조합설명회-둔촌주공 조합원분양신청 설명회 및 환급금 양도세, 원시취득 취득세 & 입주권 매매시세

[dream박대표]

금일(2019.06.03) 조합사무실에서

둔촌주공 부동산 중개업소를 대상으로 조합원 분양신청에 대한 설명회가 있습니다.

좀 여유로운 출근을 해도 되는데 오전 10시 시작이라고 해서 부지런을 떨었습니다.

서둘러서 갔는데도 설명회는 이미 시작~~조합장님 말씀이 있었습니다.

인근에 학교가 많아 힘들었지만

잠실 5단지랑 은마아파트에 비하면 아주아주 행운이다~~를 시작으로 인사 말씀이 있었고,

재건축 시업을 실제적으로 주관하는 토코마 회장님의 설명회가 30여분 남짓 진행됐습니다.

재건축 사업 일정 및 조합원 분양신청 변경 시 평형 배정 및 동호수 추첨 방법,

주의 사항에 대해 빠르게 설명해 나갔습니다.

그리고 질의응답 시간이 있었습니다.

휴대폰 메모장에 받아 적느라고 적었는데 빠진 것도 있을 겁니다.

조합의 설명ㅡ조합원분양신청 변경 시 평형 배정 및 동호수 추첨

☆★〓평형별 신청이다. 대의원 회의에서 1등~5930가구 구조상 합리적이라고 생각해서 결정했다.

○ 조합 정관에 순위는 평형 신청 시만 우선권 있음.

○ 분양신청 하지 않은 자 기존 관리처분계획에 준함

○ 50평의 경우 303세대 신청 시 1층부터 꼭대기 층까지 전체 가구수 추첨

○ 34평의 경우 서향은 가능한한 제외ㅡ종후자산 분양가 우선 순위-잔여세대 일반분양

○ 1, 2 ,3순위 탈락 시 임의배정ㅡ선호 평형보다 높은 쪽 빈 자리 임의 배정

○ 동호수 추첨 1, 2, 3순위 평형배정 후 일괄적으로 돌림. 조합원 우선 배정 

전산 추첨 한 시간 내에 결정 ㅡ부담금까지 정리

○ 작년 6월 고덕지구 분양 ㅡ1년 지남ㅡ송파 비교 협의ㅡ일반분양가 3500만원 이상 예상

○ 종후자산 분양가 상승으로 대형평형의 수익 구조 높아지고,

7.5평 등 소형평형은 상대적 수익 구조 감소했다.

○  대형평형이 소형 신청 시 조합원 분양가 상승으로 환급금이 많아졌다.

1+1 분양에 대한 조합의 설명

○ 1+1분양ㅡ14평+14평 매칭하면 4500가구가 신청 가능

○ 14평+18평는 2500가구 신청 가능

○ 저층 25평(고층34평) 2660가구는 18평+18평과 22평+14평도 신청가능하다.

조폭마누라 생각

=신청 자격은 되나 권리순위 낮은 조합원은 순서가 안온다.

〓14평+22평 54명 조합원만 배정

〓18평+18평 726명 조합원만 배정 가능하다.

〓14평+14평과 14평+18평도 신청할 시 경우의 수가 너무 많다.

〓조합원이 1순위로 1+1을 신청했고, 다른 조합원이 1순위로  22평 신청, 1순위로 18평을 신청했을 때의 우선권에 대해서는 질의도 응답도 없었다. 조합에 문의할 사항인 것 같다.

조합의 설명ㅡ둔촌주공 재건축 일정

2019.04~철거 개시(206동~211동 중 6개동 철거)

2019년 6월3일~7월 2일 조합원 분양신청 변경

2019년 9월 철거완료 & 관리처분변경 총회(분양가 확정 예정)ㅡ2년 보유 매물 매매 중단 시점

2019년 9월~10월 문화재조사 등 착공완료  & 동호수 추첨

2019년 11월 모델하우스 오픈 전에 조합원 분양 계약

2019년 11~12월 일반분양

질의 응답ㅡ

상가 조합원 아파트 신청 시, 펜트하우스, 2주택자 1채 매도 분양신청 주의사항

○ 상가로 아파트를 받을 시 아파트 최소평형 조합원분양가 36495만원에 0.2%를 곱한 가액이 상가 권리가액과 같거나 크면 됨. 스와핑 수입금에서 정산 (0.2는 총회에서 결정됨))))

○ 상가 2개와 아파트 1채 재산가치 합산 안됨.

도시정비법 취지 아파트는 아파트 분양원칙, 상가는 상가 분양 원칙

상가와 아파트를 합산해서 받고 싶으면 분양신청기간 안에 상가 매도 후 아파트 매수 등기해야 아파트 분양(총회에서 결정)

○ 둔촌주공 매도 후 다시 둔촌주공 매수 5년 재당첨 안 걸린다고 함

○ 아파트 2채 중 1채 매도ㅡ기존 소유권자가 신청해 줘야 함

○ 이주비 이율 변동금리 적용. 6월 3일 현재 4.32%(?)로 이주비 안받을 시 돌려받음.

사업비 투자 개념으로 세금 없음

○ 펜트하우스 제한ㅡ조합의 수익 구조 및 일반분양 갭 차이 줄여 지분율 맞춰야 함

관리처분 때 결정되며 협의중임ㅡ보완책으로 후분양도 검토 중임

이상 재건축조합 관계자님의 둔촌주공 조합원분양신청 변경에 대한 설명회~내용이었습니다.

받아 적는다고 적었는데 오류는 없는지 다 받아적었는지 모르겠습니다.

궁금증을 해소할 수 있는 좋은 시간이었는데 바쁜 일정 관계로 질의응답 시간이 짧았고,

 지나고 나니 질문 못하고 지나친 것이 많습니다. 아쉽~~~

점심 식사 후 오후 시간~~~

분양신청에 대한 문의 전화와 방문 상담으로 주된 업무는 거의 마비 상태였습니다.

간간히 계약은 하면서 상담해야 하는데 거의 비슷한 멘트로 전화 상담하느라 머리에 지진 납니다.

한참 열 올리고 있는데 갑자기 바카스(?ㅋ) 사장님 방문하셨습니다.

으이그~~~미리 언질 좀 주시지 않고~~ㅋㅋ

그냥 오셔도 되는데 보따리 보따리 싸들고 오셨습니다.

정작 사오신다던 바카스는 없었습니다.

약속 지켰다고 하셨는데 바카스를 안사오셔서 한 번 더 오셔야 할 것 같습니다.

오늘의 허당끼를 만회할 시간도 줘야 할 것 같습니다.(보면 볼수록 허당기 드러나나?ㅋㅋㅋ))))

아는 것이 너무 많으신 분이라 긴장긴장~~해서 그랬는지 환급금에 대한 양도세를 잘못 전달한 것 같습니다.

다 알고 물어오시는데 나원참~~~쥐구멍이라도 들어가고 싶습니다.

(((위에서도 들어갔었는데 오늘 두번 째 쥐구멍이네요. 망신살~~ㅋㅋㅋㅋㅋ)))))) 

어제 다음 카페에서 어떤 분이 물어보는데 그때부터 머리가 돌아삐서 용어가 헷갈렸습니다. 소득세법 시행령까지 찾아보고도 헷갈렸습니다.(((집에 와서 이글 정리하면서 아차차차~~하고 있는데 버스는 이미 지나갔습니다. 글을 잘 쓰는데 실제로는 허당(?)이라는 뉘앙스를 남기고 가셨습니다. 그런데 너무 완벽하면 재미 없습니다. 어린 아이한테도 배우고, 손님한테도 배우는 허당끼 많은 조폭마누라~그래서 매력있다고들 하십니다. 아셨죠?ㅋㅋ)))))))

(종전자산평가액=조합원권리가액)을 종전자산감정가격으로 생각함~~으이그~~~그동안 내가 알던 계산법이 틀렸나? 환급금이라 계산법이 다른가? 이틀동안 헷갈리고 있었습니다.(아고고고~바부탱이~~ㅜㅜ)))

▶▶ 재건축으로 돌려받은 환급금(청산금)에 대한 양도소득세

도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합(재건축조합)으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 환급금(청산금)을 교부받은 경우 그 환급금(청산금)에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.

다만, 당해 재건축주택의 관리처분인가일 현재 재건축이 되는 그 주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족한 경우에는 당해 환급금(청산금)에 대하여도 비과세가 되는 것입니다.

도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(부수토지 포함)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 제2항에 따라 목적물이 확정된 날(도시 및 주건환경정비법 제54조의 소유권이전 고시일의 다음날)입니다.

조합원 분양가보다 권리가액이 높을 경우 환지청산금(환급금), 조합원 분양가보다 권리가액이 낮을 경우 추가부담금입니다. 재건축 사업의 경우 조합원은 조합원 분양가와 권리가액 차이 만큼 환급받거나 추가부담금을 내야 합니다.

관리처분계획에 의해 해당 조합원에게 지급해야 할 환지청산금은 도시 및 주거환경정비법 제 54조 제2항의 규정에 따라 대지 및 건축물의 이전 고시가 있는 후에 해당 조합원에게 지급하여야 하는 것으로

규정하고 있습니다. 다만, 정관 등에서 분할 지급에 대해 정하거나 조합원 총회 의결에 따라서 따로 정한 경우에는 관리처분계획 인가 후부터 일정기간 분할 지급도 가능합니다.

▶▶ 환급금은 세법상 양도의 개념으로 보며, 둔촌주공 재건축 환급금 양도세에 대해 알아보겠습니다.

○ 환급금에 대한 양도세는 환급금 전체에 세율을 적용하는 것이 아니고 환급금이 종전자산평가액에서 차지하는 비율만큼 양도한 것으로 보고 세율을 산정합니다.

○ 1세대 1주택자로 양도세 비과세 요건을 충족하면 환급금에 대한 양도세 비과세입니다.

〓 관리처분인가 이전 매입한 조합원의 경우

매입한 시점부터 보유기간이 산정되며 2년 보유하고 비과세 요건을 충족하면 비과세 대상입니다.

〓 관리처분인가 이후 매입한 조합원은

가사용승인일이나 준공일자를 기준으로 보유기간을 산정합니다.(공사기간은 보유기간에 불산입)

○ 1주택자로 비과세 요건을 갖추지 못했거나 다주택자의 경우 과세 대상입니다.

○ 환급금에 대한 양도세 계산

양도차익=	(종전부동산 평가액(=권리가액)-종전부동산 취득가액) × (환급급수령액 ÷ 권리가액)
양도세=	양도차익 × 세율(6~42% 차등 적용)

○ 공동명의인 경우 양도차익이 명의자 별로 각각 나누어 계산하므로 과세구간이 낮아질수 도 있습니다.

○ 양도차익 금액에 따라 과세구간 요율이 6~42%로 차등 적용됩니다.

○ 양도세 납부일은 마지막 환급급 수령일 or 환급금 수령일의 다다음달 말일까지가 자진납부 기간입니다.

○ 환급금 수령시점 ▶입주 시에 100% 수령합니다.

○ 추가부담금 납부시점 ▶둔촌주공은 중도금 납부 없고 입주 시에 추가부담금만 정산합니다.

▶▶ 재건축아파트 준공 후 입주 시 원시취득에 대한 보존등기 취득세

재건축으로 아파트가 준공되면 신규아파트 입주 시 보존등기를 해야 합니다.

보존등기 취득세는 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 모두 과세 대상입니다.

원조합원 및 관리처분인기일 이후 매수한 승계조합원에 대한 취득세는 다음과 같습니다.

○ 지방세법 제11조 제1항 3호에 의거하여 원시취득 취득세율은 1천분의 28입니다.

(1) 전용면적 85㎡이하일 경우 2.96%(취득세2.8%+지방교육세0.16%)

(2) 전용면적 85㎡초과할 경우 3.16%(취득세2.8%+지방교육세0.16%+농특세0.2%)

○ 취득세 과세표준 = 신축 건물 ㎡당 공사금액x조합원 분양신청 면적(공유면적 포함)

(㎡당 공사금액= 재건축에 소요된 건물 총공사비÷건축물 연면적(일반분양 포함)

- 발코니확장 및 기타 옵션 등 추가비용도 과세표준에 포함

 ※ 위의 세금 부분은 대부분이 알고 계신 기본적인 사항만 언급했으며 개개인별 상황에 따라 세율이 차등 적용되므로 자세한 것은 가까운 세무사무소, 세무서, 국세청에 질의하시기 바랍니다.

이상 둔촌주공 드림공인(02-478-9800 ☎010-5268-4946 ☎010-9133-8705)에서 알려드렸습니다.

▶▶둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 최저가 매물입니다.(2019.05.23.업데이트)

○ 매수 시 필요자금=매매가격- 이주비 대출(무주택자 및 1주택자 감정가액의 40%)

○ 총투자금 매매가격+추가부담금( or -환급금)으로 입주 시 정산합니다.

○ 1주택자 매수 시 완공 후 소유권이전등기 후 2년 이내 기존주택 처분조건으로 이주비 대출 승계

○ 매수 시 이주비 대출 안받으면 입주 시 대출이자 민큼 정산해 줍니다.(세금도  없습니다.)

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없습니다.(지금부터 입주 때까지)))))

○ 다주택자가 둔촌주공 먼저 매도 시 양도세 중과 없습니다.

○ 37평, 43평, 50평, 1+1, 복층, 펜트하우스 매수 시 권리가액 순위 확인 필요합니다.

(조합원 입주권 매수해야 확실하게 배정))))

저희 드림공인으로 연락주시면 매매가격 대비 수익율이 가장 높은 매물을 소개해 드리겠습니다.

▶▶둔촌주공 16평(고층23평) 18평(고층25평) 매수- 신축 26평 34평(84㎡) 분양받기

▶▶둔촌주공 22평(고층31평) 매수- 신축 34평(84㎡) 신청

▶▶둔촌주공 25평(고층34평) 매수- 신축 37평95㎡) 821세대 신청

▶▶둔촌주공 25평(고층34평) 매수- 신축 37평95㎡) 1349세대 신청

▶▶둔촌주공 50평(134㎡)-303세대, 1+1(18평18평 14평+22평), 복층, 펜트하우스 신청

○ 조합원 분양신청 변경 후에는 매수자 조건에 부합되는 물건 섭외가 까다로울 수 있어 분양 신청 전에 매수를 결정하시는 것이 좋습니다. 저가매물 소진 속도 생각보다 빠릅니다. 

○ 착공에 들어가면  매매 중단 사태에 이를만큼 예외적으로 전매 가능한 매물이 한정적인 관계로 빠른 매수를 권유 드립니다.

ex1)착공 전 - 2년 보유한 조합원 입주권 전매 가능

ex2) 착공 후 - 10년 보유 5년 거주 1주택자 매물만 전매 가능

이상 2019.06.04. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 조합원분양신청 변경 일정 및 입주권 매매시세 브리핑이었습니다.

이외 궁금하신 사항은 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

로 문의 바라며,

저희 둔촌주공 드림공인을 찾아주시면

매매 계약에서 잔금(소유권이전등기)까지 깔끔한 마무리를 약속드리며, 잔금 후 사후관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

둔촌주공 드림공인 사무실 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.

[goodaewon]

제가 환급금 질문햇어요 괜찮아요 세무사도 헷갈리는데요 뭐 이노무 앙도세

[dream박대표]

알고 있습니다.
갑자기 헷갈려서~~~ㅋ
어제 분양신청 상담차 다녀가신 조합원원님게도 실수를~~ㅋㅋㅋㅋ

[jame]

감사합니다.
감평순위가 여유 있어 37평 or 50평 고민중입니다.
둔촌 50평이 향후 미래가치가 어떻게 될까요?
50평 위치가 커뮤니티나 전철역에서 조금 떨어져있어 주저가 되네요.
타입별 신청이면 주저없이 43-a 신청했을텐데
박대표님의 고견 부탁드립니다.

[dream박대표]

넘 어려운 질문이십니다.
다들 이런 고민 하고 계시는데 기존보다 환급금이 많아져서 37평도 좋고,
여유 되시면 50평도 나쁘지 않아 보입니다.

실거주인지 투자목적인에 따라 다르겠지만
헬리오시티 등 주변 새 아파트 시세 비교해 보시면 될 것 같습니다.

[부평초]

일반적으로 생각할때 양도세 계산에서 매도인의 양도가격은 매수인에게는 취득가격이 되는것인데

환급금 양도세 계산에서는 이를 달리 적용하는 모순을 국세청측이 행하고있고 이는 소송의 대상이 될 수있다고 생각함니다.

왜냐하면 조합은 일반분양하여 얻은 수익에대하여 법인세를 납부 하는데
이때는 감정가를 기준으로 계산하기때문임니다

[dream박대표]

네~~~거기까지는 잘 모릅니다,
열심히 배우겠습니다.

[dream박대표]

세금 부분은 대부분 알고 계시는 기본적인 사항만 언급했으며 
8.2대책, 9.13대책으로 개정된 법은 반영되지  않았습니다.
자세한 것은 가까운 세무사무소, 세무서, 국세청에 질의하시기 바랍니다.

  

[부평초]

도정법에 따른 정비구역의 토지양도시 환급금 청산금에 대한 양도세는 조세특례제한법 77조 1항 2호에 따라 양도세 10% 감면대상 으로 되어있는데

이부분에 대해서 적극적으로 검토하고 다투어
나가야 될것 같읍니다.

제 개인 생각 입니다 .

[dream박대표]

네~그 부분은 세무사님한테 여쭤봐야 할 것 같습니다.
현 정부 이후 개정된 법이 많아 그 부분도 함께요.

[goodaewon]

1+1 조합원 수량 안 정해졋다는 거는 뭐죠?

[dream박대표]

저는 1+1 수량 제한에 대해 말씀드린적이 없고,
어떤 분이 부동산 스터디에 올려놓은 글 보신 것 같은데
펜트하우스는 조합원 수익 개선을 관리처분 때 정한다고 했고,
1+1 분양 세대수 제한에 대해서는 언급이 없었다고 기억하는데...다시 한 번 확인해 보겠습니다.

[dream박대표]

1+1은 기존주택의 전용면적으로 볼 때 저층 25평과 고층 34평은 모두 가능하고,
1) 31평도 가능한 14평+14평을 다른 조합원이 아무도 신청 안한다고 가정하면 27명만 가능합니다.
2) 그렇게 되면 14평+18평을 아무도 신청 못하게 됩니다.
3) 하지만 14평+22평 신청자가 권리가액이 높을 것으로 14평+14평은 권리가액 낮은자가 신청하면 탈락합니다.
4) 경우의 수가
14평+14평, 14평+18평, 14평+22평, 18평+18평 4가지여서 어떤 결과가 나올지 모르겠다는 뜻인 것 같습니다.
수량 제한이라는 말은 못들었습니다.

[goodaewon]

네 감사합니다