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[제주의 별]

 

부동산 분양광고는 "얼굴 마담"

윤정웅 교수 부동산 법률학 27회/화장발에 속지 말아야

		윤정웅
		법률, 정책, 투자, 평가 現 수원대 교수 세인종합법률 사무국장 부동산컨설턴트

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아파트를 비롯한 상가건물 등 소리 높여 분양을 외치고 있는 현장에 가서 보면 그야말로 좋은 점만 집합 돼 있는 모습을 보셨을 겁니다.

더구나 광고 책자를 보게 되면 4키로 밖에 있는 백화점도 이웃에 있는 것 처럼 표시되어 있고, 걸어서 갈 수 없는 전철역도 넘어지면 코 밑에 있는 것처럼 그려져 있지 않던가요.

조금 외곽지역이라 생각되면 의례히 골프장은 단골손님으로 등장하기도 하고 서울 어느 곳이다, 하게 되면 한강은 약방에 감초가 되기도 하더군요.

전국의 강과 호수의 이름이 거론되는 아파트들이 많기도 하지만 막상 그 아파트에 가서보면 강이나 호수는 보이지 않고 단지 옆엔 실개천 한 줄기도 없는 게 다반사라는 사실을 익히 아시고 계실 겁니다.

좀 나쁘게 말해서 분양현장은 거짓말 시합장이라고 생각하셔도 됩니다. 사통팔달로 얽힌 거미줄 같은 교통망은 훌륭하게 표시되어 있고, 곧 이루어질 듯 해보여도 입주 때 보면 어느 세월에 내가 그런 말을 했느냐? 는 식으로 모두 안개속으로 사라져 버리고 덜렁 건물들만 꽉 차 있음이 되풀이 되더군요.

그것뿐인가요. 배산임수(背山臨水)라는 말은 풍수용어로 산을 업었고 앞으로는 물을 품었다, 라는 말인데도 아파트 단지 뒤에는 산도 없고 앞에는 물도 없는 허허벌판이기도 하지요.

또 청룡음수후길지(靑龍飮水後吉地)라고 하면서 청룡이 물을 마시고 승천한 자리라고 하는데 그걸 누가 본 사람이 있었는지는 모르겠으나 봤다는 사람은 단 한 사람도 보지를 못 했습니다.

요즘엔 단지구성 기법도 기발하여 그야말로 공원 아파트로 꾸미고 있기 때문에 지상에 차가있게 되면 소비자들은 일찍이 외면을 해 버리기도 하고 아무리 대형업체에서 분양하는 아파트라도 기존의 틀을 벗어나지 못하면 분양에서 사정없이 쓴맛을 보게 되기도 하더군요.

아파트나 다른 건물을 분양 받을 때 우리들은 분양계약에 포함될 것과 포함되지 아니할 것을 알고 있어야 합니다. 모델하우스대로, 분양책자대로 다 되면 좋겠지만 분양현장에는 늘 얼굴마담으로 등장하는 단골손님들이 있기 때문에 이런 얼굴마담의 유혹은 믿지 마시라는 취지의 글이 되겠습니다.

분양계약에 포함되는 것들

선 분양, 후 시공으로 분양되는 아파트 거래에서 분양계약서에는 규모, 동, 호수, 입주예정일, 대금지급 방법 등만 기재되어 있고 대부분 아파트 및 부대시설의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관한 구체적인 내용은 기재 돼 있지 않음이 보통이지요.

따라서 위와 같이 모두가 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것입니다.

비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자들에게 행한 설명 등이 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고나 설명 등을 신뢰하였고, 이를 기대하면서 계약을 체결하였다면 계약조건에 포함이 되었다고 봐야 하는 것입니다.

즉, 1층 필로티부분을 화강암으로 장식할 것처럼 해놓고 나중에 적당히 비슷한 색으로 페인트로 칠한다면 안 된다는 취지이고, 계약서에 일일이 표시하지 아니하였다 할지라도 광고와 모델하우스의 실물, 분양회사 직원의 설명 등을 믿는 데에 잘 못이 없었다면 광고 내용대로 하기로 하는 묵시적 합의가 이루어진 계약이라고 볼 수 있다는 것입니다. (대법원 2007.6.1. 선고 2005다 5812, 5829, 5836 판결)

그러기 때문에 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 분양계약서상 최소한의 사항만 적시하였다 할지라도 분양자는 아파트의 외형과 재질 등의 사항을 소비자에게 제시하고 소비자를 믿게 한 대로 이행해야 할 의무가 있다고 보게 되는 것입니다.

다시 말하면 분양과정의 광고나 모델하우스의 시설 중 그 내용이 구체적이며, 분양회사 자력으로 이행이 가능한 사항으로서 수분양자가 이를 신뢰한 내용은 분양계약의 내용에 포함된다는 해석이지요.

온천 광고, 바닥재선택, 유실수단지, 테마공원, 콘도회원권 부여, 지상에 차없는 청정단지. 커뮤니티시설, 옥상미관, 측면미관, 차별화된 출입구, 수영장, 영어마을 등 그 설치나 시설을 광고한 내용은 분양계약에 포함되었다는 취지가 되겠습니다.

분양계약에 포함되었다고 볼 수 없는 것들

대학교를 이전한다든지, 35미터 단지 앞 도로를 50미터로 확정한다든지, 전철복선화를 이룬다는 등의 내용은 분양회사가 이를 이행 할 능력이 없는 일이므로 설사 이런 내용이 광고되었다 할지라도 분양계약에 포함이 되었다고 볼 수 없는 것입니다.

분양현장에 이런 유언비어는 꼭 나타나게 되지요. 그러나 이런 일들은 대부분 국가사업이거나 지방자치단체의 사업으로서 공공기관의 힘이 필요한 사업이기 때문에 건설회사의 노력만으로는 불가능한 일이 많습니다.

10년 후에 있을 국가나 지방자치단체의 사업에 대한 청사진을 미리 끌고와서 분양현장 광고에 이용하는 것이 흔한 일이기도 합니다만, 이런 광고는 수분양자와의 계약에 포함되어 있지 않다는 사실도 알고 있어야 하고 이를 기대하지 않아야 하는 것입니다.

그러나 전철역과 아파트 단지 간 300미터 거리에 지하도를 설치할 것이다, 에스컬레이터를 설치할 것이다, 라는 광고는 분양회사에서 충분히 자력으로 할 수 있는 일이라고 볼 수 있겠지요.

또한 이 광고로 인하여 분양가가 높아진 직접적인 이유가 될 수 있으므로 이러한 광고사항이 이행되지 않는다면 입주민들로부터 손해배상의 책임을 면할 수 없게 되기도 할 것입니다.

또한 아파트 단지 옆에 공동묘지가 있음에도 분양회사에서 이를 숨기고 수분양자들에게 알리지 아니하였다면 그 책임도 면할 수 없는 일이 된다고 했습니다.

그럴때면 분양회사들은 누구나 알고 있는 사실이었기에 주지하지 아니하였다고 하겠지만 대법원은 신의칙상 고지의무가 인정된다 하였고, 과실로 그런 사항을 몰랐던 수분양자에게는 잘 못이 없다고 하였습니다.

아파트 단지 주변에 혐오시설이 있다든지 공해시설이 있다면 분양회사는 이를 미리 소비자들에게 알렸어야 당연하다는 겁니다. 이런 일을 숨긴 사실이 있게 되면 분양회사는 수분양자에게 부작위에 의한 기망행위가 성립하여 불법행위 책임을 부담하게 되는 것입니다.

아파트나 기타 상가 등 건물의 분양광고에 단골손님으로 등장하는 얼굴마담인 전철역, 신규도로, 확장도로, 학교이전, 공공시설 건립, 터미널 이전, 인근에 아파트 대단지 건설, 무공해기업체 유치, 백화점 건설, 은행유치 등 수많은 광고 내용은 잘 되면 좋지만 안 되어도 계약서에는 포함되지 않았다는 사실을 유념하시면 되겠습니다. 감사 합니다.

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