2016, 2019년 A.

[해야해야]

bebe

...

2019.05.06.

sol & sonne.

중략

오늘은 어제의 해운대구, 수영구, 남구, 동래구에 이어 부산진구, 금정구, 동구 등이다.

이하의 예시는 평수가 아닌 제곱미터를 기준으로 금정구, 진구, 서구 등 원도심 아파트 평균 가격이다.

금정구의 아파트 평균 가격은 현재 315만 원이나 아래 동별 근거 외 서금사 뉴타운 등의 재정비사업 영향으로 계속 꾸준히 증가할 것이다. 장전동의 아파트 평균 가격은 현재 장전래미안 등 410만 원이고 온천장 해피투모로우가 입주할 5년 이내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 증가할 것이다.

구서동의 아파트 현재 가격은 310만 원 내외이고, 부곡동의 그것은 290만 원 내외인데 구서 위브 포세이돈 등 입주 등 향후 5년 내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 상승하게 될 것이다.

비교적 세아파트들인 장전벽산블루밍, 금정산SK뷰, 장전쌍용예가, 구서SK뷰, 구서동 롯데캐슬골드1, 2단지, 구서 쌍용예가, 부곡동 푸르지오 등은 물론 헌 아파트들인 구서 우성, 구서 선경, 부곡 대우, 부곡 경남한신, 부곡 SK 등등도 꾸준히 상승해야 하겠지?

부산 원도심 중에서 비교적 주택재정비 사업이 활발했던, 대신동 등 과거 부산을 대표하던 주거지역 중 하나였던 서구 아파트의 평균 가격은 현재 동대신 삼익 등 285만 원 내외다. 서대신동 아파트의 평균 가격은 현재 350만 원 내외인데 서대신 2차 푸르지오, 대신 해모로 등의 입주로 중장기적으로는 물론 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.

동대신동 아파트의 현재 가격은 280만 원 내외인데 동대신 브라운스톤과 동대신 비스타의 입주 및 삼익 재건축 등으로 중기적으로도 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다. 암남동 아파트의 현재 가격은 220만 원 내외인데 힐스테이트이진베이시티, 각종 지역 주택조합들의 입주로 중기는 물론 장기적으로도 크게 상승할 것 같다.

새아파트들인 대신롯데캐슬, 대신더샵, 대신한신휴플러스 등등도 꾸준히 오르게 되겠지?

각종 주택재정비사업에서 남구에 버금가고 또 범천, 가야 기지 창, 부산철도차량정비단, 부전역 복합환승센터, 부전천, 전포천 등의 개발사업으로 지역개발사업에서도 북항재개발 1, 2, 3단계, 문현 금융단지 동천, 외대 부지, 용호만 재개발 등의 남구와 북항재개발 1~3단지 부산역, 부산진역 개발과 도시철도 지하화 등으로, 남구에 버금갈 정도로 지역 개발과 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 부산진구는 남구와 더불어 부산 부동산 시장의 중장기적 회복과 대세 상승에 선봉장, 다크호스가 될 것이다.

부산진구의 아파트 평균 가격은 현재 서면더샵센트럴스타, 서면삼한골든뷰, 서면롯데캐슬스카이 등 260만 원 내외인데 아래 동별 예시한 근거 외 가야 센트레빌 가야 1, 3구역, 개금 이 진전 시티, 초읍 연지 꿈에 그린 등등 향후 10년, 늦어도 15년 후 부산진구에만 3만여 가구의 아파트가 순차 입주할 예정이기에 중기는 물론 장기, 초장기적으로도 많이 오르지 않을 수가 없을 것이다.

아파트 수, 인구가 극히 적은 범전동의 아파트 평균 가격은 지금도 420만 원으로 아주 높은 편인데, 골든뷰센트럴파크 입주로 중단기적으로도 많이 상승하게 될 것이지만, 중장기적으로도 시민공원 촉진 1,2-1,3, 4 구역 등의 입주로 범전동 아파트 평균 가격은 상기한 남천동, 우동의 아파트 평균가에 버금갈 정도로 계속, 아주 많이 상승하게 될 것이다.

연지동 아파트의 평균 가격은 현재 290만 원 내외인데, 앞으로 이브 파크, 연지 2구역 래미안이 입주 무렵의 중기적인 상승 물론 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다. 양정동 아파트의 현재 평균 가격은 290만 원대이나, 이즈 카운티 등의 입주는 물론 양정 1,2,3 구역 재개발 등의 대규모 입주물량으로 인해 중장기적으로 크게 상승할 것이다. 부암동 아파트의 평균 가격은 현재 275만 원 내외인데 휴포레 시티즌 파크, 더 뷰 파크 등의 입주 후중기, 장기적으로 꾸준히 오르게 될 것이다.

범전동 인근, 전포동 아파트의 평균 가격은 현재 260만 원 내외인데 코아루 오펠 리움, 전포 노르웨이 숲, 전포 2-1, 전포 1-1재개발 물량이 입주할 5년 후에는 많이 오르게 될 것이고 장기적으로도 인근 범전동 등과 더불어 꾸준히 오르게 될 것이다. 범천동의 아파트 가격은 현재 260만 원 내외인데 서면 봄여름가을겨울, 범천 더 센트 리즈, 범일역 이즈, 다인 로열 펠리스, 엘루체, 범천 4구역 재개발이 입주할 중기는 물론 범천 1-1구역 등으로 장기간 꾸준히 상승하게 될 것이다.

2016년 5월 17일 오전 10시 35분에 저장한 글입니다.

초록 잎사귀에 비친 햇니미

중략

그러나 장기적으로도 중장기적 공급 과잉 지속, 정부의 부동산 규제 등 특단적 사정이 없는 한 부산 부동산 시장은 장기적으로 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 이끌게 될 것임.

부산 부동산 시장이 내년을 전후하여 쉬어 간다면, 부산시의 기성 아파트 시장과 달리, 부산 부동산 시장이 회복될 몇 년 후에나 입주할 아파트 청약시장은 강세가 예상됨.

글로벌, 국내 경기 및 우리나라 부동산 경기가 좋다면 부산 핵심 요지의 분양은 수천 대 일의 청약 경쟁률을 나타내었겠지만. 2016년 올해 부산 도심지역에서 분양될 예정인 거제 자이, 명륜 자이, 대연 자이, 대연 푸르지오 파크, 남천 삼익 빌라 어울림 재건축 더샵, 오양 평구 등 광안 재건축 자이 등등 중소형 단지와 온천 2구역과 거제 2구역 래미안 등 대형 단지들의 청약 경쟁률은 수백 대 일을 넘을 것으로 예상됨.

조금 더 늦게 분양 될 남천 재개발 더샵, 광안 재건축 광안 자이 등등도 이에 준할 것이고, 민락 비스타, 민락 오션테라스 등등과 양정 재개발과 더불어 그 지역의 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하게 될 연산 재개발 연산 캐슬 데시앙, 연산 캐슬 골드포레, 연산더샵 등등의 청약 경쟁률이나 분양권 프리미엄은 비관론자들의 주장보다 상상 이상으로 높을 것으로 예상됨.

해운대 우동 마린시티 자이, 중동 캐슬스타, 비스타, 푸르지오, 린뷰 등주상 복합도 마찬가지 일 것임.

설령 부산 부동산 시장이 앞으로 몇 년 침체 되더라도 계약률도 당연 100%로 예상되는 등 상기한 부산시의 청약 경쟁률과 계약률은 머지않은 시기에 증명될 것이고 부산 부동산 시장이 좋으면 수억 프리미엄도 금방일 것임.

비록 부울경 부동산 시장이 한동안 쉬어갈 수는 있으나, 중기적으로 해운대구, 수영구, 남구, 연제구, 동래구 등 부산 도심을 중심으로, 장기적으로도, 부산시는 시범 케이스 지역인 남천동과 대연동을 중심으로, 초장기적으로 북항 재개발, 문현 금융단지 주변의 부산 원도심 부동산까지 강세를 계속 유지할 것으로 예상됨.

빠르면 오 년 후인 2021년 전후, 늦어도 2023년 전후에 재건되어 입주하게 될 대연 비치, 삼익 타워 등 시범 케이스 지역의 중층 아파트들은 분양가 평당 2000만~3000만 원대, 입주 무렵 평당 5000만 원대, 혹은 그 이상.

그리고 늦어도 2030년이면 입주하게 될 삼익 비치 재건축 분양가는 평당 5000만 원 내외, 입주 시 평당 8000만 원, 혹은 그 이상으로 지금의 강남 수준 집값을 스스로 증명 시켜 줄 것임.

아니, 당해 시범 케이스 지역에 대한 보다 창의적 도시 및 주거 발전이 계획대로 이루어지게 된다면 상기 예시한 시범 케이스 지역의 중층 재건축 아파트들의 집값은 향후 십여 년 후 강남 수준을 따라잡을 수도 있음을 스스로 증명할 것임. ​나아가, 홍콩, 뉴욕 등등처럼 오션, 비치 프론트 영구 조망권의 가치를 누구나 알 수 있을 무렵, 그리고 북항 재개발이 완성될 무렵인 2030~2040년경에는 강남 집값을 능가하는 수준도 가능할 것임.

2016년 현재 평당 3000~4000만 원대인 강남 3구의 집값이 20년 후 재정비된 압구정 현대, 한양, 미성 등의 재건축과 개포 주공, 반포 주공, 잠실 주공, 한강 맨션, 한남 3구역 등 한남 뉴타운 등등 서울 핵심 요지의 집값이 10년 후 평당 2억, 20년 후 평당 3억, 혹은 그 이상으로 올라도 달라질 바 없음.

그 무렵 20~30살로 늙어 갈 반포 래미안, 반포 자이, 반포 아크로 리버파크, 반포 리체, 잠원 아크로 리버뷰나 10살~20살로 늙어 갈 개포 주공 재건축 래미안블레스티지, 개포 래미안포레스트, 개포 디에이치아너힐스, 개포 그랑자이 등 개포주공 재건축, 반포 주공, 반포 미도 등 반포 재건축, 신반포 2, 4차, 잠원 동아 등 잠원 재건축,

방배동 현대홈타운, 방배 삼호, 방배 우성, 방배 5구역 등 방배 재건축 단지들이나 기타 삼성 아이파크, 도곡 렉슬, 한남 더힐, 나인원 한남, 서울 숲 겔러리아포레, 트리마제 등등까지의 집값이 10~20년 후 평당 1억~1억 5천, 혹은 2~3억 원, 혹은 그 이상일지라도,

뉴욕, 도쿄 등의 도심 해변 핵심 지역들보다 고품격으로 천지개벽적 발전하게 될 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거환경과 삼익비치 등 개별 주택의 집값은 10~20년 후 뉴욕, 도쿄 등 집값의 절반 수준만 올라도 낙후된 전국 지방의 집값을 견인하기에 넉넉할 정도로 강남 3구의 그것들을 능가하게 될 것임.

좋은 지역, 좋은 주거 단지, 좋은 개별 주거 시설에서 막상 살아 보면 좋은 줄 알게 되어있고 집값은 상승하게 됨.

예를 들어 평당 천사백만 원대 분양가에도 미분양에다 온통 나쁜 평가들만 있지만, 해운대 엘시티와 마찬가지로 도시 및 주거 환경 개선 전임에도 불구하고, 또, 부산에서 인기 없는 대형 평형대 위주로 미분양으로 홍역을 앓았던 이었던 주상 복합 용호동 W는 북향 워트 프런트 바다 조망권 만으로도, 장차 용호만 재개발, 삼익 비치 등 재정비 사업들의 완성과 더불어, 완성 이후에도 장기간 계속 상승할 것임. 이 또한 스스로 장래 집값과 그 가치를 스스로 증명시켜 줄 것임.

고품격 용호만 재개발 등 주변 지역, 시설들을 포함, 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽적 발전 후,

그리고 호텔 5~7성급 수준의 고품격 주거 단지로 거듭나게 될 삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치 등 대규모 녹지, 공원을 포함한, 대단지 남향의 워트, 비치, 베이 프런트 바다 영구 조망권 일반 새 아파트.

4~10년 후도, 20~30년 후에도 워터 프론트 겸 비치, 오션 항구적 풀 조망권은 수백 세대, 하프 이상의 조망권을 더해도 천수백 가구에 불과하기에 전전 유통 후 자산가에게로 안정화되면 장기 매물 공백 상태가 될 가능성이 높음.

십 년간 서울 혹은 인근 중국, 일본 자산가 몇 사람의 수요 만으로 홍콩, 상해, 도쿄 등 동급 입지의 집값 1/2~2/3만 올라도 2016년 현재 강남 집값 평당 5천만 원 남짓의 몇 배. 설령 강남 집값이 평당 1억으로 올라도 1.5~2배.

2021년 8월 29일과 8월 5일에 모니터링된 자료.

2021, 08. 29. 부동산 단신.

20년 된 아파트가 신축의 2배 올라... 서울 노원구 상계동 상계주공9단지 전용 58.01㎡ 7층은 지난달 27일 7억8000만원에 거래됐다. 5개월 사이 상승률이 16.4%에 달한다. 노원구 월계동 미륭 아파트 전용 51.48㎡는 지난달 1월(7억2800만원)보다 19.5% 상승한 8억7000만원에 매매됐다. 서초구 반포 주공1단지 전용 140.33㎡가 55억 원에 거래됐다. 지난 1월 46억5000만원에 매매됐는데, 6개월 간 상승률이 18.3%에 달한다. 강남구 대치동 은마 전용 84.43㎡의 6개월 간 상승률은 13.2%다.

'오세훈표 장기전세 로또' 시대 열리나... 서울주택도시공사(SH)가 이날 공개한 장기전세주택 공고에 따르면 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 전세금은 10억100만원에 책정됐다. 서초구 반포자이 전용 59㎡도 장기전세 전세금은 6억9875만원으로, 직전 최고 실거래가 15억5000만원보다 절반 이상 낮다. 아크로리버파크반포 전용 59㎡ 전세금은 8억3785만원으로 최고 실거래가 21억원 대비 40% 수준이다. 한편, 영화 '기생충' 촬영지 아현1구역은 공공재개발 동의율 63%를 확보했다.

이번에 신규로 공급되는 장기전세주택은 강동구 상일동 '강동리엔파크 13단지'와 동작구 신대방동 '보라매자이'다. 내년 3월 입주가 가능한 물량은 더 적다. △래미안퍼스티지 1가구 △반포자이 5가구 △아크로리버파크반포는 6가구다. 한편, 평당 1870만 후분양을 내용으로 광주 중앙공원 1지구 민간공원 특례사업 개발계획안이 광주시 도시계획위원회를 통과했고 매봉재산과 맞닿은 숲세권 단지인 서초구 `방배그랑자이`가 입주한다.

"6개월 주춤한 새 1억8천 더 냈다"…은평구 아파트값 '쑥'... 서울 은평구 증산동 일원 'DMC센트럴자이(2022년 3월 입주예정)' 84.96㎡ 입주권은 지난달 16억325억원(13층)에 거래됐다. 6개월 새 약 1억8천만원 올랐다. 'DMC래미안e편한세상(2012년 10월 입주)' 전용 84.95㎡는 이달 14억3천만원(11층)에 실거래됐다. 7개월 새 동일면적대 기준 가격이 약 1억3천만원 상승했다.'래미안루센티아(2020년 2월 입주)' 전용 59.98㎡는 지난달 2건의 매물이 11억6천만원(5층), 11억6천500만원(11층)에 거래됐다.

미분양 넘쳐나던 마곡, 84㎡ 15억 넘었다…"마곡13단지힐스테이트마스터와 마곡엠밸리14단지도 지난 4월부터 매달 신고가를 기록하고 있다. 또, 경기도 평촌더샵아이파크' 전용 84B㎡는 2019년 11울 7억5000만원에서 올 7월 13억3700만원으로 6억원 가량 웃돈이 붙었다. 양평군 '양평현대성우1단지' 아파트 전용 84B㎡ 실거래가는 2014년 9월 2억4500만원에서 이달 들어 3억4800만원으로 급상승했다.

경남 창원시 성산구 팔용동 극동아파트 전용 49.9㎡(26평)는 매물이 나오자마자 외지인이 싹쓸이 하고 있다. '양평 더샵 리버포레'는 양평균 역대 최고 청약경쟁률을 기록하기도 했다. 전남 광양시 더샵 광양 베이센트의 분양가는 최소 3억 3,400만원부터 8억 8,500만원까지로 책정됐다. 인근 광양 푸르지오 더 센트럴의 ㎡당 매매가는 378만원으로, 광양시의 ㎡당 평균 단위 매매가 165만원의 2.3배다. 경남 거제시 더샵 거제 디클리브는 약 40%가 미분양이다.

거래절벽 속에서도 꾸준히 신고가가 이어지고 있다는 사실이다. 동작구 상도동 힐스테이트상도 센트럴파크 59㎡는 지난 13일 14억원에 손바뀜됐다. 7월 말 실거래가보다 1억1000만원 오른 금액이다. 노원구 중계동 중계그린1단지 59㎡ 역시 지난 6일 7억8000만원에 거래됐다. 4월보다 6000만원 올랐다. 서울 강서구 화곡동 980-19번지 신혼희망타운 '강서 금호어울림 퍼스티어'가 다음달 공급되고 DL이앤씨 '강북 최대어' 북가좌6 재건축을 수주했다.

건설사들, 재건축 수주 '각축전'... 이촌동 한강맨션에서는 삼성물산과 GS건설 등이, 흑석9구역에선 롯데건설과 현대건설이, 지난해 상반기 서초구 신반포21차 수주전 이후 노량진3구역에는 GS건설과 포스코건설이 양강 구도를 보이고 있다. 서울 서대문구 북가좌6구역 사업에서 DL이앤씨와 롯데건설이 맞부딪쳤다. 서울의 '마지막 달동네'로 불리는 노원구 백사마을 사업에도 현대건설, GS건설, 포스코건설, 대우건설, 한양 등 5개사가 참석했다.

경기도 동두천시 지행동 '지행역 휴먼빌' 전용 123㎡(약 46평)로 지난달 4억6000만원에 거래됐다. 송내동 송내주공5단지 전용면적 84㎡의 경우 올해에만 1억3000만원, 상승률로는 68.4%가 올랐다. '지행역 센트레빌 파크뷰'는 청약 평균경쟁률 16.4대 1을 기록했다. 단지명 '노블 퍼스트'(가칭) 서울 성동구 금호벽산아파트 리모델링 사업 시공사에 현대건설·삼성물산 컨소시엄이 선정됐고 오세훈표 공공기획 재건축 1호 사업 대상인 송파구 오금현대아파트가 주민들의 반발로 일단 멈췄다.

[분양캘린더]... 주요 단지로는 Δ서울 강남구 삼성동 '위레벤646' Δ경기 수원시 원천동 '한화포레나수원원천' Δ전남 광양시 마동 '광양와우지구중흥S클래스' 등이 분양할 예정이다. 견본주택(모델하우스)은 Δ서울 강서구 화곡동 '강서금호어울림퍼스티어' Δ경기 수원시 이의동 '힐스테이트광교중앙역퍼스트' Δ충남 천안시 직산읍 '더샵천안레이크마크' 등 5곳이다. 산시 부산진구 부전동 '서면 푸르지오시티 시그니처', 전남 광양시 황금지구 더샵 광양 베이센트도 분양한다.

서울 이문동 이문1구역 재개발 '이문1구역래미안', 서울 영등포구 영등포동 가로주택정비사업(동부센트레빌)', 충청남도 천안시 직산읍 '더샵 천안레이크마크', 아산시 '브라운스톤 갤럭시', 인천광역시 미추홀구 숭의동 '여의구역 재개발'을 분양할 예정이다. 경기 이천시 '이천자이 더 파크, 양평군 '양평 우방 아이유쉘 에코리버, 포천시 '태봉공원 푸르지오 파크몬트'를 공급 예정이다. 경기도 화성시 봉담읍 내리지구 ‘힐스테이트 봉담 프라이드시티’ 청약에서 2만명이 넘는 청약자가 몰렸다.

2021. 08. 04. 부동산 단신.

사전청약 특공 경쟁률 15.7대1..계양 84㎡는 240대1

계양지구 공공분양 특별공급 경쟁률은 25.7대1, 신혼희망타운 당해지역 우선공급은 7.7대1로 집계됐다. 성남복정1은 공공분양(489호)과 신혼희망타운(443호) 13.9대1의 경쟁률을 나타냈다. 의왕청계2의 경우 신혼희망타운 우선공급(304세대) 3.6대1의 경쟁률을 보였다. 별내신도시와 왕숙신도시 생활권을 공유하는 남양주진접2지구는 공공분양(특별공급)에서 7대1, 신혼희망타운 우선공급에서 1.3대1의 경쟁률을 보였고, 위례지구는 신혼희망타운 우선공급(418세대) 2.8대1의 경쟁률을 기록했다. 남양주 소형은 미달됐다. 인천 ‘힐스테이트자이 계양’은 평균 49.1대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다.

내 집 마련 돌파구 주거용 오피스텔... 4월 대전 대덕구에 분양한 '대덕브라운스톤' 전용 84㎡C의 최저 당첨 가점은 61점이었으며, 5월 대전 중구에서 공급된 '대전 해모로 더 센트라' 전용 84㎡는 최저 당첨 가점이 60점으로 나타났다. 대전시 유성구 '호반써밋 그랜드파크(2,4블록)’와 용계동 주거용 오피스텔 '힐스테이트 도안 퍼스트'를 분양할 예정이다. 또, 부산시 수영구 광안동 SK, 광안2구역을 재개발, 경남 진주시 가좌동, 신진주역세권 B2블록, 충남 천안시 ‘반도유보라’, 전북 김제시 검산동 ‘검산 이지움 라프라임’ 등을 분양할 예정이다.

올해 분양한 수도권 주요 분양 단지의 경쟁률을 살펴보면 ‘동탄역 디에트르 퍼스트지’ 809.08대 1, ‘위례자이 더 시티’ 617.57대 1, ‘자양 하늘채 베르’ 367.37대 1, ‘래미안 원베일리’ 161.23대 1 등 1순위 청약 경쟁률이 세 자릿 수를 기록한 단지가 심심치 않게 나오고 있다. 한편, 경기도 안양시 호계동 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’가 지난달 말 준공됐다. 의정부시 ‘의정부역 스마트시티’는 3차 조합원을 모집하고 부산시 부산기장A3블록 행복주택 추가 입주자를 모집한다.

경기도 광명시 광명1동 광명2R구역 주택재개발 정비사업 '베르몬트로 광명'을 분양할 예정이다. 또, 인천시 미추홀구 숭의동 '힐스테이트 숭의역', 광구광역시 서구 마륵동 '효성해링턴 플레이스 상무역', 충남 아산시 ‘모종 리슈빌 더 스카이’를 분양할 예정이다. 충남 아산 '힐스테이트 모종 네오루체'는 61.26대 1, 아산 음봉면 '해링턴 플레이스 스마트밸리'는 9.4대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 동문건설이 ‘동문굿모닝힐 맘시티’의 성공적 분양에 이어 경기도 평택시에 단독주택 용지를 공급한다.

'강릉 롯데캐슬시그니처' 청약 경쟁률 47대1..강원 최고 경쟁률 깼다... 직전 강원도 최고 경쟁률은 올해 6월 분양한 '춘천파밀리에리버파크'로 1순위 평균 31.79대 1이었다. 학세권... 서울 광진구 자양 하늘채 베르는 평균 367.37대 1, 경남 양산시 사송 더샵 데시앙 3차는 평균 48.92대 1의 경쟁률을 기록했다. 경남 양산시 ‘양산 코아루 에듀포레’를 분양한다. 한편, 세종시 '세종자이 더 시티'에서 84점 만점 통장이 나왔다.

경기도 광명시 광명뉴타운 '베르몬트로 광명', 화성시 ’힐스 에비뉴 동탄역 멀티플라이어’도 분양한다. 주변에는 동탄역 센트럴 상록(1,005세대), 동탄역 센트럴 예미지(451세대), 동탄역 동원로얄듀크 1차(434세대) 등 주변 약 1만5,000여 세대의 대규모 주거타운이 조성돼 있다. 한편, 경기도 성남시 분당구 판교대장로 '판교 퍼스트힐 푸르지오'가 2021 대한민국 조경대상을 수상했고 인천 검단신도시 검단 금호어울림 센트럴은 2021 대한민국 조경대상 환경부장관상을 수상했다.

전세시장 '계단식' 가격형성 조짐…이중 넘어 삼중가격 '속출'

서울 강동구 고덕그라시움 84㎡형은 지난달 13일 11억원(3층)에 전세계약 됐다. 그런데 같은 달 28일에는 5억7750만원(10층)에 실거래됐다. 그런데 지난 6월19일에는 같은 평형 7층이 8억5000만원에 계약됐다. 강남구 대치동 은마아파트 84㎡의 경우에도 지난 6월 5억2000만원(14층)에 거래됐는데 7월5일에는 7억3000만원(4층), 같은 달 24일에는 10억원(13층)에 거래됐다. 성북구 래미안길음센터피스의 경우에도 84㎡가 지난 4월13일 10억원(14층)에 전세계약 됐는데 5월에는 5억8275만원(36층), 나흘 뒤인 29일에는 8억원(30층)에 거래됐다.

삼성물산 실적잔치…건설엔 '남의집 잔치'... 2018년만 해도 건설부문의 영업이익이 7730억원(전년대비 54.3% 증가)으로 전체의 70%를 차지했다. 삼성물산이 참여할만한 정비사업장으론 '준강남권'인 동작구 흑석9구역(1538가구), 노량진뉴타운 중 가장 규모가 큰 노량진1구역(2992가구) 정도가 꼽힌다. 신규 분양도, 올해 6월 분양한 래미안원베일리(2990가구)에 이어 △서울 강남구 래미안원펜타스(641가구) △수원 권선6구역(2178가구) △부산 동래구 래미안포레스티지(4043가구) 등 연간 1만여 가구의 분양 계획과 달리 분양 일정은 확정하지 못한 상태다.

"아파트값 평당 1억 단지 속출"…'강남불패' 계속되나?... 서울에서 3.3㎡ 당 1억원 이상에 거래된 아파트는 서울 반포주공1단지를 비롯해 압구정 현대 14차와 현대 1·2차, 한양1차, 잠원동 신반포8차, 신반포2차대치동 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 등 총 568건으로 집계됐다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(전용면적 59㎡)는 27억원에 거래됐다. 이를 3.3㎡ 당 가격으로 환산하면 1억4857만원이다.

동두천·의정부·양주까지 오른다... 경기도 의정부시 신곡동 e편한세상 신곡 피크비스타는 전용 84㎡이 7억 1000만원에 거래되면서 전월보다 5000만원 올랐다. 동두천 지행동 휴먼빌아파트 전용 123㎡은 지난달 14일 4억 6000만원에 팔리면서 직전 신고가인 3억 700경만원을 갈아치웠다. 의정부시 의정부동 ‘의정부역 센트럴자이앤위브캐슬’ 전용 84㎡의 입주권은 지난달 10일 10억 원에 손바뀜됐다. 양주 서희스타힐스2단지 전용 84㎡도 지난달 28일 5억 4000만원에 거래되면서 신고가보다 1억원이 뛰었다.

14개월 전인 2020년 7월 14일에 모니터링된 자료.

세금폭탄 정책에… ‘非거래허가구역’ 서초·도곡도 매물 잠겼다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 업계에 따르면 7·10 대책 발표 직전까지만 해도 서초구와 강남구 도곡동 일대에서는 신고가 거래 행진이 이어졌다. 6·17 대책으로 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 묶이면서다.

실제 강남구 도곡동 대장주인 '도곡렉슬' 전용 84.99㎡는 이달 3일 26억5500만원(8층)에 팔려 역대 최고가를 기록했다. 직전 신고가인 24억9000만원(16층)에 비해 1억6500만원 뛰었다. 서초구에서도 잠원동 '롯데캐슬갤럭시' 전용 109.56㎡가 지난 1일 22억5000만원(6층), '서초동롯데캐슬리버티' 전용 84.99㎡는 14억9900만원(6층), '서초포레스타2단지' 전용 84.48㎡도 13억4000만원(14층)에 거래되는 등 모두 신고가를 경신했다.

파죽지세 전셋값…6·17대책 후, 속수무책으로 올랐다.

서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84.43㎡, 13층)는 6·17대책 발표 직전인 지난달 15일 5억 1000만원에 전세계약이 이뤄졌지만 이달 2일엔 전세가가 6억 9000만원으로 올랐다. 송파구 잠실동 리센츠아파트(전용 84.99㎡, 5층)도 전세가가 5월 8억 3000만원에서 이달 11억 5000만원까지 뛰었다. 각각 35%, 38% 오른 셈이다.

아파트 전셋값 오름세가 거침없다.

실제 지난달 입주를 시작한 'e편한세상 송파파크센트럴(거여뉴타운 2-2구역)' 전용 59㎡는 지난 6월 10억3421만원(9층)에 입주권이 거래됐다. 이는 2017년 12월 분양가(6억2000만원)보다 4억원 가량의 프리미엄이 붙은 가격이다. 수색증산뉴타운 'DMC 롯데캐슬 더 퍼스트(수색4구역)' 전용 84㎡ 입주권도 올해 2월과 5월 분양가(5억8000만원)만큼 웃돈이 붙은 12억230만원(5층)과 11억230만원(8층)에 손바뀜됐다.

서울 서대문구 북아현동에서 이달부터 입주를 시작하는 '힐스테이트 신촌'이 15억원에 육박하는 매매가가 나왔다.

14일 국토교통부 실거래가에 따르면, 이 아파트의 전용 84㎡ 입주권은 지난 10일 14억9700만원에 매매됐다. 고가주택의 선으로 여겨지는 15억원을 넘지 않도록 거래됐다. 주변 공인중개사에 나와있는 매물은 14억~16억원대에 분포되어 있다. 같은 주택형의 전셋값은 6억원 초중반대에 나와 있다.

이 아파트는 소형 면적을 중심으로 최근 매매가 이뤄졌다. 지난달 전용 59㎡ 2채가 각각 11억8500만원, 11억374만원에 팔렸다. 그러나 전용 84㎡는 좀처럼 거래가 성사되지 않다가 이달들어 계약이 체결됐다.

힐스테이트 신촌은 2018년 7월 분양됐다. 당시 분양가는 3.3㎡당 평균 2500만원 정도였다. 전용 84㎡의 경우 8억 중후반으로 책정됐고, 9억원을 넘지 않았다. 공사가 어느정도 시작된 상태에 분양되면서 입주가 2년 만에 이뤄지게 됐다.

북아현뉴타운의 대장 아파트라고 할 수 있는 e편한세상 신촌(1910가구)은 꾸준히 거래가 나오고 있다. 전용 84㎡는 지난달 14억~15억500만원에 거래됐다. 신고가는 지난 5월에 기록한 15억2500만원이다. 인근 아파트인 신촌 푸르지오(940가구)는 지난 4일 전용 84㎡가 13억5000만원에 매매됐다.

북아현뉴타운은 공사가 완공되면 1만2000가구가 새롭게 들어선다. 총 5개 구역 중 힐스테이트 신촌까지 3개 구역의 입주가 마무리된다. 북아현2구역과 3구역은 사업시행인가 단계에 있다.

7‧10대책이 발표된 바로 다음 날인 11일에는 성북구 석관동 ‘래미안석관’에서 신고가에 거래가 성사됐다. 이 아파트의 전용 59㎡는 지난달 6억8000만원에 거래된 것에 이어 5000만원이 오르며 7억원 대로 올라섰다.

마찬가지로 지난 13일에는 서울 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 아파트 전용 84㎡가 7억5000만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 이 아파트는 지난달 6억9000만원이었던 실거래가보다 6000만원이나 올랐다. 연초 5억원 중반 선에 거래가 성사됐던 것과 비교하면 2억원이나 뛴 셈이다.

HUG 피해 후분양하는 ‘알짜단지’

13일 정비업계에 따르면 지난 5월 삼성물산은 대우건설을 제치고 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 시공권을 따냈다. 삼성물산의 ‘100% 준공 후 분양’이라는 제안을 조합이 선택하면서다. 같은 달 포스코건설도 ‘금융비용 부담 없는 후분양’ 조건을 내걸어 GS건설을 누르고 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주에 성공했다.

후분양은 통상 주택공급에 관한 규칙 제15조에 따라 분양단지 전체 동의 골조공사가 완료된 때(약 전체공정의 60~70% 완료) HUG의 분양보증을 받지 않고 사업자 2곳 이상의 연대보증만 받아도 입주자를 모집할 수 있다. 다만 100% 준공 후 분양은 연대보증도 필요 없다.

앞서 대우건설은 지난 2017년 경기도 과천시 주공1단지(과천푸르지오써밋) 재건축 수주 당시 3.3㎡당 분양가 3313만원을 제시했지만 HUG의 분양가 규제가 심해 조합과의 약속을 지킬 수 없게 되자 후분양을 전격 결정했다. 결과는 좋았다. 3.3㎡당 분양가 4000만원에 분양, HUG가 제시했던 분양가 대비 1000만원 높은 금액으로 분양에 성공했다.

이뿐만 아니다. 일명 ‘지드래곤 펜트하우스’로 화제가 된 나인원 한남(민간임대)은 2017년 3.3㎡당 6360만원에 HUG의 분양보증을 신청했지만 HUG가 분양가 상한선을 4750만원으로 통보, 후분양으로 돌아섰고 결국 3.3㎡당 분양가를 6100만원으로 책정해 애초 HUG가 선분양 조건으로 제시한 분양가보다 30% 이상 비싼 가격에 분양 전환(2023년11월)할 예정이다.

현재 강동구 둔촌주공(지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구)도 HUG가 3.3㎡당 분양가 2970만원이라는 주변 시세대비 ‘반값 로또분양가’를 제시하자 후분양을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 조합 측은 3.3㎡당 3550만원의 분양가가 적정하다는 입장을 밝힌 상태에서 지난 9일 임시총회마저 무산, 일반분양은 기약없이 미뤄졌다. 이로써 후분양으로 돌아선 것 아니냐는 관측이 나온다.

상계6구역을 재개발한 단지인 '노원 롯데캐슬 시그니처',

수색·증산뉴타운에서는 자이 브랜드 아파트가 잇달아 공급된다. GS건설은 이달 수색·증산뉴타운 6·7구역에서 'DMC파인시티자이'와 'DMC아트포레자이'를 분양한다. 바로 옆 증산2구역에는 'DMC센트럴자이'를 공급한다. SK건설과 HDC현대산업개발도 오는 8월 수색13구역을 재개발한 단지를 선보인다. 서울 광진구 자양동 236번지 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’(조감도)를 분양한다. 자양1구역 재건축 사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 2층∼지상 최고 35층, 6개 동, 전용면적 59∼122m² 총 878채 규모다.

서울시내 뉴타운 중 최대 규모인 장위뉴타운에서도 분양이 이어진다. 대우건설과 GS건설은 성북구 장위동 일대에 각각 '장위6구역'과 '장위4구역 자이(가칭)'을 분양할 예정이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 S6블록에 짓는 과천지식정보타운 첫 민간분양 아파트인 ‘과천 푸르지오 벨라르테’. 서대구 KTX역세권 ‘서대구역 반도유보라 센텀’. 대구 ‘달성 파크 푸르지오 힐스테이트’를 이달 분양하고, 강원도 속초시 동명동 436-1번지 일원에 공급하는 속초 롯데캐슬 인더스카이를 분양한다.

"집 한 채 뿐인데 200만원 더 내라니"...재산세 폭탄에 아우성.

서울 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 114㎡ 집주인은 지난해 재산세로 724만원가량을 납부했다. 하지만 서울시가 고지한 올해 재산세는 942만원으로 전년보다 218만원 올랐다. 상승률은 약 30%로 상한선에 육박했다. 올해 공시가격이 급등했기 때문이다.

7월분 재산세 고지서 발급이 시작되면서 지난해보다 세금이 크게 올랐다는 아우성이 잇따라 나오고 있다. 공시가격이 많이 오른 강남권과 서울 도심 등의 경우 상승률이 30%에 육박하는 사례가 적지 않은 것으로 알려졌다. 서울시에 따르면 올 주택·건물 재산세는 사상 첫 2조원을 돌파했다.

서울 서초구에 위치한 고가 아파트 ‘아크로리버파크’. 이 단지의 전용 84.97㎡에는 올해 약 733만원의 재산세가 부과돼 지난해보다 160만원 이상 부담이 늘어났다. 여기에 오는 12월에 날아들 종합부동산세까지 합하면 보유세는 무려 1,251만원에 이른다. 강남 3구 아파트가 아닌 곳도 보유세 부담이 늘어나기는 마찬가지다.

서울 마포구에 소재한 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84.59㎡에는 올해 전년 대비 약 70만원 늘어난 293만6,736원의 재산세 고지서가 발송된다. 2020년도 도시근로자 1인 월평균 소득(264만6,147원)을 훌쩍 넘어서는 금액이다. 이 역시 세액공제가 적용된 액수다. 마포구 래미안웰스트림 전용 84㎡의 경우 재산세가 47만9,000원 올라 전년보다 19% 상승했다. 다른 지역의 한 납세자는 “재산세가 지난해 171만원에서 222만원으로 51만원 올랐다”고 했다. 상승률로는 29.8%로, 재산세 상승 상한폭을 꽉 채웠다.

정치권에서 집값 대책으로 부동산 관련 세금 인상을 주장하고 있지만, 누적된 공시가격 상승만으로도 이미 보유세 부담은 커질 대로 커졌다. 서울시가 14일 발표한 7월분 재산세 현황에 따르면 주택과 건물에 부과되는 재산세는 사상 처음으로 2조 원을 넘어선 2조456억원을 기록했다. 서울 공동주택 재산세는 전년 대비 22% 증가한 1조2,748억원에 달했다. 자치구별로는 강남구가 3,429억원어치의 재산세 고지서를 발송하며 자치구 재산세 수입 3,000억원 시대를 열었다.

서울경제가 우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장에게 의뢰해 분석한 주요 아파트 재산세 시뮬레이션에 따르면 강남권의 ‘반포자이’와 ‘래미안퍼스티지’ ‘래미안대치팰리스’ 등 고가 아파트 10곳 중 6곳의 재산세 증가율이 세 부담 상한선인 30%를 넘어섰다. 비강남권 아파트인 노원구 ‘무지개’, 관악구 ‘관악드림타운’, 동작구 ‘동작대방이편한세상’, 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 등 16개 단지에서도 세 부담 상한선 이하의 증가율을 보인 단지는 두 곳에 불과했다. 재산세는 공시가격 기준 3억원 이하의 경우 지난해의 5%를 넘기지 못하며, 6억원 이하는 10%, 6억원 초과 시에도 30%를 넘기지 못한다.

[출처] 2016, 2019년 A.|작성자 bebe