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글쓴이ㅡ태양은 가득히
조회 76723 등록일 2017-12-28 23:41
지방세인 재산세에 비해 수십 배의 국세인 종부세를 부담할 수 있는 천, 수천억대의 집값과 그 이상의 집값은커녕,
수십억 대 집값에 비해 대여섯 배의 종부세 담세 능력이 있는, 공시가격으로 수백억 대의 집값과 그 이상을 주택은 거의 존재하지 않는 우리나라다.
중략
십여 년 전 전용 25평, 33평 분양가가 7~8억 대였음에도 미분양 등으로 개고생을 했던 반포 자이, 래미안의 지금 가격대는 불과 1,2년 만에 얼마로 올랐고 또 얼마나 더 오를 수 있을까?
고도비만 강남지방 집값 더 살찌우기, 피골상접한 낙후된 전국 지방 집값 영양실조 만들기의 김대중, 노무현 정권 데자뷔를 위해, 무능, 지질한 문재인 정부여당이 아무리 기를 쓰고 서울 아파트값을 누르려 발악해도 가격, 수요와 공급의 시장원리에 지배받는 서울 부동산 시장은 제 갈 길을 가게 될 것이다.
8.2대책 등 전방위적으로 옥죄어도, 심지어 재건축 초과이익 환수제 강화, 종부세, 재산세 강화, 분양가 상한제, 후분양제 도입 등 문재인 정부여당이 아무리 서울 부동산 시장에 더 강력한 재갈을 계속 물려대도...
단기, 1년 혹은 2년간 소나기 피하려 잠시 쉬어 갈 수는 있어도...
매년, 안정적으로 사회보장과 소득재분배 기능을 가진 누진세 대상의 서울 도심 요지의 주택들.
머지않은 장래에 대형 평형만 아니라 전용 18평, 25평의 중소형 평대의 서울 요지 아파트도 차례로 종부세 대열에 합류하게 될 것 같다.
지역 경제, 도시 및 주거환경 개선도 미미한 데, 오로지 손님 실수, 아니 서울, 강남 요지 하나의 주택만을 강요하는 지려 천박, 무능한 문죄인과 내시, 관료들의 부동산 정책 실패만으로 서울 경기 일부 지역 부동산 시장은 노무현 시즌 2를 목전에 두고 있기 때문이다.
국토 균형 발전, 지역, 자산 등 양극화 축소에 정면으로 반하는, 돈 놓고 돈묵기, 불로소득 서울 등 부동산 투기판에 투기꾼 등 극소수들은 무능, 무지의 극치 문죄인 패거리들의 손님 실수로 실물 자산 더욱 뻥튀기를 꿈꾸며 물 만난 물고기 마냥 신이 났다.
1970년 전후에 압구정 현대, 이촌동 한강맨숀, 반포 주공 등 마흔 살 구닥다리 닭장 아파트 50평 대를 수천만 원에 구입한 년 놈들은 이 50~60억으로 40년 만에 150배 뻥튀기가 목전이로구나.
수십, 수백만 원에 샀던 개포 주공, 잠실 주공 등 전용면적 대여섯 평에서 열 댓평짜리 공구리들도 마찬가지다.
한강뷰를 가진 인근 반포 아크로리버파크, 잠원 아크로리버뷰, 반포 리체 등의 그 33평 가격대는 조만간 십여 년 전 반포자이, 반포 래미안 분양가 6~7억 대의 세배를 훌쩍 넘어서게 될 것 같다.
강남구 삼성동 힐스테이트, 아이파크, 대치동 래미안팰리스, 아이파크, 도곡동 렉슬, 타워팰리스 등도 마찬가지.
용산구 이촌동 코오롱, 대림, 강촌, 한가람 등등, 여의도 시범, 광장, 미성, 한양, 삼부, 흑석동 명수현대, 한강센트레빌, 한강롯데캐슬, 분양권 상태인 아크로리버하임 등 영등포구, 동작구의 한강변 아파트들도 상기한 압구정, 반포 아파트를 따라가려 용을 쓰겠지?
성동구 옥수동 래미안리버젠, 금호대우, 성수 트리마제, 강변건영, 신삥인 센트라스, 텐즈힐 등, 마포구 래미안푸르지오, 공덕 자이, 분양권 상태인 신촌 그랑자이, 신촌숲아이파크 등, 광진구 광장동 현대, 현대파크빌, 구의동 현대, 현대프라임 등등 강북 아파트들도 마찬가지다.
몇 달 전 용산을 제외한 마포, 성동, 광진 등 33평 아파트 가격의 10억 돌파를 예견했지만 내년인 2018년 전후에는 강남 아닌 강북구에서도, 새 아파트 아닌 헌 아파트에서도, 전용 18평, 24평이 10억을 돌파하게 될 것 같다.
강북의 전용 25평, 33평 새것 아닌 헌 아파트들이라도 당연히 10억을 넘어 15, 아니 20억에 육박할 수도 있겠지?
하략
2019.04.23.
sol & sonne.
이번 과제 못지않게 부동산 시장에서 중요한 서민, 빈민의 주거안정 등을 위한 전월세 시장.
전임 박근혜 정권의 부동산 활성화 정책과 중장기적 주택 공급물량 증가로 인해 만성적 전월세난에서 벗어난 우리나라 전월세 시장은 중장기적으로 공급물량이 급감하는 낙후, 침체된 지방, 지역을 중심으로 문재인 정권 후반기부터 차기 정권까지 다시 중장기적인 집값 상승을 압박하는 주거 불안정, 전월세난의 고통을 다시 겪게 될 것이다.
중략
그럼 장기, 중장기적으로 침체된 지방 부동산 시장 언제, 얼마 동안, 얼마만큼 회복, 활성화될 수 있을까?
침체된 지역의 부동산 시장은 전 고점 회복이야 수급 등 시장원리만으로 그리 오래 걸리지 않겠지만, 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해서는 상기한 인구, 지역 산업, 일자리 등 상응하는 지역 발전이 있어야 한다.
더욱 고고씽 하기 위해서는 시범 케이스 지방, 지역의 동심원적인 파급효과까지 기다려야 할 것이다.
단기, 중기, 장기적인 아파트 입주 예정 물량과 지역개발, 주거환경개선 등은 객관적 자료이니 전국 각 지방, 지역민들은 각자 조사, 검토하면 될 일이기에 오늘은 동심원적인 파급효과에 대해서만 보다 구체적으로 접근해 본다.
예를 들어, 거제시, 창원의 창구 등등처럼, 한때 전용면적 25평이 4억 대에 근접하던 김해 율하 신리, 율산마을 아파트들의 전용면적 25평 등의 집값은 현재 겨우 각각 3억 대, 이 억대에 턱걸이할 정도로 많이 내렸다.
그런 김해 지방 부동산 시장이 동심원적인 효과까지 더해져 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해, 김해 지방 아파트 시장은 김해지역 산업 발전, 인구 유입은 물론이고 김해지역 아파트 공급물량, 미분양 물량의 중기적인 급감과 더불어 김해 인근의 울산과 창원지방 및 부산 북구, 강서구 지역 등의 부동산 시장이 크게 회복되어야 한단 말이다.
보다 구체적으로, 그 동심원적인 파급효과는 화명 캐슬 카이저, 강변타운 등 부산 북구의 대표적 아파트와 펜테리움,베르디움, 더샾 퍼스트 월드 등 강서구 명지동, 일광푸르지오 자이 등 기장군의 대표적 아파트들 전용면적 25평 가격이 후술할 유니 시티, 문수로 아이파크 등 창원시, 울산시의 대표적 아파트들과 더불어 5~8억 중장기 10억, 그 이상으로 회복, 상승 가능해질 것이다.
중기적 공급물량 급감에도 부동산시장 침체를 면치 못하고 있는, 창원, 울산, 김해, 부산 강서, 북, 금정구에 둘러싸인 증산, 범어 등 양산 물금 신도시와 사송 신도시, 그 인근 지역의 부동산 시장도 마찬가지다.
비록 파급효과는 덜할지 몰라도 나중에 예시할 충청남북도, 강원도 등의 부동산 시장도 마찬가지다.
현재 그들 낙후 지방들 극소수 대표아파트들의 전용 25평 최고 가격은 주로 2~3억 대, 아주 드물게 4억 대에 불과하여 상기한 5~7억 대와 비교할 때 아주 싸게 느껴지기 때문이다. 부산 북구, 강서구, 울산, 창원 등 상기 예시한 아파트들의 가격이 중장기적으로 5~8억 혹은 10억, 그 이상으로 오르게 된다면?
대략, 전용면적 84제곱 미터 최고가를 기준으로 울산 남구 신정동 문수로 아이파크 1,2차의 집값, 전셋값은 각각 오억 대 중반에서 6억 대, 삼억 대 후반에서 사억 대 초반이고 강변 센트럴하이츠는 각각 사억 대 중반과 삼억 대 초반, 푸르지오는 삼억 대 후반과 이 억대 후반이더라.
옥동 대공원 휴 플러스는 각각 오억 대 후반 사억 대 초반, 인벤스 로얄은 사억 대 후반, 삼억 대 중후반이고,
무거동 위브자이는 각각 사억 대 중반 삼억 대 초반이더라.
창원 시청, 용지 공원 인근의 의창구 용호동 용지 아이파크, 더 샵 레이크파크 전용 84제곱 미터 집값, 전셋값은 오억 대 후반, 사억 대 초중반에 6억 대 매물도 있는 반면 조만간 입주 예정인 중동 유니시티 매물대는 각각 4억 대, 2억 대다. 한때 부산 아파트 가격 보다 높았던, 전용면적 25평의 가격이 오억을 넘겼던 성산구 반림동 트리비앙은 각각 삼억 대 후반 이 억대 후반이더라.
상기한 울산, 창원을 대표하는 아파트들조차 모두 전용 25평 최고 가격이 향후 오 년, 십 년 후 8억, 9억대도 불가능하다 말할까? 결론적으로 말하면, 시범 케이스 지역의 동심원적 효과만으로도 10억, 그 이상도 가능하다.
상기한 김해, 양산 지역은 물론 김해, 양산과 진주, 거제시 등 경남, 포항, 구미, 경주, 김천, 경산시 등 경북, 청주, 충주, 천안, 아산, 원주, 춘천시 등 충청남북도, 강원도의 대표적 아파트들 최고가격도 오 년 후 5~8억, 십 년 후 10억, 혹은 그 이상도 가능하다.
그 근거, 이유들은 시범 케이스 소지역인 남천동 등을 중심으로 다음번에 보다 상세하게 기술하기로 하고 이하 충청남북도, 강원도의 대표 아파트들 몇몇만 추가로 예시한다. 진주, 거제, 경주, 포항 등등 경상남북도의 도시들은 상기한 김해, 충청도의 도시들과 유사한 상황이니 다음에 상술하기로 하고 오늘은 생략한다.
충청남도.
천안시 서북구 동일 하이빌의 전용 84 집값은 3억 대 중반, 전세가는 2억 내외인데 최근 천안시 서북구는 회복의 기미가 보이는듯하다. 백석 아이파크도 마찬가지로, 집값은 3억 대 초반인데 전세가는 2억 대 후반대이고 집값, 전셋값의 흐름은 바닥을 탈출하려는 듯 나쁘지 않다. 반면에 천안 동남구 부동산의 최근 흐름은 다소 지지부진한듯하며 중도 시급 시군구에서도 차별화, 양극화가 심화되고 있는듯하다.
충청남도의 또 다른 사례로, 아산시 천안아산역 인근 배방읍 요진 와이시티의 전용 84 최고는 사억 초반, 전세가는 삼억 초반대의 광역시 못지않은 가격대에도 불구하고 최근 집값, 특히 전셋값의 흐름이 좋은 반면, 배방읍 자이는 일억 칠천만 원대 저가에도 불구하고 그리 흐름이 좋지 못하는 등 읍면동 단위에서도 차별화가 다소 심화되는 것 같다.
충청북도.
청주시 흥덕구 구청 인근 3억 대 후반 전세가 3억 대 외의 지웰시티 1차, 2차 등 우의 최근 집값 흐름은 바닥을 모색 중인 듯 하나 본격적인 회복까지 충청남도 보다 다소 시일을 더 요할 것 같다.
청주시 청원구는 오창읍 비발디 등등도 마찬가지다. 청주시 서원구는 집값 2억 대 중반 전셋값 2억 대 초반 사직동 푸르지오 캐슬 등의 흐름은 최근 바닥을 모색하려 애쓰는 인근 위브 제니스와 달리 장기 하락 추세가 계속되는듯하다. 청주시 상당구는 용암동 한 아름, 중흥마을 말이 빌, 부영 등등의 흐름도 마찬가지로 장기 하락 추세를 벗어나지 못하고 있다.
상당구의 칸타빌 테라스나 프라움 등의 분양권 상태의 새 아파들 흐름도 기존주택과 크게 다르지 않다. 충주 시청 옆 푸른 삼성, 이미 광등 오래된 아파트들은 물론 분양권 상태인 충주 기업도시 중앙탑면 이 편한 세상, 자이 등 새 아파트들까지 충주 부동산 시장의 최근 흐름은 더욱 좋아 보이지 않는다.
강원도.
원주기업도시 캐슬 더 퍼스트, 이 지 더원, 춘천시 퇴계동 이 편한 한숲시티, 속초시 조양동 스위첸, 등 분양권 상태의 새 아파트 흐름도 좋지 않다. 춘천 퇴계 금호 등 최근 반등세를 보이는 오래된 아파트들도 있으나 원주시 태장동 금광 포란재, 명륜동 성원, 단구동 하이츠, 강릉 해변 견소동 브래뉴 등 강원도의 헌 아파트들의 흐름이 좋지 않다.
따라서, 장기적인 흐름은 별론, 향후 몇 년간 입주물량도 제법 늘어나니, 중기적으로도 강원도 지방의 부동산 시장 전망이 전국에서 가장 흐릴 것으로 보인다. 그런 강원도의 중기적 부동산 시장조차 하락세를 멈추게 하거나 회복하게 하는 것이 가능할까? 어떻게?
다음은 낙후된 지방 부동산 시장 중기적 대세 상승 이유 중 공급 측면에 관한 추가, 보충 글.
충남.
2004년 인구 50만 돌파 이후 최근까지 68만 명대로 인구가 꾸준히 증가했던 충남의 대표주자 천안시는 올해를 포함하여 향후 3년간 아파트 입주 예정 물량은 2019년 8천, 2020년 2천, 2021년 4천여 가구로 급감하는 것은 물론 주택 재고, 미분양 물량까지 크게 감소한다. 충남의 입주 예정 물량은 2016~2018년의 지난 3년간 한해 최대 일만 이천여 세대를 포함하여 총 3만여 가구에 달했는데, 2019~2021년의 향후 3년간 천안 청당 하늘채, 불당 시티 프라디움, 불당 코아루 등의 오피스텔을 포함하여 총 8~9천여 가구에 불과하다.
미분양 물량도 마찬가지다. 2017년 9월 5천여 가구에 달하던 천안 미분양 물량은 2019년 들어 천여 가구로 급감했다. 공급 측 요소는 몇 달 전부터 공주시 등 충남의 일부 지역들의 부동산 시장이 바닥, 반등의 기미를 보여주고 있는 주요 이유들 중 하나다.
충북.
공급 측 요소에서 충북은 충남의 그것보다는 좋지 않기에, 시장의 회복 시기, 회복 탄력도에서도 충남보다는 좋지 않을 것으로 보인다. 충북의 대표주자, 인구 85만 명대의 청주시 아파트의 입주 예정 물량은 2018년 일만 오천 가구에 이에 2019년에도 서청주 자이 등 일만여 가구로 공급물량은 다소의 과잉 상태가 계속되고 있다.
2020년에 의도 동남지구 풀하우스, 금천 센트럴 파 크, 가경 자이 등 구천 여가구로 공급 측 요소에서는 별다른 차이가 없지만, 2021년에는 청주 더 샵 퍼스트 등 4천여 가구로 급감한다. 충북의 미분양 물량도 2018년 하반기 삼천여 가구에서 2019년 천수백 가구로 그 감소세가 현저하다. 인구 20만 명대의 충주시 입주 예정 물량은 지난 3년간 삼천에서 오천여 가구로 과잉 상태를 나타내나 2020년 이후에는 공급 절벽 상태에 가깝다.
거듭 강조했듯, 아무리 지방 부동산 시장을 장기 대세 상승시키더라도 공가, 폐가 급증은 물론 집값이 상승하는 지역, 가구 보다 집값이 변동 없거나 오히려 하락하는 지역, 가구가 더 많을 수도 있으니 시민 개개인은 가격, 수요 측 요소는 물론 현재 그리고 가까운 장래, 먼 미래의 구체적이고 세세한 입주 예정 물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소들까지 잘 살펴야 할 것이다. 서민에게 자유, 자존, 생명 그 자체가 될 수도 있는 실물 자산 증가는커녕 팔랑귀로 장기간 돈이 묶이거나 투자 손실을 입지 않으려면 말이다.
공급 측 요소들도 단기, 중기적으로 차별을 보이고 있는 강원도, 울산, 경북, 경남 등의 공급 측 제 요소들은 생략하니 시민, 국민들은 각자 잘 알아보고 조심하며 투자할 일이다. 이하, 지방 부동산 시장 대세 상승에 있어서 시장원리 버금가게 중요할 수 있는, 울산 등과 함께 시장 회복의 동심원적인 파급효과 중간 파장에 해당하는 창원, 김해시의 공급 측 요소 일부에 대해 간단, 간략하게 추가해 본다.
먼저, 인구, 세대수가 꾸준히 증가하는 김해시는 2015년 이후 지난 몇 년간 입주물량, 미분양 물량 급증으로 인해 김해시 아파트의 평균 가격은 평당 700만 원대에서 550만 원대로 크게 하락하였고 전세가는 더 많이 하락하였다.
2019년 4월 이후에도 인구 50만 명대의 김해시 아파트 입주 예정 물량은 김해, 주촌 위브, 율하 힐스테이트, 시티 프라디움, 국민임대 등 일만 이천여 세대에 가까우니 선진입, 선점자들 외 아직은 싼 게 비지떡처럼 보일 수도 있다.
늦어도, 중기적으로 공급물량이 급감하게 될 2020년이면 김해 부동산 시장은 기지개를 켜게 될 것이다.
물론 이를 선반영 하여 올해 가을이나 겨울부터 급반등할 가능성도 전혀 부정할 순 없겠지만 말이다.
다음은 창원이다.
지난 몇 년간 공급물량, 미분양 물량 증가로 악명이 높았던 인구 백만 명대의 창원시는 2019년의 입주 예정 물량도 의창구 유니 시티, 회원구 메트로시티, 월영 사랑으로 등 일만 사천 여가구로 공급과잉 상태를 면치 못할 것 같다.
그러나 2020년의 창원시 의창구 힐스아티움, 회원구 이편한세상, 스타힐스 등 수천 가구로 급감할 것 같고 2021년 이후에도 마찬가지로 급감할 것으로 예상된다.
따라서 울산, 김해, 포항, 거제시 등등과 마찬가지로, 다년간 부동산시장 침체기를 겪으면서 가격도 많이 하락하여 가격 측 요소까지 우호적인 창원시 부동산 시장은 늦어도 2020년 봄이면 회복될 것이다. 물론, 김해와 마찬가지로 창원시, 거제시 등 경남 지역 아파트는 공급 측 요소 선반영, 급락한 가격까지 고려하여 2019년 가을 혹은 겨울, 늦어도 2020년 무렵에 반등할 가능성도 부정하지 못한다.
2019년 7월에 모니터링 된 2019년 4~6월 경남 아파트 84 순위
순위 아파트명 아파트정보 거래년월 전용면적 층 거래금액(만원)
1 창원용지 아이파크 경상남도 창원시 의창구 용호동 2019.05 84.7312 21층 61,800 원
2017년 입주 / 1,036세대
2 창원용지더샵레이크파크 경상남도 창원시 의창구 용호동 2019.06 84.9518 21 61,300
2017년 입주 / 883세대
3 창원센텀푸르지오 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.05 84.9968 14 47,700
2018년 입주
4 창원가음한화꿈에그린 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.06 84.9763 10 47,000
2017년 입주
5 창원더샵센트럴파크2단지 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.07 84.8074 20 45,000
2017년 입주 / 624세대
6 창원트리비앙 경상남도 창원시 성산구 반림동 2019.06 84.95 11 43,900
2006년 입주 / 2,610세대
7 김해부원역푸르지오 경상남도 김해시 부원동 2019.06 84.983 18 43,900
2014년 입주 / 915세대
8 창원꿈에그린 경상남도 창원시 성산구 상남동 2019.06 84.9248 23 43,750
2014년 입주 / 812세대
9 창원더샵센트럴파크3단지 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.05 84.8074 11 43,500
2017년 입주 / 448세대
10 마산메트로시티2단지 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 2019.06 84.937 44 43,500
2015년 입주 / 1,915세대
11 창원대원 꿈에그린 경상남도 창원시 의창구 대원동 2019.05 84.353 24 42,500
2018년 입주
12 창원더샵센트럴파크1단지 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.05 98.8452 21 49,200
2017년 입주 / 386세대 전용 84 환산 : 42,259
13 양산 대방노블랜드 연리지(2차) 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.05 84.9818 29 42,000
2015년 입주 / 630세대
14 창원한림풀에버 경상남도 창원시 성산구 가음동 2019.06 84.9905 10 40,800
2014년 입주 / 266세대
15 창원롯데1단지 경상남도 창원시 의창구 용호동 2019.06 79.95 2 37,500
1984년 입주 전용 84 환산 : 39,822
16 김해e편한세상봉황역 경상남도 김해시 봉황동 2019.06 84.6798 18 39,000
2017년 입주
17 메트로시티 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 2019.05 84.6697 9 38,000
2009년 입주 / 2,127세대
18 초전 해모로 루비채 4단지 경상남도 진주시 초전동 2019.05 84.8022 30 38,000
2014년 입주 / 774세대
19 양산신도시3차동원로얄듀크비스타 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2019.06 84.9959 35 37,900
2017년 입주 / 568세대
20 양산 대방노블랜드 연리지(3차) 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.06 84.9956 1 37,700
2015년 입주 / 680세대
21 양산유림노르웨이숲 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2019.07 84.6343 21 37,200
2018년 입주 / 499세대
22 김해 부원역 그린코아 더 센텀 경상남도 김해시 부원동 2019.06 84.6961 21 37,000
2018년 입주
23 롯데캐슬더퍼스트 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 2019.07 84.9874 16 37,000
2018년 입주
24 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.05 84.9794 14 36,700
2017년 입주 / 521세대
25 엘에이치피닉스포레 경상남도 창원시 의창구 봉림동 2019.05 84.92 15 36,600
2011년 입주 / 507세대
26 진주평거 엘크루 경상남도 진주시 평거동 2019.07 84.9195 11 36,150
2016년 입주 / 472세대
27 한림푸르지오 경상남도 창원시 성산구 성주동 2019.06 84.9384 17 35,900
2003년 입주 / 520세대
28 양산 대방노블랜드8차 로얄카운티 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.05 84.9888 3 35,750
2018년 입주 / 1,062세대
29 양산물금 대방노블랜드 6차 더클래스 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.06 84.993 8 35,700
2016년 입주 / 703세대
30 우성스마트시티뷰 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 2019.05 84.3092 20 35,300
2017년 입주
2019년에 모니터링한 2015~2019년 개략적인 부산 분양권 시장 흐름.
2016년도 명륜 자이 523:1, 마린시티 자이 450:1, 대연 자이 330:1, 거제 자이 327:1 등 부산은 전국 1, 2, 4, 7위의 청약 경쟁률. 부산 도심 요지의 명륜 힐스테이트 2차, 좌천 범일 더 제니스 하버시티 미계약, 무순위 청약 상황, 그리고 12~13:1의 연지 2 래미안과 전포 1-1 이편한세상 등 저조한 청약 경쟁률.
2011년 전후 센텀 포레, 대연 혁신 등의 분양가는 평당 900~1000만 원대, 2017년에도 일광 자이, 장림 베스티움 등등의 평당 분양가는 900만 원대, 전포 2-1 아이파크 1190만 원대. 2016년 남천 어울림 전용면적 25평의 최고 분양가는 5.76억, 33평을 기준으로 평당 1740만 원으로 인근 광안 자이와 분양가 프리미엄이 비슷.
2017년 광안 자이 저층 일반 분양가도 평당 1570만 원 대, 2018년 분양했던 온천 2구역 래미안 아이파크 전용 25평 최고가 5.75억, 33평 기준 1740만 원, 인근 동래 더 샵의 평균 분양가도 1500만 원 대. 거제 2구역 래미안의 25평 최고가는 6억 대, 평당 1900만 원 내외로 추정.
올해, 2019년에 분양한 힐스테이트 명륜 2차도 전용 25평 최고가는 5.7억 대, 33평을 기준으로 1740만 원 대, 그러나 꼼수 분양의 숨은 분양가 발코니 확장비용 2160만 원, 시스템 에어컨 570만 원, 이자 등등 실재 분양 가격은 6억 이상, 33평 기준 평당 1810만 원 이상. 반면, 평당 평균 1400만 원대로 분양 연지 2, 전포 1-1 등등.
부산은 물론 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 강하게 자극하게 될 삼익비치 그랑자이의 추정 평당 분양가는?
현재, 인근 용호동 W의 현재 평당 평균 가격은 2200만 원대, 대연 뷰 힐스의 현재 평균 평당 가격은 1900만 원대,
대연 혁신 힐스테이트, 대연 캐슬 레전드, 대연 자이의 그것은 1600~1700만 원 대.
아래 추가할 선배의 2015년 과제 수행에서 부산 부동산 대세 상승을 주도할 부산 상위 3% 아파트들인 대우 마리나, 삼익 비치 등등 부터 센텀 포레, 사직 캐슬 클래식, 장전 래미안 등등까지 최고가를 기준으로 수천만 원에서 1억 수천만 원까지 하락 중이라 삼익비치 추정 분양가 평당 5천만 원을 불가능해 보일 수 있음.
그러나 평당 5천만 원 이상도 가능. 그 이유 중 하나. 조정 지역이 해제되기 전에는 후분양 혹은 일반 분양이 무기한 연기될 수밖에 없겠지만, 가정법으로 대연비치 푸르지오, 삼익타워 자이가 올해, 2019년 말이나 내년 초에 일반 분양한다 가정.
삼익타워 자이 전용면적 25평의 최고 가격은 이번 설계 변경으로 더 올라 각종 옵션, 중도금 이자, 발코니 확장 등 모든 추가 비용을 제외하고 전용 25평의 순수 일반 분양가만 7억 5천만 내외로 추정. 후분양 하면 8~9억 대, 10억 대, 평당 3000~4000만원 대. 2025년 이후 분양하게 될 삼익비치 분담금, 각종 비용은 삼익타워의 그것보다 최소 50% 늘어날 것으로 예상되기 때문.
2020년에 모니터링 된 2020년 11월 대전광역시 서구 아파트 매매 실거래가 가격 비교 및 거래 시세 정보 2.
관저동 원앙마을2 아파트, 412,650, 26
내동 맑은아침 아파트, 411,300, 11
탄방동 한가람 아파트, 409,200, 17
만년동 초원 아파트, 394,650, 12
둔산동 가람 아파트, 381,700, 5
도안동 도안리슈빌 아파트, 355,500, 6
둔산동 청솔아파트, 353,000, 9
둔산동 국화동성 아파트, 349,050, 9
갈마동 경성큰마을 아파트, 341,800, 10
도안동 금성백조예미지 아파트, 339,100, 6
둔산동 향촌 아파트, 326,000, 10
관저동 원앙마을4 아파트, 309,800, 23
관저동 느리울마을11단지 아파트, 301,600, 9
둔산동 국화우성 아파트, 300,300, 5
관저동 다온숲3단지 아파트, 292,400, 7
만년동 상아 아파트, 266,000, 5
관저동 구봉마을주공7 아파트, 265,420, 15
만년동 상록수 아파트, 258,900, 10
내동 롯데 아파트, 254,500, 8
둔산동 국화신동아 아파트, 251,300, 5
둔산동 수정타운 아파트, 247,400, 7
탄방동 e편한세상둔산2단지 아파트, 235,500, 3
관저동 구봉마을주공8-1 아파트, 234,850, 15
가장동 삼성래미안1 아파트, 234,100, 6
월평동 샛별 아파트, 228,300, 6
둔산동 샘머리1차 아파트, 224,300, 6
복수동 복수센트럴자이 아파트, 220,200, 5
갈마동 갈마 아파트, 215,700, 8
2020년 11월 광주광역시 북구 아파트 월세 실거래가 가격 비교 및 거래 시세 정보
단지명, 월세가격, 전세가격 (만원), 거래건수
동림동 동림푸른주공 아파트, 191, 27,326, 9
신용동 광주첨단2지구사랑으로부영 아파트, 157, 325,630, 22
용두동 용두주공2단지 아파트, 134, 31,064, 12
동림동 삼익 아파트, 105, 4,000, 3
일곡동 청솔4차 아파트, 100, 4,500, 3
동림동 죽림마을주공 아파트, 96, 16,940, 9
문흥동 일신 아파트, 90, 2,000, 2
삼각동 삼각동그린타운 아파트, 85, 4,000, 2
양산동 호반 아파트, 85, 1,500, 2
신용동 광주첨단1휴먼시아 아파트, 75, 18,939, 7
운암동 금호 아파트, 65, 2,000, 1
매곡동 삼익 아파트, 65, 2,000, 1
삼각동 드림네스트삼각1차 아파트, 65, 1,000, 1
양산동 송지트리뷰 아파트. 60, 3,000, 1
용봉동 금호 아파트, 60, 2,000, 1
운암동 미라보3 아파트, 60, 1,000, 1
북동 정한파인시티 아파트, 60, 1,000, 1
오치동 오치동갤럭스하임 아파트, 60, 600, 2
용봉동 용봉주공 아파트, 53, 6,215, 3
일곡동 대림1 아파트, 50, 3,000, 1
양산동 마루힐센트럴파크 아파트, 50, 1,000, 1
두암동 두암현대 아파트, 50, 1,000, 1
동림동 삼라마이다스 아파트, 45, 6,000, 1
2021년 8월 23일에 모니터링된 자료.
2021, 08. 23. 부동산 단신.
"전세 가뭄에 단비"…서울 새 아파트 1만518가구 연내 집들이... 송파구 잠실동 아시아선수촌은 총 1356가구인데, 전세 매물은 4건에 불과하다. 학군이 좋은 지역에서의 매물난은 더욱 심한 상황이다. 노원구 상계동에 있는 노원센트럴푸르지오는 810가구 중 전세 매물은 단 2건이다. 1882가구 규모의 양천구 목동신시가지 1단지 전세 매물 역시 3건에 그쳤다. 가장 많은 입주가 진행되는 송파구 등 연말까지 서울에서는 총 1만518가구가 집들이를 한다.
강남구에선 삼성동 래미안라클래시(679가구), 대치동 르엘대치(273가구) 등이 내달 입주를 앞두고 있다. 노원구에선 다음달 1308가구가 입주하는 태릉해링턴플레이스, 이 밖에 △10월 동작구 보라매자이(959가구) △11월 동대문구 e편한세상청계센트럴포레(823가구) △12월 서대문구 홍제역해링턴플레이스(1116가구) 등이 입주한다. 한남더힐 제쳤다…장동건 사는 ‘더펜트하우스청담’, 최고가 등극... 올해 전국에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 ‘PH129’(더펜트하우스 청담)이다.
서울 강남구 청담동 더펜트하우스 청담 전용면적 273.96㎡은 지난 3월 4일 115억원(14층)에 2가구가 매매했다. 서울 용산구 한남동 ‘파르크 한남’은 이달 4일 전용 268.67㎡가 100억원(3층)에 팔렸다. 한남더힐의 역대 최고가는 2019년 84억원(전용 244.749㎡)이다. 이 밖에 지난 5월 강남구 청담동 ‘상지리츠빌카일룸3차’ 전용 265.47㎡(85억원·19층), 2월 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 243.201㎡(80억 원·1층)와 4월 강남구 압구정동 ‘현대7차’ 전용 245.2㎡(80억원·11층) 등이 올해 높은 가격에 팔린 아파트다.
전국 3000가구 이상 아파트 연내 분양... 연내 공급 예정인 단지는 △베르몬트로 광명(3344가구) △대전천동 푸르지오(가칭, 3,463가구) △광주운암3단지 재건축(가칭, 3,214가구) △포항환호공원(가칭, 3116가구) △힐스테이트 몬테로이(3731가구) △둔촌올림픽파크 에비뉴포레(1만2032가구) 등이다. 인천 부평구 ‘e편한세상 부평 그랑힐스’는 총 5050가구 규모로 1순위 평균 12.63대 1의 경쟁률을 기록했다.
경남 김해시 ‘김해율하 더스카이시티 제니스&프라우’는 총 3764가구 규모로 1순위 평균 21.99대 1의 경쟁률을 보였다. 또, 규모의 경제 덕에 소규모 단지보다 관리비도 절감할 수 있다. 서울 강동구 3658가구 규모 ‘고덕 래미안 힐스테이트(2016년 12월 입주)’ ㎡당 관리비는 2708원으로 인근 중소형 단지들보다 ㎡당 400원 이상 저렴하다. 한편, HDC현대산업개발이 울산 남구 B-07구역 재개발정비사업을 수주했다.
아파트 옥죄니 생활형숙박시설로 몰린 돈… 전용 335㎡ 분양권 프리미엄 최고 5억원, 45억여원 매물의 부산 동구 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1, 영등포구 여의도 '라포르테 블랑 여의도'도 경쟁률 140대 1로 청약을 마감됐다. 서울 중구 을지로4가역 엘루이 일루프 오피스텔, 강서구 마곡지구 생활형숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트', 인천시 ‘계양 서해그랑블 더테라스’, 경기도 김포시 풍무2지구 5블록 ‘풍무역 파크 트루엘’ 오피스텔을 분양할 예정이다.
거래절벽 와중에도…전국 아파트 매매 9% 감소때 1.5억원미만 거래는 20% 증가 등 초저가 아파트 거래폭발... 경기도에서는 6개월 분양권 전매제한이 풀리자 거래가 활발해진 가평자이(45건) 다음으로 안성시 공도읍 2295가구 규모 주은청설이 지난 20일 기준 24건 거래돼 2위에 올랐다. 대구에서는 북구 관음동 성창아파트가 이달 28건 매매돼 거래량 1위를 차지했다. 부산에서는 강서구 지사동 지사금강펜테리움이 8월 1~20일 23건 팔려 거래량 1위에 올랐다.
광산구 우산동 하남주공2단지(9건), 북구 문흥동 중흥파크맨션2(9건) 등이 공동 1위를 차지했다. 특히 하남주공2단지는 평균 전세가율이 올해 94% 수준이라 380만원이면 아파트를 살 수 있다. 또, 외지인, 강원도 원주 아파트 싹쓸이... 강원도 원주시 단계동에 위치한 '세경3차' 아파트는 420가구 소단지다. 그런데 이달 1~20일 전체 가구 수의 10%에 달하는 41건이 매매됐다. 한편, 반포주공 1·2·4 재건축 소송 1심 '조합 승소'… 현대건설은 법적 시공사 지위를 유지하게 됐다.
잠원동 나홀로 리모델링 '잰걸음'... 서초구 잠원동 신화아파트가 최근 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 1997년 준공된 이 단지는 전용면적 57·81·84㎡ 166가구로 구성됐다. 신반포팰리스, 신반포12차 인근 단지로 지난 6월 전용면적 84㎡가 18억8500만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 288가구 규모 잠원훼미리는 최근 서초구청에 리모델링을 위한 건축심의를 제출했다. 이낙연 전 더불어민주당 대표가 매각하면서 주목받았던 잠원 동아아파트도 최근 리모델링 조합 설립 인가를 받았다.
한강르네상스 '시즌2'···70개 물길 정비한다... 오는 31일 은마아파트와의 2차 간담회 등 서울시는 오 시장 취임 이후 압구정, 여의도, 잠실 주공5단지 등 상당 기간 멈췄던 주요 재건축 단지와 협의를 진행하고 있다. 수직증축 리모델링 수익성 좋지만…문제는 '규제 허들'... 지금까지 국내에서 수직증축 1·2차 안전성 검토를 통과한 단지는 서울 송파구 송파동 성지아파트뿐이다. 경기 성남시 분당 정자동 ‘느티마을 3·4단지’, 서초구 잠원동 ‘잠원훼미리’도 수평·별동 증축으로 선회했다.
청량리, 영등포, 수원역… 최고 65층 ‘청량리역 롯데캐슬 Sky-L65’를 비롯해 고층 주상복합 공사가 한창인 동대문구 청량리역 앞 미주아파트 전용면적 92㎡는 올 초 12억4500만원에 거래돼 신고가를 세웠다. 영등포1-13구역은 관리처분계획 인가를 받았으며 1-2, 1-11, 1-12구역도 조합설립인가를 마무리했다. ‘수원 고등 써밋플렉스’ 분양에 나서고 있는 수원역 동측 고등지구 주거환경개선사업 A1블록에서는 ‘수원역 푸르지오자이’ 전용 84㎡는 11억원에 거래됐다.
2021, 08. 23. 부동산 단신 2.
서울 강남구 청담동 ‘PH129’(더펜트하우스 청담) 전용면적 273.96㎡는 지난 3월 4일 115억원(14층)에 거래됐다. 7년 동안 최고가 아파트 자리를 놓치지 않았던 ‘한남더힐’이 5위까지 내려앉았다. 새로운 ‘왕좌’에는 ‘더펜트하우스청담’이 올랐다. 서울 용산구 한남동 ‘파르크 한남’은 지난 4일 전용 268.67㎡가 100억원(3층)에, 강남구 압구정동 ‘현대7차’ 전용 245.2㎡(80억원·11층)은 각각 지난 2월과 4월 80억원, 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난 5월13일 41억7500만원에 거래됐다
"쳐다보지도 말라"던 그 동네마저 1년 새 집값 2억 뛰었다... 올 초 2억 원대에 거래되던 경기도 안성시 공도읍 ‘우미린더퍼스트’ 전용 74㎡는 이달 4억3000만원에 손바뀜됐다. 인근 ‘금호어울림2단지’ 전용 102㎡ 역시 실거래가가 작년 말 2억3300만원에서 지난달 3억4900만원으로 상승했다. 평택 용이동의 3년차 신축 ‘비전레이크푸르지오’ 전용 84㎡는 7억4500만~7억9500만원에 시세가 형성됐다. 올 초까지만 해도 5억원 초반대에 거래되던 단지다.
오산시 원동 ‘운암청구’ 전용 84㎡는 최근 3개월 새 1억원 올라 4억원~4억3000만원대에 거래됐고, 화성 향남읍의 사정도 비슷하다. 안성시 공도읍 진사리 ‘주은청설’ 전용 39㎡는 지난 1월 7300만원에 거래가 이뤄졌으나 이달 11일 100% 가까이 오른 1억3450만원에 팔렸다. 또, 올해만 35% 폭등한 동두천시 송내동 ‘송내주공5단지’ 전용 84㎡는 지난 1월18일 1억9000만원에서 7월12일 3억2000만원으로 올랐다.
전용 84㎡ 기준 전세가는 송파구 잠실 리센츠가 12억, 노원구 중계청구3차는 8억 2천만, 광명시 철산 래미안자이는 7억 6천만 원이고 전용 59㎡ 기준, 분당 서현 시범우성은 5억 4천만, 시흥시 정왕 계룡2차는 2억 2천만 웡이다. 한편, 경기 과천시 과천지식정보타운 ‘린파밀리에’가 "중도금 집단대출이 불가할 경우 자력으로 중도금을 납부해야 한다"고 했다. 최악의 경우 분양가(84㎡ 기준) 8억6000만원을 고스란히 현금으로 준비해야 한다.
1000가구 넘는 '브랜드 대단지' 분양....대구광역시 달서구 월성동 '월성 e편한세상'1097가구) 전용 84㎡의 실거래가는 6억8000만원인 반면, 인근 '태왕아너스베스트'(263가구)는 3억4600만원에 불과했다. 대구 달서구 '달서 SK VIEW', 경북 포항시'포항 아이파크', 부산 동래구 '래미안포레스티지', 전북 익산에 '익산 자이 그랜드파크'를 선보일 예정이다. 또, 경기도 이천시 안흥동 ‘빌리브 어바인시티’, 경기 가평 '힐스테이트 가평 더뉴클래스', 안성시 ‘안성 금호어울림 더프라임’을 공급한다.
서울시 동대문구 ‘브이티스타일’은 평균 경쟁률 36대1, 관악구 ‘관악 중앙하이츠 포레’는 218대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 강동구 둔촌 주공 등 서울 대부분 지역에서 분양가 상한제로 분양 일정을 잡지 못하고 있다. 한편, 경기도 ‘포레나 양평’이래 ‘양평역 한라비발디’는 평균 13.5대 1, ‘더샵 양평리버포레’ 역시 1순위 평균 28.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 강남구 역삼동 ‘루카831’, 인천시 ‘스타오씨엘 에비뉴와 '시티오씨엘 4단지', 경기도 양평 우방 아이유쉘 에코리버’를 분양한다.
미성크로바 1850가구, 진주아파트 2636가구, 잠실주공5단지 6402가구 등 약 1만여 가구가 강남 송파구에 공급된다.지하철 2호선 잠실나루역에서부터 8호선 몽촌토성역까지, 롯데월드타워와 인접한 쪽이 미성·크로바이고 올림픽공원과 인접한 쪽이 진주아파트다. 잠실동 ‘잠실주공5단지’도 교육환경영향평가를 통과했다. 한편, 경기도 안양시 평촌트리지아는 분양을 마쳤고, 이어 '평촌엘프라우드', 안양역 역세권인 '진흥아파트(푸르지오더샵, 가칭)' 재건축 등을 공급할 예정이다.
아파트 규제에 주거용 오피스텔 몸값 ‘껑충’... 부산 해운대구 중동 스위첸’ 전용면적 84㎡은 올 8월 4억 가까이 오른 최고 9억5,490만원대, 경기도 하남시 위례동 ‘위례지웰푸르지오’도 13억 5,000만원(84.61㎡, 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로에 위치한 ‘힐스테이트 광교’는 올해 7월 14억(77㎡)에 거래가 되었다. 서울 중구 ‘버밀리언 남산’, 경기 광명시 광명동 ‘광명 퍼스트 스위첸’을 분양할 예정이다.
전국 정비사업장 곳곳서 시공사 교체 바람... 대전 최대 재개발 대전시 유성구 '장대B구역' 재개발조합은 최근 GS건설에 시공사 계약 해지를 통보했다. 부산 금정구 서금사재정비촉진구역도 서금사5구역에 이어 서금사6구역이 시공사를 교체했다. 서울 동작구 흑석9구역, 광주 서구 광천동 재개발 조합, 부산 해운대구 우동3구역, 부산 사하구 괴정5구역 등도 기존 시공사와 갈라섰다. 한편, '반포 디에이치 클래스트 반포주공1단지 1·2·4주구가 소송 마침표를 찍었다.
‘한강 르네상스 시즌2’... 안양·홍제·중랑·탄천 지천 중심, '제2한강르네상스' 추진, 태릉CC 주민수용 한도 내 공급, "35층 룰은 폐지 원칙 섰다"... 층고 제한 폐지가 이뤄질 경우 여의도 시범, 삼부 등, 압구정 현대, 한양, 미성, 대치 은마, 반포 주공, 잠실 주공5단지 등 한강변 대단지 재건축 사업이 속도가 붙을 것으로 보인다. 잠실 미성크로바, 방배 신동아, 응봉1구역, 가락현대5차, 가락상아1차, 용산 산호 등 건축 심의 단계에 묶여 있던 6개 재건축 단지 건축설계 안이 얼마 전 통과됐다.
대형건설사, 수도권 재건축 양보없는 수주전... 서울 서대문구 북가좌6구역 및 동작구 흑석 9구역과 노량진3구역 재개발 사업, 그리고 과천 주공5단지 주택재건축정비사업, 대전 동구 성남동3구역 재개발사업 등에서 대형건설사들의 수주전이 치열하다. 한편, 용인시 기흥구 '기흥 푸르지오 포레피스'는 9.96대 1의 경쟁률을 기록했다. '부천 일루미스테이트' 전용 84㎡ 분양권은 억6328만원에 거래됐다. 분양는 (5억4000만원대 였다.
[출처] 2017, 2019년.|작성자 bebe