재건축·재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다. 최신 개정판 출간

[김은유]

재건축·재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다. 최신 개정판 출간

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대법원 판결에 따라 급변화한 현금청산내용을 반영한 최신 개정판이 2016. 4. 12.자로 출간되었습니다.

전면개정판 머리글

 이 책이 나온 지가 불과 1년도 되지 않는다. 그럼에도 불구하고 책이 매진되기에 이르렀다. 따라서 다시 2쇄를 찍을 생각을 하였는데, 재개발에서 현금청산을 뒤 흔드는 엄청난 대법원 판결이 선고되고, 법이 개정되었다. 그래서 결국 전면 개정판을 내기에 이른 것이다.

 즉, 대법원은 2015. 11. 27.자로 “토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다(2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결). 즉, 토지보상법상 수용보상금 협의절차 및 그 사전절차로서의 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조), 보상계획의 공고·통지 및 열람(제15조), 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 등 토지보상법이 정하고 있는 각 단계별 절차를 거칠 필요가 없고, 다만 도시정비법상 협의절차만 거치면 된다는 것이다.

 따라서 이제 현금청산은 새로운 전기를 맞은 것이다. 즉, 토지보상법상 보상대상자에게 유리한 모든 제도가 사라진 것이다. 참 나쁜 판결이다.

 위 대법원 판결이 선고된 이후, 또한 법이 개정된 것이 있어 기존 책을 전면 수정하여야 했다.

 전면개정 내용은 다음과 같다.
 ①재개발에서 토지보상법상 협의절차가 필요 없다. ②사업시행인가 시에 이해관계인의 의견을 들어야 하는 것으로 법이 개정되었다. ③조합해산시 조합원들은 이제 매몰비용을 부담하지 않는 것으로 판결이 정리되었다. ④재개발에서 앞으로는 실거래가로 보상되는지 여부도 관심사다. ⑤정관에 규정이 없는 한 현금청산자는 재건축이나 재개발에서 사업비를 분담하지 않는다. ⑤주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비 보상의 경우, 주거용 건축물에 대한 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주하여야 한다. ⑥재건축에서는 현금청산금 지급청구소송을 할 수가 있다고 본다. ⑦조합이 정관규정에도 불구하고 관리처분계획변경인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 분양계약 체결절차를 진행하지 않음으로써 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 조합원임을 전제로 부동산에 대한 신탁을 원인으로 한 이전등기와 인도를 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 아니한다. ⑧토지 등 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마친 때에도 근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다면 재건축조합이 청산금 전부에 대하여 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있다는 취지로 판시한 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등은 모두 폐기되었다.

 모쪼록 이 책이 현금청산을 받는 분들에게 도움이 되기를 바란다. 잘 읽어보면 큰 도움이 될 것으로 확신한다. 책 제목 그대로 현금청산금은 아는 만큼 더 받는다.

 2016. 2. 18.
 방배동 법무법인 강산 연구실에서 저자 드림