2018년 A.

[해야해야]

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2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방

해야해야

중략

인천시 산곡 지구 재개발, 안양시 비산초교 주변 재개발, 이천시 관고동 설봉아파트, 춘천시 소양 촉진구역, 천안시 신부주공, 쌍용주공, 천안주공, 대우목화, 조양아파트 재건축, 부창구역 재개발, 원주시 세경, 단계주공, 원동주공, 원주 단구동, 다박골, 나래, 남산 재개발, 청주시 사창 2구역 신라아파트, 전주시 삼천주공, 효자주공, 오성대우, 세경 재건축, 전주기자촌, 효자 따박골, 서신감나무골 재개발, 종광대 2구역, 물왕멀, 하가 재개발, 창원시 대원1구역 현대, 가음정럭키, 가음 8구역, 반지 1구역 까치 아파트, 충주시 교현주공, 용산 주공,

광주시 운암주공, 주월동장미 방림동삼익 등 재건축, 학동4구역, 계림4구역 등 계림구역, 양동 3구역 등 양동구역, 산수구역, 지산구역, 북동구역, 풍향구역, 동서작구역, 광천동, 신가동 재개발 , 순천시 조례주공, 매곡주공, 덕풍주공, 여수시 장미주공, 덕충주공, 목포시 용해 2단지 재건축, 군산시 군산주공, 산북주공, 나운동 우진, 신남전 재건축, 익산시 영등주공, 신동 청솔, 동산동 세경, 남중동 남성맨션, 창인동 창인 아파트 등등.

오늘 논란이 된 아파트 군들을 대충 정리해 보았습니다.

3000만 ~1억 원의 가격대에도 불구하고 5~10년, 심지어 10년 이상 가격 변동이 없었던 낙후된 지방의 소형, 저가 헌 아파트 들에 대한 토론, 논쟁으로 시끌벅적합니다.

몇 년 후 낙후된 지방 아파트가 중기적 대세 상승을 하면 상기 예시한 아파트들의 가격도 2~3배 상승할 수 있으니 자본금, 종잣돈이 적은 시민들은 지금 투자도 나쁘지 않은 것 같습니다.

비싸서 그렇지 몸빵 아닌 실거주가 가능한 새 아파트가 상승 탄력성이 더 높고 덜 위험하겠지만 말입니다.

그러나 아무리 낙후된 전국 지방 부동산 시장 활성화 과제를 적극적으로 수행한다 해도 낙후된 지방의 아파트 수요층이 빈약하기에 저가 낙후된 지방 아파트 재건축, 재개발 장기 투자는 조심해야 합니다.

말이야 쉽지 재건축, 재개발은 쉽지 않고 설령 된다 해도 많은 시간을 요하기 때문입니다.

또한 공급 물량이 많이 늘어나도 낙후된 지방은

예를 들어 재건축을 추진 중이던 강원도 동주, 선아 아파트가 인근 강원도 원주 혁신도시 아파트 공급물량으로 인해 추진 동력을 상실했듯, 그 많은 공급 물량은 원주 부동산 상승 탄력성을 많이 약화 시킬 수도 있습니다.

본, 댓글 주장과 관련, 물론, 청주시 흥덕구 봉명주공이나 원주시 단계주공처럼, 전용면적 50 제곱미터의 가격이 5000~8000천만 원으로 싸기에 선진입 투자는 위험보다 수익이 클 수 있지만,

본 글 주장처럼 장기로 묻어 두는 오히려 그 반대가 될 수 있습니다.

재건축, 재개발에서 장기간에 걸친 낮은 전세가율, 추가 분담금 등 많은 비용, 불측의 비용 증가도 문제고,

그 비용 때문에 재건축, 재개발이 무산되거나 장기 표류할 수도 있기 때문입니다.

중략

마지막으로 과제 수행 겸, 재건축, 재개발 등 주거환경 개선사업.

압구정 현대, 한양, 미성, 대치 은마, 반포 주공, 한강맨션 등을 예로 들어, 이제 40을 넘어 50년으로 향하는 우리나라, 서울 핵심 아파트 단지조차도 중층 아파트 재건축이 어렵습니다. 그 이유를 겸하여, 상기했던 자기 부담금, 자기자본의 구체적인 사례를 들어 봅니다.

또한 몇 년 전인 2012~2013년경만 해도, 부산의 대표적 도심 요지의 단지들인, 예컨대 해운대 자이 1차, 대연 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용 등의 30,40평형대 일반 분양가는 3억 내외에서 4억 대였었고 분양권도 비슷하게 거래되었었는데, 지금의 일반분양가와 분양권 가격은 얼마며 얼마나 올랐을까요?

예컨대, 부산의 시범 케이스 소지역의 대표적 중층 아파트 재건축 중 하나인 삼익타워 소형 지분을 가진 조합원은 30, 40평대로 가기 위한 조합원의 추가 분담금만 해도 위에서 예시한 것처럼 몇 년 전의 새 집값인 3~4억 대, 혹은 그 이상을 부담해야만 할 것입니다.

전용 25평에서 전용 25평으로 가기 위해서도 조합원 한 사람 당 2억 내외를 부담해야 할 것입니다.

만약 5~6성급 호텔 수준으로 고급화한다면 추가로 1억 원 남짓을 더 부담하게 될 것입니다.

일반 분양 물량이 거의 없는 삼익 비치는 추가로 1억 이상을 더 부담할 수도 있습니다.

비용 때문에 장기 표류할 수도 있고, 또 장사치 시공사를 상대하기에 재건축, 재개발을 쉽게 생각해선 안됩니다.

아직은 확정되지 않았지만, 영구 조망권이 확보된 삼익 타워 103동의 일반 분양 예정가는 최고가를 기준으로 33평이 7억을 넘고, 45평이 8억, 48평이 9억에 근접하고 있기 때문입니다.

이자 등 각종 금융비용과 취득세 등 각종 세금을 포함하면, 2018년 현재 삼익타워가 입주 시 실재 부담액은 33평이 8억, 48평이 10억쯤 되겠네요.

상기한 사실은 서울 강남 등 일부 지역을 제외한 전국의 중층 재건축 사업이 사실상 불가능 한 주요 이유 중 하나일 것입니다. 삼익 타워, 대연 비치처럼 조합원 대다수가 대액의 자기 부담금을 각오하지 않는 한..

12~15층, 기존 용적률 180% 내외의 삼익 타워, 대연 비치의 분담금이 그토록 많거늘..

15층, 20층 혹은 그 이상, 용적률 200% 이상의 전국 중층 아파트 재건축 부담금은 얼마나 될까요?

인근 대연비치도 삼익타워와 유사할 것이나, 빨라야 삼익 타워 보다 몇 년 뒤에나 분양할 예정인 인근 삼익 비치는 더 많은 분담금을 지불해야 될 것이기 때문입니다.

설령 삼익비치가 고급화로 강남에 버금가는 고가의 일반 분양가로 분양에 성공할 수 있어도 고액의 자기 분담금은 피할 수 없을 것입니다. 전용 25평의 가격이 30억 내외로, 지금보다 집값이 몇 배 올라 줘야 5~6억 대의 추가 분담금 부담이 적게 느껴져 재건축 사업이 무산되거나 표류하진 않겠지요?

다시 한번 더 강조하지만, 삼익 비치는 삼익 타워와 마찬가지로, 사실상 1:1 재건축으로 일반 분양 물량이 아주 적을 것이기 때문에 삼익 비치는 평당 4천, 5천만 원으로 일반 분양한다 해도 다액의 분담금은 피할 수 없기 때문입니다.

더군다나 낮은 전세율에 따른 장기 금융비용에다 재건축 초과이익 환수금 등등까지 분담금에 더해진다면?

더하여, 삼익 비치는 고액의 자기 분담금은 별론으로 하고 재건축 초과이익 환수금에 대해 조금 더 구체적으로 접근해 볼까요?

재건축 후 입주 무렵에 인근 삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오, 삼익 빌라 금호, 용호동 W, 광안 자이, 광안 재개발 SK, 남천 재개발 포스코 등등과 헌 아파트들인 코오롱 하늘채, 용호자이와 메트로시티, 대연혁신, 광안 쌍용 등등 그 일대의 집값이 크게 올라 주면 삼익비치 재건축 초과이익 환수금은 적거나 많이 줄어들 수 있을 것입니다.

그럼에도 삼익비치에 대한 관심이 왜 그리 높을까요?

또, 그런 삼익비치 보다도 훨씬 먼 미래의 교환가치는 별론, 실거주가 쉽지 않아 사용 가치도 낮고 재건축되어 입주 시까지 10~20년 장기간 거액의 자본이 묶여 투자 수익률이 적을 수밖에 없는..

즉, 장기간 소요되어 몸빵 아닌 한, 낮은 전세가율로 누적적으로 늘어나게 될 금융 비용과 재건축 초과이익환수금 등등까지 더해져 삼익비치 보다 더 많은 분담금을 부담하게 될 대우, 경남 마리나, 삼호가든, 수영 현대, 남천 뉴비치, 온천 럭키 등등에 대한 관심도 왜 그리 높을까요?

마치 언제든 상방으로 튈 준비하고 있는 듯..

2021년 8월 26일, 20일에 모니터링된 자료.

2021, 08. 26. 부동산 단신 1.

산본 일대 아파트 리모델링 탄력… 경기 군포시 금정동 무궁화주공1단지는 조합설립 주민동의서 접수를 진행하고 통합 리모델링을 추진 중인 동성백두와 극동백두 아파트는 사전 동의율 50%를 달성했다. 인근 을지삼익한일 아파트 역시 리모델링 추진위원회를 구성해 조합설립을 준비 중이다. 사업진행이 가장 빠른 우륵주공7단지와 금정동 율곡주공3단지는 조합설립을 완료한 후 현재 안전진단 절차를 준비 중이다. 1778가구 규모의 개나리주공13단지도 지난달 리모델링 조합설립인가를 받았다.

미분양 속출했었던 마곡 아파트값 이럴 줄은... 마곡 엠벨리 ‘대장주’로 꼽히는 7단지 전용 84㎡는 지난달 중순 신고가인 14억9500만원에, 13단지 전용면적 84㎡는 지난달 24일 신고가인 15억1000만원에 매매 계약이 체결됐다. 한편, 인천시 부평구 산곡동 ‘부평 아이파크’는 평당가 2,250만원이다. 한편, 친환경 숲세권 아파트… 서초구 방배동 '방배그랑자이'는 강남에서 접하기 힘든 숲세권 아파트로 조성돼 눈길을 끈다.

경기지역 '악성 미분양' 668세대… 경기도 화성시 '코아루 카보드 줌 시티' 127세대, '화성 사강 영토앨리시아' 33세대, '동탄택지개발지구 16-3블럭외2' 30세대 등으로 파악됐다. 고양시의 경우 '삼송택지개발지구 B-5블럭' 50세대, '일산동구 풍동 655-18번지 일원(요진 Y-HAUS)' 48세대로, 평택지역은 동삭지구(동삭동 342번지 일원) 94세대 등으로 각각 확인됐다. 한편, 노량진뉴타운 재개발로 4000가구 이상의 이주 수요가 예정돼 있는 동작구(0.18%) 전세가도 크게 상승했다.

국토교통부 약 7만호 규모의 남양주왕숙과 3만3000호 규모 하남교산 신도시의 지구계획을 승인한다고 26일 밝혔다. 연내 부천 대장과 고양창릉을 승인하면 3기 신도시 지구계획은 모두 마무리된다. 한편, 서울시 등에 따르면 관악구 신림동 808 일대 신림1구역은 공공기획을 통해 마련한 재정비촉진계획 변경안을 조만간 확정해 열람공고를 낼 예정이다. 금천구 독산 지구단위계획구역 내 독산2-2 특별계획가능구역 변경 결정안을 수정 가결했다.

반년 새 10억 넘게 뛰었다…"강남 집값이 미쳤어요"... 전용면적 3.3㎡당 1억원이 넘는 거래가 속출하는 중이다. 지난 6월 서초구 반포동의 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 39억8000만원에 거래되며 3.3㎡당 환산 가격은 1억5488만원에 달했다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡ 역시 올해 전용 3.3㎡당 1억원 이상 거래 단지에 포함됐다. 전세가격도 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구), 방배13구역(2900가구) 등 대규모 이주수요가 많은 서초구(0.15%)도 상승했다.

“꺼진 불씨도 다시 살아난다”… 규제로 신음하던 수원·창원·김포 집값까지 ‘들썩’... 경기 수원시 권선구 세류동 수원센트럴타운3단지 전용면적 118.98㎡는 이달 8억9000만원(6층)에 거래되며 지난 3월 전고가보다 1억8800만원 올랐다. 영통구 이의동 자연앤힐스테이트 84.5㎡는 이번달 14억9600만원(2층), 15억9500만원(20층)으로 연이어 역대 최고가를 경신했다. 광교 호반베르디움 84.98㎡도 지난 5월 11억3300만원(1층)에서 12억7000만원(22층)으로 상승했다.

경남 창원시 성산구 가음동 창원더샵센트럴파크1단지 전용 84.76㎡는 지난해 12월 6억5500만원(24층)이었는데 이번달 7억1000만원(2층)에 거래됐다. 같은 동 한림풀에버 64.75㎡도 지난해 4억원에서 이번달 9100만원이 오른 4억9500만원(9층)으로 손바꿈했다. 경기 김포시 고촌읍 우방아이유쉘 전용 149.09㎡는 지난 5월 8억원(12층)에서 이번달 8억9000만원(7층)으로, 캐슬앤파밀리에시티 2단지 84.95㎡가 7억3000만원(14층)에서 8억2500만원(9층)으로 각각 1억원 가까이 올랐다.

지방에는 올해 하반기에도 △오송역 Paragon(파라곤) 센트럴시티2차 △아산테크노밸리6차 EG the1 △포항 아이파크 △익산 자이 그랜드파크 △포레나청주모충, 그리고 대구 달서구 '달서 SK VIEW', 대전시 유성구 '힐스테이트 도안 퍼스트', 전남 광양시 '광양 한라비발디 센트럴마크' 등주요 단지 분양들이 분양을 앞두고 있디. 또, 부산시 해리단길, 엘시티와 함께 센텀시티, 마린시티 등의 생활권에 생활형 숙박시설 ‘해운대 에비뉴’, 연제구 ‘연산역 신화 하니엘’,도 분양한다.

안성·충주·대전 등 '민간임대 아파트' 잇단 분양… 대전 대덕구 신탄진동 (옛 남한제지 부지)에 민간임대아파트 '동일스위트 리버스카이 2단지', 경기도 안성시 '안성 금호어울림 더프라임', 충북 충주 충주기업도시 '서충주신도시 삼일파라뷰 그랜드센트럴을 공급할 예정이다. '안중역 지엔하임스테이' 평균 청약 경쟁률은 286대 1, '신아산 모아엘가 비스타2차'는 평균 186.73대 1을 기록했다. 한편, 경기 의정부시 의정부동 ‘의정부역 스마트시티’가 3차 조합원을 모집한다.

경남 양산 사송신도시 ‘사송 더샵 데시앙 1차 단지 내 상가’는 최고 입찰경쟁룰 61.1대 1을 기록했고 서울 영등포구 ‘힐스에비뉴 여의도’는 계약 하루만에 완판됐다. 대구시 북구 도남택지지구 '힐스테이트 데시앙 도남' 단지내 상가를 분양한다. 경기도 구리시 '한양수자인 구리역', 전남 광양 황금택지지구 ‘광양 한라비발디 센트럴마크’, 부산시 기장군 ‘일광 신도시 일동미라주NCT’를 분양하고 연제구 ‘시청역 동원시티비스타’, 아파트-오피스텔 주택전시관을 개관한다.

서울 강남구 하이엔드 오피스텔 '루카831', 경남 진주시 ‘더샵 진주피에르테’, 충남 아산시 지식산업센터 '더 콜럼버스 아산탕정'을 공급한다. 한편, 서울의 대표적 낙후 지역인 성북구 성북5구역이 정부 주도의 재개발사업에서 잇달아 탈락했다. 부산 해운대구 반여동 왕자맨션·현대4차 아파트 재건축 사업이 새 집행부 구성을 위한 총회를 연다.사전청약 확대에 더 커진 갈등···반대주민 "강행땐 헌법소원"... 도심공공개발 후보지인 용두역세권·미아16구역 등도 사업 철회 요청서를 제출했다.

2021. 08. 20. 부동산 단신 1.

‘강남 집값’ 잡겠다던 文정부 4년간, 서울서 평당 1억넘는 아파트 30배↑... 전용 3.3㎡당 1억 원 이상으로 거래된 서울 아파트 거래 건수는 2017년 26건에서 올해 7월 누적 기준 773건으로, 29.7배로 증가했다. 올해 전용 3.3㎡당 가장 비싼 아파트는 지난 6월 39억8000만 원에 거래된 서초구 반포동의 아크로리버파크 전용 84.95㎡였다. 전용 3.3㎡당 환산 가격은 1억5488만 원에 달했다. 강남구 대치동 은마 전용 84.43㎡ 역시 올해 전용 3.3㎡당 1억 원 이상 거래 단지에 포함됐다.

"교통 좋아진다"…3개월 만에 아파트값 1억 치솟은 동네...작년 5월 입주한 녹번역e편한세상캐슬(2569가구) 전용면적 84㎡는 15억원에 매물이 나와 있다. 응암동 힐스테이트녹번 전용 59㎡는 5월 11억2000만원에 최고가를 갈아치운 뒤 호가가 12억원까지 뛰었다. 3월 12억원에 팔린 힐스테이트녹번역 전용 59㎡ 호가는 12억5000만원을 웃돌고 있다. 녹번역에서 걸어서 10분 거리에 있는 ‘래미안베라힐즈’(1035가구·2019년 준공) 전용 59㎡는 지난달 초 11억2700만원에 신고가를 찍었다.

재건축 대어 '이촌 한강맨션' 사업시행인가 임박... 이촌 한강맨션의 용적률은 101%다. 한편 서울 이촌동 일대 아파트들은 리모델링 바람이 불며 변모를 꾀하고 있다. 이촌 현대맨션은 지난 6월 이주를 시작해 총 750가구의 '이촌 르엘'로 거듭날 전망이다. 이촌 코로옹아파트도 용산구로부터 리모델링 조합설립인가를 받았다. 이 단지와 통합 리모델링을 준비하는 강촌아파트 역시 주민 동의율 66.7%를 넘겨 9월 초 조합창립총회를 열 예정이고 한강대우는 최근 동의율이 35%로 알려지고 있다.

녹번역 인근 노후 주거지역의 재개발사업도 속도를 내고 있다. 사업 속도가 가장 빠른 곳은 3호선 불광역 앞 대조1구역으로, 이주와 철거가 진행 중이다. 대조1구역 맞은편에 있는 불광5구역도 사업시행인가를 기다리고 있다. 3월 도심 공공주택 복합사업 1차 후보지로 선정된 녹번동 근린공원 인근은 주민 3분의 2 이상의 동의를 확보해 정식 지구지정 요건을 충족한 상태다. 한편, 서울시 흑석2구역·신설1구역·금호23구역도 공공개발을 반대한다.

서울 동대문구는 이문·휘경뉴타운(재정비촉진지구)과 맞닿는 이문동 삼익아파트 리모델링추진위원회에 조합 설립을 인가했다. 바로 옆 이문4구역은 현재 건축심의 단계로 사업시행인가를 눈앞이다. 이문3구역은 역세권에 가까운 3-1구역과 천장산 인근 3-2구역으로 나뉘는데, 3-2구역에서 저층 개발을 하는 대신 3-1구역에서 고층 개발을 한다. 휘경2구역은 2019년 900가구 규모 휘경SK뷰가 입주를 마쳤다.

청량리·영등포 개발기대감 쑥..."주거환경 변신"... 서울 동대문구 청량리역 주변 ‘아크로타워스퀘어(1-4구역)’, ‘포레나영등포센트럴(1-3구역)’은 이미 입주했으며, 영등포1-13구역 관리처분계획 인가를 받았다. 1-2, 1-11, 1-12구역도 조합설립인가를 마무리했다.수원역 동측에 있는 고등지구 주거환경개선사업도 순항 중이다. A1블록은 올 2월 입주한 ‘수원역 푸르지오자이(4086가구)’가 자리한다. C-5-1, 2블록 ‘수원 고등 써밋플렉스’ 분양한다.

아파트 공급난 부추기는 고분양가 심사제도... 부산시 동래구 온천4구역(래미안 포레스티지) 조합에서는 HUG가 명륜2구역을 원했지만 받아들여지지 않았고 온천2구역(동래래미안 아이파크·2021년 입주)을 비교 기준으로 삼은 것 같다. 대전광역시 서구 탄방동1구역(숭어리샘) 재건축 조합은 반경 1㎞ 이내에 작년에 준공된 새 아파트(e편한세상둔산)가 있는데도 HUG가 주안에쉐르와 시티빌1~4차를 기준으로 조합에 제시한 평(3.3㎡)당 분양가는 1137만원으로 2200만원을 책정한 조합의 절반밖에 안 된다.

최근 평택 고덕지구에서 최단기간 '오피스텔과 브랜드상가 파피에르 고덕'을 분양한 반도건설이 하반기 충남 혁신도시 내포신도시에서 유보라 브랜드 아파트와 상업시설(파피에르 내포)을 선보일 예정이다. 또, 화성 동탄2신도시와 무안 남악신도시 오룡지구에서 힐스테이트, 전남 광양 황금지구 '더샵 광양베이센트'를 공급한다. 경기 성남시 대장지구 ‘힐스테이트 판교 엘포레’는 연내 준공한다. 해운대 라센트 스위첸은 평균 경쟁률은 82.43 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

과천 지정타 '린 파밀리에' '7억 로또' 당첨되려면…"25년 저축해도 어렵다"... 서울 사람 일반공급 당첨되려면, 통장에 3000만원은 있어야... 청약종합저축 가입자들은 통장이 출시된 2009년 5월부터 이달까지 꾸준히 돈을 넣었어도 인정되는 금액이 1470만원 밖에 되질 않는다. 1470만원은 지난해 2월 과천에서 진행된 공공 분양인 '과천 제이드 자이' 전용 59㎡A 최저 당첨 금액에도 못 미친다. 과천 린 파밀리에' 분양가(최고가 기준)는 8억7260만원이다.

인근 원문동에 있는 '래미안슈르' 전용 84㎡는 지난달 16억1500만~16억9000만원에 거래됐다. 시세와 비교할 때 7억원 넘게 차익을 기대할 수 있다. 분양가가 9억원 이하라 중도금 대출을 받을 수 있다는 점도 매력적이다. 과천 지정타는 지난해에도 청약 광풍을 일으켰다. 작년 11월 지정타 내 3개 단지(과천 푸르지오 오르투스·과천 푸르지오 어울림 라비엔오·과천 르센토 데시앙) 특별공급과 1순위 청약에 57만명이 몰렸다.

서울 종로구 '신설동역 에비뉴 청계 Ⅰ·Ⅱ' 오피스텔, 부산시 동래구 '아시아드 삼정그린코아 더시티'. 대전 도안신도시서 '힐스테이트 도안 퍼스트', 전라남도 광양시 '광양 와우지구 중흥S-클래스', '광양 중마스마트시티 1·2차', 경기도 안성시 ‘안성 금호어울림 더프라임’, 인천시 연수구 옥련동 ‘KTX송도역 서해그랑블’을 분양할 예정이다. 한편, 평촌신도시 평촌어바인퍼스트 보류지 경매에서 84㎡가 감정가보다 6억6000만원 높은 14억8000만원에 낙찰됐다. 실거래가 11억2000만원 보다 높다.

2021년 5월 29일에 모니터링된 자료.

반포주공 재건축 이주 앞두고 전셋값↑…서초 20억원 이상 전세 거래 속출

반포주공 1단지 1·2·4주구(2120가구)를 비롯해 신반포18차(182가구), 신반포21차(108가구), 반포주공1단지 3주구(1490가구) 등 재건축 단지 이주를 앞두고 서초구 전셋값이 천정부지로 치솟고 있다. 서초구 잠원동 '반포센트럴자이' 전용 98.87㎡는 한 달만에 17억 오른 27억원(23층)에 전세 계약을 체결했다. 반포동 '반포자이' 전용 84.998㎡는 20억원(5층)에 전세 최고가를 기록했다. 인근 '래미안퍼스티지' 역시 20억원(31층)에 전세 계약이 이뤄졌고, 지난 22일에는 19억원(9층)에 거래됐다. 서울 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 119.8㎡는 10억 가까이 오른 20억원(7층)에 전세 계약이 체결됐다.

우리집 10억인데 아래층은 20억?…전셋값 차이나는 이유... 강남구 대치동 ‘은마’ 전용 76.7㎡는 8억5000만원(5층)에 전세 계약됐다. 하지만 같은달 17일 동일 주택형 전세 매물이 4억7000만원(17층)에 새 세입자를 찾았다. 성동구 옥수동 ‘래미안 옥수리버젠’ 전용 84.7㎡ 전세 매물은 지난달 12일 10억7000만원(18층)에 신고가를 경신했다. 하지만 동일 주택형 전세 매물은 4억원(2층)에 거래됐다. 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오4단지’ 전용 84.3㎡는 지난 24일 11억7000만원(3층)에 전세 거래됐다. 4월 6억원(13층)에 거래된 것보다 5억7000만원 올랐다.

다주택자, 올 종부세만 3배 가까이 급증···보유세 3,074만→7,482만원... 세부적으로 보면 대치동 ‘은마’ 전용 84㎡와 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡를 보유한 2주택자의 경우 올해 부담해야 할 보유세가 7,482만 원으로 예상됐다. ‘은마’ 전용 84㎡와 송파구 ‘잠실주공5단지’ 전용 82.5㎡를 보유한 2주택자 또한 올해 보유세로 9,975만 원을 내야 한다. 한편, "나도 100배 오른 잠실주공4단지(현 레이크팰리스)를 바닥에 집 팔고 속쓰렸던 기억 있다"... "(도곡동) 타워팰리스와 (대치동) 은마아파트를 비교하면 살기 좋은 곳은 타워팰리스지만 가격은 은마아파트가 더 비싸다"며 "살기 좋다고 해서 아파트 투자가치가 높은건 아니다.

삐걱대는 공공재개발...임대촌 우려, 높은 임대주택 비율에 적정이익 보상 우려 여전, 민간 재개발 규제 완화에 재검토 민원 이어져.. 서울시 등에 따르면 1차 공공재개발 후보지 8곳 중 지금까지 현장설명회를 진행한 곳은 5곳 (흑석2·용두1-6·봉천13·신설1·강북5) 등 5곳으로 나타났다. 한남1구역, 고덕2-1·2-2구역, 성북4구역 등 최근 정부 주도 공공 재개발에 관심을 보이다가 주민 반대로 무산된 곳이 이번 규제 완화를 가장 환영하고 있다. 현재, 주민 10% 이상이 동의한 후보지는 쌍문역(동-서) 등 12곳에 달하며, 서울 은평구 증산4구역과 수색14구역은 주민 2/3 이상 동의를 확보해 지구지정 요건을 충족했다.

또, 서울시는 제9차 건축위원회를 열고 오금동 166 일대 ‘가락상아1차 재건축사업 건축계획안’을 통과시켰다. '재건축 최대어' 둔촌주공 정상화 시동…연내 일반분양 가능할까.. 29일 임시총회서 조합장 등 새 집행부 선출. 공사비·분양가 등 현안 산적…"연내 일반분양 사실상 불투명". ‘중저가’ 대명사 노원구, 서울집값 상승 ‘선봉장’으로... 서울 노원구 상계동의 상계주공1단지 전용면적 58㎡은 이달 6억9800만원에 거래됐고 같은 평형의 상계주공10단지는 올해 1월에 먼저 7억원대를 돌파, 4월 7억5000만원 신고가를 찍었다. 최근엔 상계주공13단지도 예비안전진단을 통과, 예비안전진단 문턱을 넘은 단지가 1·3·11·13·16단지로 늘었다.

'줍줍'도 미분양···대구 9만 가구 '공급쇼크'

잘 나가던 대구 새 아파트 분양 시장이 심상치 않다. ‘무순위 청약(줍줍)’ 단기가 쏟아지고, 줍줍에서도 계약자를 찾지 못하는 사례까지 나오고 있다. ‘대구역 SD아이프라임’은 80가구 중 95%에 달하는 76가구에 대해 무순위 청약을 받았다. ‘동대구역 엘크루 에비뉴원’ 148가구도 무순위 청약을 받았는데 전체 가구 수(191가구)의 77.5%다. 동구 ‘이시아 팰리스’는 3개 주택형(전용 84㎡ A·B·C) 중 2개에서만 물량이 소진됐다. 일반 분양에서 미분양이 다량 발생한 ‘대구 안심 파라곤 프레스티지’는 무순위 청약에서도 696가구 중 524가구 미분양이 발생했다.

'비규제지역' 3억원대 아파트, 6개월 만에 1억 넘게 올랐다... 군산 ‘더샵 디오션시티2차’ 평균 경쟁률은 58.77 대 1, 아산 ‘힐스테이트 모종 네오루체’도 평균 61.27 대 1 이었다. 양산 ‘e편한세상 남양산2차’ 전용면적 84㎡는 이달 3억6000만원(9층)에 거래되며 6개월 만에 1억1000만원이 올랐다. 포항 북구의 ‘두산위브 더 제니스’ 전용 84㎡ 역시 지난달 3억5900만원(29층)에 계약했다. 지난해 11월(2억9800만원·11층)보다 6000만원 뛰었다. 충주의 ‘e편한세상 충주’ 전용 84㎡는 지난달 3억5900만원(3층)으로 신고가를 경신했다. 경남 창원시 양덕2구역 ‘창원 양덕 롯데캐슬’, 현대건설은 전북 익산 마동 ‘힐스테이트 익산, ’충주시 충주기업도시 4-1블록 ‘한화 포레나 서충주(478가구)’를 분양한다.

한편, 경기 평택시 통복동 고평지구 ‘평택역 SK뷰, 대구 수성구 수성동1가 ‘더샵 수성오클레어’, 경남 양산시 8년 프리미엄 전세 '양산 천년가 더힐', 서울 중구 황확동 아파텔 ‘청계 아델리아2’, 위례신도시 주거형 오피스텔 ‘송파위례 아피체’, 충청북도 청주시 흥덕구 오송바이오폴리스 B-2블록 ‘오송역 Paragon(파라곤) 센트럴시티’를 분양한다. 남양주시 화도읍 창현지역주택조합의 ‘창현 금호어울림 ’은 2차 조합원을 모집 중에 있다. 남양주시 화도읍 ‘남양주 라온프라이빗’ 전용 59㎡의 경우 지난 2020년 1월에 2억3500만원에 거래되던 것이 올 1월에는 4억1000만원에 거래됐다.

"보유세 40만원 올리고 30만원 깎아주나" 분통

보유세는 재산세와 도시지역분, 지방교육세를 모두 합한 것이다. 올해 공시가격 8억8700만원인 서울 서초구 '서초힐스' 전용면적 59㎡의 경우 지난해 135만원 내던 보유세가 올해 176만원으로 30% 오른다. 경감 세율을 적용하면 1주택자가 내야 하는 세액은 146만원으로 30만원 줄어든다. 하지만 지난해 냈던 보유세와 비교하면 결과적으로 11만원을 더 내야 해 세액 자체는 줄지 않고 더 늘어난다. 공시가격 8억1100만원인 노원구 '중계청구3' 전용면적 84㎡ 1주택자의 보유세는 지난해 135만원에서 올해 175만원으로 크게 늘어난다. 보유세가 40만원 오르는 데 감면액은 30만원에 그쳐 감면 후에도 지난해보다 10만원 늘어난 세금을 부담해야 한다. 공시가격 7억1500만원으로 8만원 늘어나는 양천구 '목동신시가지11' 전용면적 51㎡의 상황도 다르지 않다.

상도동 1주택자 보유세 218만→178만원…못 웃는 이유는?... 국토부에 따르면 올해 전국에서 공시가격 6억~9억원 구간 주택은 총 59만2000가구다. 재산세 감면 혜택은 1가구 1주택에 한해 적용되다 보니 실제 감면 혜택을 받는 가구는 44만 가구다. 서울 동작구 상도동 더샵1차아파트(전용면적 84㎡)를 5년 이내 보유한 1주택자의 재산세는 감면 전 120만3517원에서 감면 후 87만5812원으로 약 33만원 감소한다. 재산세 도시지역분과 지방교육세까지 포함한 전체 보유세도 218만1740원에서 178만8494원으로 약 40만원 준다. 올해 공시가격이 8억2500만원인 서울 마포구 상암동 월드컵파크4단지(전용면적 84㎡) 보유자도 비슷한 추이를 보인다. 보유세는 224만1144원에서 약 24만원 줄지만, 지난해와 비교하면 실제 낼 세금은 증가한다.

한편, 서울 매물 절반이 '월세'…세입자 보호정책이 '전세난민' 키웠다... 임대차 3법’ 가운데 마지막으로 전·월세신고제가 다음달부터 시행된다. 지난해 7월 말 도입된 전·월세상한제와 계약갱신청구권제는 전세의 씨를 말리고 있다. 신고가 전세 단지도 잇따르고 있다. 영등포구 ‘아크로타워스퀘어’ 전용 59㎡는 이달 8억2300만원에 전세 거래됐다. 지난달 거래됐던 기존 최고가(7억5000만원)보다 7300만원 비싸다. 동작구 ‘사당자이’ 전용 84㎡도 지난 25일 6억5000만원에 계약서를 쓰면서 직전 최고가(6억2000만원)를 뛰어넘었다. 고가 주택시장도 예외가 아니다. 이달 들어서만 △용산구 나인원한남 전용 206㎡(58억원)와 한남더힐 233㎡(49억원) △서초구 래미안퍼스티지 198㎡(33억원) △강남구 청담린든그로브 203㎡(32억5000만원) 등이 직전 거래가보다 최대 10억원 오른 가격에 전세 계약됐다.

소득·자산 안보는 '중형' ···계양·창릉·왕숙서 나온다

인천 계양 A2블록에서는 206가구가 전용 74~84㎡로 분류됐다. 74㎡ 144가구, 84㎡ 62가구다. 10월 사전 청약으로 공급되는 남양주 왕숙2의 경우 A1블록에서 350가구(74㎡ 100가구, 84㎡ 250가구)가, A3블록에서 306가구(74㎡ 100가구, 84㎡ 206가구)가 60㎡ 초과 물량으로 공급된다. 이뿐만이 아니다. 같은 달 공급되는 파주 운정3에서는 1,254가구(A20·A22블록)가 74·84㎡ 규모다. 12월에는 고양 장항(S-1)에서 769가구가, 고양 창릉에서 108가구가 각각 중형 규모로 공급될 예정이다. 신혼부부를 위한 신혼희망타운은 의왕 청계2(450가구)를 비롯해 인천 계양(543가구), 성남 복정2(1,026가구), 과천 주암(2,210가구), 부천 역곡(1,464가구) 등이 예정돼 있다.

노원구 재건축 '속도'… 27일 노원구에 따르면 1989년 지어진 상계동 상계주공 13단지가 지난 24일 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단(현지조사)을 통과했다. 상계주공 16개 단지 중 재건축을 완료한 8단지(포레나노원), 2018년 5월 안전진단을 최종 통과한 5단지, 공무원 임대아파트인 15단지를 제외한 모든 단지가 안전진단을 추진 중이다. 또, 장위13구역 "규제 폐지로 재개발 길 열렸다"... 서울시가 최근 정비구역 지정의 진입장벽이었던 주거정비지수제를 폐지하기로 하면서 서울 성북구 장위뉴타운 내 장위13구역이 재개발 사업에 탄력을 받게 됐다. 인근 장위8구역과 15구역 등도 재개발 조합 설립 등 사업 추진에 속도를 내고 있다.

송파 가락상아1차아파트, 재건축 건축심의 통과... 서울시는 '제9차 건축위원회'를 열고 송파구 오금동 166번지 일대 가락상아1차 재건축사업 건축계획안을 통과시켰다고 28일 밝혔다. 또, 용산철도병원 부지에 주상복합, 3개동 최고 34층 685가구를 공급하고 은평구 역촌1구역 센트레빌 프레스티지도 공급한다. 주변 시세는 역촌센트레빌이 85㎡ 기준으로 지난해 9월 7억2500만원에 거래됐다. 강남구 강남대로 루카831은 최근 진행한 청약에서 최고 47.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

오피스텔도 정주 여건 우수한 곳 뜬다… 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 ‘킨텍스 꿈에그린’ 오피스텔 전용 84.46㎡은 지난달 9억3000만 원에 거래됐다. 지난해 11월 거래금액(8억1000만 원)과 비교하면 5개월만에 1억2000만 원이 오른 것이다. 또한 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 ‘e편한세상삼송2차’ 오피스텔 전용 75.94㎡는 지난해 6월만해도 4억8300만 원에 거래됐으나 이달 중순경 7억6000만 원에 실거래되며 1년 만에 3억 원 가량 시세가 상승했다. 이 오피스텔은 지식산업센터인 ‘현대 테라타워 향동’과 근린생활시설인 ‘힐스 에비뉴 향동’이 함께 마련된다. 이런 가운데 경기도 고양시 향동동 ‘힐스테이트 향동’을 분양한다.

한때 ‘미분양의 무덤’으로 불린 2기 신도시...청약 대박' 동탄2신도시

경기도 동탄2신도시 오산동 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’는 지난 11일 1순위 청약 평균 경쟁률이 809 대 1에 달했다. 2015년 대구 수성구 황금동에 공급된 ‘힐스테이트 황금동’(622.2 대 1) 경쟁률을 뛰어넘었다. 이 단지는 전용 84㎡ 분양가(최고가 기준)는 4억8800만원으로 매겨졌다. 2019년 1월에 입주한 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 7.0’ 전용 86㎡가 지난 2월 14억7500만원에 신고가 거래됐다. 로또 단지’로 꼽힌 영천동 ‘동탄역 금강펜테리움 더 시글로’(투시도)는 지난 25일 135 대 1의 경쟁률로 1순위를 마감했다. 화성 봉담읍 ‘봉담 자이 라피네’도 같은날 1순위에서 평균 22.1 대 1의 경쟁률을 기록했다.

지방 청약, 세종시 가장 '후끈'… 세종시 분양 단지는 올 들어 평균 183.24 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어 부산 연제구(81.81 대 1), 부산 동래구(60.28 대 1), 전북 군산시(58.77 대 1), 충남 아산시(50.21 대 1) 순이었다. ‘세종 리첸시아 파밀리에’는 390가구 모집에 7만1464건이 접수됐다. 평균 183.2 대 1의 경쟁률을 보였다. 부산 연제구와 동래구에서는 ‘연산포레 서희스타힐스’와 ‘안락스위첸’이 높은 인기를 끌었다. 군산시에선 ‘더샵 디오션시티 2차’가 1순위 마감에 성공했다. 아산에서는 ‘신아산 모아엘가 비스타2차’ ‘아산 줌파크’ 등에 10만7347명의 청약자가 몰렸다. 세종시 6-3생활권 L1블록에서 1350가구를 분양할 계획이다. 아산시 ‘해링턴 플레이스 스마트밸리’, 서산시 'e편한세상 석림 더노블', ‘군산 호수공원 아이파크를 분양한다.

올해 5대 광역시 분양시장, 도심 속 신규 단지가 이끈다... 부산 원도심 연제구 연산동 ‘연산 포레 서희스타힐스’는 1순위 평균 81.81대 1, 부산 동래구 안락동‘안락 스위첸’이 60.28대 1, 같은 달 광주 서구 광천동 ‘힐스테이트광천’이 33.31대 1 등의 높은 경쟁률을 기록했다. 대구 중구 태평로 일원의 ‘힐스테이트 대구역(2019년 11월 분양)’ 전용 84㎡A 분양권은 2억 넘게 올랐고, 부산 동래구 온천동 일원에서 분양한 ‘동래 더샵(2018년 9월 분양)’ 전용 84㎡C의 분양권도 2억 가까이 올랐다. 부산 부산진구 초읍동 ‘초읍 하늘채 포레스원’, 대구 중구 ‘힐스테이트 대구역 퍼스트’, 대전 중구 선화동 ‘대전 해모로 더 센트라’를 분양할 예정이다.

서울 도심 소형 주택 ‘묻지마’ 청약 열기…“30·40세대 등 불안심리”... 서울 마포구 공덕동 ‘신공덕 아이파크’ 청약접수에서 일반분양 136가구 모집에 4814명의 신청자가 몰려 평균경쟁률이 35.40대 1로 집계됐다. 중구 인현동 세운상가 재정비 지역에서 공급된 ‘세운 푸르지오 헤리시티’ 아파트는 전용면적 24~42㎡ 초소형 일반분양 141가구에 1순위자 4126명이 청약해 평균 경쟁률이 29.26대 1로 집계됐다. 한편, 서울시 재개발 규제 대폭 푼다... "중랑구 중화뉴타운, 강동 천호뉴타운, 강서 방화뉴타운 등 재개발 구역 지정 뒤 해제된 곳들이 다시 탄력을 받을 수 있다.

북상하는 부동산 열기…달아오르는 경기 북부

수도권 광역급행철도(GTX)라는 큰 호재가 있고, 비규제지역이라 풍선효과가 작용한 것으로 풀이된다. 동두천시 '현진에버빌' 아파트 전용 90.17㎡은 지난달 3억4200만원까지 올랐다. 약 3개월 만에 36.8%가 뛴 수치다. 남양주시 '다산자연앤e편한세상' 아파트 전용 84.99㎡도 1년이 채 안돼 33.8%가 뛰었다. 의정부시 '의정부역 센트럴 자이앤위브캐슬' 아파트 84.94㎡ 타입 입주권은 올해 3월 4억 가까이 오른 9억1236만원에 손바뀜 됐다. 양주시 '양주 옥정역 대광로제비앙 1단지' 아파트의 분양권도 지난달 1억 넘게 오른 4억8200만원에 매매됐다. 경기 연천군 'e편한세상 연천 웰스하임'을 분양할 예정이다

신고가 찍은 대치·삼성·청담·잠실…토지거래허가제 연장한다... 26일 서울시 복수의 관계자에 따르면 지난해 6월 23일 시행된 잠실4단지, 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 삼성센트럴아이파크, 래미안대치팰리스, 대치은마 등 서울 강남·송파구 4개 동의 토지거래허가구역 규제가 연장될 전망이다. 한편, 문재인 정부 들어 압구정동 현대, 한양, 미성 등의 아파트가 50억원 이상에 거래된 것은 36건인데, 이 가운데 61%(22건)가 올해 거래됐다. 압구정동 아파트의 전용면적 1㎡당 평균 매매가격은 문 정부 출범 초기 1756만원이었는데, 지난달 3258만원으로 86.5% 뛰었다. 지난달 가격을 3.3㎡(평)로 환산하면 1억753만원이다.

시흥 은계지구에서 ‘시흥은계파크자이’의 잔여세대 전용 84㎡ 3가구에 대한 무순위 청약 . 해당 평형 분양가는 최고 3억7,070만원 수준이다. 인근에 위치한 ‘시흥은계호반써밋플레이스’ 전용 84㎡가 지난달 8억2,600만원에 거래된 점을 고려하면 당첨 시 4억원 가량의 시세 차익을 누릴 수 있을 전망이다. 부산 사하구 ‘펜타플렉스 부산’ 지식산업센터, 충청북도 청주시 흥덕구 오송바이오폴리스 ‘오송역 Paragon(파라곤) 센트럴시티’를 분양한다.

경기도 고양시 일산서구 대화동 킨텍스꿈에그린 전용 93.5㎡는 이달 20일 8억 오른 17억원(29층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 경기도 화성시 청계동 동탄2 더샵센트럴시티 97.0㎡는 지난달 15일 6억 오른 15억3천만원(34층)에 거래되며 역시 최고가를 경신했다. 강남이 끌고, 수도권은 밀고…떨어지지 않는 서울 아파트값... 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 155.52㎡는 지난달 16일 55억원(12층)에 매매가 이뤄지며 2년 전(31억5천만원·9층)보다 무려 23억5천만원 뛰었다. 서초구 잠원동 아크로리버뷰 78.5㎡의 경우 지난달 3일 32억원(22층)에 거래돼 2년 전인 2019년 4월 24억5천만원(12층)보다 7억5천만원 올랐다.

[출처] 2018년 A.|작성자 bebe