중간 생략 등기· 분양권 전매 ·분양권 승계 절차 -부등법 57조의 3

[돈키호테]

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* 중간 생략 등기· 분양권 전매 ·분양권 승계 방법  -부등법 57조의 3

  부동산 전매는 부동산 등기 특별 조치법 2조에서 규제를 하고 있습니다.

아파트 낙찰 자 <갑> 은 중개사 의 권유에 의해서 아파트 분양권을 팔려고 합니다.

이러한 경우 중개사는 갑으로부터 분양권을 받아서 프리미엄을 붙여서 다시 제3자<병>에게  팔게 됩니다.

*중간 생략 등기가 허용 되는 경우 , 그 방법은 다음 과 같습니다.

갑 < 분양권 당첨자· 부동산 소유자 >--------을 <개인·중개사>

                                 병<개인-제3자>    

-갑과 을이 부동산<당첨 아파트· 소유 부동산 > 계약을 합니다. 

              잔금 지급일이 9월 30일 입니다.

-이때 을은 병에게 이 부동산< 아파트 분양권 · 소유권 >을 팔려고 합니다.

*- 전매< 또는  중간 생략 등기>를 하는 방법은

    잔금지급일<9월 30일> 이전에    소유권 이전 계약이 아니고

   [[부동산 계약자 지위 이전 계약]]    을 합니다. 

-갑이 아파트 분양에 당첨 되면  , 계약금과 중도금 나머지 잔금을

         지급 하게 됩니다.

-중개사<을>는 대대적으로 광고를 합니다. 아파트 분양권 다량 확보 프리미엄 5000만원 등등       이런 식으로 광고를 합니다.

-  이 광고를 보고 병이 아파트 분양권을 구입 하려고 중개사 사무실에 옵니다.

- 갑과 중개사<을> ·병 3사람은 계약을 합니다.

     소유권 이전 계약이 아니고 , 부동산 계약 당사자 지위 이전 계약을 합니다.

  이런 계약을 할 수 있는 시기는 갑이 나머지 잔금을 지급하기 이전<9월30일 이전>에 해야 합니다.

**- 예외적으로 이러한 계약이 금지 되는 경우

  1- 투기 지역 등

@ 계약 당사자 지위 이전 계약이란

-> 갑·을·병 3사람이 한자리에 모여서 계약을 하는데 중간에 있는 을이 빠져 나가고

  갑과 병이 계약을 하되 소유권 이전 계약이 아니고 , 부동산 계약자 지위 이전 계약을 하면 된다. 

이렇게 하여 잔금날짜에 잔금을 지급하면  갑에서 바로 병으로 소유권이 전 등기를 할 수가 있다.

이런 경우 을의 잇점은

=> 취득세, 등록세 등 각종 세금 및 전매 차익을 남길 수 있다.

# 중간 생략 등기 청구권

위의 예에서 갑을 병 3사람이 같이 모여서 중간 생략 등기를 하기로 약정을 한 경우에

병은 갑을 상대로 중간 생략 등기 청구를 할 수 있다.

전매제한 지역인데 이를 위반 하고 전매를 한 경우에는  형사 처벌은 받을지 몰라도

당사자 간의 전매 계약은 유효

* 계약서 검인

아파트 분양권 매매시 검인 절차

-아파트 분양권을 제3자에게 매매 한 경우< 즉 =계약당사자 지위 이전 계약>

수분양자의 지위를 제3자에게 이전하는 경우 ,지위 이전 계약일이 부동산 특별 조치법 2조 1항 1호에 정하여진 날 <즉 쌍무 계약의 경우 반대급부의 이행이 완료된 날>이전인 때에는

먼저 체결된 계약의 매도인 <주택분양자> 로부터 지위 이전 계약의 양수인 앞으로 직접 소유권 이전등기를 신청 할 수 있으며 , 이때 등기 원인을 증명하는 서면으로 제출하는 분양계약서와 지위이전 계약서에 각각 검인을 받아야 한다.

<여러 명에게 전전하여 분양권이 이전된 경우 지위이전 계약서 전부에 대하여 검인 받아야 함>

이런 경우 등기필증 작성은 먼저 체결된 계약서에 지위이전 계약서를 합철하여 작성하고

규칙 3조 1항의 규정에 의하여 관할 세무 서장에게 과세 자료를 송부 할 때에도

먼저 체결된 계약서의 사본에 지위 이전 계약서의 사본을 합철하여 송부 한다.

이하-

 부동산 매매게약서 검인 절차 준용 및 참고