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참여정부가 탄생 후 수 많은 부동산 제도와 정책이 바뀌었다.
그러나 제도정책의 홍보부족과 시행초기단계에 있는 관계로 말미암아 국민들에게 많은 혼란을 야기 시키고 있으며 이에 대하여 재산상의 불이익을 초래하는 경우가 상당부분에 걸쳐 발생하고 있다.
그중의 하나가 올해부터 시행되는 1가구 2주택에 대한 양도소득세의 중과세에 대한 이해 부족이다.
많은 사람들이 1가구 2주택이면 무조건 중과세(50%)를 하는 것으로 알고 있기 때문이다.
1가구2주택이라고 할지라도 중과세를 피할 수 있는 방법이 있다.
양도소득세는 매입과 매도단계에서 차익이 발생할 경우 차익에 대하여 일정한 세율로 계산하여 부과하는 세금이다. 그러므로 차익이 발생하지 않으면 세금은 부과되지 않는다.
먼저 1가구 2주택의 정의에 대하여 알아보자
한 세대를 구성한 가족이라면 1가구 2주택이 된다. 세대주를 기준으로 세대원을 포함하기 때문이다.
여기서 세대주란 결혼 후에 분가전은 세대주와 세대원이 되며, 결혼 후 분가하지 않았을 때는 2주택자라면 1가구 2주택이 된다. 단 가족에서 1가구 2주택은 새로 구입한 주택을 1년 이내에 기존주택을 매도 시 1가구 2주택이 되지 않으나 반드시 기존 주택은 3년 이상 보유(서울 과천 5대신도시는 2년거주 3년보유)여야 한다.
2주택자의 양도세 중과세 여부는 주택의 소재지와 기준시가에 따라 달라진다.
주택을 수도권과 광역시에 2주택을 소유한 경우에 2가구 모두 기준시가 1억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 양도세가 중과(50%의 양도세율)된다. 하지만 2가구 중 1가구가 기준시가 1억원 이하라면 매도순서에 따라 중과세 여부가 달라진다.
기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과세를 적용하지 않고 일반세율의 적용을 받는다(9~36%의 양도세율, 단, 2년 이상 보유시). 하지만 기준시가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 매도하면 50%의 양도세율이 적용되기 때문에 순서에 유의해야 한다.
2주택이 수도권과 광역시에 소재한 1가구와 그 이외의 지역에 소재한 1가구를 소유한 경우에는 수도권과 광역시 이외의 지역 소재 주택이 기준시가 3억원 이하이면 어느 주택을 매도하건 모두 중과세를 적용하지 않는다. 하지만 수도권과 광역시 이외 지역에 소재하는 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 수도권과 광역시 소재 주택의 기준시가 1억원 이하이어야 중과세를 적용받지 않는다. 이때는 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하여야만 중과세를 적용하지 않는다.
만약 수도권ㆍ광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도권ㆍ광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과하면 먼저 매도하는 주택은 중과세를 적용받는다. 수도권이나 광역시 이외의 지역에 주택 2가구만을 소유한 경우로서 2가구 모두 기준시가가 3억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 50%의 양도세율이 적용된다. 그러나 2가구 중 1가구가 기준시가 3억원 이하라면 어느 주택을 먼저 매도하여도 중과세를 적용하지 않는다.
일정한 사유로 2주택이 된 경우 중과세를 제외 한다
현행 세법에서는 일정한 사유로 2주택이 된 경우 중과세를 제외하고 있다.
대표적인 중과세 제외 사유는 일시적 2주택ㆍ노부모 봉양ㆍ혼인ㆍ근무상의 형편ㆍ감면주택소유 등이다.
1주택자가 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 매도하면 중과세를 적용받지 않는다. 1년을 넘겨서 매도하면 원칙적으로 중과세 대상이다. 다만, 앞서 설명한 소재지역과 기준시가에 따라 중과세를 적용받지 않을 수 있다. 또 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매 신청한 경우에는 1년이 지나서 매도하더라도 중과세를 제외한다.
1주택을 소유한 노부모(남자는 60세 이상, 여자는 55세 이상)와 합침으로써 2주택이 되거나 각각의 1주택자가 혼인함으로써 2주택이 된 경우에는 합친 날 또는 혼인일로부터 5년 이내에 매도하면 중과세를 제외한다.
세대원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 시ㆍ군으로 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우에는 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 매도하여야 중과세를 적용받지 않는다.
일반주택 1채와 양도세 감면주택 1채 혹은 일반주책 1채와 상속주택 1채, 2채를 보유한 1가구2주택 자는 일반주택 양도 시 양도세 감면주택과 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용한다. 즉 양도하는 일반 주택이 서울 소재라면 3년 보유와 2년 거주의 요건을 충족했다면 양도가액이 6억원 이하이면 비과세되는 것이다. 다만 양도세 감면주택의 이런 혜택은 2007년 12월31일까지만 주어지므로 양도세 감면주택 포함 2주택 자는 그 이전에 일반주택 양도를 고려하는 것이 현명하다.
위와 같이 양도소득세의 부과와 중과는 세금을 이해하고 알고 있으면 비과세와 감면혜택을 받을 수도 있으며 중과세여부는 절세방법에 따라 큰 차이가 나타날 수 있다. 그러므로 매매시에는 항상 전문가와 상담을 하고 어느 주택을 먼저 팔아야 할 것인가를 결정하고 행동하는 것이 현명하다. 부동산은 모르면 독이 되고 알면 약이 되는 경우가 많다.