도심 광역개발 지원을 위해 7월부터 시행되는 도시재정비촉진특별법에 대한 기대가 많다. 규제 완화로 사업성과 투자성이 좋아질 것이란 예상에서다.
특별법은 재개발의 경우 전용 25.7평이 넘는 중대형 평형의 비율을 현행 20%에서 40%로 늘릴 수 있게 했다.
중대형 평형이 늘어나면 조합원이 중대형 평형을 배정받을 가능성이 커진다. 물론 중대형 평형의 절반만 조합원이 가져갈 수 있지만 절대적인 물량에서 늘기 때문에 같은 대지지분으로 큰 평형을 받을 확률이 높아지는 것이다.
중대형 평형 선호 추세에서 이는 상당한 메리트다. 이런 혜택보다 주민 입장에서,투자자 입장에서 관심을 갖는 것은 용적률이다. 층수 제한도 현재 서울의 경우 평균 16층으로 제한되는 2종 주거지역에서 없어지지만 용적률은 사업성과 직결되기 때문이다.
용적률이 높을 수록 같은 크기의 땅덩어리에서 지을 수 있는 주택이 많아진다. 조합원 몫을 제외한 일반분양분이 자연히 늘고 그만큼 일반분양수입이 늘어 조합원 추가부담금을 줄여주게 된다.
특별법은 용도지역 상향과 자치단체 조례 범위 이상의 용적률 보장을 통해 용적률을 지원한다.
준주거지역 용도상향 전례 없어
용도지역 상향은 같은 용도지역 내에서 상향할 수 있도록 했다. 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경을 허용한 것이다.
주거지역의 경우 일반주거지역에서 준주거지역으로 바꿀 수 있다는 말이다. 준주거지역 용적률 상한은 500%다. 준주거지역으로 용도지역을 바꾸면 초고층 주상복합아파트 건립도 가능하다.
하지만 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향하기가 쉽지 않을 것 같다. 서울 뉴타운에서 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 변경된 사례가 없다.
서울시 관계자는 “아무리 특별법이더라도 도시계획의 틀은 유지해야하기 때문에 급격한 변동은 어려울 것”이라고 말했다.
때문에 준주거지역에 대한 기대는 접는 게 나을 것 같다.
특별법은 자치단체 조례 규정에 상관없이 국토계획법상 상한까지 용적률을 줄 수 있게 했다. 서울의 경우 2종과 3종 주거지역 용적률이 모두 국토계획법보다 50%포인트 낮게 돼 있다. 각각 200%와 250%다.
특별법대로라면 같은 주거지역에서 용적률을 20∼25% 더 올릴 수 있다는 말이다. 또 특별법은 사업부지를 공공시설로 기부채납하면 용적률을 추가로 더 주도록 했다. 기부채납에 따른 추가 용적률 공식은 국토계획법과 같다. [재정비촉진지구지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 +{1.5×(기반시설 부지로 제공하는 면적×기반시설 제공부지 용적률)÷기반시설 부지제공후의 대지면적}]이다.
사업부지의 15%를 기부채납하면 2종지역에선 316%까지, 3종에선 368%까지 용적률을 높일 수 있다는 계산이 나온다.
300%는 현실적으로 어려워
300%가 넘는 용적률이 가능하다는 얘긴데 실제론 용적률을 300% 이상으로 올리기가 어려울 것 같다. 서울시는 조례 상의 최고 용적률을 적용하지 않고 기준 용적률을 주거지역별 용적률 상한보다 낮춰 2종에선 190%, 3종에선 210%로 규제하고 있다. 고밀개발을 막기 위해서다.
여기다 기부채납을 많이 해 추가 인센티브 용적률이 많더라도 250% 이하로 제한하고 있다. 특히 뉴타운의 경우 용적률을 최고 240%로 누르고 있다.
때문에 용적률을 국토계획법 상한까지 올리더라도 실제로 개발할 수 있는 기준 용적률은 이보다 낮을 것으로 보인다. 기부채납 용적률을 합쳐도 300% 이하로 제한될 가능성이 크다.
서울시 관계자는 “사선 등 다른 건축규제가 있기 때문에 300% 넘는 용적률을 다 찾아먹기도 어렵다”며 “기존 도시계획상의 용적률과 어느 정도 형평성을 맞춰야하기 때문에 용적률을 갑자기 올릴 수는 없지 않겠느냐”고 말했다.
그렇다하더라도 특별법에 따르면 현행 용적률보다 50%포인트 정도는 높일 수 있을 것 같다. 그렇더라도 기존에 비해 용적률을 20% 이상 높이는 것이어서 사업성도 그만큼 좋아지는 셈이다.
특별법의 지원이 장밋빛까지는 못미치더라도 밝은 전망을 주는 것은 분명해보인다.
자료원:중앙일보 2006. 4. 8