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전년 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 올해 소득세 신고대상 - 신고도움서비스 최대한 제공, 쉽고 편한 홈택스로 전자신고 하세요 - | ||
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□ (개요) 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14~’18년에는 총수입금액 2천만 원 초과자에 대해서만 과세하였으나, ○ 올해(‘19년 귀속)부터 상가임대 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하자도 소득세가 과세되며, 6월 1일까지* 신고하여야 합니다. * 성실신고확인 대상 사업자는 6월 30일까지 □ (신고 대상) 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자입니다. * 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 소재 주택의 월세 임대소득에 대해서는 1주택자도 과세함. □ (신고도움서비스) 납세자 유형별 맞춤형 안내문을 발송하고, 안내문에 주택 보유내역, 세무서와 지방자치단체 등록사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공합니다. ○ 주택임대소득 신고안내 화면*을 신설하여 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등을 게시하였습니다. * 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 주택임대 종합소득세 신고안내 배너 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 주택임대소득 신고안내 ○ 또한, 전자신고 따라하기 동영상, 종합・분리과세 예상세액 비교 및 간주임대료 간편계산 서비스 등도 제공합니다. □ (홈택스 신고) 코로나19 예방을 위해 세무서 방문을 자제하여 주시고, 홈택스를 통해 비대면으로 신고하여 주시기 바랍니다. ○ 홈택스를 이용하면 임대주택 소재지 등을 직접 입력할 필요 없이 미리채움 신고서를 이용하여 간편하게 신고할 수 있습니다. □ (신고 후 검증) 신고 후에는 불성실 신고자에 대해 세무검증을 실시할 계획이므로 성실하게 신고하여 주실 것을 부탁드립니다. |
1. 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자도 신고해야 합니다. |
□ (신고 개요) 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’18년까지는 총수입금액 2천만 원 초과자에 대해서만 과세하였으나,
○ 올해(‘19년 귀속)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하자도 소득세가 과세됩니다.
○ 신고기한은 ’20. 6. 1.(월)*까지이며, 납부기한은 코로나19 확산으로 인한 피해 납세자의 지원을 위해 지역 구분 없이 ’20. 8. 31.(월)까지 직권으로 연장하였습니다.
* 성실신고확인 대상자와 특별재난지역(대구광역시, 경북 경산시・청도군・봉화군)에 주소를 둔 납세자의 신고기한은 ’20. 6. 30.(화)까지임.
□ (신고 대상) 주택임대소득 신고대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)입니다.
1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세됨.
2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 제외
| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |
* 주택 수는 부부 합산하여 계산 |
○ (과세미달) 소유주택 수 등이 과세대상에 해당하더라도 아래 사례와 같이 주택임대 연간 수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없습니다.
※ 주택임대 연간 수입금액 4백만 원 이하자는 주택임대 외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 납부세액이 없음.
| 주택임대소득 과세미달 사례 |
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2. 신고도움서비스를 최대한 제공합니다. |
□ (유형별 신고안내) 종합과세 대상인 주택임대 수입금액 2천만 원 초과자는 다른 업종과 동일하게 기장의무와 신고유형 등에 따라 신고안내를 하고,
○ 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있는 수입금액 2천만 원 이하자에게는 주택 수와 감면 적용 여부 등에 따른 맞춤형 안내문*을 발송합니다.
* 3주택 이상자, 2주택 이하자 중 세액감면 대상, 2주택 이하자 중 세액감면 미대상
○ 안내문에 사업장별 수입금액, 주택보유 내역, 세무서와 지방자치단체 등록사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공합니다.
□ (신고안내 화면 신설) 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 주택임대소득 신고안내 화면을 신설하여
○ 과세기준, 종합과세와 분리과세 세액 비교, 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등을 게시하였으니, 홈택스 신고 전에 꼭 열람하시기 바랍니다.
* 주택임대소득 신고안내 화면 접근경로 ① 국세청 누리집(www.nts.go.kr) ▸ 주택임대 종합소득세 신고 안내 배너 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 「02. 주택임대소득 신고안내」 ② 국세청 누리집(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고 지원 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 「02. 주택임대소득 신고안내」 ③ 홈택스(www.hometax.go.kr) ▸ 종합소득세 신고 바로가기 ▸ 팝업창에서 주택임대소득 안내 선택 ▸ 「02. 주택임대소득 신고안내」 |
| 주택임대소득 신고 절세 Tip |
① 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택 - 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능 ※ 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법 변경(종합과세⇄분리과세) 가능함.
※ 다음 사례는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세에 따른 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것임.(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함)
② 사업자등록에 따른 세금혜택 확인 - 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있음. 1) 필요경비율 : 미등록 50% → 등록 60% 2) 기본공제 : 미등록 2백만 원 → 등록 4백만 원 3) 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%) - 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 함. |
③ 주택 수를 꼼꼼히 확인 - 공동소유 주택은 올해(’19년 귀속)까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산 - 비과세* 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않음. * 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨.
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□ (전자신고 동영상) 세금 신고경험이 적은 납세자도 홈택스를 통해 전자신고를 할 수 있도록
○ 국세청 누리집*에 주택임대 분리과세 신고서 작성방법, 종합・분리과세 예상세액 비교, 간주임대료 간편계산 방법 따라하기 동영상을 게시하였습니다.
* ① 국세청(www.nts.go.kr) → ② 성실신고지원 → ③ 주택임대소득 안내 → ④ “전자신고 따라하기 동영상 바로가기” |
□ (모의계산) 수입금액 2천만 원 이하자는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있는 주택임대소득의 특성을 반영하여 예상세액 비교 서비스를 제공합니다.
○ 또한, 보증금 등에 대한 간주임대료를 간편하게 계산할 수 있는 서비스도 제공합니다.
* ① 국세청(www.nts.go.kr) → ② 성실신고지원 → ③ 주택임대소득 안내 → ④ “종합・분리과세 예상세액 비교하기” 또는 “주택의 간주임대료 간편계산 바로가기” |
※ 주택임대 소득세 계산 사례는 [붙임 10] 참조
3. 주택임대소득 신고, 홈택스를 통해 편리하게 하세요. |
□ (홈택스 미리채움 서비스 제공) 수입금액 2천만 원 이하 납세자가 주택임대소득을 분리과세에 의해 신고할 경우
○ 홈택스에서는 올해 사업장 현황신고(’20. 1. 1.~2. 10.) 시 제출한 「주택임대사업자 수입금액 검토표」의 임대주택 소재지, 임대차계약 내용(임대기간, 월세, 보증금) 등을 자동으로 불러와서 간편하게 신고할 수 있습니다.
○ 「주택임대사업자 수입금액 검토표」를 제출하지 않은 경우에도 빅데이터 분석을 통해 구축한 인별 주택보유내역을 조회하여 임대주택 소재지 등을 자동으로 채워서 신고할 수 있습니다.
① (사업장 현황신고 조회) 주택임대사업자 수입금액 검토표 상의 임대주택 소재지, 업종, 면적, 사업자등록번호, 임대기간, 월세, 보증금 등을 자동 입력
② (임대주택물건내역 조회) 빅데이터 분석을 통해 구축한 인별 주택보유내역을 조회하여 임대주택 소재지, 면적 등을 자동 입력
| 홈택스 전자신고 순서 |
1. 과세기준 및 과세방법 확인 국세청 누리집 「주택임대소득 신고안내」 화면의 절세Tip, Q&A 등 확인 2. 전자신고 방법 확인 국세청 누리집의 전자신고 따라하기 동영상 시청 3. 모의계산을 통해 유리한 신고방법 선택 홈택스의 예상세액 비교 서비스를 활용하여 유리한 신고방법 선택 * 간주임대료 대상자는 간주임대료 먼저 계산(홈택스의 간편계산 활용) 4. 신고서 선택 및 작성
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□ (세무서 방문 자제) 3주택 이상 소유자의 임대소득세는 신고서 작성에 많은 시간이 소요되고 세무서 혼잡에 따른 코로나19 감염 우려가 있어 세무서에서 신고서 작성을 지원하지 못하니,
○ 홈택스를 통해 직접 신고하거나 세무대리인의 도움을 받아 신고하여 주시기 바랍니다.
○ 2주택 이하자는 부득이 세무서를 방문해야 하는 경우에는 안내문에 기재된 날짜1)에 방문해 주시기 바랍니다.
- 세무서를 방문하여 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 신청하는 경우에는 안내문에 동봉한 「소형주택 임대사업자 세액감면 신청 체크리스트」2)를 반드시 작성하여 지참하여야 합니다.
1) (1차) 5. 13.~15. (2차) 5. 18.~19. (3차) 5. 20.~22.
2) 「국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합소득세 → 참고자료실」에서도 세액감면 신청 체크리스트 서식을 내려 받을 수 있음.
| 주택임대소득 신고 준비 서류 |
✔ 주택임대소득 신고 안내문을 받은 경우 : 안내문, 신분증 ✔ 주택임대소득 신고 안내문을 받지 않은 경우 ① 사업장 현황신고를 한 경우 : 신분증, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록증(등록한 경우만) * 사업장 현황신고를 하지 않았으나, 세무서에 사업실적 확인서와 ‘주택임대사업자 수입금액 검토표’를 제출한 경우 포함 ② 사업장 현황신고를 하지 않은 경우 : 신분증, 임대차계약서, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록증(등록한 경우만) |
4. 성실하게 신고하여 주실 것을 부탁드립니다. |
□ (신고 후 검증) 국세청은 납세자가 자발적으로 성실신고를 할 수 있도록 도움자료를 최대한 제공하는 한편,
○ 신고 후에는 불성실 신고자에 대해 엄정한 세무검증을 실시할 계획이므로 ‘성실신고가 최선의 절세‘라는 인식을 가지고 성실하게 신고하여 주실 것을 부탁드립니다.
붙임 1 |
| 주택임대소득 과세배경 |
○ 주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2013년 이전에도 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자에 대해 과세
- 다만, 일시적인 임대시장 수급불일치 해소를 위해 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년~ʼ18년 귀속 동안만 비과세한 것임.
○ 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)분부터 소득세가 과세됨.
- 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년~ʼ18년 귀속만 한시적으로 비과세하기로 예정했던 대로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)부터 예전(ʼ13년 귀속 이전)과 같이 과세되는 것으로 올해부터 새로 과세되는 것은 아님.
- 다만, 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됨.
| | 주택임대소득 과세 연혁 | |
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붙임 2 |
| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |
○ (1주택) 국내 소재 기준시가 9억 원 초과 주택 또는 국외 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
○ (2주택) 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
○ (3주택 이상) 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우(월세와 보증금 모두 과세)
○ (월 세) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
○ (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자
주택 수1) | 월세 | 보증금 |
1주택 | 비과세2) | 비과세 |
2주택 | 과세 | |
3주택 이상 | 간주임대료 과세3) |
1) 주택 수는 부부합산하고 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산
2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세
3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외