자료 9. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

[봉천포럼]

 

9. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아두어야 할 점이 몇 가지 있다.

1. 사전점검제도

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 사전점검제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 이 규정은 마치 입주자들을 위한 제도인 것처럼 보이지만 실상은 입주자에게 매우 불리한 제도이다. 왜냐하면 입주자가 실물을 보고 판단할 수 있는 것은 거의 없기 때문이다. 눈으로 확인할 수 있는 하자는 입주자가 미리 보고 확인할 수 있다는 전제 하에서 이러한 제도 만들어졌지만 실제로는 불가능한 경우가 대부분이다. 예를 들어 벽지에 이상이 있다고 하더라도 벽지를 찢어본다거나 할 수도 없는 것이고 입주자들의 사전점검시 이상을 발견하였다고 하더라도 입주일에 맞추어 이사준비를 다 해놓은 이상 추가공사를 요구하기 어렵기 때문에 실상은 사업주체의 잘못을 덮어주는 면죄부 역할을 할 가능성이 높은 제도인 것이다.

그렇다고 하더라도 현재의 제도를 무시할 수 없는 것이어서 최선을 다해 자신의 권리를 지키는 작업이 필요하다. 이 때 입주자들이 주의해야 할 점을 몇 가지 집어보고 점검 요령을 알아두는 것도 좋다.

시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다. 또 계약서에 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 하자가 발견되면 자신에게 권리가 없다고 생각하지 말고 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.

자세한 점검 요령은 아래 세대별 하자 점검 요령과 같은데 이 때 하자점검표를 만들어서 점검하는 것이 좋다.

만약 사전점검시 문제점을 발견하면 이 점에 대하여 시정을 요구하여야 하며 사전 점검시 이를 기재하여야 하고 나중에라도 입주하기 전까지 내용증명을 보내 하자보수를 청구해두는 것이 좋다.

2. 입주 후 하자의 점검

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다. 

⑴ 세대별 하자 점검 요령

1) 현관철문

내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 잠금 장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

2) 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실

바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구 쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부를 주의 깊게 보아야 한다.

3) 실내벽, 방바박, 천장

굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는 지를 확인한다.

4) 가스설비

가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구

싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는 지 살펴야 한다. 

6) 위생기구

양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수되는 부분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반 등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비

각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함께 보아야 한다.

8) 소화설비

각 세대 계단 옆 또는 현관 밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 ABC 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기

거실이나 안방에 설치되어 있는 난방 온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

10) 실내 보온 및 방음시설

벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음측정기로 확인해 본다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는 지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는 지와 위층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다.

11) 전기시설

① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다.

② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다.

③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라 모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다.

④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다.

⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다. 이와함게 가스감지기와 화재감지기가 싱크대 천장과 거실과 방 천장에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 

12) 국기꽂이와 각종 장식 기구들

국기꽂이를 배란다 섀시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

⑵ 공동구 하자 점점 요령

공용부분의 하자 점검은 입주자대표회와 관리사무소의 임무라고 할 수 있다. 그러나 입주자의 한 사람으로서도 관심을 가져야 할 부분이기도 한데 입주자대표회의나 관리사무소가 공용부분의 하자 점검을 하도록 촉구하고 관심을 보여주면 관리주체가 조금이라도 빨리 성실하게 하자를 조사 시정을 요구할 수 있게 되기 때문이다. 그렇다고 하더라도 입주자 개인 한 사람이 공동구의 하자를 점검하는 것은 무리이므로 입주자대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행할 때 같이 참여해 보는 것이 적당할 것으로 보인다.

만약 관리주체가 이러한 행위를 소홀히 하면 관리주체를 상대로 하자의 조사 및 보수를 시공사에 요구할 것을 문서로서 보낼 필요가 있다. 처음부터 내용증명으로 보낼 필요가 있는 것은 아니지만 상대방의 대응이 없을 때는 내용증명으로 보내는 것이 좋다. 하자가 분명히 있음에도 하자에 대한 조사를 게을리하여 입주자에게 손해를 끼친다면 이에 대한 책임소재를 분명히 할 필요가 있기 때문이다. 이러한 입주자의 행동은 관리주체의 입장에서는 상당히 부담스러운 것이기 때문에 어떤 식으로든 하자 조사 활동을 하게 될 가능성이 있는 것이지만 입주자들이 아무런 항의를 하지 않는다면 하자 조사가 제대로 이루어지지 않고 적당히 넘어가게 될 수도 있는 것이다.

입주자대표회의와 관리사무소는 입주자들의 요청이 없더라도 하자에 대하여 성실히 조사해야 하는데 하자 조사의 내용을 간략히 기술하면 다음과 같다.

1) 승강기

공동구 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 디지털 버튼, 버튼 램프, 비상 호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간 등을 살펴보아야 한다.

승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가를 확인한다. 용역계약상의 승강기 무상 보수기간 3∼6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3∼6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램츠 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다. 그 이후의 보수는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재 이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등은 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년 간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다.

한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 육하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다. 

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급·배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천장의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.

옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급·배수관 상태, 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다.

특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열

옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의 깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변전실

벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인한다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터

어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 충분한 지를 확인해야 한다. 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는 지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인한다. 

⑶ 기타

하자조사를 하는 경우 보통 실물을 중심으로 하는 것이 보통이다. 하지만 조금 더 신경을 써서 법률적인 부분도 점검할 필요가 있다. 각종 아파트 시설에 대하여 계약서가 구비되어 있는지 그리고 그 계약서상 별도로 하자보수를 받을 수 있는 경우에 그 내역이 어떠한지 살피는 것이다. 위에서 예를 든 것처럼 승강기 같은 것은 제조사가 별도의 보증을 하고 있으므로 이에 관한 서류를 잘보관하는 것이 필요한데 아파트 시설 중에서 이와 유사한 보증이 있는지 보증이 있어야 하는 물품을 사용하여야 할 부분인데도 보증이 없는 물건을 써서 불이익이 있게 될 것인지 살펴보면 좋을 것이다.

나아가 아파트에 대하여 화재보험이나 수해보험 등 각종 보험을 들도록 하고 있는데 이러한 보험은 들었는지도 확인해보아야 한다. 경기도 파주시의 한 아파트는 시공사가 이러한 보험을 들지 않아서 98년 수해 때 보상받지 못하여 시공사를 상대로 소송을 벌이고 있다.