부동산, 부가가치세는 어떻게 하나요?

자영업을 하는 A씨는 몇 년을 기다려 상가를 분양 받았다 . 만약 토지분양가 3억 원 , 건물분양가 3억 원이라면 건물주는 A씨에게 총 얼마의 금액을 받아야 할까 ? 토지 3억 원 + 건물 3억 원 + 건물에 대한 부가가치세 3000만원을 합한 총 6억 3000만원을 받을 것이다 . 그리고 A씨가 자가 부동산임대업이나 다른 사업을 하려고 상가를 분양 받았다면 , 소비자가 아닌 사업자이므로 부가가치세 3000만원을 환급 받을 수 있다 .   부가가치세와 부동산의 관계 부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌 수 있는데 , 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는 게 일반적이다 . 수익형 부동산을 분양 받는 경우 부가가치세는 일반적으로 분양대금의 5~8%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다 . 상가를 분양 받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 임대사업자 등록을 하는 경우에 한해서 조기환급 등을 받게 된다 .   토지의 공급에 대해서는 부가가치의 구성 요소로 보아 부가가치세 면세 대상 이때 건물의 공급에 대해 부과된 건물가액의 10%인 부가가치세를 환급 받으려면 다음과 같은 절차가 필요하다 . 주의할 사항은 사업장 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 반드시 사업자등록 신청을 해야 한다 . 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 사업자등록을 할 때까지 지급된 금액에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 없다 . 그리고 환급은 일반사업자로 등록을 한 경우에만 해당된다 . 상가를 분양 받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항이 있다 . 매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다 . 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면 , 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액과는 별도로 부가가치세를 받아야 한다 . 그리고 폐업일 (잔금청산일 , 명의 이전 등기 접수일 )부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고·납부해야 한다 . 그렇지 않으면 나중에 추징되는 부가가치세액과 각종 가산세를 부담해야 한다 .   주택이라고 해서 부가가치세와 무관한 것은 아니야 아파트를 신규로 분양업체에서 분양 받은 경우를 따져 보자 . 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다 . 다만 , 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다 . 또한 , 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 사람이 양도하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다 . 일반 사업자가 아닌 사람들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다 .   부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같이 정리 가능 토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다 . 국민주택의 공급 , 국민주택의 건설용역 , 그리고 보통의 주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다 . 부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세가 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다 . 부가가치세 과세표준은 수입임대료 , 관리비 , 간주임대료로 구성된다 . 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 , 임대보증금을 받는 경우에는 전세금 , 임대보증금에 대한 이자상당액을 간주임대료라 하고 그 금액에 대하여는 부가가치세가 과세된다 . 주택을 제외한 부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세 , 건물 및 구축물은 과세된다 .