생활 | 의무관리대상 아닌 소규모 아파트 위탁관리계약 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 NEWS

■ 의무관리대상 아닌 소규모 아파트 위탁관리계약
서울서부지법

☛ 관리규약 위반해 수의계약으로 체결 ‘무효’

의무관리대상이 아닌 소규모 아파트와의 위탁관리계약과 관련해 구 주택법령 적용대상이 아니어서 법령을 위반했더라도 계약이 무효가 되는 것은 아니지만 아파트 관리규약을 위반했다면 ‘무효’에 해당한다는 취지의 법원 판결이 나왔다. 

서울서부지방법원 민사9단독(판사 최연미)은 최근 주택관리업자 A사가 1개동 117가구의 서울 마포구 소재 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 용역비 청구소송에서 일부 계약에 대해서는 무효를 인정, ‘입대의는 A사에 약 4,250만원을 지급하라’며 일부 승소 판결을 내렸다. A사는 이에 불복해 항소를 제기한 상태다.

지난 2013년 8월경 당시 B아파트 입대의 회장 C씨는 A사와 계약기간을 2015년 7월 말까지 2년으로 정한 위·수탁관리계약을 체결했다. (이하 1차 계약)

이에 앞서 C씨는 2013년 7월 5일 종전 주택관리업자 D사와의 위·수탁관리계약 기간만료(2013년 11월 말)를 4개월 앞둔 상태에서 계약해지를 통보했는데, D사 및 D사 소속 관리소장은 계약해지가 무효라고 주장하면서 업무인계를 거절하고 기간만료일까지 업무를 계속 수행했다.

이에 따라 2013년 8월 5일경부터 11월 30일까지 4개월간 이중 위·수탁계약이 체결된 상태로 D사와 A사 소속 각 관리소장 2명이 동시에 근무하게 됐다. 

입대의는 이중계약 기간 중 기존 경비원과 미화원들의 급여를 직접 지급했으나, D사에 대한 위탁관리수수료, D사 소속 소장 급여, A사에 대한 이중계약 기간 용역비는 지급하지 않고 있다가 D사가 입대의를 상대로 소송을 제기해 승소함에 따라 D사 측에 비용을 모두 지급했다. 

한편 C씨를 포함한 입대의 구성원들의 임기가 2014년 9월경 만료됐으나 C씨가 동대표 선출을 위한 선관위를 구성할 수 없다는 등의 이유로 직무를 계속 수행하자 일부 입주민들이 직무집행정지 가처분신청을 냈고, 그 결과 C씨의 직무집행이 정지됐으며, 변호사가 회장 직무대행자로 선임됐다. 

이후 2016년 6월경 새롭게 구성된 입대의가 A사에 대한 계약무효를 주장하면서 용역비 지급을 거절하자 A사는 2017년 2월경까지만 관리용역을 수행하고 중단했다. 

입대의로부터 2013년 12월부터 2016년 5월분까지의 용역비에 대해서만 지급받은 A사는 2013년 8월경부터 11월 30일까지 4개월간 미지급 용역비, 2016년 6월부터 2017년 2월까지 9개월간 미지급 용역비를 입대의가 지급해야 한다며 소송을 제기하기에 이르렀다.   

이와 관련해 법원은 “117가구 규모에 불과한 이 아파트는 강행규정인 구 주택법령 관계규정이 적용되는 공동주택이 아니다”며 계약이 강행규정에 위반해 체결된 것으로서 무효라는 입대의 주장은 받아들이지 않았다. 

하지만 관리규약을 위반해 계약을 체결한 것은 무효라고 판단했다.  

법원은 “비록 이 아파트는 강행규정인 구 주택법령 관계규정의 적용대상인 공동주택에 해당하진 않으나, 관리규약에서 구 주택법령 내용과 동일한 방법으로 주택관리업자를 선정해 위탁계약을 체결하도록 규정한 점, 입주민들의 이익을 보호하고 동시에 주택관리업자 선정절차의 공정성·투명성을 확보할 필요성은 소규모 공동주택의 경우에도 마찬가지로 중요한 사항인 점을 종합적으로 고려해 볼 때, 관리규약상 ‘입대의 회장은 관리규약 절차에 따라 선정된 주택관리업자와 사이에 위탁관리계약을 체결해야 한다’는 규정은 비법인사단 대표인 입대의 회장의 아파트 위·수탁관리계약 체결에 관한 대표권을 제한하는 규정으로 봄이 타당하다”고 밝혔다.

특히 “관리규약은 비법인사단인 입대의의 내부규정으로서 관리규약에 위반해 대표자가 거래행위를 했어도 그 거래행위가 당연무효가 되는 것은 아니고, 거래상대방이 대표권 제한 위반사실을 알았거나 과실로 인해 알지 못한 경우에 거래행위가 무효가 된다”고 전제했다. 

이어 “당시 계약체결 경위 등에 비춰보면 A사는 회장 C씨가 관리규약에서 정한 규정에 위반해 임의로 수의계약 형식으로 계약을 체결한다는 사정을 알았다"며 "관리규약 관련규정에 위반해 체결된 1차 계약은 무효’라고 판시했다. 

아울러 “A사는 전문주택관리업자로서 당연히 관리규약에 따른 주택관리업자 선정절차 규정 및 위탁계약 체결에 관한 입대의 회장의 대표권 제한규정 여부를 확인해야 할 주의의무가 있고, 그 규정을 알지 못했더라도 과실이 있다”고 부연했다. 

재판부는 이로써 2013년 8월경부터 4개월간 용역비 청구부분은 기각했다. 

그러나 2016년 6월경부터 9개월분의 용역비 청구부분과 관련해서는 당시 일부 입주민들의 재계약 반대 의사로 인해 경쟁입찰 및 입대의 결의를 거친 것으로 판단, 이 기간의 용역비 청구는 받아들였다.
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 아파트공사대금 잔금지급시기 ‘입대의 준공검사 통과 시점’ 판결 나와
서울남부지법 판결

☛ “계약서에 준공검사 통과 후로 = 잔금채권 변제기·지체상금 종기 명시

⚫ 이유도 상세히 기재해야

아파트에서 공사 후 공사잔금 지급시기와 관련해 분쟁이 발생하고 있는 가운데, 법원이 계약서상에 명시한 입주자대표회의의 준공검사를 받은 날을 공사대금 잔금채권의 변제기로 인정하는 판결을 내려 주목된다.

서울남부지방법원 제12민사부(재판장 오성우 부장판사)는 최근 서울 강서구 A아파트와 승강기 교체공사 계약을 체결하고 공사를 시행한 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사대금 청구소송에서 “원고 B사의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

B사는 2016년 11월 28일 이 아파트 33대에 대한 승강기 교체공사를 계약금액 9억7647만원, 공사기간 2016년 11월 29일부터 2017년 5월 31일까지, 준공기한은 2017년 6월 30일, 지체상금은 총 계약금액의 1일당 1000분의 3으로 정해 계약을 체결했다.

이에 B사는 공사를 시작해 2017년 5월 21일까지 33대의 승강기를 교체한 후 한국승강기안전공단의 수시검사에서 조건부 합격을 받았고 이후 2017년 7월 6일부터 8월 11일까지 조건 후 합격이 이뤄졌다.

B사는 “공사는 준공기한 이전에 모두 완료했고 대표회의는 공사에 따라 교체한 승강기에 대한 조건부합격 통지가 이뤄진 시점에 공사대금의 잔금을 지급할 의무가 발생했음에도 미지급 공사대금 5억8588만2000원을 지급하지 않다가 지난 2월 19일 5억3581만5720원을 공탁해 공탁금 및 이자 5억3584만4293원을 이의를 유보하고 수령했다”며 “대표회의가 공탁한 5억3581만5720원을 미지급 공사대금 5억8588만2000원에 대한 이 사건 지급명령정본 송달일 다음 날부터 위 공탁일까지의 이자 2528만1200원 및 공사대금에 충당하면 대표회의의 미지급 공사대금은 7534만7480원”이라고 주장했다.

그러나 재판부는 미지급 공사대금의 변제기를 계약서상 명시된 입주자대표회의의 준공검사를 통과한 시점으로 봤다.

재판부는 “피고 대표회의의 원고 B사에 대한 미지급 공사대금의 변제기는 피고 대표회의가 준공검사를 종료한 2017년 12월 12일부터 30일이 경과한 2018년 1월 11일 도래했다”며 “피고 대표회의가 공탁한 5억3581만5720원을 미지급 공사대금 5억8588만2000원에 대한 변제기 다음날부터 공탁일인 2018년 2월 19일까지 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 이자 313만54원 및 미지급 공사대금 원금에 순차로 충당하면 2018년 2월 19일 기준 피고 대표회의의 원고 B사에 대한 미지급 공사대금은 5319만6334만원이므로 피고 대표회의는 원고 B사에 미지급 공사대금 5319만6334원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 밝혔다.

이에 B사는 “계약서상 공사대금 잔금 지급시기를 한국승강기안전공단 검사 완료 후 발주자, 관리주체, 감리업체 검사 종료 후 30일 이내로 정한 것은 형식적인 기재에 불과하다”고 주장했으나, 재판부는 “합의된 계약서의 명시적인 문구에 반해 원고 B사의 주장과 같이 승강기에 대한 조건부 합격 통지가 이뤄진 시점으로 보기에 부족하다”며 받아들이지 않았다.

또한 재판부는 대표회의의 공사 지연으로 인한 지체상금 공제 주장에 대해 “이 사건 계약에서는 공사대금 잔금의 지급기일을 ‘한국승강기안전공단 검사 완료 후 발주자, 관리주체, 감리업체 검사가 종료하고 모든 절차가 종료된 후 30일 이내’로 정하고 있으며, 지체상금과 관련해 ‘원고 B사는 준공일에 공사를 완성하지 않을 때는 차수별 준공일로부터 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금률을 계약금액에 곱해 산출한 금액을 대표회의는 공제한다’고 정해 준공일에 ‘공사를 완성하지 않은 때’는 준공기한까지 피고 대표회의의 준공검사에 합격하지 못한 때‘라고 해석할 수 있다”고 설명했다.

이어 “원고 B사는 공사기간 내에 공사를 완료했다고 주장하고 있으나, 2017년 7월 11일 피고 대표회의에 공사에 관한 준공서류를 제출하면서 준공서류 승인일까지 준공기한의 연기를 요청했다”며 “원고 B사와 피고 대표회의는 공사에 관해 피고 대표회의의 준공검사 통과를 대금지급의 요건으로 삼음과 동시에 하자에 대한 보수공사 후 다시 합격을 받을 때까지 지체상금까지 부담하게 함으로써 공사의 완전한이행을 담보하기 위해 지체상금의 종기를 피고 대표회의의 준공검사 통과일로 정했다고 봐야 하므로 원고 B사는 계약에서 정한 준공기한다음날인 2017년 7월 1일부터 피고 대표회의의준공검사를 통과한 2017년 12월 12일까지 지체상금을 부담한다”고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “원고 B사의 공사지연으로 인한 지체상금은 4억8335만2650원(총 계약금액 9억7647만원 × 지체상금률 0.003 × 165일)”이라며 “다만 이 계약에서 정하고 있는 지체상금률은 통상의 도급계약에서 정하는 1000분의 1에 비해 3배나 높고 공사에 관해 특별히 지체상금률을 높게 정할만한 특별한 사정도 없어 보이는 점 등 제반사정에 비춰 볼 때 이 사건에서 손해배상의 예정액에 해당하는 지체상금은 과다하므로 원고 B사의 지체상금을 6000만원으로 감액, 2018년 1월 11일 변제기가 도래한 미지급 공사대금 5억8588만2000만원에서 인정된 지체상금 6000만원을 공제하면 5억2588만2000원이 남게 되고 피고 대표회의가 공탁한 5억3581만5720원으로 미지급 공사대금에 대한 2018년 1월 12일부터 2018년 2월 19일까지의 이자 280만9506원(5억2588만2000원 × 0.05 × 39일/365, 원 미만 버림) 및 원금 5억2588만2000원에 순차로 충당하면 피고 대표회의가 원고 B사에 지급해야 할 미지급 공사대금은 남아있지 않다”고 판시했다.

그동안 입주자대표회의가 공사업체와 계약을 체결할 때 ‘입주자대표회의의 준공검사를 통과한 시점’을 공사대금 잔금채권의변제기 또는 지체상금의종기로 정하는경우가 일반적이었다.

하지만 대법원은 지난 2009년 판결을 통해 도급인과 수급인이 계약서에 공사대금 잔금채권의 변제기를 ‘도급인의 준공검사를 통과한 시점’이라고 명기했더라도 잔금채권의 변제기를 ‘도급인의 준공검사를 통과한 시점’이라고 명기한 특별한 사정이 입증되지 않는 한 공사의 주된 부분이 완성됐다는 것만 입증하면 공사대금 잔금을 지급받을 수 있다고 판시했다.

이로 인해 도급의 준공검사는 사실상 법적으로 큰 의미를 갖지 못하게 됐으며 공사업체는 수급인의 준공검사를 통과하지 않더라도 공사대금 잔금을 지급받을 있게 돼, 이 대법원 판결은 수급인에게 상당히 불리한 판결이었다는 것이 관계 법률전문가의 설명이다.

이 사건 입주자대표회의 측 법률대리인 법무법인 산하 장정훈 변호사는 “이 사건은 도급인인 입주자대표회의와 공사업체가 공사대금 잔금채권 변제기를 ‘입주자대표회의의 준공검사를 통과한 시점’으로 계약서에 명기한 특별한 사정이 있다는 것을 주장, 입증해 재판부로부터 입주자대표회의의 준공검사를 받은 날은 공사대금 잔금채권의 변제기로 인정받은데 의의가 있다”고 설명했다.

하지만 “여전히 법원은 계약서에 공사대금 잔금채권의 변제기를 ‘도급인의 준공검사를 통과한 시점’이라고 명기했더라도 잔금채권의 변제기를 ‘도급인의 준공검사를 통과한 시점’이라고 명기한 특별한 사정이 입증되지 않는다면 수급인은 도급인의 준공검사를 통과하지 않았어도 공사의 주된 부분이 완성됐다는 것만 입증하면 공사대금 잔금을 지급받을 수 있다고 판시하고 있다” “공사대금 잔금 또는 지체상금과 관련한 분쟁을 예방하기 위해서는 입대의가 공사업체와 계약서를 작성할 때 단순히 ‘입주자대표회의의 준공검사를 통과한 시점’을 잔금채권의 변제기 또는 지체상금의 종기로 명기하는데서 그칠 것이 아니라 명기한 특별한 이유를 상세히 기재함으로써, 공사업체가 입대의의 준공검사도 거치지 않고 공사대금을 지급받을 수 있는 부당한 결과가 발생하지 않도록 해야 한다”고 조언했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 관리법 제정 전 선출 동대표 선거구 이전 자격상실

질의: 동대표 자격상실

 공동주택관리법에는 ‘해당 선거구에 주민등록을 마치고 거주하고 있을 것’이라고 명확하게 명시돼 있으나, 구 주택법에는 이를 명시하지 않고 있는데, 공동주택관리법 시행 이전에 2016년 6월에 선출된 동대표가 해당 선거구에 거주하고 있으나 주민등록이 다른 선거구로 돼 있는 경우 동대표의 자격이 상실되는지.

회신: 공동주택관리법 제정 이전 선출된 동대표라도 선거구 이전 자격 상실

 공동주택관리법 제14조 제3항에 따르면 동대표로 출마하기 위해서는 동대표 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해 6개월 이상 거주하고, 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있어야 동대표로 될 수 있도록 규정하고 있다. 이와 관련, 구 주택법 시행령 제50조에 관련 사항이 명시되지 않았으나, 동대표를 선거구로 나눠 선출하는 것은 특정 선거구에 이익이나 불이익이 되도록 의사결정이 이뤄지는 것을 견제하기 위한 것으로 해당 선거구의 입주자만 동대표로 출마가 가능한 사항으로 공동주택관리법 제정 시 이를 명확하게 했다.

따라서, 공동주택관리법 제정 이전에 동대표가 선출된 경우라도 해당 선거구가 아닌 다른 선거구에 주민등록을 뒀다면 동대표 결격사유에 해당 돼 그 자격이 자동

상실된다.

<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 7. 25.><국토교통부 제공>

2. 단지 인터넷 홈페이지 공고 메뉴와 법령 등

    단지 인터넷 홈페이지 이용과 활용에 따른 공고 메뉴와 법령 등.

              - 첨부파일 : 단지 인터넷 홈페이지 공고 메뉴 법령 등.