강원 토지투자는 어디가 좋을까?..27일 답사 갑니다~!

[황사 人-박준호]

강원 토지투자는 어디가 좋을까?

먼저 강원권 부동산이 우리에게 다가오는 첫인상은 동계올림픽과 수도권 관광클러스터, 그리고 위락시설이다.

과연 그렇게 봐야만 할까?

우선 관광산업이 시대변화에서 중․ 저가의 일주형과 체류형을 골고루 갖춘 강원권은 누가 봐도 관광산업의 이미지를 떠오르게 하지만 그러나 토지투자에서 일주형이나 체류형, 위락단지 내에서 관광객 접대업종을 제외하고는 장기 지가상승에는 한계를 갖고 있다.따라서 그동안 강원권 토지투자는 제주권과 함께 개발의 한계로 인해 항시 상대적 부족감을 갖고 있었다.

이런 관광 축의 변화는 남양주 화도읍 팔당 유역을 학습효과로 분석해 보시는데 과거 금남리의 화려한 주말모습을 기억하고 계신 분들이 요즘 이곳을 보면 너무 놀랄 것이다.

핀형 관광벨트의 한계를 이곳에서 공부하시라.

그러나 이제 가장 두드러진 변화의 물결이 불어오는 곳이 바로 강원권으로 지금부터는 관광을 넘어 산업화의 물결이 그것도 아주 거세게 불어오고 있는 내용으로 분석해야 진정한 강원권 토지투자가 보일 것이다.

많은 전문가들은 강원권에서 교통망으로 2018년 동계올림픽 관련 내용을 일관되게 주장하고 있지만 교통인프라가 축의 변화를 예견하는 전문가는 드믄데 강원권의 3대 인프라문제는 첫째 원주~강릉. 둘째 춘천~양양. 셋째 동해~포항구간으로 여기서 알아야 할 것은 토지투자는 정보의 가치가 그곳 토지시장에 얼마나 반영되어 있는가를 분석 할 수 있어야 한다.

당연히 토지시장은 정보가치가 가격에 반영 된 곳 일수록 갸늠치 가격보다 높은 가격이 형성되는 대신 미래가치는 이미 희석되어 자본이득이 크질 못하는바 3대 교통인프라에서 원주~강릉. → 춘천~양양, → 동해~포항 순으로 결국 동해~포항 노선 순서로 정보가치가 가격에 반영되어있다고 봐야 할 것이다.

그럼 이번에는 이들 3개 교통인프라가 수도권시장과의 영향과 각론투자 포커스를 알아보자.

먼저 서울~원주~강릉 구간에서 가장 부각될 지역은 양평과 홍천권으로 특히 용문과 지평(지제). 양동의 팽창에 주목해야 할 것으로 특히 양동은 착공한 제2영동고속도로 IC와 함께 눈여겨 봐야 할 곳이다.

다음은 원주에서 서원주역사 주변의 신호장역으로 이미 미래호재는 반영되어 있어 자본이득은 약하지만 이자소득이란 측면에서 접근해야 할 것이다.

이미 흥업에서 리딩한 토지가격은 부론, 소태 귀래에서 지금은 신림까지 전이되고 있는 실정으로 현지에 가 보면 높은 호가에 커다란 장벽을 만날 것이다.

다음 관심지역은 오히려 평창(장평)역으로 동계올림픽 이후 이용객이 많이 몰릴 지역 중 하나로 스키장, 펜션 및 정선카지노, 인접 행정권(정선․영월) 이용 등으로 접근해야 할 것이다.

대한민국 기획대상 토지 1번지인 대관령역(알펜시아) 또한 동계올림픽의 상징으로 남아있겠지만 토지투자에서는 자본이득은 이미 노출된 것이 단점이라 하겠으며, 강릉권의 신호장역과 강릉역에서 보자면 신호장역이 들어설 금광리는 10여년간 기획부동산의 표적으로 이 노선 또한 사실상 선수는 이미 빠지고 관객들만 모여 있다고 봐야 할 것이다.

다음은 서울~춘천~양양(속초) 구간에서 이미 청춘열차(ITX)와 고속도로가 개통된 서울~춘천구간보다는 이후 예정인 남은 구간에서 이미 프로선수들은 양구와 화천, 인제를 내 딛고 있는데 이중 양구는 이 구간 최적의 검토대상이다.

그럼 이들 지역의 지가는 어떻게 움직일까?

부동산시장에서는 프라이스 리딩을 알아야 하는바 과거 현상의 학습효과는 지역분석이 아닌 가격전이를 염두해야 할 것으로 수도권시장과 강원권은 당연히 수도권이 리딩하므로 강원권의 부상이 수도권 북부를 리딩한다는 논리는 과잉추정으로 본다.

또한 강원권과 경북권은 산이 많은 지역으로 보통 농지가격의 10%~20%가 산지가격이며 이중 바다가 보이는 지역은 매수자 우위의 특정가격으로 접근해야 한다.

마지막으로 동해 남부권에서 교툥인프라를 보자면 가장 미래가치가 높고 실현가능하며 자본이득 또한 현재까지도 높게 나오며 지금도 상승중이다.

많은 전문가들이 양양 속초를 보고 있을때 프로선수들은 이미 남진하여 강릉, 삼척으로 관심을 돌리고 있고 강릉시에서는 사천~경포대 구간으로 이곳은 대한민국 3대 최악의 용도인 자연환경보전지역에다 공원구역에다가 군사시설보호구역으로 사실상 농촌지역의 그린벨트였지만 3대 악재가 한 번에 날라 가는 지역이다.

1박2일 촬영으로 유명해진 순굿해수욕장이 있는 이곳은 환경부 주관 국내 1호 저탄소 그린시티가 들어설 곳이기도 하다.

다음은 동해남부선의 옥계역 주변으로 이곳에는 국내 최대의 마그네슘산단이 포스코에의해 조성될 지역으로 1년 사이에 2~3배 지가가 상승한 지역이며 동해경제자유구역 후보지로서 망상역 앞 뒤편과 동해 송내동 동해역과 동해항 사이는 동해경제지유구역의 심볼지역으로 최근 급속히 관심이 집중된 지역이기도 하다.

이번에는 강원권의 관광이란 이미지를 확 바꿔 놓을 삼척을 살펴보자면 동해안에서는 울산, 포항 그리고 앞으로 에너지벨트의 수식어로 삼척이란 단어를 자주 보게 될 것이다.

먼저 30개 광역경제권 선도사업에 포함된 동해∼포항 166.7㎞는 고속도로와 삼척∼포항 철도(165.8㎞·17개 공구)는 우리나라의 마지막 고속도로와 철도가 없었던 지역으로 뚜렸한 지역변화를 상당기간 누릴 수 있는 최대지역으로 부각 될 것이다.

이 지역변화를 세밀히 살펴보자면 강릉 옥계의 포스코 마그네슘산단조성과 동해경제자유구역 후보지, 삼척시 근덕면 동막리에 조성중인 24만평규모의 방재산단은 동부그룹이 인수하였고 바로 옆 노곡리는 원전후보지로 지정되었는가 하면 원덕읍 호산항에는 현재 공사 중인 LNG기지와 화력발전소가 입지하여 횟집 3개의 항구가 국내 14번째 국제무역항으로 추진 중이기도 하다.(2010년 조인스랜드 동영상 참조)

이제 그동안 강원권은 관광벨트라는 카테고리에서 벗어나질 못했고 그러기에 강원권은 발전한계를 가져왔으며 강원권투자는 대부분 목적 실현에 못 미쳤지만 이제부터 동해남부권의 개발은 잠재력이 큰 것이 아니라 부산~고성간 동해안 전체 지역의 프라이스 리딩으로 자리할 것이 분명하다.

여기에 현재 가동 중인 울진 원전과 삼척과 함께 원전후보지로 결정된 영덕, 그리고 한수원이 입주하는 경주 등 이 지역은 동해안 벨트의 가장 큰 이슈의 에너지 벨트로 새롭게 부각되고 있는 것이다.

앞서 언급한 것처럼 토지시장은 과거 현상의 답습으로 예견해보는 경험과학이 결코 아니다.

토지시장은 철저한 미래가치를 실현하는 시장으로 토지분석은 최신 정보와 이 정보가치를 시장에 반영하는 척도를 가늠하는 지혜를 키워야만 한다.

시대 변화에 따른 패러다임은 과거가 아닌 앞으로 지역변화가 어떻게 일어 날 것이고 어떻게 진행 될 것인가를 찾는 축의 변화를 보아야 토지투자에서 성공 할 수 있는 것이다.

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27일 답사갑니다~!

한여름~!

남들 피서 갈 때~!

우리도 가 보렵니다~!

님 들이 해안가로 갈 때~!

우리도 바닷가로 가 보렵니다~!

오늘을 즐기려는 님들이 푸른 바닷가를 찾을 때~!

내일을 준비하려고 우리도 동해로 갑니다~!

일시 : 7월27일(金) 오전7시~오후 8시

           - 무조건 오전 7시에 출발합니다.

            - 출발장소는 강남 서울교대 정문 안으로 오시면 됩니다.

            - 대학 교정 내 에듀웰(edu well)센터 앞입니다

장소 : 동해안 ‘동해경제자유구역’ 후보지 및 '원전' 후보지

대상 : 서울교대 제11기 및 하계 실전경매반

인원 : 23명 내외(쾌적한 답사를 위해 인원 제한)

자료 : 답사자료는 도면+설명문

회비 : 10만원(사전 입금자 순서로 마감)

                   외환은행 : 6 2 0 - 1 9 9 9 0 8 - 0 3 5 (박준호)

알리는 말씀~!

* 이 답사는 서울교대 제11기 원우님들의 학업 연장 답사입니다.

       다만 이번 여름학기 실전경매반을 추가합니다.

* 교대11기+실전경매반 인원이 23명 미달인 경우 ‘황막사’ 회원님들을 충원합니다.

* 11기 원우님들과 여름 실전 경매반 여러분들은 7월24일(火)까지 신청하셔야 합니다.

* 7월25일~26일 양일간 부족인원 만큼 ‘황막사’ 회원님들을 선착순 모집합니다.

* 입금 후 사정상 불참하시는 경우 환불조치 합니다.

* 자세한 문의는 02-701-2478

[황사 人-박준호]

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많은 분들이 편한 날자가 아니라서 참여가 저조하지만~

인원이 몇 분이라도 반드시 떠납니다.

동행하실 분들은 꼭 댓글과 입금부탁드립니다.

중식 및 차량대절 관련하여 반드시 댓글과 입금하신 분들을 우선 하렵니다.

일반 NGO황막사 회원분들도 참석 가능하며~

동행도 가능하십니다.

[김상순(알만한사람)]

11기 김상순 입금했습니다. 금요일 아침에 뵙겠습니다.

[황사 人-박준호]

네 참석 댓글 그대로...

여름답사 안내로 옮기렵니다~!

방금 강릉의 유명하신 공인중개사 한분이 전화 오시어 참석하시겠다고 합니다.

울진부터 거슬러 올라올 예정입니다.

[평지]

어제 통화한 김지윤 입금했습니다. 울진에서 뵈요. 010 9788 8409 전화주세요.

[hs choi]

교수님,안녕하셨어요 최희승입니다( 010-9376_4231)
동해안답사 신청합니다. 회비입금했읍니다

[행복한 동행]

교수님 기회주셔서 고맙습니다. 입금해드렸습니다. (주봉구 010-4384-2668)