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출처: 판교 포털 커뮤니티 원문보기 글쓴이: 판교2020
지역 | 08년 시세 | 1월 시세 | 5월 시세 | 낙폭 | 특징 |
수지 | 50,000 | 28,000 | 35,000 | 15,000 | 낙폭 과대, 빠른 회복 중 |
상현 | 40,000 | 20,000 | 30,000 | 10,000 | 용인-서울간 고속도로 상현 IC 수혜 지역 |
신갈 | 45,000 | 30,000 | 38,000 | 7,000 | 분당 연장선 신갈역사 위치 |
동백 | 50,000 | 30,000 | 35,000 | 15,000 | 동백 택지 개발 지구 |
보라 | 38,000 | 22,000 | 27,000 | 11,000 | 30평대 평당800만원대, 낙폭 1억 이상 |
단위 : 만원.
09년 5월 현재 경부축 용인 지역별 30평대 아파트 시세.
용인 보라지구의 한 아파트 시세 변동표 - 자료출처 : 국민은행
보라지구의 어느 아파트 단지 시세표를 뽑아 봤습니다.
분양 후 2억 미만에서 맴돌던 아파트 가격이 2005년도에 2억을 넘었다가....
2006년도부터 줄기차게 상승해서 2007년 상반기에 3억 8천을 넘겼습니다.
그리고, 그 시세를 1년 반 넘게 유지하다가... 2008년 금융위기....
그리고는 급락.... 과도하게 떨어지면서 국민은행 시세와 괴리가 발생합니다.
(KB시세와 급매가의 금액 차이를 이용한 투자법도 스터디 시간에 설명 드렸죠... 아마...?)
3. 교통망 확충
경부축의 주 교통망은 뭐니 뭐니 해도... 역시 경부고속도로입니다.
서울에서 이렇게 멀리까지 보라동 같은 데까지...
아파트를 지어서 사람들이 거주하면서...
서울까지 출퇴근을 할 수 있게끔....
결정적인 역활을 해 준게.... 경부고속도로죠....
막힐때는... 사람 답답하게 만들고... 미치게 만들지만....
그 역활에 대해 부인할 사람은 아무도 없습니다.
용인에서 가장 멀리 있는... 보라지구에서 광역버스를 타면...
강남까지 40분... 광화문까지 1시간 조금 넘는 시간.... 이 걸립니다.
(아... 버스 전용 차로의 위대함이여.....)
그래도.... 여전히 2%가 부족한 경부고속도로....
그... 경부고속도로를 보완해 줄 교통망이 확충되고 있습니다.
분당선 연장선... 그리고, 용인-서울간 고속도로.
첫째. 분당 연장선
위 지도에....
보정역에서 마북(구성), 신갈, 구갈, 상갈을 지나는 선을 표시해 봤습니다.
선릉에서 시작해서 분당을 거쳐 용인을 지나다 상갈에서 수원으로 빠지는 전철노선이죠...
요즘 세간에... 황금노선이라 해서... 9호선이 각광을 받고 있죠....
그 노선이 곧 개통이라... 그 역세권 주변이 집중 조명을 받고 있습니다.
그러면서... 생각들을 하죠....
아... 아쉽다... 9호선 한참 공사하고 있던 1년 전에 미리 들어가 놨으면.... 지금쯤....
이런 생각들 많이 하시죠...?
제가 보기에는... 이 분당 연장선 주변도....
지금부터 잘 봐두면... 나중에 개통 시점에.....
저런 후회를 안해도 되는 상황이 올거라 예상합니다....^.^
신갈 운전면허 시험장 부근의 아파트....
기흥 구청 근처의 아파트....
상갈 금화 마을 근처의 아파트....
이들 전철역이 개통을 하게 되면....
선릉역까지 1시간 정도 걸립니다.
거기다... 신분당선도 개통을 마저 해 버리면....
이들 전철역에서 정자역까지 20분....
다시 정자역에서 강남역까지 20분....
이쪽 동네 강남 진입 여건이 획기적으로 바뀌는 거죠....
둘째, 용인-서울간 고속도로
지도에... 연녹색선으로 표시해 놓은 선....
중간 중간에 영덕IC, 상현IC, 성복IC 동그라미가 있는 선...
그 선이... 용인-서울간 고속도로입니다.
경부고속도로의 고질적인 교통체증.....
23번 국도의 살인적인 교통정체....
그런걸 한방에 뚫어주리라 기대를 받는...
용인-서울간 고속도로....
이 고속도로가 원래 목적은
광교 신도시와 판교 신도시의 교통량을 분산시키기 위함이지만...
더불어... 이 고속도로가 지나는 지역의
교통 여건도 확실하게 개선을 시켜 줍니다.
그 대표적인 수혜지역이 용인 상현동입니다.
용인이 난개발의 대명사가 되도록 했던 장본인 상현동....
23번 국도가 차량으로 뒤엉키게 만들었던 상현동이....
용인-서울간 도로의 상현IC가 생김으로 해서....
서울(특히, 강남권) 진입이... 그 누구보다 빠른 동네로 변모할 예정입니다.
그리고.... 또 하나 숨겨진 동네.....
영덕IC가 위치한 곳을 보면.....
영덕IC는 경부고속도로 왼편에 위치하고 있는데....
그 오른편에.... 보라 지구가 있습니다.
언뜻보면... 경부고속도로가 가로지르고 있어서...
서로 떨어져있는 듯이 보이는데....
실제로 가보면.... 경부고속도로 밑으로 해서
차량 통행이 가능한 도로가 버젓이 나 있습니다.
즉.... 영덕IC가 개통을 하는 순간....
용인 보라지구는 서울(강남권) 진입 시간이 왕창 단축되는 겁니다....
세째, 대심도 급행 전철...?
아직은 확정된게 아무것도 없지만....
대심도 전철에 대한 얘기가.... 상당히 구체적으로 들리고 있습니다.
동탄에서 강남을 연결하는 대심도....
그 중간 역사 예정지로 언급되는 기흥, 판교....
이 중에 판교는 뭐 어차피 비싼 동네.... 좋은 동네.... 황금알이고...
기흥.... 도대체 어디쯤 역사가 들어설까요...?
아직은 아무도 모릅니다....
그러나 그 전체적인 윤곽을 놓고 봤을 때....
기흥 구청을 중심으로 하는.... 그 위 아래 동네...
신갈, 구갈, 상갈....
그러나, 대심도는 아직... 계획단계일 뿐이고...
언제 공사를 할지.... 아직 아무도 모르죠...
그냥.... 그렇다는 정도고...
너무... 현혹될 필요는 없다고 봅니다....^.^
4. 투자 포인트.
지금까지 언급한 모든 동네가....
낙폭 과대 지역이라.... 어디를 투자하든지...
나중에 얻는 결과는 비슷하리라 생각합니다.
우리가 지난번에 광명 이야기에서 언급한 것 처럼....
전고점 대비 50% 회복한다는 가정하에 각 지역을 분석해 보면....
지역 | 낙폭 | 매입가 | 매도예정가 | 예상 차익 | 전세가 | 실투자금 | 수익율(%) |
수지 | 15,000 | 35,000 | 43,000 | 8,000 | 11,000 | 24,000 | 33% |
상현 | 10,000 | 30,000 | 35,000 | 5,000 | 10,000 | 20,000 | 25% |
신갈 | 7,000 | 38,000 | 41,000 | 3,000 | 9,000 | 29,000 | 10% |
동백 | 15,000 | 35,000 | 42,000 | 7,000 | 9,000 | 26,000 | 27% |
보라 | 11,000 | 27,000 | 33,000 | 6,000 | 8,000 | 19,000 | 32% |
30평대 아파트 기준 단위 : 만원,
이렇게 봤을 때.... 수지와 보라지구가 수익율 30%대를 노려볼 수 있구...
그 중에서도 보라지구가 상대적으로 적은 투자금(2억 미만)으로 도전해 볼 수 있습니다.
물론, 대출을 활용하고 월세를 놓을 경우... 실투자금을 절반 정도로 줄일 수도 있습니다.
(실투자금을 최소화 하는 방법에 대해서는.... 스터디 시간에 언급 하게 될 겁니다....^.^)
5. 시장에 자주 출몰하는 투자자들
작년에는 전혀 보이지 않던 투자자들이 현장에서 자주 목격되고 있습니다.
1-2월에도... 정상 입주 물건 위주로 해서 급매물만 간간이 거래되곤 했는데....
이제는 전/월세 낀 물건도 매매가 되고 있습니다.... 즉, 투자자가 사갔다는 뜻이걸랑요....
시장이 상당히 많이 바뀌고 있습니다....
담주 27일(수)에 전체모임있는 거 다들 아시죠....?
전체모임 공지 : [5월 27일 전체모임] 요즘 부동산 시장 분위기.
좀더 구체적이면서... 좀더 자세한....
즉... 각 지역에 위치한... 각 단지별로 아파트 가격이라든가.... 하는 얘기....
게시판에서는 언급하지 못한 다양한 얘기들을 나눌 기회가 있으리라 생각합니다.
이번 27일 전체 모임때... 뵙겠습니다....^.^
지금까지 올린 지역별 분석 시리즈 -------------------------------------
출처 :3천만원으로 시작하는 내집마련[home336] 원문보기 글쓴이 : 雪馬 |