매매계약 후에 실거래 신고해야 다운 계약서 발각되면 3배 벌금

분양권 거래시 이것만은 유의하자! 최근 수도권 아파트 청약 열기가 뜨거워지면서 분양권 거래시장도 덩달아 활기를 띠고 있다. 하지만 무턱대고 분양권 거래에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 거래가격이 부풀려진 경우가 많아 자칫 애물단지를 끌어안을 수 있고 불법 전매와 다운계약서 작성시에는 처벌받을 수 있는 만큼 세심한 주의가 필요하다. ◆가격 적정성 잘 살펴야 분양권을 고를 때는 주변 시세부터 꼼꼼히 살펴야 한다. 최근 몇년간 시세의 최고점과 최저점을 살펴 가격이 얼마나 오르고 내릴지를 예측해야 한다. 단지 규모와 브랜드, 입주연도 등이 비슷한 주변 아파트의 실거래가 정보를 파악하면 가격의 적정 여부를 살피는 데 도움이 된다. 매수·매도 타이밍도 중요하다. 통상 분양권 거래가 가장 활발한 시기는 정계약 기간 직후다. 그러나 매도할 때는 계약 초기에, 매수할 때는 정계약 기간 직후를 피해 거래가 뜸해지는 시점을 골라 계약하는 것이 유리하다. 예컨대 최근 서울의 한 재개발 아파트는 계약 직후 프리미엄이 1억여원까지 치솟았다 거래가 뜸해지자 로열층 매물이 1500만원까지 떨어지기도 했다. 청라지구나 김포 한강신도시의 경우 전매 물량이 일시에 쏟아지는 내년 5월 이후를 노리는 것도 방법이다. 매입 대상 분양권이 합법적으로 전매 가능한 물건인지도 확인해야 한다. 수도권은 분양가 상한제 아파트나 투기과열지구(강남 3개구) 내 아파트는 전매 제한기간 되팔 수 없다. 불법 전매로 적발되면 공급 계약 취소는 물론 3년 이하의 징역이나 3000만원 이상의 벌금을 물어야 한다. ◆분양권 거래 절차와 유의사항 매매 계약은 속칭 '떴다방(이동식 중개업소)'보다는 해당 사업지 주변에서 오랫동안 영업했던 중개업소를 통하는 게 좋다. 떴다방을 통한 거래는 사고 발생시 계약자가 고스란히 피해를 떠안을 수 있다. 매수자는 매도자의 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행자에게 분양 계약자가 맞는지 확인하고, 발코니 확장과 옵션 선택 여부, 각종 대출금과 이자 납부 여부 등도 알아둔다. 간혹 값을 깎아주겠다는 조건을 붙여 다운계약서 작성을 요구하는 경우가 있는데 응해서는 안 된다. 적발되면 3년 이하의 징역이나 포탈 세액(稅額)의 3배 이하 벌금을 내야 한다. 매매 계약을 마친 후에는 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 지참해 해당 주택의 소재지 시·군·구청에서 검인을 받는다. 이때 실거래 신고까지 해두면 편리하다. 실거래 신고는 계약 후 60일 이내에 마쳐야 과태료를 물지 않으며 중개업자가 대리로 신고할 수도 있다. 매도자가 받아놓은 대출금은 검인을 마친 후 거래 당사자가 함께 은행을 방문해 대출금 상환이나 승계 절차를 밟는다. 다음으로 건설사가 요구하는 구비서류를 모두 챙겨 건설사 본사나 지역사무소를 방문해 분양 계약자의 명의를 이전한다. 매도자가 관할 세무서에 양도 차익을 신고하면 분양권 전매 절차는 마무리된다. [이미영·스피드뱅크 분양팀장]