현재 부동산 시장을 분석해 보면 공급자와 수요자, 정책 입안 실행자인 정부 모두가 어려운 상황을 맞고 있다고 보아야 할 것 같다. 정부는 부동산 투기를 잡고 소수의 부자들에게 많은 세금을 거두어 가난한 서민들을 위한 정책을 편다는 취지 아래 부동산 정책을 펴고 있다.
하지만 강력한 부동산 대책의 효과로 나타나는 것은 중산층 이하 서민들의 원성과 자조, 양극화 현상의 가속화뿐이다. 또 수요 급감으로 인한 거래위축은 분양시장에 민감하게 반응해 미분양 아파트가 속출하는 현상을 초래, 공급자인 건설업계의 위기까지 초래하고 있다.
이에 필자는 공급자와 수요자 간 거래의 물꼬를 터주면서 정책의 일관성을 잃지 않는 방법, 그리고 미분양 물량 해소와 지역 부동산 경기 활성화를 꾀하기 위해 ‘미분양 아파트 공동구매’제도를 제안, 시행 중이다.
‘미분양 아파트 공동구매’제도는 정부의 정책 일관성을 잃지 않으면서 아파트 분양가의 간접적인 인하 효과를 얻어내고, 궁극적으로 서민주거 안정을 이루어 낼 수 있는 등 유익한 방안이라 할 수 있다.
시행, 시공사는 이윤을 지역사회에 환원한다는 명분 아래 내 집 마련 수요자에게 실질적 혜택을 주어 미분양을 해소한다면 현재의 어려운 상황을 극복할 수 있어 유익하다.
또 수요자들은 공동구매라는 방법을 통해 분양가를 인하 받을 수 있는 가시적인 이익을 달성하는 한편 인하된 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 실익을 갖게 된다.
그러나 이러한 공동구매라는 방법 동원에도 불구하고 정부의 지속적인 수요 억제책과 강력한 조세정책은 수요자 층을 한층 더 위축시켜 대기 수요자로 내 몰고 있다. 따라서 지역 내 미분양 물량은 나날이 증가 추세에 있으며 경기 회복은 요원한 실정이다.
아파트 공동구매제도가 아직 정착이 안 되고 있는 주된 요인으로는 △홍보부족으로 인한 수요자 층의 불신 발생 △성과 불확실성 및 브랜드 이미지 실추 우려로 인한 시행, 시공사의 참여 부족 △과당 출혈 경쟁으로 인한 시장 교란 △시행사와 시공사간의 이원화 구도 해소의 어려움 △정부의 반 값 아파트 공급 정책과 아파트 가격의 20~30% 하락 기대감 등이 꼽히고 있다.
이에 따라 필자는 그동안 미분양 아파트 공동구매를 추진하면서 나타난 문제점 등을 일시에 해소하고, 건설사들의 이미지 향상을 꾀 할 수 있도록 하는 방안을 추가한다면 미분양 해소에 도움이 될 것으로 생각한다.
예컨대 수요자들의 식어버린 부동산에 대한 관심을 유도하고 대기성 수요자들이 시장으로 진입할 수 있는 동기를 유발할 수 있는 ‘내 집 마련 대축제’를 제안해본다.
이를 위해 시행사 및 시공사들은 협의체를 구성, 공동 마케팅에 따른 홍대 극대화를 꾀해야 할 것이다. 또 중도금 무이자, 발코니 확장, 샷시 무료시공, 원금 보장제, 최저가격보장제, 프리미엄 미 형성 시 계약급 반환 등의 조건을 내걸기보다 구매자들에게 실익이 될 수 있는 특단의 대안을 강구해야 한다.
예를 들어 미분양 물량을 행사기간 내 구입하는 구매자에게 취∙등록세 면제를 비롯해 미분양 해소 시 세대 별 관리비 한시적 지원, 잔금부분 일정 기간 유예, 주민 복지 기금 부담 등 수요자들에게 내 집 마련의 적기라는 인식을 확산시켜 나가야 한다.
이 처럼 현재의 침체된 부동산 시장을 활성화시키기 위해서는 공급자와 수요자, 정부 정책이 모두 상생하는 길을 모색해 나가야 한다. 따라서 지속적인 관심과 동기부여가 중요하다고 본다.
필자는 미분양 물량 해소와 지역 부동산경기 회복을 위해 ‘부동산 박람회’ 등의 행사가 필요하다고 본다. 이러한 축제적 행사는 침체된 지역 부동산경기 회복과 미분양 아파트 물량 해소를 위한 동기부여의 장이 될 것이라 확신하며, 지금이 시의적절하다고 판단하고 있다.
미분양에 따른 금융비용 등 자금압박을 겪고 있는 시행, 시공사가 원만히 협의해 구태의연한 마케팅 기법에서 벗어나 침체된 부동산 시장을 활성화 시킬 수 있는 새로운 분양 패러다임을 창출했으면 하는 바람이다.
김영욱(대구부동산경제연구원 원장)