주상복합 아파트 공급은 서울 및 수도권에만 국한되지 않고, 전국적으로 확산되는 추세다. 1990년대 말부터 서울, 특히 강남권을 중심으로 공급되었던 주상복합아파트가 서울 여의도, 목동, 강북 주요지역(종로ㆍ용산 등) → 수도권 주요도시 및 주요 광역시(부산ㆍ대구) → 기타 지방 중규모 도심지역(대전ㆍ울산 등)으로까지 범위를 넓혀가고 있는 것이다.
이러한 주상복합 아파트의 공급확대에는 다음과 같은 몇 가지 원인이 있다. 첫째, 일반 아파트에 비해 건설 및 공급관련 법적 제약이 덜하다는 것이다. 최근 주상복합 아파트 관련 규제가 지속적으로 강화되고 있기는 하나 여전히 공급주체인 시행사나 건설회사 입장에서 보면 일반 아파트에 비해 규제가 덜한 축에 속한다.
주상복합의 주거기능 강화 장점
일반 아파트는 택지공급 때 입찰자격 규제에서부터, 단지계획 시 단지 내 각종 시설관련 사항, 분양가격 책정에 이르기까지 주택법에 관련하여 다양한 구속을 받는 반면, 주상복합 아파트는 상대적으로 자유로운 편이다.
다시 말해 주상복합 아파트의 인허가 편의성과 높은 수익성 추구가 가능한 제도적 환경이 시행사 및 건설회사의 주상복합 아파트 공급을 촉진하는 주요 원인으로 작용하고 있는 것이다.
둘째, 국내 주요도시의 도심 내 주택공급의 한계상황도 큰 몫을 차지한다. 다 알다시피 서울을 비롯한 국내 주요 도시들은 단기간 내 급속한 산업화 및 인구 증가 과정을 겪었다. 그에 따른 주택수요 증가로 도시 내 가용 택지가 고갈되었고, 급기야 대규모 신규 택지 공급이 불가능한 상황에 직면했다.
이런 상황을 타개하기 위해서는 기존 주거지역의 재개발ㆍ재건축 그리고 상업용지 내 주상복합아파트 건설이 필수적이다. 하지만 재개발ㆍ재건축 사업의 경우 전체 가구 중 일정비율을 임대주택 및 소형평형으로 공급해야 하는 제도적 특성을 고려할 때, 도시 내 고급주택 수요(Needs)를 충족시켜 줄 수 있는 중요 대안으로 주상복합 아파트가 가장 유력하다.
셋째, 주상복합 아파트 선호 주택수요의 증가 및 지속적인 상품 개선을 들 수 있다. 외환위기 이후 국내 경제는 거대한 변화의 소용돌이에 들어섰다. 경제구조가 복잡ㆍ고도화됨은 물론 소득양극화의 심화, 가치관ㆍ윤리관 등 사회 경제 및 가치구조가 급변하고 있으며 그와 함께 다양한 라이프스타일을 추구하는 주택 수요층이 등장하고 있다.
이러한 다양한 주택수요층 중 일부 보수적 성향을 가진 수요층의 경우 주상복합 아파트의 구조적 특성에 따른 환기의 불편함, 도심 입지에 따른 녹지 공간 및 쾌적성 부족, 초고층 거주에 따른 이웃과의 교류 제약, 과다한 관리비용 등을 들며 주상복합 아파트에 대해 혹평을 늘어놓기도 한다.
하지만 다수의 실 거주자 및 주상복합 아파트 계약자는 도심 입지에 따른 교통편리(직주근접), 도심의 다양한 문화ㆍ상업시설 이용, 단지 내 첨단 시스템 및 서비스 도입, 보안시스템 및 프라이버시 우수성과 같이 주상복합 아파트만이 가지는 다양한 장점에 비교적 만족해하고 있다.
이제 더 이상 주택 수요자는 맹목적이지 않다. 바야흐로 자신의 라이프스타일에 맞는 주택을 선택하는 시대가 온 것이다. 이러한 시장 상황에서 여러 선택 가능한 주거 대안의 하나로서 주상복합 아파트가 자리매김했다. 그리고 주상복합 아파트의 장점에 만족하는 주거수요층의 증가에 맞물려 공급 역시 지속적으로 증가할 전망이다.
또 서울을 비롯한 일부 지방도시의 구도심지역 활성화 차원에서의 주상복합 아파트 건설 유도, 수도권 주요 공공기관 이전 예정에 따른 이전적지 개발, 택지지구 내 주상복합 및 복합개발 용지 공급 등 지역별 다양한 원인에 의해서도 주상복합 아파트의 공급 증가가 예상된다.
[장기투자 중심의 시장 형성
이렇듯 주상복합 아파트의 장기적인 공급 증가는 필연적인 상황에 있다. 하지만 단기적으로 주상복합 아파트 시장은 국내 경기 동향 및 8.31 대책의 영향에 따라 2005년 하반기 이후 당분간 전반적인 침체국면이 지속될 것으로 보인다.
그리고 다음과 같은 원인으로 인하여 지역별, 상품별 극심한 시장 양극화 진행이 예상된다. 주상복합 아파트가 고급ㆍ대형화에 따른 고가주택 중심 공급 추세이며, 일반아파트 대비 투자수요 비중이 높다는 특징을 가지고 있다.
이런 특징을 고려할 때 8.31 대책에서 언급된 다양한 대책들 중 ‘1세대 2주택 양도세 중과’ ‘종합부동산세 부과 대상 확대’ ‘투기지역 주택담보 대출 취급건수 제한 및 담보인정비율 하향 조정’등의 영향이 클 것으로 예상된다.
다주택자 양도세 중과 범위의 확대에 따른 투자수요의 감소, 종합부동산 세 적용대상 확대에 따른 실수요층의 고가아파트 청약 기피, 청약 의사는 있으나 단기 보유자금 부족한 수요의 경우 담보대출 한계에 따른 청약기피 등의 반응이 예상되어 절대수요 자체가 급감하는 상황이 전개될 것이다. 또 국내 경제전망 불안에 따른 전반적인 소비심리 위축, 큰 폭은 아니나 대출금리 인상 등이 수요심리를 더 위축시키는 요인으로 작용할 것이다.
따라서 2006년 주상복합 시장은 자금여력이 풍부한 실수요 및 장기 투자목적의 일부 투자수요가 참여하는 제한적인 시장으로 전환될 것이다.
그리고 공급을 담당하는 건설회사 입장에서도 여전히 높은 가격을 유지하고 있는 땅값, 대출금리 인상, 기반시설 부담금제 도입 등의 분양가 상승요인을 떠안고 있어, 침체된 주택시장에 신규사업의 수주 및 분양을 서두르기엔 부담스럽다.
공급주체들은 시장 환경을 감안하여 보수적인 관점에서 신규 사업을 검토할 것이며, 진행 중인 사업에 있어서도 분양시기를 미루고 시장 동향을 관망하는 사례가 빈발할 것으로 예상되어 단기 공급물량 역시 줄어들 수밖에 없다.
결국 2006년 주상복합 분양시장은 이러한 제한적인 수요ㆍ공급 환경에 따라 지역별ㆍ상품별로 극심한 차이가 발생할 수밖에 없다. 다시 말하면 거주 및 투자가치가 높은 주상복합 아파트와 그렇지 않은 아파트 간의 가격ㆍ청약경쟁률ㆍ계약률 등이 양극화로 나타날 것이다.