＜재개발 동향＞ 서울시 뉴타운 新정책구상 발표… 구역별 양극화 시작된다

[분양맨]

<재개발 동향> 서울시 뉴타운 新정책구상 발표… 구역별 양극화 시작된다

기사입력 2012-02-08 10:26:16  l  

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　서울시가 뉴타운ㆍ정비사업 정책구상을 발표하면서 대대적인 구조조정을 예고했다.

　발표에 따르면 서울시는 정비사업 실태조사 대상 610곳과 갈등조정 대상 866곳으로 나눠 구역해제 등의 구조조정을 단행한다는 방침이다. 실태조사 대상으로 선정된 610곳은 대부분 사업 초기단계라 구조조정 몸살이 불가피할 전망이다.

　이 같은 걱정으로 1월 수도권 재개발 지분가격은 약세를 보였다. 서울시 구조조정 한파로 투자심리 회복에 적지 않은 어려움이 예상된다.

　지난해 12월 대비 1월 수도권 지분가격은 하락세를 보였다.

　서울시 정비사업 지연 걱정으로 투자심리가 위축되는 모양새다. 특히 사업시행인가를 받지 못한 기본계획, 구역지정, 추진위, 조합설립인가 단계에 해당되는 구역에서는 저렴한 급매물 매수문의도 끊긴 상태다.

　하지만 걱정과 달리 사업시행인가 이후 구역들은 구조조정 대상에서 제외될 가능성이 높아 과도한 우려감에 따른 가격하락은 저가매수의 기회도 제공할 것으로 보인다.

　<현장 분위기>

　1월 서울시 대책 발표로 수요자들이 중심을 잃고 우왕좌왕하는 분위기다.

　신규 투자자의 문의는 크게 줄었고 사업진행을 걱정하는 기존 투자자들의 문의는 쇄도하고 있다. 이 같은 걱정은 저가 급매물 증가로 나타나고 있고, 급매물 등장으로 지분가격이 떨어지고 있다.

　저가 급매물에도 매수세가 붙지 않아 가격하락이 지속될 전망이다. 특히 사업시행인가를 기준으로 희비가 엇갈리면서 구역별 양극화도 일부 나타나고 있다.

　수도권 곳곳 사업장에서는 가격이 싼 급매물 거래가 자취를 감췄다.

　 서울에서는 성동구 마장제2구역, 은평구 응암제2구역과 대조제1구역, 용산구 청파동주택재개발, 성북구 삼선제3구역과 정릉제3구역, 동작구 노량진1, 6재정비촉진지구, 관악구 봉천제13구역, 동대문구 이문4재정비촉진지구, 종로구 충신제1구역 등지에서 이런 분위기가 나타났다.

　경기도에서는 수원시 115-4구역과 115-11구역, 용인시 용인4구역, 안양시 박달1동사무소주변지구와 융창아파트주변지구, 성남시 금광제2구역, 하남시 덕풍제9구역, 고양시 관산1-1구역과 고양동3-1구역 등에서 거래가 뜸해졌으며 인천에서는 남동구 백운주택1구역, 서구 석남1구역~6구역 등에서 매수문의가 흔적을 감췄다.

　구조조정 본격화로 사업진행이 빠른 곳까지 영향을 받고 있는 것처럼 보이지만 실제로는 가격이 떨어지지 않고 있다. 한파로 지분가격 하락세를 걷고 있는 사업지와 양극화가 진행되는 분위기다.

　<서울시 뉴타운ㆍ정비사업 정책구상 발표>

　 서울시가 작년 11월 이후 3개월 동안 주민과 전문가의 토론과정을 거쳐 새로운 정비사업계획을 발표했다. 주요 내용을 살펴보면 소유자 중심의 정비사업이 거주자 중심으로 바뀌며 전면철거 방식은 지양하고 기존 주거지를 보존한 마을 만들기로 개발의 중심축이 이동한다.

　또한 사업진행에 따라 지연 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축했다.

　서울시는 이번 대책을 통해 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진한다는 방침이다.

　실태조사 대상 610개소의 구별 분포현황을 살펴보면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)는 24곳에 불과하다.

　대상 90% 이상이 강남 외 지역에 집중돼 있다. △성북 59곳 △은평 45곳 △동대문42곳 △영등포 42곳 등이 대상구역을 많이 포함하고 있다.

　따라서 초기 사업단계를 걷고 있는 사업지를 중심으로 실제 해제가 집중될 것으로 보인다.

　실제 해제구역이 나오기 시작하면 지분가격 하락 등의 몸살을 앓을 것으로 보인다.

　지분투자자라면 실태조사 대상지가 많은 지역에 대해서는 각별히 주의할 필요가 있다.

　그러나 사업시행인가 이후 해당 구역들은 오히려 반사이익이 기대되므로 저가 급매물에 대한 관심의 끈은 유지해야 한다.

[복영감]

감사합니다.