‘가계부채 종합대책’과 부동산시장의 전망

[미듬하나(김상명)]

‘가계부채 종합대책’과 부동산시장의 전망

김    상    명

제주국제대학교 교수/논설위원

  올 한해 부동산시장은 주택경기 과열과 규제정책의 반복으로 ‘혼돈’ 그 자체였다. 연초 부동산시장의 전망은 주택물량의 과대공급, 탄핵정국, 조기대선이라는 부정적 요인이 많았기 때문에 그리 좋지 않았다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬느냐는 듯 강남 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 일부 지방으로 과열되기 시작했다. 이에 정부는 ‘6.19대책’을 시작으로 ‘8.2대책’에 이어 ‘10.24가계부채 종합대책’까지 내 놓게 되었고, 이어 ‘11.29사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’까지 내놓기에 이르렀다. 이는 다주택자들의 돈 줄을 조이는 것이 그 핵심이다. 이에 대한 중론은 투기 세력 혹은 과수요를 잡겠다는 연장선상에서 이들 제도를 보완하는 정책에 가깝다는 것이 일반적인 평가이다. 

신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)

  내년 1월부터 총부채상환비율인 DTI를 개선한 ‘신DTI'가 실시된다. 기존 DTI는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 대출의 원리금까지 포함해 대출에 대한 이자상환액만을 따져 대출을 정했지만 신DTI는 기존 대출의 원리금까지 포함하므로 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 되는 것이 그 핵심이다. 게다가 대출을 받기 위해 소득증빙을 제출하게 되는데, 이 경우 기존에는 최근 1년간 소득기록을 확인했던 것을 최근 2년간 소득기록을 확인한다. 또한 내년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금액을 정하는 DSR이 도입된다.

  10.24가계부채 종합대책에서는 가계부채 현황, 가계부채 특성, 평가와 대응방향 등 많은 내용을 담고 있지만 국민들의 가장 큰 관심은 신DTI와 DSR에 대한 내용과 그 도입 시기에 쏠려 있다. 기존 DTI에 비해 신DTI가 보다 엄격한 기준으로 대출을 심사하기 때문에 다주택자들에게는 더욱 대출을 옥죌 것으로 보인다. 더불어 갭투자를 위주로 주택을 늘려왔던 다주택자들 또한 간접적으로 심리적인 영향을 미쳐 투기수요 혹은 가수요를 잡는데 영향력을 발휘할 것으로 보인다.

  DSR은 신DTI보다 엄격하게 대출을 심사하는 방식이다. 신DTI나 DSR 모두 무주택자 또는 1가구 주택자에게는 별다는 영향을 미치지 않을 것으로 보이지만 다주택자들에게는 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 신DTI가 적용되는 내년부터는 대부분의 다주택자의 경우 엄격한 소득증빙으로 인해 3채 이상 주택을 늘리기가 쉽지 않을 것이다.

  또한 11.29주거복지 로드맵에서는 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거지원책이 주요 골자이다. 당초 도입이 유력시 되었던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 보유세, 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등은 제외되었으나, 부동산시장의 환경과 투자자들의 현금흐름에 따라 앞으로 정부의 생각을 엿볼 수 있을 것이다.

내년 부동산시장의 흐름

‘10.24가계부채 종합대책’과 부동산시장의 전망.hwp

  이렇듯 규제정책에도 불구하고 경험이 많은 노련한 부동산 투자자들은 늘 그래 왔듯이 빈틈을 찾아 움직일 것이다. 그로 인해 정부가 의도한대로 되지 않은 모양으로 나타날 수도 있다. 이는 다주택보유자들은 당장에 막힌 대출로 인해 현금흐름을 확보하기 위해 기존 월세나 년세로 임대를 해주었던 것을 전세로 전환할 수도 있기 때문이다. 그렇게 되면 전세가는 높아지고 다시 매매가와 전세가 사이가 좁아져 갭투자 환경이 조성되는 모습이 일부 지역에서 나타날 수도 있다.

  아울러 신DTI의 적용은 기존 DTI를 적용받던 지역이 대상이므로 이에 해당하지 않은 제주지역의 경우에는 수도권과는 다른 차별적 움직임이 있을 것으로 보이고, 그로 인해 풍선효과가 나타날 수도 있을 것으로 예상된다. 새해에는 주거복지 로드맵에 어떠한 것들이 추가적 내용에 포함되느냐에 따라서 부동산시장의 환경 및 투자들의 움직임에 많은 변화가 있을 것으로 전망된다.