부동산 증여시 증여자와 수증자 간의 부동산증여계약서 작성방법과 증여절차에 대하여 알아본다. 부동산증여계약서는 증여계약에 따라 증여자는 부동산을 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득하려 할 때 사용된다.
1. 증여에 필요한 서류
증여 계약서 3통 (원본 1통, 사본 2통)
(1) 증여자(증여하는 사람)
2. 증여에 드는 비용
(1) 증여세 기준 시가로 따져서 계산을 할 수 있음. 기준 시가에서 기본 공제 금액을 공제하고 거기다 해당 요율(10% : 1억 이하, 20% : 5억 이하 등)을 곱한 금액을 증여세로 내야 함. 시세 1억 정도이고 부부 사이이면 증여세는 없음. ▣ 증여세 세율
(2) 취득세, 등록세 등 ① 취등록세 4% : 약 400만원(기준 시가로도 계산할 수 있음. ④ 증지 9,000원 ⑤ 법무사에게 등기를 맡긴다면 법무사 비용(1억 정도면 30만원 정도)을 부담.
(3) 증여세 부담 : 증여를 받은 사람(수증자)이 부담 합니다.
3. 증여 계약서 작성법
3.1 증여계약서의 기재사항 · 증여자와 수증자 (이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호) - 부동산 증여계약서의 작성요령은 다음과 같다. 농지의 증여계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 수증자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출. (부동산등기 특별조치법, 제 3조 제 1항)
· 당사자 3.4 증여 소유권이전 등기신청
1) 신청서 및 첨부서류
신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 토지대장등본, 집합건축물대장등본, 검인증여계약서 등의 순으로 준비.
2) 지자체 구청 검인계약서 신청
검인신청시 구비서류
3) 직접 등기신청시
3)-1. 증여 계약서의 작성 증여자 양인이 부동산의 증여계약서를 적성한다. . 증여계약서를 구청에서 검인을 받아야 한다. 증여계약서의 검인은 실거래가 신고가 아니므로, 매도자 매수가가 같이 갈 필요는 없을 것이나, 구청의 토지정보과에 전화로 확인이 필요 할 것임
3)-2. 등기시 준비서류 증여자의 등기필증이나 등기필 정보를 받아야 하고, 인감증명서, 주민 등록 등(초)본을 받는다. 증여받을자의 주민등록초본을 준비한다.
3)-3. 대법원 홈페이지에서 서식 다운 받기
대법원 홈페이지에서 위임장 양식을 다운 등기부등본을 참고하여 작성한다. 그리고 등기 신청서도 다운받아서 작성한다. 부동산의 표시 등기 신청서의 샘플을 보면서 등기 할 등기부의 사항을 보고 작성한다.
3)-4. 부동산소재지의 시, 군, 구청에 취득세 납부 및 토지대장, 건축물(관리)대장 발급받는다. (1) 토지 소재지 시, 군, 구청 세무과로 취득세, 고지서 발급을 받아 납부. (2) 시, 군, 구청에서 토지대장, 건축물대장 발급.
3)-5. 은행에 가서 세금 내고, 채권할인, 수입인지 구입하기 (1). 채권의 매입은 주택공시가격으로 매입하여야 하므로 사전에 부동산 소재지의 시, 군, 구청에서 공시가격을 확인하고 매입가를 알아서 은행에서 채권매입 할인한다(국민은행 채권매입 불가).
3)-6. 등기소에서 서류 제출 전 준비 증여계약서 2부 복사. 등기신청서 2부 복사, 증여인 인감증명, 1부 등기위임장 1부 증여자 주민등록 등(초)본, 본인 주민등록 등본 각 1부 토지대장1부 및 건축물 대장1부.
(복사본을 제출하는 이유는 매매계약서 원본, 신고 필증 부본 등기신청서 부본은 등기필 정보 교부 시에 첨부 사류로 등기필 정보 이면에 붙여서 교부되는 것임)
(위의 3부를 복사하는 이유는 시, 군, 구청 취득세 신고 시 각 1부 제출하면 됨)
4. 증여세 산정순서 4.1 증여세과세가액의 산정
증여재산가액의 합계약 - 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액
증여세과세가액 - (증여재산공제 + 재해손실공제) - 감정평가수수료
증여세과세 표준 X 과세표준별 세율
(증여세산출세액 - 감면세액) - 신고세액공제
(증여세산출세액 - 감면세액) + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액
1). 증여는 빠를 수록 유리하다. 10년에 3천만 원 증여세 면세 한도를 적극 활용 2). 현금보다 부동산 증여가 유리하다. 증여세는 실 거래가 가 아닌 기준시가를 기준 상정 3). 6억 한도 내에서 배우자에게 증여한다. 배우자 증여한도인 6억 원을 적극 활용 4). 향후 부동산 취득시에는 자금출처 조사에 대비한다. 부채를 상환할 때도 상환한 자금에 대한 국세청 출처조사에 대비해야 하며 이는 취득시에 더욱 중요 5). 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 또 다시 증여세가 과세된다. 사전 증여한도를 활용해 미리 증여해 두어야 합니다. 만일 증여대상이 임대료가 발생하는 빌딩이라면 일반적으로 손자에게 증여하면 30%의 가산세를 냄 7). 자녀에게 회사를 물려줄 때는 사업초기에 주식을 증여하라. 사업초기에 비상장 주식을 증여함이 증여세나 상속세를 절감하는 방법이 됨 8. 증여한 후 3개월간 증여재산을 매각하거나 감정 받지 않는다. 증여한 후 3개월 이내에 증여받은 수증자가 재산을 매각하거나 은행에 담보로 제공해서 평가를 받게 되면 9. 개별공시지가나 기준 시가가 공시되기 전에 증여한다. 시가가 확인되는 경우를 제외하고는 토지는 개별 공시지가, 건물은 기준시가를 적용하므로 10. 증여를 인정받으려면 반드시 증여세를 신고 하라 증여받은 날로 부터 3개월 이내에 반드시 관할 세무서에 신고 해야 함 그리고 신고시에도 과세 미달로 신고 하기 보다는 약간 초과되게 신고 하는게 좋음.
|
출처: 인천 성호공인중개사사무소 원문보기 글쓴이: 성호공인중개사