감정평가사

[천안장애인성폭력상담소]

 주된 업무

 일반거래

부동산거래시 매도자와 매수자 간의 가격분쟁 방지 기능의 감정평가이다. 일반적인 도시지역의 아파트, 상가, 오피스텔 등 시세를 가늠할 수 있는 부동산의 거래는 거래당사자들의 합의만으로 거래되나, 금액이 미친 듯이 높거나 가치를 가늠하기 어려운 부동산 또는 분쟁의 소지가 있는 부동산의 거래에는 감정평가서를 계약시 요구하기도 한다. 그 외 특수관계자 간의 거래, 상속세, 증여세 등의 과표 산정시 의무적으로 감정평가서를 첨부하는 경우가 많다.

담보

금융권 업체에서는 담보를 받고 돈을 빌려주기 때문에, 감정평가사에게 담보가치 산정을 의뢰한다. 금융권 측에서도 이러한 담보평가의 적절성을 심사하기위해 자체적으로 감정평가사를 고용한다.

경매

대한민국 법원 등으로부터 경매물건의 가치 산정을 의뢰받는 경우이다. 경매 시작가를 법사가 또는 최초법사가 라고 하는데, 경매가 최소 얼마부터 시작하여야 하는지에 대한 가격을 산정한다. 5년차 이상 평가사가 등록한 법원에서 임의로 업무를 배정받는다.

소송

법원으로부터 소송 관련 물건의 가치 산정을 의뢰받는 경우이다. 경력이 7년 넘은 평가사는 법원에 소송감정인으로 등록 가능하고 등록된 법원에서 업무를 임의로 배정받는다. 법적 분쟁이 결국 본질은 돈 싸움이다보니, 판사가 금액을 결정하기 모호한 경우 법원은 법원에 등록된 감정인에게 감정을 의뢰하고 감정평가서 내용대로 판결한다.

보상

공익사업을 시행함으로 인한 보상 등의 평가를 말한다. 토지, 건물, 영업권, 어업권 등이 주된 평가대상이며 평가액에 불만을 품은 관계자의 민원이 많다. 공익사업이 대규모로 이루어지는 경우가 많다보니 보상 평가액이 천문학적이고, 이해관계자들의 갈등 또한 첨예하다.

표준지 공시지가

국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 매년 1월 1일 기준 적정가격을 조사·평가한다.

국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지 소재지 시장·군수 또는 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 개별공시지가를 산정한다. 이후 개별공시지가는 감정평가사의 검증과 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인의 의견청취, 시·군·구부동산가격공시위원회 심의 및 국토교통부장관의 확인절차 등을 거쳐 시장·군수 또는 구청장이 매년 1월 1일을 기준으로 결정·공시한다.

국, 공유재산

국, 공유재산을 매각 또는 임대할 경우 반드시 감정평가사의 감정평가액을 근거로 해야한다.

국세, 지방세 등의 부과기준 가격 산정을 위한 업무와 개발부담금 부과기준 가격 산정을 위한 감정평가 등 조세와 관련된 업무를 수행한다.

조성용지분양

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 따라 조성된 주거용지, 공업용지, 관광용지 등의 가격산정을 위한 감정평가와 토지구획정리, 경지정리지구 등의 환지청산 또는 체비지매각을 위한 토지의 감정평가 업무를 수행한다.

관리처분

재개발을 위한 관리처분계획 수립에 필요한 가격 및 분양가격 산정을 위한 감정평가 업무를 수행한다.

자산관리

금융기관, 정부투자 또는 출자기관 기타 공공단체의 자산매입 · 매각, 담보, 관리를 위한 감정평가, 「사립학교법」 , 「사회복지사
업법」 등의 법률에 의한 자산매입 ,매각 등을 위한 감정평가 업무를 수행한다.

기타

• 자산재평가: 재평가모형으로 재무제표를 작성하는 경우 기업의 부동산, 기계 등의 자산을 평가하여 공정가치를 측정하는 것이다. 회계사가 자산재평가 업무를 하려는 움직임이 있었으나, 2015년 대법원 판결로 공인회계사의 토지 감정평가는 불법이라는 결론이 내려졌다. 이에 대한 대법원 판결에서 자산재평가는 감정평가사의 영역으로서, 회계사의 업역인 ‘회계에 관한 감정’ 또는 ‘그에 부대되는 업무’에 속하지 않는다고 보아 회계사의 감정평가행위를 부정하였다. 실무에서는 평가가 필요한 부분은 평가사가 회계가 필요한 부분은 회계사가 나눠서 같이하고 있다.

• 컨설팅: 타당성 평가, 매후환대차, 대환 등 부동산 금융관련 타당성을 평가하거나 부동산의 개발가치를 추산하여 투자타당성을 평가하는 업무를 수행한다.

• 그 외: 재개발, 재건축 등 공공사업의 채산성 분석과 권리변환 및 권리조정에 관한 조사, 보상액 산정기준에 관한 조사, 부동산의 최유효이용 방안에 관한 조사, 부동산 의사결정에 관한 조사, 부동산 입지선정에 관한 조사, 지가수준에 관한 조사, 자산의 운용, 관리에 관한 조사, 부동산의 가격 또는 임료산정에 관한 조사 등 다양한 분야에서 업무를 수행하고 있다.

5. 진로[편집]

감정평가사가 감정평가업을 하려는 경우에는 감정평가사사무소를 개설하여야 하며, 효율적인 업무수행을 위해 합동사무소를 설치할 수 있다. 또한 감정평가 업무를 조직적으로 수행하기 위해 감정평가법인을 설립할 수 있다.

• 감정평가법인: 대부분의 감정평가사가 평가법인에 재직중이다.

• 금융기업: 은행, 보험사 , 신탁사, 투자회사, 자산운용사, 각종 공제회 등

• 공기업: 한국부동산원, 한국주택금융공사, 한국자산관리공사, 한국토지주택공사 등

• 공직: 감사원, 국토교통부 등 특채[25]

• 기타: 컨설팅 펌, 로펌, 부동산개발사, 건설사 등

 감정평가법인 취업

법인의 규모에 따라 대형법인[26]과 중형법인 그리고 소형법인으로 나눌 수 있고, 대형법인은 위치에 따라 수도권(본사)과 지방(지사)로 나눌 수 있다. 법인의 규모나 위치에 따라 주 업무가 다르고 따라서 근무환경이나 대우가 다르다.

연봉

2018년 수도권 대형 감정평가법인에 취업하는 경우의 세전 연봉을 예로 든다. 같은 조건이라면 근무지가 지방인 경우 서울보다 대우가 좋다.[27] 일반 사기업 내지 공기업의 경우 인센티브가 월급, 연봉을 넘어서는 경우가 거의 없지만 평가사의 경우 월급을 3번 받는다.

연봉 = 기본급 + 알파(처리비, 출장비 등) + 인센티브(성과급)

시기	기본급 + 알파 (인센티브 제외)
수습기간	기본급+@
수습 직후 1년차	세전 3500~4500
3년차	세전 5000~7000
5년차 이상 처리평가사	세전 1억 ~
5년차 이상 출자이사[28]	다양함[29]

위 금액에서 개인의 영업력에 따라 인센티브를 추가로 받는다. 평가법인과 계약내용에 따라 본인이 수주한 평가수수료의 일정 비율을 받는 구조이다. 인센티브 외에도 연봉이 오르는 것은 경력에 따라서 맡을 수 있는 업무 종류가 늘어나기 때문이다. 예를 들어 3년차부터는 공시지가평가, 5년이 넘어가면 경매 평가, 7년이 넘어가면 소송감정평가를 할 수 있다.

5년차 이후에 감정 평가 법인에 출자 이사가 되는 경우가 많다. 큰 법인이라도 마찬가지이다. 전문직 중 이사 및 파트너 달기가 가장 쉬운 편이다. 다만, 영업능력이 없으면 출자 이사가 되기 힘들다. 현재 신규 진입자들은 예전에 비해 이사달기가 힘들어졌다. 그래도 부동산금융의 발달로 은행, 증권사, 자산운용사, 신탁사, 건설사, 저축은행, 캐피탈사 등 이직처가 많아져 적체는 덜한 편이다. 출자이사가 되면 법인 수익의 일정부분을 배당받기 때문에 법인과 개인의 영업력에 따라 연봉이 달라진다.

그 외

• 영업능력이 매우 중요하고 부족하면 도태된다. [30]
  감평사는 개인의 영업능력에 따라 연봉이 천차만별이며, 모든 전문직이 그렇듯 영업능력이 없다면 경력이 쌓여도 이사도 못 달고 도태되어 자기 발로 퇴사한다. [31]

• 겁이 너무 많으면 곤란하다.
  업무를 하다 보면 폐가나 알코올 의존증자가 사는 집에 가야 할 일도 있고 혼자서 산간 벽지를 가야 할 수도 있다.

• 어느정도 스케쥴 관리를 하고, 가능한 한 이리저리 싸돌아다녀야 한다.
  부동산의 특성상 일감이 몰려있는 일은 드물고 전국에 널려있으므로 자연스레 출장이 잦아져 전국을 돌아다니게 된다. '''거의 매일(연 25,000 km 이상) 차를 타고 돌아다니게 되는데 일이 없다면 어떤 일이 벌어질지 생각해보자.

감정평가법인 설립

감정평가사는 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제29조(설립 등)에 따라 감정평가법인을 설립할 수 있다.

감정평가법인의 사원 또는 이사는 감정평가사여야 한다. 다만, 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사가 아닌 자로 할 수 있으며, 이 경우 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 한다.

감정평가법인과 그 주사무소및 분사무소에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 감정평가사를 두어야 한다. 이 경우 감정평가법인의 소속 감정평가사는 제18조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 한다.

감정평가법인을 설립하려는 경우에는 사원이 될 사람 또는 감정평가사인 발기인이 공동으로 다음 각 호의 사항을 포함한 정관을 작성하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 하며, 정관을 변경할 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 신고할 수 있다.

개인사무소 개업

감정평가사가 감정평가업을 하려는 경우에는 국토교통부장관에게 감정평가사사무소의 개설신고를 하여야 한다. 신고사항을 변경하거나 감정평가업을 휴업 또는 폐업한 경우에도 또한 같다.

감정평가사는 감정평가업을 하기 위하여 1개의 사무소만을 설치할 수 있으나 그 업무를 효율적으로 수행하고 공신력을 높이기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 감정평가사로 구성된 합동사무소를 설치할 수 있다.

감정평가사사무소에는 소속 감정평가사를 둘 수 있다. 이 경우 소속 감정평가사는 제18조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 하며, 감정평가사사무소의 개설신고를 한 감정평가사는 소속 감정평가사가 아닌 사람에게 제10조에 따른 업무를 하게 하여서는 아니 된다.

감정평가사사무소의 개설신고 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

사기업 취직

은행 등 금융권이나 투자회사의 대체투자자산운용팀, NPL회사 등 관련 기업에 취직할 수 있다. 평가업무를 3년에서 5년 이상 한 후에 이직하는 경우가 대부분이며 회계사와 비슷한 좋은 대우로 옮겨간다. 과거에는 이직자가 적었으나 점차 늘어나는 추세이다. 부동산 건설사, 시행사, 개발사, 신탁사에서도 꾸준한 수요가 있다. 이외에도 부동산 관련 공기업 취업시 가산점 또는 지원자격이 되기도 하며, 종종 공무원 특채를 하기도 한다. 수평적 관계인 평가법인과 달리 사기업 이직은 학벌과 어학이 주요변수로 작용한다.

전문성

감정평가사는 주로 국토부에서 제공하는 실거래 자료와 평가 업계가 자체적으로 구축한 데이터베이스를 기반으로 평가를 하기 때문에, 이 자료들만 주어지면 누구나 다 평가를 할 수 있는 상황이라는 오해가 많다. 그러나 다수 금융기관, 컨설팅사 등에서 자체감정을 하였다가 그 결과물로 인한 수십억 수백억대 대형사고들이 흔하게 터지고 있다. 여의도 IFC타워에 대해 4대 회계 법인으로 알려져있는 삼정KPMG에서 평가했다가 대형사고가 터진 것은 그 단적인 실례이다.

부동산 관련 정보는 양날의 검으로, 공개를 통해 시장의 투명성을 제고할 수 있으나 특정 목적을 위하여 정보를 편파적으로 이용하는 경우 오히려 왜곡된 결과물들로 인해 시장질서가 위협받을 수 있다. 회계사가 회계감사에서 비정상적인 재무활동을 포착하듯이 감정평가사도 수십, 수백건의 실거래사례, 감정평가 전례에서 적정한 거래사례, 적합한 감정평가전례를 걸러낸다. 의뢰인의 거짓말도 걸러낸다. 일부 평가사들은 부동산 정보를 '전문의약품'에 비유하기도 한다. 감정평가사는 행정법 기초를 통해 일반인이 듣도 보도 못한 법률, 지자체 조례까지 파악하고 여기에 경제학, 회계학, 지리학 때로는 시골동네 이장님의 지역 역사 이야기를 이해해야 평가할 수 있는 극도의 전문성을 요구하는 일도 한다.(ex. 주차장, 종교용지, 공공용지, 미불용지 등등 같은 특수한 물건의 조건부 평가) 2010년대에는 협회가 이러한 여론을 인식하여, 여러가지 R&D 및 컨퍼런스 등을 통해 평가 기법을 마련하였다.

한남더힐사건, 모 금융기관 대출사기사건 등 감정평가사의 일탈이 종종 벌어지는 바 업계에서도 윤리규정을 강화하는 등 자정의 노력을 기울이고 있다. 전문직 중에서 윤리규정과 처벌이 제일 엄격하다.

전망

• GDP증가율 대비 시장규모 증가율이 변호사, 회계사 등의 전문직 업계에 비해 현저히 낮아 업계 내부에서는 문제가 되고 있다.

• 남북통일되면 대박이라는 우스개소리가 있다. 실제로 북한지역 부동산을 분석한 논문도 많고 통일백서를 발간하는 등 업계에서 주목하고 있다.

• 실거래가 신고제도의 도입으로 업무영역에 타격을 입을 것이라는 예측이 있었으나 어불성설이었다. 15년이 넘게 데이터를 축적했지만 부동산이 워낙 개별성이 크고, 시장이 왜곡되다보니 실거래가 데이터를 신뢰할 수 없게 되었다. 일례로 부동산 브로커들이 양도세를 납부하며 허위로 부동산 실거래가를 고가로 수 차례 신고하여 해당지역의 시세를 조작하는 등 편법이 성행하고 있다. 부동산경기 급등, 급락시기에는 실거래가 데이터가 의미없기도 하다.관련기사

• 담보평가의 경우 20억 미만의 대단지 아파트는 은행 자체평가[32]를 수행하고 있지만 그 외의 부동산에서는 여전히 감정평가사에게 평가를 의뢰하고 있다. 감정평가라는 것이 일종의 보증의 성격을 띄기 때문에 사고[33]가 발생했을 경우 책임소재가 모호하기 때문이다. 금융기관 입장에서는 평가수수료가 대손에 비해 미미하기 때문에 수요는 꾸준하다.

• 부동산의 특성상 현장에 방문하여 현황을 파악하는 것이 매우 중요하다. 따라서 특정인이 독식하는 시장구조가 물리적으로 불가능하기 때문에 다른 전문직에 비해 부익부빈익빈 현상이 적게 나타난다.

• 물론 과거 놀고먹던 시절 만큼 시장상황이 좋지는 않다. 그래도 부동산시장 특성상 호황, 불황 모두 업무가 있기 때문에 안정적으로 시장 확보가 가능하다. 대형 평가법인은 최근 5년간 매년 최고매출을 새로 기록했다고 한다.

• 감정평가사가 웰빙 직업이라는 말은 점점 옛말이 되어가고 있다. 적어도 대형 평가법인에서는 말이다. 시험에 막 합격한 뉴비 평가사라면 매일같이 야근에 시달리게 될 수도 있으며, 국토교통부의 지휘 & 감독기능이 강화됨에 따라 감정평가사의 업무난이도는 갈수록 가중되고 있다.

• 연봉이 비교적 적지만[34]직급이 간소화되어있어서 최고 직급(지분 가진 이사)선까지의 승진이 메이저 전문직 중에서 가장 빠르다. 회계사가 최소 12년, 변호사가 7년~10년 수준인데 반해 감평사는 5년, 능력 좋으면 3년 안에 올라가는 경우가 있다. 물론 능력별 편차가 심해서 10년 일해도 소속 감평사로 남는 경우도 있지만.[35] 합격자 수가 다른 전문직에 비해 현저히 적은 것이 원인이다.

기타

• 산업인력공단 감정평가사시험 홈페이지

• 항구에서 선박화물 조사를 담당하는 감정사와 착각하지 말자. 응시층은 완전히 다르지만 시험실시기관이 둘 다 한국산업인력공단이라 가끔 헷갈려하는 사람이 있다는 모양.

• 우리나라에서 10년 근무한 평가사는 자격요건 취득후 영국 왕실 감정평가사(RICS)로 활동이 가능하다. http://www.appraisalinstitute.org

• 수습기간을 제외하면 평가사의 업무강도나 근무환경은 아주 만족할만한 수준이다. 때문에 취미활동에 몰두하는 평가사들이 많고, 겸직제한이 거의 없으므로 취미를 부업으로 삼기도 한다. [36] 매일 임장활동을 하다보니 좋은 물건은 직접 투자해 임대업을 영위하는 경우가 많다. 단, 감평법 제25조제3호에 따라 토지등의 매매업을 직접 영위할 수 없어, 반복적으로 매매 차익을 내는 거래행위는 제한된다.

다른 전문직과의 관계

• 변호사
  소송, 보상 등 법정평가 업무에서 협업하는 관계이다. 감정평가사의 로스쿨 진출로 복수 자격사들이 양성되고 있다.

• 공인회계사
  자산재평가 문제로 법정다툼을 벌인 바 있지만 대법원 판결 이후 자산 재평가시 유·무형자산 평가 업무는 감정평가사가 맡고 있다.

• 세무사
  상속, 증여 등 세금관련하여 평가업무를 수행할 경우 함께 일하는 파트너가 된다. 합동으로 사무실을 개업하여 활동하는 경우도 있다.

• 변리사
  특허권 등을 감정평가 할 경우 변리사의 자문을 얻어 평가서에 기재한다.

• 공인중개사
  부동산시장에서 공인중개사가 거래의 전문가라면 감정평가사는 가치의 전문가라고 할 수 있다. 공인중개사는 본인이 맡은 지역의 가격에 대해서 잘 파악하고 있기에 감정평가사가 평가업무를 할 때 해당 물건의 인근 공인중개사무소에서 호가를 조사하기도 한다. 하지만 감정평가사와 달리 공인중개사가 그 가격을 법적으로 보증하지는 못한다.
  감정평가사 1차 시험에 공인중개사와 겹치는 과목이 많이 있다.물론 공부량은 감정평가사와 비교할 것이 못된다. 민법, 부동산학원론, 도시및주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감평사 1차가 조금 더 어렵다. 그러나 둘 사이에 큰 차이는 회계학이다. 감평사 1차에서 회계학이 큰 고비인 반면 공인중개사 시험에는 아예 없다. 감정평가사 합격자들은 2차시험 이후 몇 주 준비하여 공인중개사시험을 취득하는것이 보통이다. 또한 감평사 1차 시험의 제한시간은 문제당 1분인데 반해 공인중개사의 제한시간은 문제당 1.25분이므로 보통 감평사 1차를 통과할 정도의 실력이면 공인중개사는 무난하게 딸 수 있다고 봐도 된다.