실버타운 실태 분석과 개발전략

실버타운 실태 분석과 개발전략

낙서장

2007/06/05 10:16

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노인복지실버산업연구 24

2003 실버타운 실태 분석과 개발전략

■ 대한민국은 고령화사회

2000년 우리나라는 65세 이상의 인구가 전체 인구의 7.2%를 차지함으로서 고령화사회 표[1]에 접어들게 되었다. 특히 2019년에는 65세이상 인구가 전체인구의 14.4%<표 1>에 달할 것으로 예상되어 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화사회에서 고령사회로 이행되는 나라로 기록될 것으로 예측하고 있다. 이렇게 급격히 증가하는 노령인구는 사회와 경제 전반에 큰 영향을 줄 것으로 판단 되며, 특히 수요측면에서 주거, 의료, 건강, 편의용품, 레저, 금융, 교육 등 노령인구를 대상으로 한 상품이 다양화 될 것으로 기대되고 있다.

<표 1> 우리나라 고령인구(65세이상) 구성비 현황

<단위 : %>

구 분	고령인구(65세이상) 구성비	비 고
2000년	7.2%	고령화사회 진입 단계
2008년	10.1%
2019년	14.4%	고령사회 진입 단계
2026년	20.0%	초고령사회 진입 단계
2040년	30.1%

자료 : 통계청, 연령별 추계인구(2000~2040)

이러한 실버산업의 성장에 주목하는 이유는 노령인구의 증가에도 있지만, 국가정책 차원에서의 복지공급에 한계가 있어 늘어나는 수요를 민간기업 차원에서의 참여가 증가하고 있으며, 개인연금 등 재테크로 노후를 대비한 경제력이 있는 고령부부의 증가와 핵가족화 등 사회인식의 변화로 부양문제를 자식에게 지우지 않고 외부기능에 의존하려는 잠재수요가 증가한 때문이다.

실버산업중 ‘실버타운’은 특히 많은 민간기업이 관심있게 지켜보는 분야이다.

■ 실버산업의 꽃 ‘실버타운’

우리나라에서의 실버타운이란 말은 현재 운영하는 단체에 따라 그 의미가 매우 포괄적으로 쓰이고 있는데, 일반적인 의미는 유료노인주거시설을 가르켜 ‘실버 타운’이라 부르고 있다. 즉, 의료시설, 여가시설, 등 각종 서비스제공시설과 주택(주거시설)을 유료로 노인에게 제공하는 복합주거단지이며, 노인복지법의 구분에 의하면 노인주거복지시설<표 2>이 실버타운에 해당된다고 할 수 있다.

그러나 노인주거복지시설중 유료양로시설과 유료노인복지주택을 제외하고는 입소대상이 부양 의무자가 없거나 생활이 어려운 생활보장대상노인 또는 실비보호 대상자로 한정되어있어 입소 요건이 까다롭고, 입소자가 원하는 충분한 서비스를 제공받지 못한다는 점을 감안할 때 본고에서는 유료양로시설과 유료노인복지주택 을 중심으로 실버타운을 분석해 보고자 한다.

<표 2> 노인주거복지시설의 종류

구 분	설치 목적	입소대상자
양로시설	노인을 입소시켜 무료 또는 저렴한 요금으로 급식 기타 일상생활에 필요한 편의 제공	생활보장대상노인 또는 생활보장대상노인이 아닌 65세이상의 자중 그 부양의무자로부터 적절한 부양을 받지 못하는 자로서 일상생활에 지장이 없는 자
실비 양로시설	노인을 입소시켜 저렴한 요금으로 급식 기타 일상생활에 필요한 편의를 제공	본인 및 그 배우자와 부양의무자의 월소득을 합산한 금액을 가구원수로 나누어 1인당 월평균 소득액이 통계청장이 고시하는 전년도의 도시근로자가구 월평균 소득을 전년도 평균가구원수로 나누어 얻은 1인당 월평균 소득액 이하인 자로서 일상생활에 지장이 없는 65세이상의 자
유료 양로시설	노인을 입소시켜 급식 기타 일상생활에 필요한 편의를 제공하고 이에 소요되는 일체의 비용을 입소한 자로부터 수납하여 운영	일상생활에 지장이 없는 60세이상의 자
실비노인 복지주택	보건복지부장관이 정하는 일정소득 이하의 노인에게 저렴한 비용으로 분양 또는 임대 등을 통하여 주거의 편의.생활지도.상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공	실비보호대상자로서 단독취사 등 독립된 주거생활을 하는데 지장이 없는 65세이상의 자
유료노인 복지주택	노인에게 유료로 분양 또는 임대 등을 통하여 주거의 편의.생활지도.상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공	단독취사 등 독립된 주거생활을 하는데 지장이 없는 60세이상의 자

실버타운은 입지유형별로 볼 때 도시형, 도시근교형, 전원형으로 구분할 수 있다.

1) 도시형 실버타운 : 도시지역에 입지하고 있는 실버타운

- 장점 : 도시지역에 입지하기 때문에 생활권 연장선상에서 가족과 교류가 가능하고, 도시의 각종 생활편의시설을 충분히 활용할 수 있고, 특히 입주를 희망하는 수요자의 확보가 용이함.

- 단점 : 높은 지가로 부지확보가 어렵고, 이는 입주금의 상승으로 이어져 입주자의 부담으로 작용하게 되며, 사업성으로 인하여 건물이 고층화되면서 자연환경이 상대적으로 불량함.

2) 도시근교형 실버타운 : 도시형과 전원형의 중간형태의 실버타운

- 장점 : 교통이 편리한 근교에 입지하여 접근이 비교적 용이하고, 토지가격이 도시형과 비교하여 저렴하여 넓은 대지에 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있음.

- 단점 : 도시근교의 지가 상승으로 도시근교형의 입주금액이 상승하고 있음.

3) 전원형 실버타운 : 중소도시에 경관이 좋은 휴양지와 같은 곳에 위치한 실버타운

- 장점 : 자연환경이 우선적으로 고려되어 건강에 좋고, 입주비용이 비교적 저렴함.

- 단점 : 도시와 멀리 떨어져 있어 가족간의 교류가 힘들고, 도심의 편의시설을 이용하기 어려우며, 운영상의 부담이 높음.

■ 실버타운 실태 분석

보건복지부의 자료에 따르면 2002년 12월말 현재 전국에는 32개의 실버타운이 있는 것으로 조사되고 있다. 이중 유료양로시설이 28개, 유료노인복지주택이 4개로 7배의 차이를 나타내고 있는데, 이러한 이유는 유료노인복지주택이 90년대 후반부터 조성되기 시작하여 아직 실버타운으로서 소비자에게 인식되지 못하였고, 상대적으로 수요기반이 취약한 지방에서 출발하였기 때문으로 판단 된다.

도시별로 실버타운을 살펴보면 경기도가 11개의 실버타운에 1,493명 정원으로 전체의 37.7%를 차지하여 시설수와 인원측면에서 가장 많은 것으로 나타났다. 경기도의 뒤를 이어 시설수에서는 충청남도(6개), 경상남도(4개)순으로 실버타운이 많이 소재하고 있는 것으로 조사됐고, 정원에서는 경기도 다음으로 강원도가 780명으로 전체의 19.7%, 서울특별시가 517명(13.0%)으로 많은 인원을 수용할 수 있는 것으로 조사되었다.

실버타운의 시설당 정원은 평균적으로 123.9명이며, 이중 유료양로시설이 99.8명, 유료노인 복지주택이 292.5명으로 두시설을 비교하여 볼 때 유료노인복지주택이 대형화를 이루고 있는 것으로 나타났다.

특히 규모면에서 정원 100명이상 실버타운 현황<표 4>을 살펴보면 37.5%인 12개가 대형 실버 타운으로 조사되어, 현재 운영되고 있는 상당부분의 실버타운이 중소규모로 운영되고 있음을 알 수 있으며, 대형 실버타운의 58.3%인 7개가 서울과 경기에 위치하고 있어 규모에 따른 지역적 편중 현상이 심한 것으로 드러났다.

<표 4> 정원 100명 이상 실버타운 현황

<단위 : 개>

서울	부산	인천	경기	강원	경남	합계
2	1	1	5	1	2	12

자료 : 보건복지부, 2003년도 노인복지시설 현황

실버타운의 입소율은 전체적으로 48.4%로 나타나 아직 실버타운이 활성화되지 않는 것으로 조사되고 있으며, 특히 유료노인복지주택의 경우 30.3%로 유료 양로시설(55.9%)에 비하여 입소율이 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 지방의 경우 구매력 있는 노인인구가 서울 및 수도권지역보다 부족하며, 아직 대가족 제도가 이어져 오는 곳이 많고, 분양 등으로 인한 비용이 과다 소요된 다는 점이 입소율이 떨어뜨린 이유로 분석된다.

지역별로는 경상북도가 77.5%로 입소율이 가장 높은 것으로 나타나고 있으며, 경기도가 59.8%, 충청남도가 58.2%순으로 나타나고 있다.

<표 5> 지역별 실버타운 입소율 <단위 : %>

서울	부산	경기	강원	충북	충남	경북	경남	합계
49.3	56.4	59.8	17.1	0	58.2	77.5	50.1	48.4

자료 : 보건복지부, 2003년도 노인복지시설 현황

연도별 실버타운 설립 현황<표 6>을 살펴보면 99년 이후에 전체의 53.1%에 달하는 17개가 생겨남으로써 실버타운 설립이 불과 4년 사이에 활성화 된 것으로 조사되었으며, 이중 유료양로 시설은 28개의 시설중 99년 이후 설립된 것이 14개로 50%차지했으며, 유료노인 복지시설은 4개의 시설중 99년 이후 설립된 것이 3개로 75%를 차지한 것으로 조사되었다.

또한 99년 이후 설립된 서울과 경기의 실버타운이 9개로 99년 이후 설립된 실버타운의 50%가 넘는 것을 볼 때 과거 전원형 실버타운에서 도시형 실버타운 으로 입지형태가 바뀌고 있는 것을 알 수 있다. 이는 실버타운의 개발방향이 과거 공급자 중심에서 생활권 연장선상에 계속 거주하기를 원하는 수요자 중심으로 이전되고 있는 것으로 분석된다.

<표 6> 연도별 실버타운 설립 현황 (단위 : 개)

구 분	9년 이전	95~96년	97~98년	99~00년	01~02년	합계
유료양로시설	5	6	3	7	7	28
유료노인복지주택	-	1	-	2	1	4
합계	5	7	3	9	8	32

자료 : 보건복지부, 2003년도 노인복지시설 현황

■ 영리목적의 실버타운 증가

최근 개발중인 대표적인 실버타운으로는 경기도 분당의 서울시니어스분당타워와 서울 평창동의 아너스벨리가 있다. 두개의 실버타운의 공통적인 특징은 유료노인 복지주택이라는 것이다.

<표 7> 실버타운 개발 현황

구분	서울시니어스분당타워	아너스벨리
소재지	경기도 분당구 구미동	서울 종로구 평창동
법적 구분	유료노인복지주택	유료노인복지주택
시행사	서울시니어스타워㈜	㈜아너스벨리
입주방식	일반분양 및 보증금 방식	일반분양
입주예정일	2003년 하반기	2004년 4월
세대수	254세대	172세대

그동안 많이 선호 되오던 유료양로시설은 사회복지재단 또는 종교단체재단에서 사랑의 실천이라는 측면에서, 수익보다는 봉사를 강조하여 왔던 것이 사실이다. 그러나 90년대 후반부터 실버타운의 운영주체가 영리법인의 형태를 취하며 비즈니스적인 측면에서의 접근이 시작되어 최근 개발되고 있는 실버타운은 과거 보증금 방식이 아닌 분양방식을 취하고 있다.

투자금은 시설분양을 통하여 단기에 회수를 하고, 입주자에 대한 서비스는 운영관리수입을 통하여 지속적으로 제공하겠다는 것이다.이러한 수익모델로서의 실버타운 개발이 성공적으로 이루어지기 위해서는 몇가지 점에 유의해야 한다.

첫째, 주체간 역할분담이 이루어져야 한다. 지금까지 실버타운의 개발형태는 시행주체가 개발에서 실버타운 관리.운영 부문까지 총괄적으로 맡아 진행해 오면서 많은 시행착오를 겪어 왔다. 향후에는 시행사와 시공사, 관리.운영회사 3자가 역할 분담을 하여 시행사는 사업시행을 통한 수익 창출을, 시공사는 건설부문을, 관리.운영회사는 실버타운을 위탁 관리하는 형태로 업무분담이 이루어져, 전문화 방향으로 발전해 나가야 할 것으로 판단된다.

둘째, 실버타운 개발이 수요자 중심으로 바뀌어야 한다. 최근 의학의 발달 및 생활환경의 개선으로 평균 연령이 점차 늘고 있는 요즈음, 전원형보다는 도시근교형을, 도시근교형보다는 도시형 실버타운의 수요가 점차 늘고 있다. 실버타운 개발시 입지 유형뿐만 아니라, 공간배치, 각종 생활편의 서비스, 문화레져 프로그램 등 수요자가 원하는 실버타운이 개발이 이루어져야 한다.

셋째, 규모의 적정화를 통한 수익성 분석을 철저히 해야 한다. 규모의 경제가 모든 경제활동에 적용되는 것은 아니다. 수요 예측과 이를 바탕으로한 철저한 수익성 분석을 통하여서만 성공적인 실버타운 개발을 담보할 수 있는 것이다.

일본의 경우 고령인구가 10%를 넘어선 1985년부터 실버산업이 활성화되기 시작한 사례를 볼 때, 우리나라에서도 10%를 넘어설 것으로 추정되는 2008년도를 기준으로 실버타운을 비롯한 실버산업이 본격적으로 활성화될 것으로 판단하고 있다. 실버타운이 수익을 전제로 한 민간부문의 참여가 늘고 있는 요즈음, 시장진입을 계획하는 민간기업의 경우 시장 흐름에 대한 보다 많은 주의를 기울여야 할 것이다.

실버 산업의 필요성

1. 고령화 사회로의 진입

우리나라는 총인구 중 65세 이상 인구가 갖는 비율이 2000년에 7%를 넘어서 고령화 사회(aging society)로 진입하였다. 그리고 2019년이 되면 고령 사회(aged society)가 될 것으로 전망하고 있다. 고령화 사회에서 고령 사회로 넘어서는데 100년이 걸린 프랑스에 비하여 19년이 걸릴 것으로 예상되는 우리나라는 준비 기간이 짧다는 데서 그 문제의 심각성이 있다.

고령화 사회가 된게 무슨 문제가 되냐고 묻는 사람들이 있을 것이다. 많은 문제점들이 있겠지만 두가지로 요약해보면 다음과 같다.

첫째, 평균 수명의 증가와 출산율의 저하로 노인 인구의 절대적인 숫자가 증가한다. 결론부터 말하자면.. 노인이 늘어났다. 그 숫자의 증가가 중요한 이슈가 된다. 더이상 노인들은 소수의 집단이 아니며.. 무시할 수 없는 목소리를 내게될 것이다.

둘째, 늘어난 평균 수명은 노년기를 연장시킨다. 은퇴 시기도 빨라 지고 있는 이때, 길어진 노년기는 경제적으로나 개인의 역할 상실 면에서나 제대로 준비하고 대비하지 않으면 삶의 질을 떨어트리기에 충분하다. 문화나 산업이나 사회의 모든 정책이 노인을 고려하지 않고 젊은 이들에게 촛점이 맞춰져 있는 한국사회에서는 더더욱 문제가 심각하다고 보여진다.

2. 다양한 욕구를 가진 노인 등장

젊은이들을 대상으로 한 옷가게를 가보자..

클래식한 정장부터 귀여운 스타일의 캐쥬얼.. 유니섹스용 옷들까지..

개개인의 다양한 취향을 맞추기 위해 각양각색의 옷들이 마련되어 있다.우리를 둘러싼 많은 기업들과 마케터들은 다양한 사람들의 취향을 맞추기 위해서 다양한 서비스들을 개발하는데 여념이 없다.. 젊은 사람들을 위해서는...

하지만.. 노인들을 위한 상품과 서비스들은 어떠한가..

아니.. 그 전에 우리가 가진 노인들에 대한 이미지는 어떠한가?

현란한 무늬의 펑퍼짐한 몸빼?? 짧은 빠마머리?? 아니면 한복에 고무신?? 막걸리 주점.. 혹은 전통 음악이 흘러나오는 찻집을 노인 들이 좋아할 것이라고 보는가??

사람이 제각각 다른 색깔을 가지고 있듯이.. 노인도 마찬가지이다.

하지만 현재 우리 나라의 노인 산업과 서비스들은 너무도 획일적이다.

그렇기때문에 노인들은 만족하지 못한다. 다양한 노인들의 욕구를 파악하고 그들을 만족시킬 수 있는 상품과 서비스를 개발하려면 그만큼 노인 소비자를 이해할 마케터들의 노력이 필요할 것이다. 그리고 노인들의 욕구(Needs)역시 계속 늘어날 것이다.

3. 노인의 교육 수준과 경제력 향상

과거의 노인들은 먹고 사는데 급급해서 교육 수준이 낮고 경제력을 가진 노인들이 드물었다. 하지만 지금의.. 그리고 미래의 노인들은 다르다. 배울 만큼 배우고 사회적으로 어느정도 지위도 가졌던 노인들이 은퇴했다고 해서 그들에게 불합리하게 적용되고 있는 사회의 구조적인 문제점들을 그대로 수용하지만은 않을 것이다. 그리고 세상은 경제력을 가진 그들을 무시하고 외면할 수만도 없을 것이다. 한마디로.. 노인들의 목소리가 커지는 시대가 올 것이라는 것이 억측만은 아니다.

4. 복지 제도의 한계

마지막으로 복지 제도의 한계를 들수 있다.

복지란 무엇인가.. Well + Fare = wellfare.. 즉.. 좋은 상태..를 만들어주는 것이다.현재 우리나라의 노인 복지 제도는 주로 가난하고 아픈 사람을 위한 서비스로 제공되고 있다.그렇다면 재력이 있고 건강한 사람들의 복지는 누가 책임진다는 말인가..분명히 그들도 "좋은 상태"를 유지하고 싶은 욕구가 있을 것이며 그러한 권리도 있다.난 그 부분을 민간 영역에서 맡아야 한다고 생각하고 그것이 실버 산업이 될 것이라고 본다.

이렇게 주저리 주저리 길게 써놨지만.. 한마디로 말하면...

"노인이 늘어났고, 그들 중에는 배울 만큼 배운 사람들이 많아서 노년기의 삶의 질에도 관심이 많을 것이고, 윤택한 노후를 즐기기 위한 재력도 충분히 갖추었다. 그러나 현재의 한국 사회는 그들의 욕구를 충족시켜줄 만큼의 인프라가 갖추어지지 못했다. 고령화 사회를 살고 있는 이 시점에서 고령 사회를 대비하기 위해서는 그들의 다양한 욕구를 분석하고 준비할 필요가 있다. 이러한 준비는 기업의 입장에서는 고령 사회를 대비한 시장 선점의 전략으로 쓰일 수도 있겠지만... 한 개인의 측면에서 본다면, 노년기 삶의 질을 향상시키기 위한 복지적인 접근이 될 수도 있다. 내가 사랑하는 우리 부모님도 노인이 된다. 그리고 언젠가는 나도 노인이 될 것이다. 내 가족을 위해.. 나를 위해.. 그리고 이 사회를 위해.. 실버 산업은 매력있는 분야가 아닐 수 없다"

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