묵시적 갱신에 따른 자동연장계약의 해지통보!!

[김봉관(봄보미)]

월세나 전세등 임대차 계약을 할때 통상적으로 2년의 기간으로 계약을 하게된다

 그러나 계약기간이 종료될즈음  임대인과 임차인 둘다 계약 종류의 의사를 통보하지 않고 계약기간을 넘겨 자동연장이 되는경우가 있는데 자동연장  즉 묵시적 갱신 이후의 임차인이 계약해지를 하고싶을 때가 있는데 이부분을 정리해 본다.

( 주택임대차보호법)

계약의 갱신

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

묵시적 갱신의 경우 계약 해지

6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

법 조항은 이렇습니다만, 실무를 하다 보면, 이 법 조항만으로 모든 것이 해결되지는 않더군요. 묵시적 갱신의 경우 보증금 반환의 문제로 임대인과 임차인과의 분쟁이 생기는 경우가 있는데, 서로 감정이 나빠지지 않는 선에서 법 조항을 근거로 해결면 된다.

묵시적 갱신의 경우 원만히 계약 해지를 하고 보증금을 돌려받으려면, 우선 계약 해지하기 3개월 전 임대인에게 통보를 하고 근거를 남겨두어야한다. (통보 시 음성녹음이나 문자메시지 전송) 3개월이 지나도 보증금을 돌려주지 않을 경우 받을 때까지 계약을 유지할 수 있는데, 보증금을 돌려받지 못하고 어쩔 수 없이 이사를 해야 하는 상황이라면, 임차권등기를 할 수 있다.
만약 임차권등기를 하지않고 이사를 하고 다른곳으로 전입신고를 하게되면, 임차인의 권리를 유지할 수 없으므로, 보증금 받기가 더 어려워 진다. 만약 이사를 하더라도 전입은 유지하고 있어야한다. 임차권 등기 시에는 내용 증명 등 절차가 필요하며, 그때 통보했다는 근거자료를 토대로 작성하면 된다. 사실 실무에서 임차권등기까지 가는 경우는 흔치 않다. 그리고 임차권 등기까지 진행되어 버리면, 임대인과 임차인 모두 곤란해지는 상황이 되기때문에 그전에 임대인과 원만히 해결하는 편이 낫다.

(상가임대차보호법)

상가건물임대차보호법 제10조제4항 임대인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1월 이내에 임차인에 대하여 갱신의 거절 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니하는 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(개정 2009.05.05)

같은 조 제5항 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받을 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다

따라서 위 상황의 경우 임차인은 묵시적으로 갱신되었다고 보이게 됩니다. 그러나 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있고. 임대인이 통고를 받은 날부터 3월이 지나면 임대차는 종료된다.

따라서 통고 후 3개월이 경과하면 임대인은 보증금을 돌려주어야 하고, 임차인은 임대차 건물을 임대인에게 명도해 주어야 한다.

임대인이 요구했던 내용 중 새 임차인을 구해놓고 나가라고 했으나 새 임차인을 구해줘야 할 법적인 의무가 없으며, 만약 임대인이 보증금을 돌려 주지 않으면 임차권등기 명령을 신청한 뒤 반드시 임차권등기 여부를 확인 후 다른 곳으로 이주해야 한다.

이사 가기 전 임차건물에 가압류를 한 뒤 임대인을 상대로 보증금 반환 청구의 소를 제기하여 판결문을 받아 강제집행을 신청할 수도 있다.