서울에서 눈 여겨 볼 곳

[산지기]

서울시가 공장·차고·터미널 등 대규모 부지를 상업지역으로 변경할 수 있도록 방침을 정하면서 그간 특혜 시비로 장기 표류하던 노른자위 땅 개발 계획이 급물살을 타게 됐다.

용도 변경을 통해 업무·상업시설로 재탄생할 부지와 주변 지역 부동산 시장은 벌써부터 개발 기대감에 들떠 있다.

서울 시내 곳곳에 흩어져 있는 부지 중에서 시장의 관심을 끌 만한 금싸라기 땅을 골라 부지 현황과 향후 개발 계획, 그리고 개발에 따른 파장 등에 대해 알아봤다.


성수동 현대차부지
초고층 글로벌 비즈니스타워 우뚝

현대자동차그룹은 서울 성동구 성수동 뚝섬 숲 바로 옆 삼표 레미콘 공장터 3만2924㎡에 지상 110층짜리 초고층 빌딩을 짓기로 했다. 이 부지의 소유는 현대제철이고 현재 삼표가 임대해 레미콘 공장을 운영 중이다. 시세는 5900억원에 이른다.

현대차그룹이 짓는 110층 글로벌 비즈니스센터에는 최고급 호텔과 오피스, 국제회의장, 스카이라운지 등이 들어선다. 정보기술(IT) 연구센터도 입주시킬 예정이다.
특히 건물 지하 2~3층에는 대규모 자동차 테마파크와 미래형 자동차 체험관 등을 조성한다는 구상이다. 일종의 자동차 박물관을 지어 관광객 등을 유치한다는 복안이다. 하지만 당초 알려진 것과 달리 양재동의 현대·기아차 사옥은 이곳으로 옮겨오지 않을 것으로 보인다.

현대차그룹의 계획대로 이곳에 110층짜리 초고층 건물이 들어설 경우 이 지역의 랜드마크로 자리잡아 관광객 유치와 상권 발달에 도움이 될 것으로 보인다.

이번 조치로 인근 지역은 환영하는 분위기다. 레미콘 공장이 있어 소음과 분진이 유발되고 레미콘을 싣는 대형차량이 다니면서 도로가 파손되는 일이 잦았는데 개발이 탄력을 받게 돼 레미콘 공장 이전도 속도를 낼 것으로 보여서다. 레미콘 공장 때문에 이 일대 아파트 값은 인근 지역 같은 크기 아파트보다 1500만~2000만원 정도 저렴하다.

인근 동아공인 관계자는 “고금리와 경기 상황이 침체돼 개발 호재에도 별다른 반응을 보이지 않고 있지만 시장 여건이 나아지고 개발이 가시화될 경우 저평가됐던 집값이 오르게 될 것”이라고 말했다.


서초동 롯데칠성물류센터
삼성타운 1.5배…초대형 롯데복합타운 조성

서울 서초구 서초동 1322번지 일대에 자리잡은 롯데칠성 물류센터 부지에도 복합단지가 들어설 예정이다. 6만9395㎡ 규모로 서울 지하철 2호선 교대역과 강남역 사이에 있으며 100m 가량 떨어진 삼성타운(2만4000여㎡)보다 규모가 3배 가까이 크다.

롯데그룹은 이곳에 복합단지 건립을 비롯한 초대형 롯데타운으로 조성할 사업 계획안을 서초구청에 제시한 상태다. 호텔·백화점·오피스·주상복합·뮤지컬센터·영화관·미술관 등을 조성하겠다는 것.

이번 서울시의 조건이 기부채납 등 개발이익 환수란 조건을 걸고 있어 롯데그룹 측은 개발사업안을 다시 검토할 방침이지만 개발계획에는 큰 변화가 없다는 게 롯데 측의 설명이다.

부지 공시지가는 3.3㎡당 2739만원으로 면적의 총 공시지가는 5702억1871만원이다. 강남권이란 특수성에 도로에 인접해 있는 조건을 갖춘 인근 땅값이 3.3㎡당 평균 7000만원인 것을 감안하면 이 부지의 가치는 더 클 것으로 보인다. 또 복합단지로 개발이 완료될 경우 부지 값어치는 더 커질 것이라고 인근 중개업소들은 입을 모은다.

롯데타운이 형성되면 인근 진흥·우성 아파트 등 주변 아파트값과 상가 임대료에도 큰 영향을 미칠 것이란 분석도 많다. 하지만 투자에는 신중해야 한다고 인근 중개업소들은 강조한다. 서초2동 중앙공인 김태언 사장은 “개발 계획이 확정되지 않았고 이미 개발 기대감이 많이 반영된 서초동 땅값은 높아져 있어 투자성 등을 잘 따져봐야 한다”고 당부했다.


가락동 성동구치소
주거ㆍ문화ㆍ복지시서 등 조성 추진

서울 강남권의 대표적인 기피시설이었던 송파구 가락동 성동구치소 이전 작업에도 속도가 붙을 전망이다. 가락동 162번지에 위치한 7만8758㎡규모의 성동구치소는 2010년 이후 현재 위치에서 남서쪽으로 2km 떨어진 문정동 법조단지 부지로 이전 계획이 잡혀 있다. 이에 따라 대규모 노른자위 땅을 놓고 서울시와 송파 주민들의 사이에서는 활용 방안에 대한 논의가 본격화되고 있는 상황이다.

서울시는 2017년 말까지 해당 부지의 50% 정도는 800가구 규모의 장기전세주택(shift)를 만들 계획이다. 이미 전용면적 60㎡미만 480가구, 85㎡ 240가구, 114㎡ 80가구 등 세부계획까지 세워 놓았다. 나머지 부지는 지역 주민 요구에 따라 주거 및 문화·복지·상업 복합시설로 개발될 가능성이 높다. 지하철 5호선 오금역과 개롱역 중간에 있는 땅으로 공시지가는 3.3㎡당 1184만원이다. 7만8758㎡를 공시지가로 환산하면 2797억4841억원에 이른다.

성동구치소를 둘러싸고 있는 가락래미안 등 아파트들은 이미 구치소 이전에 대한 기대감이 집값에 반영돼 있어 투자에 신중해야 한다고 주변 중개업소들은 조언한다. 목돈이 장기간 묶여있을 수도 있다. 개발 후에도 투자기간 비해 큰 수익을 장담할 수 없다. 가락동 초석공인 정영배 사장은 “주변 집값과 상가 임대료에 개발 기대감에 따른 값어치가 많이 반영된 상태라 투자에는 신중해야 한다”며 “하지만 본격적으로 구치소 이전이 되고 인근 송파신도시 등의 개발과 맞물리면 인근지역 부동산가치는 더 높아질 것”이라고 말했다.


삼성동 한전본사
업무상업주거복합시설…제2의 코엑스 개발추진

서울 강남구 삼성동 한국전력 본사는 강남권 한복판에 자리 잡아 금싸라기 땅으로 꼽힌다. 부지 면적만 7만9241㎡로, 도곡동 타워팰리스(7만3000㎡)와 삼성동 아이파크(3만2259㎡)보다 넓다. 공시지가는 올해 기준으로 1조2853억원에 달한다. 하지만 실제 가치는 2조원대가 넘는다는 게 현지 부동산중개업계의 추산이다.

현재로선 아파트와 주상복합만 지을 수 있다. 하지만 상업용지로 변경되면 업무·상업·주거복합시설이 함께 들어설 수 있다. 그만큼 땅 가치가 올라가게 된다. 입지 여건도 뛰어나다. 코엑스와 호텔, 백화점 등 생활편의시설이 주변에 널려 있다. 지하철 2호선 삼성역도 가깝다.

한전은 2012년까지 혁신도시인 전남 나주로 본사를 옮기기 전에 삼성동 부지를 팔아야 한다. 이 부지의 개발 방향은 어떤 업체가 땅을 사들이냐에 따라 달라진다. 한전 부지에 관심을 보이는 곳은 일부 대기업과 부동산개발업체, 한국무역협회 등이다. 대기업이나 개발업체가 살 경우 신사옥이 건립되거나 복합호텔·영화관·백화점 대형할인점 등이 들어서는 복합단지로 개발될 전망이다. 무역협회는 지상에 컨벤션 센터와 전시장을 지어 제2의 코엑스를 건립한다는 계획이다.

개발 기대감에도 주변 부동산시장은 조용한 편이다. 경기 침체로 매수세가 붙지 않아서다. 하지만 한전 부지 개발 계획이 확정될 경우 부동산 값도 오를 것이라는 기대감도 적지 않다. 한전 부지 개발의 수혜 아파트로 삼성동 아이파크와 래미안삼성1차 등이 꼽힌다.


중랑구 상봉터미널
50층 주상복합 추진…랜드마크 노려

서울 중랑구 상봉터미널 부지에서 50층 이상 초고층 주상복합 아파트가 들어설 예정이다. 상봉터미널은 중랑구 상봉2동 83-1번지 일대 2만9240㎡ 부지에 자리잡고 있으며 지하 2층~지상 3층 규모로 연면적은 1만8785㎡다. 상봉터미널의 공시지가는 3.3㎡당 1263만원으로 상봉동에서는 알짜 땅으로 꼽힌다.

상봉터미널 부지는 상봉1·2동, 망우2동 일대를 서울 동북권의 상업·업무·유통 기능을 수행할 상봉재정비촉진사업에 포함돼 있어 상봉터미널 용도변경에 주민은 물론 투자자의 관심도 높아진 상태다.

1985년 9월 문을 연 이후 1990년에는 하루 평균 이용객이 2만 명을 넘기도 했지만 지난해는 1000명을 가까스로 넘는 등 쇠락의 길을 걸어왔다. 상봉터미널 운영회사인 신아주는 적자를 면치 못해 이 부지를 개발하기로 했으나 이를 반대해온 서울시와 4년간 법정 다툼을 벌여오다 지난해 말 끝내 이겼다. 여기에다 이번 서울시 용도변경 활성화 계획이 덧붙여져 개발에 탄력을 받게 됐다.

부동산 경기 침체에 시장이 위축돼 있고 개발기간 등 고려할 점이 많아 주변 부동산 거래와 문의는 활발하지 않다. 상봉동 한일공인 박영권 사장은 “초고층 주상복합이 들어설 상봉터미널 부지는 상봉균형발전촉진지구에 포함돼 있어 랜드마크로 자리매김할 가능성이 커 개발에 거는 기대는 크다”며 “하지만 아직 구체적인 개발이 보이지 않고 개발기간도 길 것으로 예상돼 주변 부동산 투자에는 신중해야 한다”고 말했다.

공덕동 산업인력공단
역세권 연계 초고층빌딩ㆍ주상복합 건립 가능

서울 마포구 공덕동 한국산업인력공단 부지(2만9095㎡)가 이번 서울시 용도변경 허용 발표 조치로 업계의 관심을 받고 있다. 이 부지는 지하철 5호선 공덕역과 6호선 대흥역과 가까운 역세권이다. 여의도와 가깝고 개발 호재가 많은 용산과도 가까운 교통의 요지다. 2010년에 경의선 철도와 인천공항철도까지 개통되면 총 4개선이 교차하는 대형 역세권이 된다.

이곳은 제1종 주거지역이고 108만8000㎡ 아현뉴타운 내 존치지역으로 구분돼 사실상 개발이 불가능했다. 마포구청은 이곳에 특수고를 설립할 것을 검토하기도 했다. 하지만 이번 조치로 상업용지로 변경되면 이 부지에 초고층빌딩·주상복합 등이 들어설 수 있게 됐다.

산업인력공단은 2011년까지 울산시로 이전하고 2012년쯤 이 부지를 매각할 계획이다. KB부동산신탁 관계자는 “교통여건이 좋고 여의도 등에 직장인 수요가 많아 부동산 경기 침체에도 매매가와 전세가가 강세를 보이는 전망이 밝은 지역이다”고 말했다.

이 부지는 2600억원대를 호가하고 있다. 용도변경을 통해 개발을 할 수 있게 되면 실제 거래가격은 더 높아질 전망이다. 개발 소식에 인근 지역은 잠잠한 편하지만 개발이 확정될 경우 주변 부동산값 상승도 기대할 만하다. 황금부동산 관계자는 “인근에 아현뉴타운이 지정되면서 이 일대가 가격이 많이 올랐지만 산업인력공단 부지 개발이 확정되면 주변 부동산 가격 상승에 탄력이 붙을 것으로 보인다”고 말했다.

시흥동 대한전선부지
최고 71층 높이 대형 복합타운 건립

금천구 시흥동 대한전선 부지(8만2982㎡)는 일대에서 개발 기대감이 높은 곳이다. 이번 서울시의 용도 변경 완화 발표로 개발에 더욱 힘이 실릴 전망이다. 대한전선 부지는 금산로를 사이에 두고 정보기기 공장터와 시흥공장으로 나뉜다. 현재 시흥공장은 한창 철거작업이 진행 중이고 정보기기 공장터는 철거를 마치고 빈 부지만 남겨져 있다.

영조주택은 2004년 대한전선으로부터 이 부지를 매입해 꾸준히 개발을 추진해 왔다. 영조주택은 상업지역으로 용도 변경이 되면 이곳에 최고 71층 높이의 주상복합건물과 초고층 빌딩과 주상복합 아파트·쇼핑시설·영화관 등을 지을 계획인 것으로 알려졌다. 영조주택 관계자는 “사업추진의 최대 걸림돌이었던 용도변경이 해결돼 사업추진에 탄력이 붙을 것으로 본다”고 말했다.

현재 대한전선 부지 북쪽에는 지난 10월 이전한 금천구청 신청사가 있다. 대한전선 부지 옆(998번지)에서는 지상 10층 규모의 오피스 빌딩(대지면적 2361㎡, 연면적 1만5873㎡) 공사가 내년 9월 완공을 목표로 진행 중이다. 때문에 대한전선 부지까지 개발되면 이곳은 행정·문화·상업시설을 갖춘 지역 금천구의 중심지로 탈바꿈하게 된다.

인근 무지개 아파트·남서울건영 아파트 등이 수혜 단지다. 시흥동 대성공인 관계자는 “지역 개발에 대한 지역 주민들의 높은 기대감이 그나마 침체된 시장을 받쳐주고 있는 상황”이라며 “그러나 사업이 구체화되기까지 몇 년의 시간이 걸리고 지역 이미지 개선도 필요해 넘어야 할 산이 많다”고 말했다.


양천구 신정차량기지
체육ㆍ문화ㆍ쇼핑몰 등 조성

서울 양천구 신정동 지하철 2호선 양천구청역 인근에 있는 신정차량기지가 스포츠·문화·쇼핑이 어우러진 복합단지로 바뀔 전망이다. 신정차량기지는 서울 지하철 2호선 정비기지로 전체 부지 면적이 23만4286㎡에 달한다. 현재 일부 차량기지 부지 위에 인공대지가 만들어져 있고 그 땅에는 양천아파트(7만6929㎡)와 학교(1만069㎡)가 들어서 있다. 지상에 차량기지가 있고 그 위를 덮어 만든 땅 위에 다른 건물이 들어서 있는 형태다.

부지 전체가 서울메트로 소유로 2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 200%)에 해당돼 15층 이하 아파트만 지을 수 있다. 상업용지로 변경될 경우 업무·상업·주거시설이 함께 들어설 수 있게 된다.

서울메트로는 개발 예정부지 14만7288㎡에 잔디구장 등의 주민 체육시설과 극장·공연장 등의 문화시설, 대규모 쇼핑몰 등을 지을 계획인 것으로 알려졌다. 빠르면 내년 초 착공해 2011년 완공한다는 계획이다. 사업지와 가까운 목동13단지·11단지·신정7동·신정6동 등이 수혜지로 꼽히며 목동에 비해 상대적으로 문화·상업시설이 부족했던 신정동 상권 변화도 예상된다.

대형 개발 호재에도 주변 부동산시장에 큰 움직임은 없다. 양천구 신정동 삼양 공인중개사 관계자는 “개발 계획에 대한 호기심 수준의 문의 정도는 있었지만 별다른 움직임은 없다”며 “대형 개발호재이지만 기존 아파트나 상가 거래도 전혀 없는 상황이라 수요자들의 관심이 그쪽까지 미치지 않는 것 같다”고 말했다.


독산동 롯데공장부지
도하부대 이전으로 개발 탄력

서울 금천구 독산동 롯데알미늄 공장과 롯데제과 시흥공장 부지도 개발후보 리스트에 오르내리고 있다. 롯데알미늄 공장(3만8519㎡)은 현재 가동 중이고 이전한 롯데제과 부지(2만1441㎡㎡)는 물류창고로 사용되고 있다.
이 일대는 당장 개발을 기대하기는 힘들지만 주변 개발 계획을 함께 놓고 보면 미래 가치는 높은 편이다. 롯데제과 부지 바로 옆에는 도하부대(19만2830㎡)가 개발될 예정이다. 금천구는 도하부대를 2009년까지 이전하고 이곳에 업무시설, 판매시설, 공공청사, 종합병원 등을 지을 계획이다. 현지 중개업소엔 롯데그룹 내에서 일대 공장부지 타당성 검토 작업에 들어간 것으로 알려져 있다.

롯데알미늄 공장 주변에는 태영아파트와 연립빌라들이 있고 공장 앞 전철 건너편에 중앙하이츠, 현대홈타운 등이 있다. 독산동 K공인 관계자는 “도하부대 부지에는 롯데건설이 2400여 가구의 주상복합 단지가 들어설 계획”이라며 “(롯데측이 도하부대 부지를 개발하면) 자연스레 롯데알미늄 공장과 롯대제과 부지도 연계해 개발될 가능성이 크지 않겠느냐”고 내다봤다.

그는 이어 “독산동 일대는 워낙 가격이 낮았던 지역이라 롯데알미늄 공장 뒷편 다가구주택의 경우 개발에 대한 기대감으로 2년전 3.3㎡당 500만~650만원에서 1100만~1200만원으로 가격은 꾸준히 오르고 있지만 투자자들이 들어오지 않는 상황”이라며 “경제사정이 좋아지고 좀더 구체적인 개발 밑그림이 나와야 투자심리가 움직일 것 같다”고 말했다.


가양동 CJㆍ대상ㆍ한일철강부지
주거ㆍ상업ㆍ업무 복합타운 건설 추진

서울 강서구 가양동 준공업지역에 있는 CJ 공장·대상 공장 부지에 서울 서남권을 대표하는 복합단지를 개발하는 방안이 추진되고 있다. 인근 지하철 9호선 가양역이 내년 초 개통될 예정이다. 택지개발지구인 마곡지구와도 가깝다. 이들 부지는 공시지가로는 3.3㎡당 평균 1150만원대지만 주변 상업지역 땅값은 3.3㎡당 3500만원을 넘는다. 특히 CJ공장 부지는 공시지가로는 4007억원이지만 실제 가치는 1조원을 넘어설 것으로 보인다.

CJ공장 부지는 1960년대 CJ(옛 제일제당)가 화학조미료 공장을 짓기 위해 매입한 땅으로 면적이 9만1732㎡. 주변에 아파트 단지가 들어서면서 주민 민원으로 공장 가동이 중단된 상태다. 대상공장 부지 5만6589㎡는 2005년 대상이 부지를 팔고 떠났다. 한일철강 부지 1만8520㎡도 같은 해 공장에서 물류센터로 전환돼 이들 부지는 사실상 공터로 남아 있다.

이들 부지 중 CJ·대상 공장 부지는 강서구청이 한국토지공사와 공동으로 도시개발사업 구상을 마친 상태다. 강서구청 관계자는 “이들 부지는 주거·상업·업무 시설이 함께 들어서는 복합단지로 개발하려는 계획이 세워졌다”며 “용도변경이 확정되면 서울시와 협의해 추진해 나갈 것”이라고 말했다. 한일철강 부지는 아직 이렇다 할 개발계획이 마련돼 있지 않다.

가양동 K공인 관계자는 “서울시의 용도변경 발표 이후에도 문의 전화가 없다”며 “사업계획의 윤곽이 드러나야 움직임이 있을 것으로 보인다”고 말했다. 이들 부지의 개발 수혜 아파트로는 가양동 일신건양휴먼빌·한강타운 등이 꼽힌다.