부동산계약시 참고사항(펌글)

[ho]

질문자인사 답변 감사합니다. 덕분에 좋은 정보 많이 얻었습니다. 하나 더 여쭤보고 싶은 것이 있는데, 만약 이번 2월 10일에 잔금처리가 완료 될 시, 지방세에 부담에 매도/매수인의 관계를 알고 싶습니다. 건승하시길 바랍니다.

반갑습니다.

현업중인 공인중개사입니다.

파시는 분께서 말씀하신 것은

1. 근저당 9000만원이 있다고 말씀하시더라구요.

2. 이 금액을 파는 금액에 넣어서 넘겨 받는 걸루 하구요.

이러저러한 상황과 대화를 나누고 등기부 등본을 확인했습니다.

근데, 근저당 금액이 1억 800만원으로 되어 있더군요.

Q1. 파는 분이 말씀하신 금액과 차이가 나는데, 이 등기부 등본에 나와 있는 근저당 금액(1억 8백만원)은 어떻게

      산정이 된것인지 알고 싶습니다. 등기부등본에 기록된 금액이 이자가 포함된 금액인지 알고 싶구요.

      (원래 이렇게 표기 되는 것이 맞는지....)

Q2. 이것이 이자라면, 9천만원빌렸는데, 근저당이 1억 8백이면 이자가 20% 라는 뜻인가요???

Q3. 아니면, 근저당 금액이 9000만원이라는 말씀이 거짓말???? 이신건지....

>> 1,2,3에 대한 답변입니다.

    부동산을 담보로 대출을 받은 경우 근저당으로 설정됩니다.

    은행에서는 원금은 물론 차후 연체할 이자와 최악의 경우

    경매신청을 하여 원금을 회수해야하므로 경매신청 비용까지 포함하여

    설정합니다.

    보통 상가는 은행에서 130%를 설정하는데 현재 원금이 9천만원 이라면

    주택과 같은 120%를 설정한것입니다.

이러한 상황에서 제가 이 부동산을 구매하게 된다면

Q4. 이 근저당 잡힌 금액들을 어떻게 처리해야 하는 것인지, 다른 분들은 어떻게 처리 하셨는지.. 알고싶습니다.

거래방식은 부동산을 통하지 않고, 직접 매매 하려하는데,

Q5.  절차라고 해야 할까요?? 어떤 과정을 통해서 사야 하는지...

>> 주택이 아닌 상가의 매매라면 더 신중을 기해야하므로

     인근 부동산에 대필료약 5만원을 주고 의뢰하는것도 좋습니다.

     아래 참고 자료를 보기 바랍니다.

Q6.  이 과정에서 필요한 서류들이 어떤 어떤 것들이 있는지..

>> 등기부 등본을 확인하여 본인여부, 근저당 관계,지분관계,

     기타 제한 사항의 여부등을 보기 바랍니다.

     필요하면 도시계획 확인원과 건물대장,토지대장등도 보기바랍니다.

Q7.  각각 필요한 서류들을 어디서, 어떻게 작성, 혹은 떼오는 것인지, 어디에 제출하는 것인지....

       (등기부 등본은 해왔습니다.)

>>  도시계획 확인원,건물대장,토지대장등은 지자체 시군구청에서

      발급 받습니다.

Q8. 마지막으로 위에 말씀드린 상황처럼 근저당이 있는 건물이고, 개인간 거래를 할 때 어떤 점을 유의해야 하고,

      확인 해야 하는지...  또 제가 적어 놓은 질문 외에 어떤 것들을 봐야 하는지...

>>  

계약은 곧 점포 구하기의 끝이자 장사의 출발점이기도 하다. 계약에 관한 것은 누구나 다 알고 있는 상식이라고 생각하지만 막상 제대로 아는 사람은 그리 많지 않다. 대부분 잘못 알고 있거나 일부분만 알고 있을 뿐이다.

사실 계약에 대해 자세히 알려고 하면 한이 없다. 하지만 장사를 하려는 사람이라면 반드시 알아야 할 것이 있다. 바로 다음과 같은 사항들이다.

계약은 법률행위이므로 신중하게

도장은 찍는 순간 효력을 발휘한다. 계약은 누구나 자유롭게 할 수 있다. 계약을 체결하는 것 자체도, 방식도, 내용도, 그리고 상대방을 선택하는 것도 자유다. 자유가 있는 만큼 당연히 책임도 따른다. 즉 자기가 계약한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 설사 나중에 그 것을 이행하고 싶지 않더라도 그만한 대가를 치뤄야 한다.
그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 계약내용도 신중하게 작성해야 한다.

계약 전에는 반드시 다음 사항들을 확인해야

점포를 계약하기로 마음을 정하고 나면 흔히들 계약금, 중도금, 잔금을 준비하는데 정신이 팔려 소홀히 하는 점이 있다. 바로 점포건물의 법적인 하자, 신고 및 허가사항, 점포주의 매도의도 등이다. 이미 충분히 준비하고 검토했다 해도 이것은 다시 한 번 짚고 넘어가야 한다. 계약 한 번 잘못하면 완전히 망할 수도 있으므로 그만큼 신중해야 한다.

1. 점포주의 매도의도
점포주가 인근에서 큰 점포를 하려고 지금 하고 있는 점포를 내놓는 경우가 있다. 물론 상도의에 어긋난 행위지만 실제로는 이런 일이 종종 일어난다.
그러므로 점포주와 계약을 할 때 아예 권리양도계약서에 ‘반경 300~500m 이내에서는 유사한 가게를 하지 않으며 만약 이를 어겼을 때는 이 계약을 무효로 한다. 또한 이에 따른 손해를 아울러 배상하기로 한다’는 단서조항을 달기 바란다.

2. 등기부등본
등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기소에서 등기부등본만 떼어 보아도 알 수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 같은 권리관계가 나와 있다.

3. 도시 계획 확인원
도시계획 및 이용제한 사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 도시계획확인원을 떼어 보면 된다. 도시계획확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로 용도지역과 지구, 도로저축, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있다. 재개발 여부를 확인하면 상권의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있다. 그 밖에도 점포건물이 도로에 저촉되어 있으면 언젠가는 헐리게 되어 피해를 입게 되므로 주의해야 한다.

4. 신고 및 허가 관련사항
어떤 업종을 하든 일단은 신고 및 허가 관련사항을 알아본 다음 점포를 구해야 한다. 이 점을 소홀히 하다가 엉뚱한 피해를 입지 않기를 바란다.

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후

 

 

	관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급
-	시군구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인서 각 1통을 발급
	등기부로 권리관계 (압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 확인 사실관계 (무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인

등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)

 

-	매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인합니다. 또한 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼭 확인합니다.
-	만약 등기부의 건축물 용도, 면적, 토지면적 등이 건축물대장과 토지대장과 다르면 토지대장 또는 건축물대장을 믿으시고 등기부등본을 믿으시면 안됩니다.
	※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급일을 반드시 확인하십시오. 등기부등본이 계약 전에 발급되었다면, 발급일과 계약 체결일 사이에 다른 권리가 설정될 수도 있습니다.

토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 공부열람

 

-	단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물대장, 도시계획 확인서 등도 열람해야 합니다. 간혹 단독주택 중에 토지대장은 있어도 건축물대장이 없거나, 무허가 건물대장에도 없는 건축물이 있을 수 있습니다.
-	또한 토지나 단독주택의 경우 토지이용계획확인서의 도시관리계획도면을 통하여 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인해야 합니다.
-	아파트 등 공동주택의 경우 21세기에 사업승인 또는 입주한 경우에는 등기부나 건축물대장을 믿고 거래하셔도 됩니다.

현장답사

 

매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 합니다.

다만, 아파트 등 공동주택의 경우 21세기에 사업승인 또는 입주한 경우에는 전혀 걱정하지 마시고 내부만 확인하셔도 됩니다. 왜냐하면 허가관청(시군구청)에서 사업승인단계에서 검토하고, 다시 공사후에 사용승인(준공검사)하는 과정에서 검토되기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다. 즉, 등기부나 건축물대장을 믿고 거래하셔도 됩니다.

최종 유의사항

-	매도자 : 양도소득세 확인
-	매수자 : 등록세와 취득세 확인
-	소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인해야 합니다.
-	소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의 해야합니다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실 여부를 확인해야 합니다

<계약시 확인할 사항>

① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인

② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인

③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서

④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인



<계약서 내용 중 확인 사항>

① 계약당사자의 인적 사항

② 매매금액

③ 매매금액 지급방법

 

④ 매매부동산의 인도방법

⑤ 계약위반시 배상문제

⑥ 계약 년·월 ·일 등

<계약서 작성요령>

① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.

② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.

③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.

④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.

⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.

⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.

⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.

⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.

⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.

⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.

⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

< 잔금지급시 유의사항>

① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.

② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.

③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실하게 체크한다.

④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.




<계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항>

① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용

② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용

④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용

⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용


<소유주 확인>

   중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

   계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.

   위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.

   위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.


<해약 및 해약금>

   일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.

   계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.

① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.

② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.

③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다.

 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에 일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써, 만 해제가 가능하다.

   그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다. 

 

[출처] [스크랩]부동산 계약시 참고사항|작성자 먹깨비