Re: 농지의 시장 임대는 필지별 토지주식제로

[이대환]

이 글은 앞글(118번글)에서 연속되는 내용이므로 앞글을 먼저 읽으셔야 합니다.

봉암골(욱수골) 사람들 | 농지조사와 농지문제, 농지의 시장임대제가 근본해법이다 - Daum 카페

** 글의 요지 : 지금의 농지 문제는 소유가격은 농지거래소를 통하여 필지별 주식으로 자유롭게 팔고 사고, 농지의 사용은 농지거래소를 통하여 자유로운 임대를 하면 모든 문제를 시장이 해결하여 준다.  모든 문제는 근본 원인을 확실하게 알면, 해법도 수운 방버을 찾아낼 수가 있다. 정부가 사유농지를 이래라 저래라 하면서 개입하고, 국가 재정을 투입할 필요도 없다.

농지의 시장 임대는 토지주식제도로

농지문제는 정부가 개입하는 자유로운 시장 임대제가 근본해법이라고 했다. 지금은 농사를 짓던 농민이 고령자가 되어서 농지를 팔려고 해도 구입자가 잘 나타나지 않아서 팔기가 어렵다. 그래서 농지은행에 토지 거래를 신청하여서라도 팔기를 원하고 있다. 그러나 농지은행은 재정 문제로 이런 신청자를 모두 받아줄 수가 없다. 지금 농지은행으을 통한 거래는 신정해도 2~3년을 기다려야 한다. 농지문제를 정부가 나서서 재정투입으로 해결하려고 하는 것도 한계가 있다.   

이런 어려움을 피하기 위하여 필자는 평소에 토지주식제도의 도입을 제안하고 있다. 고령과 질병, 기타 이유로 경작하지 않는 농지나 팔려는 농지도 주식제도를 이용하면 정부의 재정투입 없이 바로 문제를 해결할 수가 있다. 이것은 농지문제를 정부가 해결하는 것이 아니라 시장이 하는 것이다. 시장을 대행하는 토지거래소가 농지의 거래와 임대를 하여주는 제도이다.

토지주식제도는 토지를 소유와 사용으로 분리하는 제도이다. 그래서 토지 소유자는 팔려는 토지를 토지거래소에 거래를 위탁하거나 임대를 위탁하면 된다. 그러면 토지거래소는 위탁 받은 농지에 대하여 소유자에게는 필지별로 토지주식을 발행하여 교부하고 토지의 소유를 인정한다. 발행한 토지주식은 회사의 주식처럼 자유롭운 거래를 인정한다. 이 제도는 농지 소유자가 원하지 않으면 지금대로 하면되고, 강제가 아니다.

토지주식의 발행과 유통(개념도)

주식소유자	농지소유자	농지 매매와 임대의 위탁 →	농 지 거 래 소	농지의 임대 →	농 지 사 용 자
		← 주식발행 교부 및 거래		← 임대료 납부
		←임대료 수취		자유 사용권 →
		수수료 납부 →		← 수수료 납부

그리고 토지거래소가 위탁 받은 토지는 사용자 또는 경작자를 찾아서 임대하게 된다. 농업을 하기 위해 농지가 필요하면 토지거래소에서 필요한 농지를 공급 받으면 된다. 그리고 임대한 농지는 소정의 임대료만 내고 경작을 하면 된다. 임대에는 임대료와 필요한 임대조건을 모두 붙인 장기임대이다. 농지 경작자는 토지거래소와 계약한 임료만 내면 되기 때문에 소유자를 의식할 필요가 없다. 소유자가 누구인지 알아야 하거나 인격적인 관계를 유지할 필요성이 없다.  

토지증권 소유자는 주식을 소유하면 주식 매매와 임대료를 수취할 권리만 있다. 그래서 농지를 증권으로 소유한 자에게는 법적 규제를 할 필요가 없다. 증권만 소유하므로 임대제도 제한을 할 필요가 없다. 소유 규제, 거래 규제가 보두 필요 없다.   

토지주식제제도는 청년들이 농업을 하는 경우 유리한 제도가 될 것이다. 지금은 청년들이 농업에 꿈을 갖고 농장을 가지려고 해도 필요한 농지를 구입하지 못하는 어려움이 있다. 그래서 정부가 농지를 비축하여 이 문제를 해결하려고 한다. 그러나 이런 방식은 농지의 공공 비축에 국가 재정이 투입되어야 하고, 적정 농업인를 찾고 선정하기까지 상당한 시간이 소요된다.

그러나 토지주식제도는 증권제도로 토지거래가 자유롭기 때문에 농민이 아니어도 농지의 주식매입과 투자에 제약이 필요 없다. 토지주식제도에서는 자금만 있으면, 누구든지 임대료 수익이 보장되는 토지주식을 구입할 수가 있다. 토지주식은 매매 역시 자유롭다. 그리고 토지거래소는 재정을 투입하지 않고도 위탁 받은 농지를 청년들에게 시장 임대료를 조건으로 공급하면 된다. 정부의 재정 투입과 토지의 공공 비축은 토지주식제와 토지거래소 임대를 통하여 스스로 해결되는 것이다. 

그래서 정부는 청년들이 농업 경영을 잘 할수 있도록 영농 자금을 지원할 수가 있다. 지금은 농지 구입에 필요한 자금을 지원해야 하지만, 토지주식에도에서 농지 구입은 필요가 없다. 주식제도가 자동 해결하기 때문이다. 그리고 지금처럼 고령자가 농지를 팔려고 농지은행에 구입 신청을 하여놓고 2~3년을 기다릴 이유도 없다. 

다시 말하지만, 지금의 농지소작제도 금지제도로는 농지문제를 해결하지 못한다. 지금처럼 농지의 임대를 금지한 농지법은 오히려 농지의 위장 매입과 위장 경작을 초래하여 왔다. 그것이 앞에서 예를 든 바와 같이 40~50년 쓸모 없는 나무만 자라서 숲이 되어버린 경우를 보아왔다. 

 그러므로 지금 발생한 농지문제를 해결하는 방안은 토지주식제도와 농지거래소를 통한 자유로운 농지의 시장 임대제가 가장 현실적인 대안이다. 그리고 근본적 해법이다.\

봉암골(욱수골) 사람들 | 토지주식제도의 제안 1(토지를 주식처럼) - Daum 카페

<농지문제를 해결하기 위한 현행 헌법의 개정 초안>

현형 헌법 제121조 ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된.

개정 헌법 제121조 ①국가는 농지에 대하여 제 때에 세(貰)를 내는 자에게 사용권을 가지게 한다. 농지는 한시적 사용권과 임대제로 경작하게 한다. 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙과 효율적인 토지 이용이 달성될 수 있도록 노력하여야 한다.