주요 재건축시장 상승세 : 강동, 과천 오르고 개포 조정매물 실거래 이뤄져

[NGO황막사(박준호)]

주요 재건축시장 상승세 : 강동, 과천 오르고 개포 조정매물 실거래 이뤄져
전세 오름세 서울에서 수도권으로 확산 : 동북부, 남부권 전세 올라

휴가철 피크가 지나고 서울수도권 아파트시장의 주간 상승폭이 커졌다. 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 아파트 시장은 ▲서울 0.07% ▲신도시 0.04% ▲수도권 0.06% 올라 일제히 지난 주보다 오름폭이 커졌다. 서울 강남권과 강북 주요지역, 수도권 남부지역이 상승세를 주도했다.

재건축도 상승했다. 금주 ▲서울 0.12% ▲수도권 0.11% 올랐다. 개포주공1단지처럼 조정매물이 나온 단지, 강동구와 과천 등지처럼 과거고점 대비 회복률이 상대적으로 낮고 최근 사업진척이나 사업성 개선 가능성을 보인 단지들에 대기투자수요가 움직였다. 개포지구의 경우 1-2천만원 가량 조정된 매물도 실제 거래가 바로 이뤄져 대기수요자들의 관심이 여전히 높음을 반증했다. 주요 지역별로 한 주간 ▲강동 0.51% ▲ 과천 0.2% ▲ 서초 0.1% 상승했고 송파구도 하락세가 멈췄다.
한편 12일부터 강남3구 투기과열지구의 재건축 조합원 지위양도 조건이 완화됐지만 거래가 가능해지면서 새로 출시되는 매물은 사실상 찾아보기 어려웠다. 개포주공1단지는 소폭 조정매물도 대기수요가 거둬들이고 있어 조합원 입장에서는 급하게 매물을 처분할 이유가 없다는 판단이 우세하다. 이번 개정안으로 거래가 가능해진 대치동 중층이나 서초동 일대 재건축 단지들도 해당지역 실거주 목적의 장기 투자자들이 많아 처분 매물이 아직은 거의 나오지 않았다. 상반기 급등 부담에 숨고르기를 하고 있지만 강남권 재건축의 경우 여전히 매도, 매수자 모두 추가 상승 기대감이 큰 상황이다.

전세가격 역시 하락한 지역이 거의 없었고 서울 주요 전세시장과 수도권 근교에서 비교적 높은 주간상승률을 나타냈다. 서울지역의 전세가격 상승과 매물 부족이 수도권 동북부와 남부권을 중심으로 확산되면서 전세호가 상승도 가팔랐다. 남양주, 구리, 용인 등지는 서울에서 온 전세수요자들의 문의가 잇따랐다. 지역별로 ▲서울 0.11% ▲신도시 0.1% ▲수도권 0.15% 올랐다. 전세가격이 오르면서 전세비중이 높아진 수도권 몇몇 지역의 경우 소형 중심으로 매매전환 시도가 나타나며 매매가격에도 영향을 미쳤다.

[매매]

서울은 여름휴가 절정이었던 지난 주보다는 거래가 늘어난 모습이다. 특히 과거고점 대비 가격 회복 여지가 남아있고 상승재료가 더해진 지역은 실거래가 이뤄졌다. 구별로는 ▲강동 0.25% ▲송파 0.19% ▲노원 0.12% ▲성북 0.09% ▲마포 0.08% ▲광진 0.07% ▲양천 0.07% ▲영등포구 0.07% 등의 순으로 오름세를 나타냈다.
강동구는 상일동 고덕주공6,7단지와 고덕동 고덕주공2단지 등이 재건축 사업추진 기대감으로 오름세를 보였다. 매도 호가도 크게 올랐다. 지난 13일 고덕주공 4,6,7단지 정비계획이 심의를 통과하면서 고덕지구에 대한 관심이 더욱 높아졌다. 1단지는 완공단계이고 시영과 3단지 정비계획이 최근 확정된 상황이다. 고덕주공 2,5단지도 주민공람 과정을 진행 중이어서 고덕지구 재건축이 본 궤도에 올랐다는 평가다. 다만 매도호가가 급등하면서 매수자들이 당분간 시장을 지켜보며 관망할 가능성도 동시에 커졌다.
송파구는 잠실리센츠, 잠실엘스 등이 중소형 위주로 매수 문의가 늘어나면서 가격이 올랐다. 노원구는 동북권 르네상스 지역 주변의 저가매물 위주로 거래되면서 가격이 상승했다. 중계동 중계그린, 주공5단지, 하계동 시영6단지 등이 움직였다. 광진구는 학군과 주변 편의시설이 잘 갖춰진 광장동, 자양동 일대에서 실수요 거래가 이뤄졌다. 광장동 광장현대3단지, 자양동 우성1,2,3차 등이 오름세를 보였다.
하락한 지역은 ▼중구 -0.17% ▼중랑구 -0.04% ▼강북 -0.03% 등이다. 저층 싼 매물이 나오면서 소폭 내렸다. 중랑구 신내동 진로 125㎡가 1500만원 떨어졌고 중구 신당동 남산타운 138㎡는 저층 매물이 나와 1000만원 하향 조정됐다.

신도시는 지역별로 ▲산본 0.06% ▲분당 0.05% ▲평촌 0.05% ▲중동 0.04% ▲일산 0.02% 변동률을 보였다.
산본은 소형 전세매물 부족으로 매매가격도 영향을 받았다. 소형 매매가격이 동반 상승했다. 금정동 무궁화주공1단지, 퇴계동주공3단지, 산본동 산본2차e-편한세상 등이 100만원~500만원 가량 올랐다. 평촌도 휴가철 피크가 지나면서 문의도 나도 늘고 소형 매매수요가 움직였다. 마찬가지로 전세물건이 부족해 소형 매매수요 전환으로 나타나고 있다. 비산동 삼성래미안, 롯데낙천대 등이 소폭 올랐다.

수도권은 지난 주보다 오름폭이 커졌다. 동북부와 남부지역을 중심으로 서울 근교지역이 상승했다. 최근 이들 지역의 전세가격이 빠르게 오른 것도 소형 매매가격에 영향을 미쳤다. 지역별로는 ▲성남 0.14% ▲남양주 0.12% ▲오산 0.12% ▲과천 0.11% ▲부천 0.11% ▲수원 0.11% ▲용인 0.09% ▲양주 0.09% 등의 순으로 오름세를 보였다.
성남은 재건축 추진과 고도제한 완화 기대감으로 매도 호가가 올랐고 매물을 거둬들이는 모습도 나타났다. 은행동 주공, 하대원동 주공아튼빌 등이 상승했다. 남양주시는 평내동 진주1,2단지와 호평동 한라비발디, 우림필유 등이 오름세를 보였다.
과천은 재건축 단지와 새아파트 모두 수요가 꾸준한 편인데 물건이 부족하다. 중앙동 래미안에코펠리스, 주공10단지 등이 상승했다. 용인시는 지난 주말을 기해 매수 문의가 다시 늘어나는 분위기다. 상갈동 등 저렴한 중소형 매물을 찾는 투자자들이 움직이면서 호가도 소폭 올랐다.

[전세]

강남권의 수요는 다소 줄어들었지만 서울 전반적으로 수요 대비 매물부족은 여전하다. 금주에는 휴가철 피크도 지나면서 2개 구를 제외하고는 일제히 오름세를 보였다. ▲송파 0.23% ▲강북 0.19% ▲노원 0.19% ▲서대문 0.19% ▲강동 0.18% ▲강서 0.17% ▲관악 0.17% ▲금천 0.17% ▲양천 0.14% 등이 상승했다. 강북권 주요 지역과 강남 주변이 올랐고 9호선 개통 이후 오름세를 보이고 있는 강서 등지가 상승세를 이어갔다. 서울에서 전세물건을 찾지 못한 수요자들이 외곽으로 나가거나 규모를 줄여 이동하려는 고민도 하고 있다. 금리상승 우려로 대출을 이용해 전세금을 올려주는 것도 부담스럽기 때문이다.
송파는 잠실리센츠, 잠실엘스, 잠실파크리오 등이 올랐다. 강북구 번동 주공4단지 소형은 500만원~1000만원 가량 올랐다. 강서구는 화곡3주구 이주와 9호선 개통 이후 수요증가로 전세매물 부족이 지속되고 있다. 염창동 강변코아루는 입주 2년차 단지로서 전세계약 만료 매물이 나오기만 하면 바로 물건이 소진되는 형편이다.

신도시는 ▲산본 0.28% ▲평촌 0.18% ▲중동 0.07% ▲분당 0.06% ▲일산 0.05% 순으로 올랐다.
산본은 신혼부부 등 소형 전세수요가 늘고 서울에서 넘어 온 수요도 증가했다. 금정동 충무주공2단지, 무궁화화성, 퇴계주공3단지, 산본동 백두동성 등이 올랐다. 평촌도 관양동 공작성일, 비산동 관악청구, 관악현대 등 중소형이 상승했다. 분당은 학군수요 움직임이 줄어든데다가 하반기 판교 중대형 입주를 앞두고 있어 상대적으로 전세매물 부족이 조금 덜한 모습이다.

수도권은 ▲남양주 0.47% ▲화성 0.36% ▲용인 0.29% ▲수원 0.25% ▲과천 0.23% ▲고양 0.2% 등이 올랐다. 남부권 주요지역과 서울 근교 동북부 지역이 강세를 이어갔다. 서울 전세부족으로 수도권에 수요가 확산되면서 서울 접근성이 좋은 주요 지역의 상승세가 지속될 전망이다.
남양주시는 전세 수요는 꾸준히 이어지나 매물이 없어 매물찾기가 어렵다. 와부읍 두산위브, 덕소I"park, 평내동 중흥S-클래스7블럭, 호평동 쌍용스윗닷홈 등이 올랐다. 화성시는 봉담읍 휴먼시아동화마을5,6단지와 병점동 우남퍼스트빌1,2차 등이 상승했다. 용인시는 상현동, 신봉동 일대 전세수요가 늘었다. 서울 강남권 등지에서 내려오는 전세수요가 있어도 적당한 전세매물은 많지 않다.

휴가철 끝나면 가을시장으로 이어지며 지역별로 소폭 상승 전망
전세가격 상승세 수도권 확산되며 호가 급등에 주의해야

휴가철 피크가 지나고 수요 움직임이 지난 주보다는 다소 늘었다. 아직은 저가매물, 조정매물 위주로 대기수요가 움직이고 있지만 9월 가을시장으로 넘어가면서 실수요 중심의 거래도 다시 형성될 것으로 예상된다. 주요 상품, 지역별로 소폭 오름세가 이어질 전망이다.
한편 수도권까지 전세시장의 매물 부족과 가격 상승이 확산되는 모습이다. 매물난이 심한 일부 지역은 호가 급등도 두드러져 세입자들의 주의가 요구된다. 무리한 대출을 이용해 전세금을 올려주는 것보다 같은 가격대의 수도권 근교 등지로 눈을 돌려보는 것이 현명할 수도 있다. 가을시장에 맞춰 전세 재계약이 도래하는 짝수년차 단지나 입주시장도 잘 살펴보고 전세비중이 높은 소형 물건은 매매전환도 고려해 볼 만하다.

[부동산114 이미윤과장]

[주암[윤종규]]

감사합니다