[부동산] 부동산계약위반 손해배상 하는 방법 !

[김렬구 변호사]

안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

우리나라에서 부동산은 매우 중요한 자산 중 하나입니다.

부동산의 경우 개국 이래로 계속 가격이 상승해 왔으며 도심이나 수도권의 부동산은 그 가격이 천문학적인 수치로 상승하여 부동산 소유권자의 재산 형성을 도왔습니다.

따라서 이러한 부동산을 사고파는 행위는 단순한 매매를 넘어 인생이 걸린 문제라고 해도 과언이 아닌데요.

다만 이렇게 중요한 계약이고 큰 손익이 걸린 문제이기 때문에 부동산 계약위반 손해배상 사건이 자주 발생하게 됩니다.

특히 부동산의 가격이 폭등하거나 폭락하는 상황이라면 계약위반이 더욱 빈번히 발생하게 되는데요.

만일 위와 같은 상황의 당사자가 된 경우에는 손해를 볼 수 있으므로 이에 대한 적극적인 대처가 중요합니다.

이 글을 보고 계신다면 부동산 계약위반 손해배상 문제로 어려움을 겪고 계실 것으로 생각합니다.

아래의 내용에서는 위 문제를 해결하기 위한 여러 정보를 알려드리고자 하니 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.

법률 분쟁 방지를 위한 부동산 매매계약서 작성

위 계약은 부동산을 사고팔 때 매도인과 매수인이 맺는 계약을 의미합니다.

많은 분이 물건을 사고파는 것은 계약이 아니라고 생각하시는데요.

가격이 얼마 나가지 않는 물건의 경우 계약을 맺는 행위가 중요하지는 않기 때문에 이러한 생각을 가질 수 있습니다.

그러나 물건을 사고파는 행위는 그 자체로 계약으로 볼 수 있습니다.

가격에 대한 합의와 서로에 의사 합치가 있기 때문입니다.

다만 부동산을 매매할 때 계약서를 대부분 작성하는 이유는 그만큼 계약이 매도인과 매수인에게 모두 중요하기 때문입니다.

계약의 내용을 정하여 서면으로 작성하지 않을 경우 계약의 내용을 증명할 수 없고 위반 시 발생하는 손해를 어떻게 처리할지에 대해서도 정함이 없게 되기 때문에 추후 골치 아픈 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 이를 미연에 방지하고자 부동산 매매계약을 작성하게 되는 것입니다.

부동산을 사고팔 때는 부동산의 가격을 정하고 매도인과 매수인이 누구인지 특정하여 계약서에 기재하게 됩니다.

부동산 계약 절차

다만 부동산의 가격이 매우 높을 수 있기 때문에 한 번에 매매대금을 지급하지 않고 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 매도인에게 매수인이 지급하게 됩니다.

위 3가지 종류의 금전은 지급 시기가 정해져 있고 이를 제때 지급하지 않을 경우 여러 불이익을 받을 수 있습니다.

위 계약이 체결된 뒤에 이를 지키지 않는 경우에는 매도인이나 매수인 중 한 사람에게 더 큰 손해가 발생하게 됩니다.

가령 1억원에 부동산을 매수하기로 하였으나 가격이 폭등한 경우에는 매도인은 매수인에게 부동산을 매도하지 않고 값을 올려 팔고 싶어집니다.

따라서 매도인은 위 계약을 이행하지 않으려고 하고 만일 계약이 이행되지 않으면 매수인은 해당 부동산의 소유권을 취득하지 못해 시세차익을 얻을 수 없게 되는 손해가 발생합니다.

매도인은 매수인에게 소유권이전등기 의무를 이행하지 않게 됩니다.

한편 부동산 가격이 폭락하는 경우라면 위 상황에서 매도인에게는 이익이 매수인에게는 손해가 발생하게 됩니다.

매수인은 어떻게든 계약을 이행하고 싶지 않아 중도금이나 잔금을 지급하지 않게 됩니다.

이러한 상황이라면 매도인과 매수인의 상반되는 이해관계로 인해 매매계약 위반행위가 생깁니다.

손해배상에 따른 위약금 약정

부동산계약의 경우 계약금 계약을 하는 경우가 대부분입니다.

계약금 계약은 계약금 명목으로 매수인이 매도인에게 금전을 지급하는 것을 의미합니다.

만일 계약금이 매도인에게 지급되었다면 해당 계약에서 벗어나고 싶을 경우 매도인은 계약금을 2배를 매수인에게 지급하고, 매수인은 자신이 지급한 계약금의 반환을 포기하면 위 계약의 구속력에서 해방될 수 있습니다.

따라서 매도인이 부동산계약 위반 시에는 계약금의 2배를 매수인에게 배상하는 것과 같은 결과가 발생하며 매수인이 부동산계약 위반 시 계약금 상당의 금전을 매도인에게 배상하는 결과가 발생하게 됩니다.

다만 위와 같은 계약금을 지급한 경우에도 중도금 지급 등의 이행착수가 있는 경우에는 계약금을 포기하거나 2배를 지급하더라도 계약의 구속력에서 벗어날 수 없게 된다는 점을 주의하여야 합니다.

민법 제298조에서는 배상액의 예정이라는 규정이 있습니다.

위 규정에서는 채무불이행에 관한 손해배상액을 계약할 때 당사자들 사이에 정할 수 있다고 하고 있습니다.

특히 같은 조 제4항에서는 위약금 약정이 있는 경우 손해배상액의 예정으로 추정한다고 하고 있습니다.

따라서 부동산 계약 위반 시에 1천만원의 위약금을 약정한 경우에는 계약을 위반한 사람이 실제 손해액과는 무관하게 1천만원을 지급할 의무가 생겨납니다.

위약금 약정이 중요한 이유는 손해배상청구 시에 실제 손해액만을 전보 받을 수 있는 것이 원칙이기 때문이고 이러한 약정이 없다면 실제 손해액, 과실 등으로 손해배상소송이 복잡해지고 패소의 가능성이 커집니다.

따라서 부동산계약 시에는 계약금 말고도 위약금을 정하는 것이 좋습니다.

부동산 계약위반으로 손해배상이 발생하였다면

부동산 계약위반은 일종의 채무불이행입니다.

채무불이행이란 계약의 내용대로 이행하지 않은 것을 의미합니다.

민법에서 정하는 채무불이행에는 이행지체, 이행불능, 불완전이행 등이 있습니다.

이행지체란 제때 이행하지 않아 발생하는 손해에 대한 책임을 의미합니다.

가령 잔금이나 중도금 또는 이전등기 의무를 제때 이행하지 않아 손해가 발생한 경우에는 이 부분에 대해서 상대방에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

또한 부동산을 다른 사람에게 이중양도 하는 등의 이유로 이행불능이 발생한 경우에는 귀책 사유가 있는 경우 부동산 시세를 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 이러한 채무불이행 책임의 경우 채무불이행 사실, 상대방의 귀책 사유 등의 요건사실을 원고가 주장 증명하여야 하며, 실제 손해를 전부 배상받지 못할 수 있다는 점을 주의하여야 합니다.

따라서 변호사를 선임하여 계약 당시부터 치밀하게 계약서를 작성하고 추후 발생할 수 있는 손해배상과 사정변경에 대비하여 위약금과 해약금 약정을 추가하는 것이 좋습니다.

또한 계약위반이 발생할 경우 변호사의 도움을 받는다면 홀로 대응하는 것보다 빠르고 효율적인 배상을 받아낼 수 있습니다.

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