상생임대인 제도의 조건 및 혜택

[잠실박사]

상생임대인 제도의 조건 및 혜택

* 상생임대인 제도란?


상생임대계약 체결 시 직전 대비 5% 이내로 임대료를 인상한 상생임대인에게 양도소득세가 비과세되는 실거주 요건 2년 중 1년을 한시적으로 인정해주겠다는 제도입니다. 전세 시장의 이중가격 현상을 완화하고 신규 및 갱신계약 임차인에 대한 임차료 부담을 완화하기 위해 정부가 새롭게 추진하는 방안인데요. 올해 임대차3법 시행 2주년을 맞으면서 임대료의 과도한 인상을 억제하고 임차인 보호를 강화하는 등 전·월세 대란을 막으려는 조치로 해석됩니다.


현행법상 1주택자가 보유한 주택을 팔 때 양도세 비과세(시세 12억원 이하) 혜택을 받기 위해선 해당 주택에 2년 실거주해야 하지만, 상생임대인 제도를 이용하면 기존에 1년 정도 거주했다가 이사한 뒤 전세를 놓은 1주택자는 양도세를 절감할 수 있다는 이점이 있습니다.


* 상생임대인 제도, 왜 시행하는 걸까?


정부가 상생임대인 제도를 마련한 핵심 이유는 임대차3법 시행으로 인해 생길 혼란을 줄이기 위한 것으로 보입니다. 정부는 주거생활 안정을 목적으로 2020년 7월부터 임대차 3법을 시행했습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 도입하는 주택임대차보호법입니다. 2020년 7월 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제가, 같은해 6월 1일부터 전월세신고제가 시행되었습니다.


계약갱신청구권제와 전월세상한제의 시행 2주년이 다가오고 있는데요. 올해 8월 이후부터 계약갱신 기간이 끝나 5% 상한룰의 적용을 받지 않는 전세들이 많아질 것으로 보입니다. 정부는 5% 상한룰의 적용에서 벗어난 임대인들이 임대료를 과도하게 인상할 것을 우려하고 인센티브를 부여해 이를 억제하려 하는 것이죠.


여기에서 계약갱신청구권제란 임차인이 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있도록 해 임대차 보장 기간을 현행 2년에서 4년(기존 2년+연장 2년)으로 연장되도록 한 것입니다.


기존에는 임대인이 계약 연장을 원하지 않을 경우 2개월 전에 계약 연장 거부 의사를 밝히면 임차인은 집을 비워야 했습니다. 그러나 계약갱신청구권제가 도입되면서 임차인이 원한다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.


예외도 있습니다. △임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 △임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에는 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.


전월세상한제란 계약갱신청구권제를 통해 계약 갱신 시 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 것입니다. 계약이 종료될 때마다 전셋값의 상승으로 부담을 느꼈던 세입자들을 위해 임대료를 직전의 5% 이내로만 올리도록 제한한 것이죠. 세입자의 부담을 경감시켜주고 권리를 보호하겠다는 취지입니다.


하지만 부작용도 있습니다. 전월세상한제는 계약청구권제를 통한 계약갱신 시에만 적용이 되기 때문에 새로운 세입자를 구할 때 전셋값을 처음부터 높게 측정하려는 현상이 일어난다는 건데요. 결국 세입자가 그 부담을 떠안게 되기에 상생임대인 제도가 등장한 셈입니다.

상생임대인 제도란 집주인이 임대료를 5%이내로 올려 전월세 계약을 맺으면 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 인정하는 인센티브를 적용한다는 것입니다.


상생임대인은 직전계약 대비 5%이내로 가격을 올린 1세대 1주택(공시가격 9억원 이하)임대인을 말하며,
2021년 12월 20일~2022년 12월 31일 계약체걀 분에 한정해 인센티브를 제공한다고 합니다.



상생 임대인이 되기 위해서는


1. 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지 임대차 신규, 갱신 계약에만 해당되며


2. 직전 계약 대비 5% 이내 인상인데


여기서 직전 계약이라면 기존 임대차 계약, 임차인의 요구나 잘못으로 다시 신규로 맺는 계약이라고 하더라도

기존 계약이 1년 6개월 이상 유지한 계약을 말합니다.


매수 후 신규로 체결하는 계약의 경우 직전 계약이 없기 때문에 이 제도를 활용할 수 없습니다.

주택 매수 후 승계 받은 임대차 계약의 경우 갭투자로 보기 때문에 상생 임대인으로 보지 않습니다.

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아지랑이 피어나던 푸른 봄날 보리피리 불던 마음으로,

강변 소나무 숲에서 여름밤의 별을 따다주던 마음으로,

고추잠자리 날던 가을하늘 아래 뜀박질 하던 마음으로,

장독대의 하얀 눈을 고사리 손으로 감싸먹던 마음으로,

부동산과 인생, 음악, 사랑, 취미를 여유로운 마음으로

사랑하는 가족과 친구같이 편안하고 따뜻하게 얘기하며

아름답고 기쁜 일로 행복한 만남이 되기를 기원 합니다

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