농지전용과 농업용주택 건축허가

[수학박사]

농지전용과 농업용주택 건축허가

대한민국 땅에는 함부로 건축을 할 수 없는데 다만 특별히 지을수 있는 권리를 우리는 '허가'라 하는것~!

바로 모든 건축물은 건축물을 착수하기 전,

하겠다는 의사표시로 건물을 짓는 신고나 못하는데 하게 하는 허가를 받아야 건축이 가능하다.

이때 '신고나 허가'는 대상 토지(지목기준)를 관장하는 부서가 주무부서가 되는것~!

각 부서별 담당업무

'신고'는 일방의 의사표시행위이고 '허가'는 금지의 해제라는 행정절차를 밟아 집을 짓게 되는것을 말한다.

대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축인  '농가주택'은 건축신고 대상으로 착공신고 → 건축 → 사용승인(준공)의 절차를 거치게 되는데....
건축인허가 대행료(심부름값)는 150만원 내외로 이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니지만 대략 군청.시청 앞

토목측량설계사무소에가서 잘 협의하면 150만원 내외에 가능하다.

공공기관이 제공하는 표준건축설계도면으로 건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 심부름대행료.
건축 준공에 필요한 정화조 준공필증,가스사용승인서,측량성과도 등도 별도로 제공해야 하는데 인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있다.

전용허가의 완성도(농지30% 임야100%)

농지를→대지로 형질변경
건축을 위한 부지가 지목상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 하는데 이를

형질변경절차라 하는데 농지의 형질이 다른 형질로 바뀌게 되는 것이고 이때 지목변경이 일어난다.
대부분의 비도시(농촌) 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만...

이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋다.

그렇다고 마구잡이로 형질변경이 되는 것이 아니고 건축 바닥면적의 4배 이내를 기본원칙으로 하는바 30평인 경우 120평에 주차장을 포함 실제는 150평 이내에서 지목변경이 되는데 대략 지자체에서 200평 내외를 단독 농가주택의 면적이라고....

이같은 조금의 여유면적을 두는 이유는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문.....

다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구 2주택 중과세에 해당되지 않으며 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있는데  일반적으로 시·군에서는 최대 전용면적을

일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며 전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인가능하다.

허구헌날 인터넷과 씨름하면 '지식'

밖으로 나가 현장에 발로 뛰면 '지혜'

숭실사이버대 교재에서

그런데.... 

농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 도면작성 측량성과도 및 각종 서류가 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 되는데 농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로

해당 토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 한다.

그동안 경험한바로는 전직 해당시군 관련부서에 근무한 경력이 잇는 측량설계사를 찾아 의뢰했으며 나는 그 실력 차이나 담당부서 직원들과의 원만한 업무협조 등 개인실력 차이를 넘넘 인정하고 있는 바 내가 잘 아는 유능한 측량설계사는 담당 부서직원들의 기피대상 1호인데 하도 꼬장꼬장하여 사사건건 서류보완 등등  담당자의 엿, 물먹이기(?)에 인허가 기간은 차일피일 미뤄지기 일쑤이기에 해서,  토목측량설계사 개개인 자질을 난 늘 점검했는데 모든 측량사라하여 다 같은 사람이 아니고 능력또한 서로 다르며 특히 담당공무원들이 싫어하는 기피인물인지 아닌지 여부도 미리 알아두어야 한다.

건축공사업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량설계사무소(지적측량등)에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있다. 

농지전용 비용 안내

그냥 법이면 아무대나 적용하는 줄 알고 계셨죠~?

아니 대부분이 이리 알고 계십니다~!

                                                          
-.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) 
-.경계측량 및 분할측량 = 약. 60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음) 
-.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약, 200만원(업체에 따라 차이가 있음) 
-.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량 
농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할 수 있는 것으로 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량 설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 된다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 따라 비용과 처리기간이 다른데 경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우로 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 한다.

땅으로 인생역전하고 싶으시죠?

그럼 땅 보는 요령만 바꾸시면 인생역전(?) 기회를 잡을 수도~~

측량에서...
경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은 30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요.

대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져 건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황 측량만 할 수 있다. 
건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원,구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요되고

지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, 구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요.

측량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있다. 
측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 주고 있다.

토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토작업, 또는 지반을 평평하게 고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치,그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을 하는 일 등이 있다.

소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분이며 이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있다.

                                                                        숭실사이버대 내 교재에서

전기공사
전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분한다.

한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며.....

외부전기인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며,

보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야

하며 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가된다.

한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가.

최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가

시행해 준다.

전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 된다.

건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야한다.
전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있다.

또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명,콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며

외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는것이 보통이다.
내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검한다.

지하수 개발
지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원, 대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있다. 
소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,인허가 및 수질검사비, 모터펌프,모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋다. 
지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 개발할 수 있다. 

하수도 공사
하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도 예상하면 무리가 없다.

가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 한다.

특히 입지선정에서 주변 지목이 구거라하여 무턱대고 하수시설 설치가 가능하다고 간주하면 큰 봉변을 당하는 경우가 종종있는데 우수(빗물)의 구거가 가능하며 농업용수로의 구거는 큰 봉변을 당하니 주의하여야 한다.

정화조 공사
정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며 비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재  10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여

150~200만원 가량을 예상하면 된다.
30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 비용이 추가된다.

그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 250~300만원 가량 들어간다.

해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것
- 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소 
- 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체 
- 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체 
- 가스설치 : 토지인근의 가스업체 
- 측량 : 해당지적공사 
- 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소 

※ 관련비용 예시 
예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우의 
관련비용은 다음과 같습니다. 

① 농지전용비 : 공시지가의 30% 
②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,건물현황측량 15~22만원
(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능) 
③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원 
④ 농지전용 대행비 : 150~200만원 
⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원 
⑥ 전기인입비용 : 60만원 
⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함) 
⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원 
⑨ 배관공사 : 50만원 

상기 비용산출은 지역 및 건축자의 능력에 따라 차이가 있을수 있다. 
농지에 건축물을 건축하는 경우 토지의 성토,절토,정지가 발생하므로 형질변경의 일종인 '개발행위 허가'를 받아야 하며... 농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정으로 이해하면 되겠다.
그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는것이 정석입니다. 
농지전용만으로 공사시 절토,성토를 하면 개발행위 위반이되는데 '개발행위허가'는 건축, 형질변경, 토석채취, 물건적치,

분할 등에서 건축허가, 토석채취허가, 적치허가 등등을 받기전에 주변환경과 조화 등 사전에 한번 더 검토해보라는 형식을 "개발행위허가"라 한다.