생활 | 부실 아파트 신축공사 감리···손해배상 책임 있어 | 광주아파트총연합회

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1. 관리 NEWS

■ 부실 아파트 신축공사 감리···손해배상 책임 있어
서울동부지법 판결

아파트 신축공사에 관한 감리업무를 수행할 당시 하자의 발견을 기대할 수 있었음에도 확인하고 통지하지 못해 손해를 확산한 감리인에 대해 손해배상 책임이

인정됐다.

서울동부지방법원 제13민사부(재판장 신동훈 부장판사)는 최근 아파트 건설시행사 B사가 감리용역도급계약을 체결한 C사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 C사는 원고 A사에 8144만1035원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

경북 포항시 A아파트의 시행사 B사는 D사에 아파트 신축공사에 관한 도급계약을 주고, 지난 2007년 8월 C사와 아파트 신축공사 감리용역계약을 체결했다. 당초 이 공사의 감리기간은 완공예정일인 2010년 5월 31일까지였으나 2011년 3월까지로 10개월 연장, 용역비를 증액해 감리용역변경계약을 다시 체결했다.

A아파트는 2007년 8월 28일 공사에 착공해 2011년 3월 28일 사용승인을 받았다.

이후 이 아파트 입주자들에 의해 구성된 입주자대표회의는 구분소유자 98.9%로부터 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 양도 받아 2014년 6월 시행사 B사를 상대로 하자소송을 제기했고, 법원은 2016년 2월 2일 구분소유자 전유부분 면적비율에 따른 하자보수비 7억1384만9866원 중 80%에 해당하는 5억7107만9892원을 손해배상금으로 인정했다.

이어진 항소심에서 법원은 B사에 5억2500만원의 지급책임을 명하는 강제조정결정을 해 확정됐다.

이에 따라 B사는 A아파트 입주자대표회의에 강제조정금액 5억2500만원과 소송비용 2070만원 합계 5억4570만원을 지급했다.

B사는 “C사가 감리업무를 소홀히 해 하자를 발생시켰다”며 “입주자대표회의에 지급한 하자보수비 5억4570만원을 배상해야 한다”고 주장했다.

재판부도 “이 아파트 공용부분과 전유부분에 하자가 발생했고 피고 C사가 신축공사에 대한 감리업무를 수행할 당시 하자를 확인하지 못한 사실을 인정할 수 있다”며 B사의 손을 들어줬다.

재판부는 “공사감리자는 감리계약을 체결한 건축주에 대해 공사시공자가 설계도서대로 시공하는지 여부를 확인하고 그 과정에서 공사시공자가 설계도서대로 시공 자체를 하지 않은 하자 또는 임의로 설계도서의 내용을 변경해 시공한 하자를 발견한 경우 건축주가 그러한 하자로 인해 손해를 입지 않도록 건축주에게 이를 통지하고 공사시공자에게 시정·재시공을 요청해야 할 책임과 의무를 부담한다”고 밝혔다.

재판부는 “입주자대표회의가 하자소송 당시 제기한 49개의 하자항목(전유 16개 + 공용 33개) 중 공용부분
▲각동 주현관 램프 장애인용 손잡이 일부 누락·상이시공
▲지하 PIT 하부 바탕공사 미시공
▲지하 PIT 바닥트렌치 일부 누락·축소시공
▲단지 내 조경미식재
▲지하주차장 천장 뿜칠재 제품 상이시공의 경우 피고 C사가 공사에 대한 감리자로서 하자를 발견해 시공사인 원고 B사에 통지하고 시공사 D사에 시정 또는 재시공을 요청해야 할 주의의무를 부담함에도 이를 소홀히 해 하자를 발견하지 못했다”며 “이는 원고 B사에 대한 불법행위에 해당하므로 피고 C사는 원고 B사에 불법행위로 인해 발생한 하자보수비 상당의 손해를 배상할 책임이 있다”고 강조했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 단지 내 교통사고…자전거 타던 어린이 사망
대전지법

☛ 관리주체 책임 물었지만 ‘운전자 부주의’로 결론

▶ 차량 보험사 측 입대의, 주택관리업자 등에 구상금 청구 ‘기각’

충남 천안시 모 아파트 단지 내에서 자전거를 타던 어린이가 A씨의 차량과 충돌해 안타깝게 사망에 이른 사고와 관련, 자동차 보험사가 아파트 입주자대표회의와 주택관리업자 그리고 사고 당시 인근에 주차돼 있던 차량 소유자 B씨에 대해 구상금 청구소송을 제기했지만 항소심 법원은 이를 모두 기각했다. 

A씨는 지난 2015년 4월 27일 오후 5시경 단지 내에서 차량을 운전하다 진행방향 왼쪽에서 자전거를 타고 우회전해 들어오는 어린이(당시 7세)를 차량 범퍼 부분으로 충격하고 역과(바퀴로 밟은 채 지나감)했고, 어린이는 외상성 뇌출혈로 다음날 사망에 이르렀다.

이 사고로 A씨는 교통사고처리특례법 위반으로 1,000만원의 벌금형을 선고받고 그대로 확정됐으며, A씨와 자동차보험계약을 체결한 보험사는 사고에 대한 손해배상금으로 피해 어린이의 부모에게 약 2억7,000만원을 지급했다. 

이와 관련해 보험사는 “입대의와 주택관리업자는 구 주택법상 관리주체로서 안전관리의무를 부담하고, 아파트 시설 무단점유행위에 대한 방지 및 조치의무가 있으며, 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 도로통행의 안전을 위해 필요하다고 인정되는 곳에는 도로반사경 등을 설치하고, 불법주정차를 방지할 필요가 있는 곳에는 설치 또는 해체가 쉬운 짧은 기둥 등을 보도에 설치할 의무가 있음에도 이를 하지 않은 과실이 있다”며 30%의 손해배상 책임이 있다고 주장했다. 

또한 사고 당시 A씨의 차량 진행 방향 왼쪽의 주차장소에는 B씨의 차량이 주차돼 있었는데 이곳은 오전 9시부터 오후 8시까지 주차금지 표지판이 설치된 곳임에도 B씨가 주차금지시간에 차량을 주차함에 따라 피해자를 미리 발견할 수 없었다며 B씨도 30%의 손해배상 책임이 있다고 덧붙였다.  

이에 대해 대전지방법원 민사1부(재판장 염원섭 부장판사)는 최근 주택관리업자와 B씨의 일부 책임을 인정한 1심을 취소, 원고의 청구를 모두 기각했고 이는 그대로

확정됐다. 

1심 법원은 지난해 6월경 이 사건 사고에 대해

▲전방주시 및 안전운전 의무 등을 제대로 하지 않은 A씨

▲주간 주차금지 구역인 교차로 모서리 부분에 주차한 B씨의 과실

▲이를 단속하거나 이 부분의 시야를 확보할 수 있는 도로반사경을 설치하는 등으로 단지 내 도로를 관리해야 할 주택관리업자의 과실이 경합해 발생했다고 판단, 과실비율을 A씨 70%, 주택관리업자 10%, B씨 20%로 정해 주택관리업자는 약 2,700만원을, B씨는 약 5,400만원을 보험사에 지급하라고 판결했었다.

하지만 항소심 재판부는 이 같은 1심 판단을 취소했다.

우선 주택건설기준 등에 관한 규정은 사업주체가 주택을 건설·공급하는 경우 주택에 대한 건설기준을 마련하기 위한 규정이라며 입대의와 주택관리업자는 사업주체가 아니어서 도로반사경 등을 설치하지 않았다는 이유로 책임을 물을 수 없다고 밝혔다. 

또한 주택관리업자의 경우 관리규약만으로 사고 장소에 반드시 반사경이나 기둥 등을 설치할 구체적인 의무가 바로 부과된다고 보기 어렵고, 아파트 시설물 관리의무를 소홀히 한 과실을 인정할 증거가 부족하다고 선을 그었다. 

아울러 주택관리업자는 단지 내 시설에 대한 무단 점유행위를 방지하고 위반행위에 대한 조치를 취할 의무가 있으나 B씨는 주차구역에 차량을 주차한 것이므로 이를 무단 점유행위로 볼 수는 없다고 판단했다.

주차장소 부근에 이동식 주차금지 표지판이 몇 개 비치돼 있고, 그 상단에 ‘주간 주차금지 09:00~20:00’이라고 기재돼 있으나 이 표지판이 이 주차장소에 관한 것이라거나 B씨가 사고 전날 주차할 무렵 표지판이 해당 주차장소에 있었다고 인정하긴 부족하다는 것이다. 

이에 따라 B씨에 대해 1심에서 인정한 과실 부분도 뒤집혔다. 재판부는 B씨가 주차한 장소가 당시 주차금지 구역이었다거나 도로교통법을 위반한 것이라고 볼 증거도 없다며 B씨가 그곳에 주차한 행위가 위법행위라고 보긴 어렵다고 판시했다. 

재판부는 오히려 “A씨가 진행방향 오른쪽에 주차된 차량들로 인해 중앙선 오른쪽으로만 통행하는 것이 쉽지 않았더라도 최대한 오른쪽으로 운행했다면 사고는 발생하지 않았을 가능성도 아주 크다”면서 “더구나 A씨는 입주민으로서 주차공간 부족으로 단지 내 도로의 좌우까지 입주민들이 주차공간으로 사용한다는 사실 등을 잘 알고 있었을 것”이라며 사고는 주의를 제대로 기울이지 않은 A씨의 과실과 피해자의 잘못으로 인해 발생한 것이라고 결론지었다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 아파트 입대의회장 선거서 과거 회장 재직 중 경력 허위기재 당선자
의정부지방법원

☛ “당선자, 선거규정 위반 직무집행정지”

이전에 입주자대표회장을 역임한 대표회장 후보자가 회장 재직 중 경력의 절반을 허위로 기재해 유인물을 배포, 회장으로 당선된 것에 법원은 “선거관리규정을 위반했다”며 당선자의 직무집행을 정지시켰다.

의정부지방법원 제30민사부(재판장 김기현 부장판사)는 경기 양주시 A아파트 입주자대표회장 선거 과정에서 허위경력의 유인물을 배포했다며 후보자 B씨가 회장 당선자 C씨를 상대로 제기한 직무집행정지 가처분 신청사건에서 “본안판결 확정 시까지 C씨의 대표회장으로서의 직무집행을 정지한다”는 결정을 내렸다.

C씨는 2012년 12월부터 2014년 7월까지 대표회장을 했고 2014년 8월부터 2015년 12월까지 회장 직무대행을 했다.

입주자대표회의는 지난 6월 동대표 선거를 실시했고 B씨와 C씨는 각 동대표로 당선됐다. 선거관리위원회는 그해 7월 곧 실시 예정인 대표회장 선거와 관련해 유인물 선거운동방법을 정했다.

C씨는 선거운동 과정에서 ‘1. 회장임기 중 경력: 대표회장 역임, 각 세대당 15만원씩 수도료 환급 조치함, 최초 정밀회계감사 실시, 체납관리비 1억3000만원 중 1억원 회수, 경비업체로부터 1년 미만 퇴사자의 퇴직충당금 4000만원 환수함’, ‘2. 공약: 잡수입에서 매월 가정에서 생활필수품인 쓰레기봉투 10L 10장 지급’ 등 내용이 담긴 유인물을 배포했다.

대표회장 선거 결과 C씨가 B씨보다 6표를 더 얻어 회장으로 당선, 선관위는 C씨를 대표회장 당선인으로 공고했다.

이러한 결과에 B씨는 선관위에 대표회장 선거 이의신청을 했고 선관위는 ‘선관위 자체조사가 불가하고 B씨가 법적 절차를 통해 단독 조사한다’는 내용의 심의·

의결을 했다.

이에 B씨는 “C씨는 각 세대당 15만원씩 수도료 환급조치를 한 적이 없고 최초 정밀회계감사를 근거 없이 실시해 대표회의에 손해를 끼쳤으며 경비업체로부터 퇴직충당금 4000만원을 환수한 적이 없고 잡수입으로 쓰레기봉투를 구입 및 지급할 수 없으므로 선거운동 시 허위사실을 유포하지 못하도록 한 선거관리규정을 위반했다”고 주장, “회장 당선은 선거관리규정에 반해 무효”라며 가처분 신청을 했다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “C씨가 대표회장 재직 중 환급한 수도료는 세대당 6만4643원이고 과다 부과 수도료 1억405만여원을 환급해주지 않았다는 이유로 경기도 공동주택 관리 조사단으로부터 환급 조치할 것을 요구받은 사실이 소명되므로, 유인물 중 ‘각 세대당 15만원씩 수도료 환급 조치함’ 부분은 허위”라고 밝혔다.

퇴직충당금 환수 부분에도 “대표회의와 경비업체 사이에 체결된 도급계약에 따라 대표회의가 퇴직금을 포함한 경비료를 경비업체에 지급하면 업체는 퇴직충당금을 대표회의에 맡겨 적립하고 대표회의는 퇴직금 지급사유 발생 시 개별 근무자에게 적립된 충당금으로 퇴직금을 지급하되, 잔여금은 대표회의에 귀속하기로 했다”며 “C씨가 회장 재직 중 적립된 충당금으로 퇴직금을 지급했을 뿐 외부로부터 기 지급했던 충당금을 환수한 내역이 없으므로 허위”라고 못 박았다.

다만, 최초 정밀회계감사 실시 부분은 실시 사실이 소명됐고, 공약부분은 허위라고 보기 어렵다고 설명했다.

이를 종합해 재판부는 “‘각 세대당 15만원씩 수도료 환급’, ‘퇴직충당금 4000만원 환수’ 부분은 허위이므로 C씨는 선거관리규정을 위반했다”고 봤다.

또한 “이 아파트 선거관리규정은 위반행위가 선거의 공정을 현저하게 해치는 것으로 인정되는 경우를 당선무효 사유로 정하고 있는데, C씨가 유포한 허위사실은 대표회장으로서의 역량을 평가하는 중요 업무에 관한 것으로 C씨가 내세운 회장 재직 중 경력의 절반을 차지하고 총 1700여세대 중 B씨와 C씨의 득표수 차이가 불과 6표에 불과하므로 선거의 공정을 현저하게 해쳤다는 점은 소명됐다”며 “B씨는 C씨를 상대로 직무집행정지를 구할 피보전권리가 있고 C씨의 계속된 직무집행으로 대표회의에 발생할 수도 있는 피해를 미연에 방지하기 위해 직무집행 정지 보전의 필요성도 있다”고 강조했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 아파트 알뜰시장 운영업체 입찰서 제출 후 교환·변경 안 돼

질의: 입찰 제출서류 변경

아파트에서 알뜰시장 운영업체 입찰공고를 했는데 서류접수 마감시일이 6월 18일 18시다.

입찰자가 서류접수 마감일 다음날인 6월 19일 제출서류 중 일부를 바꿔 다시 제출했다면 서류검토를 다시 하기 위한 입주자대표회의를 다시 해도 되는지. 사업자 선정지침 별표3 규정상 입찰의 무효 사유인지.

회신: 입찰자가 입찰서 제출 후 변경해 다시 제출했다면 사업자 선정지침상 적합하지 않아

 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조 제4항에 따르면 ‘입찰자는 제출한 입찰서를 교환, 변경할 수 없다’라고 규정하고 있다.

 따라서 입찰서의 구비서류를 포함한 입찰서를 바꾸는 것은 위 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 적합하지 않은 것으로 판단된다.

<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 6. 25.><국토교통부 제공>

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