지난해부터 올 상반기까지 부동산 시장의 최대 화두는 뉴타운, 재개발 투자였다.
재건축은 중첩된 규제와 높은 투자금으로 투자가 쉽지 않고 아파트 역시 2006년 이후 시세가 크게 오르면서 상대적으로 규제가 적고 소자본으로 투자가 가능한 재개발로 투자자가 모여들기 시작한 것이다.
여기에 서울은 한강르네상스, 용산국제업무지구 개발, 경기는 뉴타운 계획이 발표되면서 재개발 시세를 자극했다. 급기야 재개발 지분 시세가 급등하면서 구체적인 개발 계획이 나오지 않은 서울 마포구 한강변 일대 지분가격도 3.3㎡당 2천5백만~3천만원까지 상승하기도 했다.
하지만 재개발은 소형 다세대 주택(쪼갠 지분)과 근린생활시설 지분에 대한 현금청산 계획 발표로 시장 분위기가 올 초보다 위축된 상태다.
즉, 지분 시세가 단기 급등한데다 지분 쪼개기, 분양가상한제 여파로 수도권 재개발 시장의 추가 상승 여력은 크지 않을 것으로 보인다. 이로 인해 재개발은 하반기 부동산 상품 중 분위기가 가장 어두운 상품이 될 전망이다.
하지만 기존 뉴타운, 재개발과 도심광역재개발 지원 등 물리적·질적 주거환경이 개선되는 지역은 국지적인 가격 상승이 소폭이나마 이뤄질 것으로 전망돼 선별적인 투자자세가 필요해졌다. 그렇다면 어느 지역을 중점적으로 살펴봐야 할까?
1. 서울 - 개발의 축, 서남권 지역으로
서울은 현재 추진 중인 개발계획상에 위치하고 있는 곳이라면 아직도 경쟁력이 있다고 판단된다.
이명박 서울시장 시기부터 서울 개발은 뉴타운 및 재정비촉진지구 개발이 발표된 강북권이 새롭게 주목을 받은 것.
이후 오세훈 서울시장 시기에 들어서 개발은 한강르네상스 프로젝트(2006년 9월 발표)를 중심으로 진행되고 있다.
한강르네상스 프로젝트는 국제업무지구가 위치한 용산 서부이촌동과 국제금융센터가 조성되는 여의도, 수변도시 예정지인 마곡, 상암~난지 일대를 개발하는 것으로 아직 가시적인 성과는 없지만 개발은 진행중에 있다.
게다가 지난 6월 25일 발표된 서남권 르네상스 개발 내용 역시 그동안 낙후, 침체돼 있던 서남권을 서울의 ‘신경제 거점도시’로 육성하는 것으로, 서부권 개발 규모가 더욱 확대될 것으로 전망된다.
모두 서울 서부권에 위치한 개발계획으로 서울 개발의 축이 서쪽으로 옮겨지고 있다고 볼 수 있다.
그러므로 재개발 지분을 매입한다면 서울 서부권을 중심으로 살펴보는 것이 미래가치가 높을 것으로 예상된다.
▶ 공덕동, 아현동, 목동, 화곡동 주목
용산과 여의도 개발 배후지역으로 주목받는 마포 공덕, 아현, 염리동 일대와 마지막 한강변 개발 예정지인 합정, 망원동을 손꼽을 수 있다. 마포 공덕, 아현, 염리동에서는 아현뉴타운 내 포함된 재개발구역을 주목할 필요가 있다.
마포대로를 따라 여의도로, 백범로를 따라 용산으로 바로 접근할 수 있다는 지리적인 이점으로 용산과 여의도 개발이 완료될 때까지 꾸준한 선호도를 보일 것으로 전망되기 때문이다.
합정, 망원동은 이미 지난해 말부터 1차적인 매매가 상승을 보인 상태지만 합정균형발전촉진지구 개발이 본격화되고 있어 전망이 밝다.
균촉지구 내 합정1구역 ‘서교자이’가 6월 27일 모델하우스를 오픈해 분양이 시작되고 합정 2, 3, 4구역도 도시․환경정비구역 개발계획안을 수립해 본격적으로 사업을 추진할 예정이기 때문. 이에 따라 구체적인 개발계획이 없는 주변 빌라, 주택 가격도 긍정적인 영향을 받을 수 있을 것으로 예상된다.
이밖에도 방화재정비촉진지구, 시흥재정비촉진지구, 4차 뉴타운 후보지로 관심을 모았던 목 2․3동, 화곡본․8동을 주목할 수 있다.
방화재정비촉진지구는 서남권 한강르네상스 경제거점축에 위치하고 있는 곳으로 마곡지구 배후 주거단지로 성장할 것으로 보이며, 시흥재정비촉진지구는 사업추진 속도가 느리긴 하지만 신경제거점축 상에 위치해 있고 개발 초기단계로 미래가치가 높다.
목 2․3동, 화곡본․8동은 지난해 뉴타운 후보지로 관심을 모았는데 서울시가 4차 뉴타운 지정이 없을 것이라고 발표한 후 주춤하는 분위기였다. 그러나 경인경제거점축에 위치하고 있어 직접적이든 간접적이든 개발이 돼 긍정적인 영향을 받을 수 있을 것으로 보인다.
2. 경기도 - 경기뉴타운 투자 안전
경기지역에서는 재개발을 추진중인 곳이 있지만 규모나 입지여건 부분에 있어 투자로 적극 추천할 만한 곳을 찾기 어렵다. 그러므로 뉴타운으로 지정돼 종합적이고 계획적으로 개발이 진행될 곳이 장기적으로 투자를 하더라도 안전하다.
현재 경기에서 추진되고 있는 재개발구역은 총 12개시 21개 지역으로 이중 11개 지역이 재정비촉진지구로 지정됐으며 나머지 구역은 재정비촉진지구 지정 절차를 밟고 있다.
▶ 고양, 남양주, 구리, 부천, 광명, 안양, 군포 주목
이중 관심을 가질 만한 곳은 북부지역에서는 고양 능곡지구, 남양주 도농․지금지구, 덕소지구, 구리 인창․수택지구가 있다.
고양 능곡지구는 경의선 개발축에 위치하고 있으며 외곽순환도로와 자유로가 만나는 교통의 요충지에 자리하고 있어 지리적 조건이 뛰어나다.
남양주 지금․도농지구는 왕숙천을 경계로 구리와 맞닿아 있는 곳으로 GS스퀘어를 비롯해 구리 내 각종 편의시설을 그대로 이용할 수 있으며 가운지구 개발로 인한 수혜를 기대할 수 있다.
경기 남부지역에서는 부천 고강, 소사, 원미지구, 광명 광명지구, 안양 안양지구, 군포 금정역세권지구가 있다.
부천 고강, 소사, 원미지구는 뉴타운시범지구로 지정해 심혈을 기울여 개발될 예정인데, 이중 소사지구는 경인선 역곡역과 소사역을 끼고 있고 향후 소사~원시(안산)간 전철이 개통될 예정으로 교통여건이 가장 우수하다는 장점이 있다.
광명은 서울지하철 7호선을 이용해 서울 강남권 진입이 편리해 강남에 직장인을 둔 수요자들이 많이 찾는 곳이다. 뛰어난 교통여건을 기본으로 서울 생활권을 형성하고 있는 곳이다.
군포 금정역세권지구는 서울지하철 1, 4호선과 외곽순환도로, 영동 및 서해안고속도로가 5분 거리에 위치하고 있어 교통여건 좋고, 중․고밀도 주거용도로 개발될 예정이다. 또 주변 당정동, 호계동 일대를 첨단산업 및 지식기반시설의 서비스 성장산업으로 육성할 예정으로 전망이 밝다.
다만 이들 지역은 재정비촉진지구로 지정돼 있거나 토지거래허가를 받아야 하는 곳이다. 즉, 토지 20㎡ 이상을 매입할 때 무주택자이거나 현재 소유 중인 주택을 매도하겠다는 계획서(주택처분계획서)를 제출해야 한다.
그러므로 경기뉴타운은 토지거래허가를 받지 않아도 되는 20㎡ 미만의 주택을 매입하거나 실거주를 목적으로 접근하는 것이 바람직하다.