[경험담] [수익률 계산하기] 당신의 선택- 투기? or 투자?

[한마당]

[Tip~] 당신의 선택- 투기? or 투자? (수익률계산하기...^^*)|▒ 우리들의 경험담

쿨맘|등급변경▼|조회 911|추천 1|2011.04.12. 20:07http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/1761 

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2009년 10월...

처음으로 경매라는 재테크에 관심을 가지고 공부하기 시작했다.

위의 요~ 물건이 나의 첫 임장물건.

내게 요놈은 그 자체로 럭셔리한 꿈이었다.

그런데...

요 럭셔리한 놈은 내게 얼마의 수익을 가져다 줄 수 있을까?

도통 머리를 쥐어? 짜도 누구하나 계산하는 법 조차 알려주는 사람이 없더라

이왕 입찰 들어가기로 한 이상 요놈 수익만큼은 정확하게 계산하고 들어가리라 마음먹고

온갖 연산을 다 조합해 셈을 해보았으나 맨땅에 헤딩~~ 띵!!

주위를 둘러보아도 수익률을 정확하게 계산해 내는 사람이 많지 않았다.

(다들 모르면서도 아는 척... 정작 물어보면... 모른다. 모르는 것은 죄가 아니다!!!

모르면서 아는 척 하는 것이 죄가 아닐까??? 아님 나만 모르는 것일수도...ㅋㅋㅋ)

각설하고... 과거의 경험을 되짚어 혹 처음 경매를 공부하시는 분들에게 작은 도움이 될 수도 있다는 생각에

글을 올려본다. 나만의 노파심일까???^^

그런데 위 84.13%는 어찌 나왔을까?

요놈부터 계산을 해봐야 될 것 같았다.

예) 사과 5개가 있었다

그 중 사과 3개는 5개의 몇 %를 차지할까? -- * 무엇이든 기본이 중요하다! *

1차 91,000,000 --> 100% 감정

2차 72,800,000 --> ?? %

그럼 낙찰가 76,560,000 은 감정가의 몇 %로 낙찰된 것일까?

여기까지 기본적인 계산...

다음엔 낙찰받기 예상 or 확정수익률 계산하는 방법 !! 

지출내역

낙찰가
등,취득세(법무비 포함)
이사비(명도비)
수리비(리노베이션=리모델링+보수)
기타: 은행대출인지세
선수관리비(가끔 찾아가시는 분도 있더라구요...)
밀린 공과금
임대하기전 대출 이자
중계수수료(임대복비)

입금내역

경락잔금대출
(전세 or 월세 보증금) + 월세

예) 지출내역 -- 위를 토대로 낙찰가 수익률을 가정해본다, (낙찰가 76,000,000원이라 가정한다)

낙찰가	76,000,000 원
등,취득세(법무비 포함)	3,530,000 원
이사비(명도비)	300,000 원
수리비(리모델링)	1,500,000 원
기타	500,000 원

                                                ① 지출총액 : 81,830,000 원

    입금내역

경락잔금대출	76,000,000 × 80% = 60,800,000 원
(전세 or 월세 보증금) + 월세	월세 (보증금 1000만원/ 50만원)
	* 고정금리 연 6.4%

                                                ② 입금총액 : 70,800,000 원

①-② = 11,030,000 원 --> 위 금액이 임대해서 보증금 받기까지의 실투자금액이다.

그럼, 위 Data로 수익률 분석을 시작해 본다.

월세(수입) : 500.000 원

월 대출이자(지출):

연 대출이자: 60,800,000(경락대출) × 6.4% (또는 0.064) = 3,891,200 원

월 대출이자: 60,800,000 × 6.4% (또는 0.064) ÷ 12(개월) = 324,267 원

월수입: 500,000 - 324,267 = 175,733 원

연수입: 175,733 × 12 = 2,108,796 원

총 실투자금액( 11,030,000원 )에 대한 연수입( 2,108,796원 )은 몇 % 수익률인가???

위 19.12%... 투자수익률이 좋은 것일까요???

대략 오피스텔 투자하는 투자자들... 수익률 8% 기준으로 투자하신다는데...

이처럼 객관적인 수익률을 가지고 입찰한다면 적어도 난 투기가 아닌 투자의 길로 걸어가고 있다는 생각이 듭니다.

여러분은 어떠신가요? ^^*

[미래]

수고 하셨습니다~감사합니다...

[딩기딩]

입찰하기전 수익률을 계산하는 방법, 초심자들을 위한 아주 좋은 모델입니다, 고생많았습니다..

[홍매]

어렵지만 배워야겠네요. 감사합니다.^^

[블랙유니콘]

잘 하신것 같아요~~` ^^ 부럽습니다.

[퀸 오브 부동산]

부러우면 지는건데 부럽네요

[딘나]

와~ 우
한눈에 보이게 도표처럼 정리하면서 계산하는 방법을 보니 아무것도 모르는 제가봐도 이해가 잘 되네요^0^

[쪽보다푸르른]

저도 잘몰랐는데 도움이 많이되었어요 감사합니다

[성공희망]

잘정리해주셔서 감사합니다

[빨간색]

쏙쏙 들어옵니다~^

[딘나]

기본 부터 잘 설명해주신덕에 단박에 이해가 되네요. 감사합니다^^

[레알스]

감사합니다.

[형원이아빠]

설명감사합니다^^

[신리따]

그대로 채워가면서 해볼려 합니다 감사합니다

[Ikarusu]

유익한 정보 감사드려요.

[이 루리라]

또 한번 느꼈습니다. 경매를 잘 하려면 수학도 잘 해야 된다는 것을요.~~^

[박박박]

제가 산수에 약해서 힘든데 이글을 보니 이해가 잘 되네요~감사합니다^^

[술리대로]

수익계산하는데 많은 도움 감사합니다.

[미류나무]

이해하기쉽게 아주 잘 설명해주셧네요
저같은 머리도 이해할정도니....

[앤 셜리]

산수에 약한 저도 이글을 찬찬히 읽으니 이해가 되네요~~ 감사합니다.
많은 도움 될 것 같아요~~

[이욥붸붸]

좋은글 감사합니다

[템페스트(대전초급 2기)]

당당한 투자자의 길로 들어섯다고 저 역시 제 자신을 당당하게 생각합니다!

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다 .잘 읽고 갑니다. 모두 부자되세요~!

[버섯왕자]

좋은 정보 감사합니다 ^^

[민스야]

좋은 글 감사합니다

[경매인생]

좋은 정보 잘보고 갑니다^^

[우니우기맘]

숫자에 약한데 글을보니 한결 알기쉽네요..

[수퍼루키7]

감사합니다^^

[최해]

감사합니다. 참고해서 제 물건 수익률도 다시 계산해봐야겠네요!ㅎㅎ

[이로운대디]

기본 수익률 계산 감사합니다.

[복주파]

자세한 설명 감사합니다~저도 수익물건 낙찰받고 싶어요..

[로나리J]

쉽게 풀어주셨네요. 진짜 능력자... 감사합니다.