군과 협의가 되었음을 증명하 는 서류가 동봉되지 않아 건축허가를 내 줄 수 없다는 뜻밖의 답을 얻었다.

◆농지 투자 이렇게=전문가들은 일단 재료가 많은 곳을 눈여겨 봐야 한다고 말한다. 기업도시의 경우 전남 해남.영암처럼 이미 투기세력이 몰린 곳보다 손을 덜 탄 곳이 좋다

초보자의 경우 경지정리가 잘 되지 않은 진흥지역 밖 농지를 추천한다. 3만㎡까지 건물 등을 지을 수 있어 개발재료가 적어도 활용도가 높다

진흥지역 밖의 농지 중 평균 경사율이 15도 이상이거나 집단화된 농지 규모가 2만㎡ 미만인 농지는 한계농지로 지정받을 수 있는데 일반농지보다 인허가 절차가 간편하고 수도권과 광역시를 제외하고는 농지조성비가 면제되는 장점이 있다

농지 투자시 유의할 점

최근 농지법 시행령, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 등 농지제도의 틀을 바꾸는 관련법 개정안이 잇달아 발표되면서 농지가 새로운 토지 투자상품으로 떠오르고 있다.

토지는 개개의 특성에 따라서 가격이 천차만별이고 규제사항도 다르게 때문에 투자에 유의해야 한다.

◇ 유망토지

현재 수익면에서 보면 농지는 수익성이 별로 없는 투자품목에 속한다. 때문에 농사를 지어 수익을 올리기보다는 미래 가치를 보고 중장기적으로 투자하는 상품이라고 볼 수 있다.

또한 농지는 타부동산 상품에 비해 환금성이 다소 떨어지는 반면, 경우에 따라서는 어느 토지상품보다 고수익이 될 수가 있다.

① 진흥지역 농지
농업진흥지역내 농지는 현상태에서는 농사목적 이외의 용도로는 사용이 불가능에 가깝다. 하지만 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수 밖에 없다. 규제가 풀릴 가능성이 높은 농지는 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지다.
특히 신·구도시 사이의 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지는 가격면에서 저평가된 상품이므로 장기투자용 고수익 농지가 될 수 있다. 특히 고속전철 역사 주변, 전철역세권주변, 개통 도로 주변 농지가 장기투자처로 유망할 것이다.

②행정수도 이전 관련 충청도 농지
행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산 신도시 일대와 충북 청원군 오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군·금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다.

애초에 870만 평 규모로 조성되고 있던 아산 신도시에 대한 1차 107만평 토지보상이 끝나는 2003년, 인접지역에 장기 투자하려는 수요자에 의해 토지시세가 영향을 받을 것이라고 예고된 상태였다. 거기에 행정수도 이전 문제가 이어져 충청권 시장이 한층 더 출렁이게 될 조짐을 보이고 있다.
천안지역은 충청권에서도 실수요자들이 눈여겨 볼 지역이다. 경전철 개통이 단기간 내에 이루어질 전망이고 고속철도가 개통된다면 천안(서울에서 34분)은 서울 출퇴근 가능권으로 편입된다. 또한 청주, 증평, 진천 주변도 관심의 대상이 될 것이다.

③ 그린벨트내 농지
투자 유망 그린벨트내 농지는 도시 주변의 그린벨트 해제지역 농지가 투자가 유망하다. 특히 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지다.
그러나 그린벨트지역은 토지거래허가구역이며 20km 이내(주민등록기재)에 살고 있어야 소유권 이전이 가능하다. 또 투자 금액이 크므로 소액투자자라면 공동투자방식으로 접근해야 한다.
주의해야 할 점은 해제지역이 2만 평(6만6천㎡) 이상인 지역은 수용돼 임대아파트로 지어져 투자성이 없으므로 피해야 한다. 그린벨트 해제지역은 올해 역시 투자가 늘어나고 그에 따라 가격도 꾸준히 상승할 것이다.
수도권일대의 농지나 임야에 투자하려고 했던 사람들이 주소 이전 없이도 가능한 토지거래 허가지역에 투자처를 찾다가, 주거예정지가 될 수도 있는 그린벨트 해제지역의 농지에 더 관심을 가질 것으로 보이기 때문이다.

사실 토지거래 허가제는 실소유자에게는 종이호랑이나 다름없다. 아직 주거환경이 열악해도 재테크가 된다면 불편을 감수하는 습관에 단련이 된 사람들이 많기 때문이다.
이런 점에서 그린벨트 내 농지는 이미 가격이 상승되어 지역에 따라서는 평당 50~150만원선을 호가하고 있어 서민들보다는 부자들의 투자처가 될 것이다.

또한 같은 그린벨트內 지역이라고 해서 다 풀리는 것은 아니기 때문에 잘못 투자하면 낭패를 보게 되므로 주의해야 한다. 10가구 이상 취락마을로 지정된 지역에 투자를 해야 한다. 그린벨트 해제는 가구당 300평을 기준으로 풀린다.

그린벨트에서 해제된다고 다 좋은 것은 아니다. 득이 되는 지역과 손해가 되는 지역이 있다. 즉 수용이 될 수 있는 지역에는 투자를 하지 말라는 것이다. 들판이 넓은 지역은 그린벨트가 해제된다고 해도 수용해서 임대아파트가 들어설 지역으로 보아야 할 것이 때문이다.
그린벨트에 투자하려면 우선 해제 여부를 잘 파악해야 한다. 길 하나 차이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수 있기 때문이다.

그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것이 아니므로, 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야 구입은 신중해야 한다.

그린벨트에서 해제되었다고 제약을 안받는 것은 아니다. 해제가 되어도 지역에 따라서는 토지공사가 수용해 전원임대아파트나 벤처타운 등을 짓는 경우도 있다. 또한 거래가 자유로운 것도 아니다.
현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많아 해당지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로, 여건을 잘 살펴야 한다.

또한 거주기간, 증개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 구입해야 한다. 특히 나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴봐야 한다. 건축을 할 수 있는 나대지와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.

먼저 건축을 할 수 있는 나대지는 지구 지정 이전에 지목이 ‘대’인 나대지다. 이는 3층까지 건축이 가능하나, 지적도로가 있어야 하며 맹지인 경우는 이웃 토지주의 토지사용승낙을 받아야 한다. 또한 건축이 허용되는 건축물 종류는 단독주택뿐이다.
이중 다가구주택이나 벌집으로 비유되는 다중주택은 제외된다. 또한 그린벨트 구역 지정 당시 주택조성을 목적으로 허가를 받아 조성되었거나 조성중인 토지에는 건축이 가능하다.
지목이 대지가 아니더라도 구역지정 이전부터 있는 건물로서(무허가대장) 건축물관리대장에 기재된 건물인 경우에도 건축이 가능하다.
반면, 건축할 수 없는 경우는 지구 지정 이후 ‘대’로 변경된 나대지와 기존 주택을 이전(이축)하고 남은 나대지에는 건축이 불가능하다. 이전하면서 다른 토지에 대지가 조성되었으므로 건축할 수 있는 권리를 상실했기 때문이다.

농지 전용시 체크사항

♥ 농지전용 이란
○ 농지를 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로
사용하는 것을 말함
♥ 농지전용 허가 처리 과정
○ 농지전용허가 신청서 작성 → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인(5일 이내) → 시장. 군수. 구청장에게 확인서 송부 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보(12일)
※ 농지법시행령제39조제2항의 경우 농지관리위원회 확인 생략
♥ 도시지역내 농지전용
○ 도시지역내 농지를 전용하고자 할 경우에는 타법(건축법.국토의계획및이용에관
한법)에 의하여 의제 처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를
신청하면 구. 군청 내에서 협의 처리되므로 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)
♥ 도시지역외 농지전용
○ 농지관리위원회 심의를 거쳐(제외 규정 있음) 농지전용허가(신고)를 하여야 함.
☞ 건축면적이 200㎡미만이거나 3층미만일 경우 건축허가(신고)대상이 아니므로
농지전용허가 (신고)후 건축물기재사항 신고만 하면 됨(건축법제8조)
♥ 농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)
▶ 토지이용계획확인원 확인
▶ 농지법상 확인 사항
○ 농지법상 농지구분( 농업진흥지역, 농업진흥지역밖)
※ 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어
농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가
정해져 있음
○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역*계획관리지역 및 개발진흥지구
안의 농지를 제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부
※ 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설
여부를 심사하여야 하고 건폐율40%, 용적율80% 적용함. (농지법제39조 및 동법시행령제49조)
○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이
정하는 시설(농지법시행령제49조제3항)
○ 전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지
여부
○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어
농지로서 보전가치가 있는지 여부.(농사하는데 좋은 농지인지 여부)
○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수. 통풍. 일조 등)
○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부
○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
○ 관련법 : 농지법제36조. 농지법제37조. 농지법39조 ,동법시행령34조.
시행령제37조.시행령38조. 제49조
▶ 건축법 확인
○ 건축허가 및 신고(건축법제8조, 제9조)
○ 진입 도로 확인(동법시행령제3조의3)
도로라 함은 보행 및 자동거 통행이 가능한 너비 4m이상 이여야 하나 막다른
도로의 길이가

10m미만일 경우 도로의 너비는 2m 이상,

10m이상 35m미만일경우 도로의 너비는 3m,

35m이상일경우 6m이상(도시계획구역이 아닌 읍, 면,지역에는 4m) 이여야 함.
○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율
(자연녹지지역인 경우 건페율이 20%로 농지가 100평일 때 20평까지 지을 수 있음)
○ 용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적

▶ 국토의계획및이용에관한법 확인
○ 개발행위허가
▶ 사전환경성검토 협의 이행
○ 농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7,500㎡이상, 보전관리지역 5,000㎥이상,
생산관리지역 7,500㎡이상, 계획관리지역 10,000㎡이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡이상일 경우 농지전용허가전에 지방환경관의 장과
사전환경성 검토 협의
▶ 기타 타법 관련사항
○ 경사도(30%이상). 하수도. 퇴수로 등.
☞ 담당 부서 : 도시정비과. 건설과
○ 배출시설관련여부(대기환경보전법.수질환경보전법.소음진동규제법)
☞ 담당 부서 : 환경위생과
○ 오수처리시설 관련사항(오수분뇨및축산폐수처리에관한법률)
☞ 담당 부서 : 청소행정과
▶ 기타 하수 관련시설 및 환경관련법 확인

*보유한 토지를 여러차례 나눠 팔았다면 의도하지 않았더라도 부동산매매업자로 간주돼, 양도소득세보다 세금 부담이 큰 종합소득세가 부과된다

[블루천사]

조금은 어려워 잘 모르겠지만 자꾸 읽다보면 나아지겠지요~^^* 좋은글 감사합니다.

[궁랑]

감사합니다

[경매 달인]

감사합니다...좋은 글이네요

[참누리]

감사합니다

[최강번개]

조은 정보 감사합니다....

[두걸음_O식]

어렵다.....ㅠ

[알라딘88]

좋은정보에감사합니다

[마흔에 철듬]

전 토지 경매에 관심을 가지려고 하는데.. 아직은 완전 초보라 무슨 내용인지는 모르지만..
좋은 내용이라 생각됩니다. 감사합니다

[탱고]

좀 어렵네요 농지에 관심이 있느데 좀 더 공부를 해야겠네요 감사합니다