개발행위허가 도시계획위원회 심의를 위한 운영지침

[yeadam 建築設計事務室]

개발행위허가 도시계획위원회 심의를 위한 운영지침

국토해양부 도시정책과-1364(2011.03.08)

제1장 총 칙

1. 목적

1-1-1. 이 지침은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣(이하 “법”이라 함)에 따른 개발행위허가를 위한 도시계획위원회 심의(이하 “심의”라 함)제도의 원활한 운영을 도모하기 위함

1-1-2. 동 심의제도는 개별사안별 특수성을 각종 법령에 적용하는데 한계가 있어 전문가의 심의를 통해 다양한 개발행위허가를 신속하고 효율적으로 함으로써 국민의 불편을 해소하고 경제 활성화에 기여하기 위해 도입

2. 적용대상 및 법적근거

1-2-1. 이 지침은 다음 어느 하나에 해당하는 심의에 적용함

(1) 법 제58조제1항제1호 및 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣(이하 “영”이라 함) 제55조제3항제3의2호에 따른 심의(이하 “개발행위허가규모초과 심의”라 함)

(2) 법 제59조 및 영 제57조제1항제1의2호에 따른 심의(“비도시지역 등 개발행위허가 심의”라 함)

(3) 영 별표1의2 제1호가목(3) 단서에 따른 심의(“개발행위허가기준 적용완화 심의”라 함)

1-2-2. 이 지침의 적용대상이 아닌 법 제59조에 따른 도시계획위원회 심의는 지방자치단체별 종전 운영방식에 따름

3. 운영 원칙

1-3-1. 개발행위허가가 지연되지 않도록 신속하게 처리하여야 함

1-3-2. 개발행위자에게 과도한 서류요구 및 불필요한 행정절차 이행요구를 지양함

1-3-3. 대상지 주변지역에서 이미 개발행위가 상당히 이루어져 있고, 기반시설의 부족 및 환경․경관 훼손 등의 우려가 없는 지역은 허가할 수 있도록 심의의결함

※ 개발행위허가규모 이내 또는 소규모 확장은 1회 상정으로 의결될 수 있도록 조건부 심의를 활용

1-3-4. 대규모인 건축물 또는 시설물, 대상지가 주변의 개발지와 상당히 이격된 지역, 보전의 필요성이 있는 지역은 기반시설이나 환경․경관 등에 대한 계획을 심도 있게 검토함

1-3-5. 기존 시가화지역은 당해 건축물 등의 이용자 편의 및 도시민들의 휴게 공간, 교통처리 및 주변 건축물 등 경관과의 조화 등을 중점적으로 심의

1-3-6. 시가화지역 밖에 설치하는 공장 등 단순 건축물(시설물)은 기반시설, 환경오염, 대상지 주변의 토지이용현황, 경관 등에 중점을 둠

1-3-7. 개발행위허가 신청에는 설계도서 작성 등 시간적․경제적 비용이 상당히 소요되므로 허가신청 전에 개발행위의 기본적인 내용에 대하여 사전적인 심의로 운영할 수 있음

ㅇ 이 경우 심의 완료 후에도 관계법령 등에 위반되면 불허가 처분이 가능함을 신청자에게 고지

제2장 개발행위허가규모 초과 심의

1. 심의대상 개발행위

2-1-1. 토지의 형질변경행위가 용도지역별 개발행위허가규모를 초과하는 단일시설물(건축물 또는 공작물)을 설치하기 위한 토지의 형질변경 행위

2-1-2. 단일시설물 : 해당 용도지역․지구 등에 허용되는 시설물

(1) 개발행위가 하나의 필지(준공시 합필하는 조건으로 허가를 하는 경우를 포함)(예시 : 주상복합 건축물, 하나의 아파트단지)

(2) 둘 이상의 필지인 경우에는 동일한 용도에 사용되는 건축물 또는 시설물로서 시설물간에 연계되어 일체를 이루는 경우(예시 : 골프장, 스키장, 풍력발전소 등)

2-1-3. 개발행위가 다음에 해당하는 경우에는 단일시설물이 아님(예시)

(1) 동일한 용도의 건축물 또는 시설물이지만 개발행위자 및 필지가 다른 경우

※ 준공후 도시계획도로로 분리되는 경우는 단일시설물이 아님. 다만, 시설물이 서로 연결되어 일체를 이루거나, ｢주택법｣에서 허용되는 하나의 주택단지(공동주택단지에 한함)는 단일시설물로 인정됨

(2) 하나의 필지라도 개발행위허가를 받은 후 매각을 목적으로 필지를 분할해야 하는 경우(예시 : 전원주택단지)

2. 도시계획위원회

2-2-1. 특별시․광역시․도 또는 대도시에 두는 도시계획위원회 심의

2-2-1. 시(대도시 제외)․군․구에 두는 도시계획위원회 자문

3. 안건상정 등 처리절차

2-3-1. 일반적인 처리절차

(1) 시․도 도시계획위원회 심의의 경우

개발행위자 개발행위허가신청서 및 구비서류 접수(시․군․구)→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 시․군․구도시계획위원회 자문(의무사항은 아님)→ 시․도 도시계획위원회 심의요청→ 도시계획위원회 심의→ 심의결과 통보→ 허가

(2) 대도시 도시계획원회 심의의 경우

개발행위자 개발행위허가신청서 및 구비서류 접수(시․군․구)→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 도시계획위원회 심의→ 허가

2-3-2. 개발행위허가 정식 신청 전에 심의받고자 하는 경우

(1) 시․도 도시계획위원회 심의의 경우

개발행위자가 시․군․구에 신청(관련자료를 문서로 제출)→ 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 시․군․구도시계획위원회 자문(의무사항은 아님)→ 시․도도시계획위원회 심의요청→ 시․도도시계획위원회 심의→ 심의결과 통보→ 개발행위허가신청서 접수→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의(정식협의)→ 허가

(2) 대도시 도시계획원회 심의의 경우

개발행위자 신청(신청서류 (1)과 동일)→ 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 도시계획위원회 심의→ 개발행위허가신청서 접수→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의(정식협의)→ 허가

2-3-3. 소규모 대지 확장(기존 대지를 포함하여 규모를 초과하는 확장을 말함)의 경우

(1) 개발행위자 신청(시․군․구)→ 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 시․도도시계획위원회 심의요청→ 도시계획위원회 심의→ 심의결과 통보→ 개발행위허가신청서 접수→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 허가

※ 심의결과를 설계에 반영하여 개발행위허가 신청

(2) 허가권자가 판단하여 위원회 안건상정을 위해 협의가 불필요하다고 인정되면 관계부서(기관) 협의를 생략할 수 있음. 다만, 이 경우에 심의후 정식허가를 위해서는 관계부서(기관)과 협의해야 함

4. 도시계획위원회 자문 또는 심의 사항 (안건 작성 항목)

2-4-1. 상정안건에는 다음 사항을 포함

(1) 의결주문 및 제안사유

(2) 개발행위 내용(건축물 건축 현황)

※ 개발행위대상지․건축물의 위치․규모․용도․시행자, 추진일정 등

※ 첨부서류 : 배치도․입면도 및 공사계획서(사전 심의시에는 개략적인 서류만 제출하고 정식 허가신청시 첨부 가능)

(3) 대상지 용도지역 및 주변 토지이용현황(계획)

* 용도지역․지구 등 도시관리계획에 저촉여부 포함

(4) 교통처리 등 기반시설 계획

(5) 위해 방지 및 환경오염 방지 계획

(6) 이미지 및 경관계획(건축물 외관 포함)

(7) 녹지 및 공개공지 등 계획

(8) 주민 등 편의시설 계획

(9) 시․군․구도시계획위원회 자문 결과

(10) 관계기관 협의의견

※ 안건은 간략하게 작성, 약식 도면, 위성사진, 건축물 조감도 등 활용

※ 위원회 설명용 PPT 자료도 함께 작성

2-4-2. 공장 등 주민이용과 관계없는 시설 또는 기존 시설물의 소규모 부지 확장 등의 경우에는 위 (7)․(8) 등의 사항은 생략함

5. 처리기간

2-5-1. 시․도 도시계획위원회의 심의는 시․군․구에 접수일부터 45일 이내에 시․도 도시계획위원회 심의를 완료하고 신청자에게 그 결과를 통보

2-5-2. 대도시에서 직접 처리하는 경우에는 30일 이내에 도시계획위원회 심의를 완료

2-5-3. 협의를 받은 관계부서 및 기관은 협의의견을 신속히 제시하되 협의받은 날부터 15일을 초과하지 아니하도록 처리(관례적인 협의의견 제시 지양)

6. 도시계획위원회 재심의

2-6-1. 도시계획위원회 심의 후 다음의 변경사항이 발생한 경우에는 개발행위허가 또는 변경허가 전에 재심의를 거쳐야 함

2-6-2. 부지면적 및 건축물의 연면적․층수가 심의 받은 계획보다 10% 이상 증가되는 경우

2-6-3. 기반시설 계획, 위해․오염 방지시설, 녹지 및 공개공지, 주민 편의시설의 면적 또는 용량이 10% 이상 감소하는 경우

2-6-4. 이미지 및 경관계획이 당초 계획과 달라지는 경우

2-6-5. 기타 허가권자가 당초 심의내용과 상당한 차이가 있어 재심의가 필요하다고 인정하는 경우

2-6-6. 국토계획법 또는 다른 법률에 따른 위원회 심의 또는 협의 의견을 반영하기 위하여 변경하는 경우는 재심의 대상에서 제외

제3장 비도시지역 등 개발행위허가 심의 (연접제한 폐지에 따른 심의)

1. 심의대상 개발행위

3-1-1. 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 토지의 형질변경행위가 용도지역별 개발행위허가규모 이내로서 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경 행위

※ 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 또는 공작물에 한함

3-1-2. 심의제외 대상

(1) 지구단위계획이 수립된 지역 등 법 제59조제2항 각 호에서 열거한 개발행위

(2) 해당 토지가 자연취락지구, 개발진흥지구, 기반시설부담구역, 준산업단지 또는 공장입지유도지구에 위치한 경우

(3) 해당 토지가 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 기반시설이 이미 설치되어 있거나 설치에 관한 도시관리계획이 수립된 지역으로 인정하여 지방도시계획위원회(위 지방자치단체에 소속된 위원회를 말함)의 심의를 거쳐 공보에 고시한 지역에 위치한 경우

※ 특별시장․광역시장은 도시계획조례로 권한을 위임하는 경우에는 군수 또는 구청장을 말함

(4) 조례로 정하는 단독주택․공동주택․제1종 근린생활시설 또는 제2종 근린생활시설을 건축하기 위한 토지의 형질변경

(5) 조례로 정하는 집단화 유도지역에 조례로 정한 바에 따라 건축물을 건축하기 위한 토지의 형질변경

(6) 계획관리지역(세분되지 아니한 경우 관리지역)에서 2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장중 부지가 1만㎡ 미만인 공장부지를 50% 범위에서 확장하려는 경우

3-1-3. 3-1-2의 (4), (5), (6)에 따라 심의에서 제외되는 개발행위허가는 용도변경을 금지하는 조건을 붙여야 함

2. 도시계획위원회

3-2-1. 대도시 또는 시․군․구에 두는 도시계획위원회의 분과위원회가 심의

3-2-2. 분과위원회를 두지 아니한 경우 도시계획위원회가 심의

3-2-3. 중앙행정기관의 장 또는 시․도지사가 법 또는 다른 법률에 따라 인․허가 등을 하는 경우에는 중앙도시계획위원회 또는 시․도 도시계획위원회의 분과위원회가 심의(이 경우는 사례가 적으므로 이하 절차 생략, 시․도 도시계획위원회 심의사항은 제2장 준용)

3. 안건상정 등 처리절차

3-3-1. 일반적인 처리절차

개발행위자 개발행위허가신청서 및 구비서류 접수(시․군․구)→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 도시계획위원회 심의→ 허가

3-3-2. 개발행위허가 정식 신청 전에 심의받고자 하는 경우

개발행위자가 시․군․구에 신청(관련 자료를 문서로 제출)→ 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의→ 도시계획위원회 심의→ 심의결과 통보→ 개발행위허가신청서 접수→ 법 제61조에 따른 인․허가 의제 등 관계부서 또는 기관(광역단체 관련부서 포함) 협의(정식협의)→ 허가

4. 도시계획위원회 심의 사항 (안건 작성 항목)

3-4-1. 상정안건에는 다음 사항을 포함

(1) 의결주문 및 제안사유

(2) 개발행위 내용(건축물 건축 현황)

※ 개발행위대상지․건축물의 위치․규모․용도․시행자, 추진일정 등

※ 첨부서류 : 배치도․입면도 및 공사계획서(사전 심의시에는 개략적인 서류만 제출하고 정식 허가신청시 첨부 가능)

(3) 대상지 용도지역 및 주변 토지이용현황(계획)

* 용도지역․지구 등 도시관리계획에 저촉여부 포함

(4) 진입도로 등 기반시설 계획

(5) 위해 방지 및 환경오염 방지 계획

(6) 이미지 및 경관계획(건축물 외관 포함)

(7) 녹지 및 공개공지 등 계획

(8) 관계기관 협의의견

※ 안건은 간략하게 작성, 약식 도면, 위성사진, 건축물 조감도 등 활용

※ 위원회 설명용 PPT 자료도 함께 작성

3-4-2. 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 위 사항중 필요성이 적은 사항은 생략 가능함

3-4-3. 제3장의 상정안건은 신청서류 등을 받아 가급적 담당 공무원이 작성하되, 표지, 첨부서류 및 관계기관 협의의견을 제외하고 1건이 가급적 6페이지를 초과하지 아니하도록 작성

3-4-4. 상정안건은 다수의 개발행위허가를 1건으로 작성하여 상정가능

5. 처리기간

3-5-1. 대도시 또는 시․군․구에 접수일부터 30일 이내에 시․도 도시계획위원회 심의를 완료하고 신청자에게 그 결과를 통보

3-5-2. 협의를 받은 관계부서 및 기관은 협의의견을 신속히 제시하되 협의받은 날부터 15일이 초과하지 아니하도록 처리(관례적인 협의의견 제시 지양)

6. 도시계획위원회 재심의

ㅇ 2-6-1.부터 2-6-6.의 규정을 준용

제4장 개발행위허가기준 적용완화 심의

1. 도입취지

4-1-1. 본 제도의 도입취지는 종전 개발행위허가기준에 맞지 아니하여 부득이 도시계획시설결정을 거쳐 설치해 온 골프장, 스키장 등 대규모 시설에 대하여 개발행위허가규모 초과 심의와 연계하여 개발행위허가를 받아 설치하도록 하여 도시계획시설결정을 통한 설치를 억제하기 위함

4-1-2. 공익사업 시행에 따라 본 사업지 인근에 설치할 수 밖에 없는 토취장․사토장 등에 대해 개발행위기준을 완화함으로써 원활한 공익사업 시행을 지원하기 위함

4-1-3. 기존 사찰의 부지 확장 등 보편적인 개발행위허가기준을 그대로 적용하는 것이 사회통념상 맞지 아니하는 건축물의 건축에 지장이 없도록 하기 위함

2. 심의대상

4-2-1. 골프장, 스키장, 풍력발전시설 등 대규모 시설 또는 개발행위허가기준을 그대로 적용하기 곤란한 기존 사찰 부지 확장, 공익사업 시행에 따른 토취장․사토장의 설치 등을 심의

4-2-2. 사업대상지 대부분의 토지는 개발행위허가기준에 적합하나 일부 토지가 개발행위허가기준에 맞지 아니하는 개발행위

4-2-3. 해당 용도지역에 허용되는 시설은 건축물 또는 시설물 종류에 제한 없음

3. 적용완화 대상 허가기준 및 심의방법

4-3-1. 영 별표1의2(개발행위허가기준)중 제1호가목(3)에 따라 도시계획조례로 정한 표고, 경사도, 임상(입목축적도, 입목본수도) 및 생태면적률 등 위 (3)의 도시계획조례로 정한 사항에 한함

4-3-2. 개발행위에 따른 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등에 관한 조치계획의 적정성 여부를 심의

4-3-3. 사업지내 임상이 양호한 부분 또는 경사도 등으로 보전이 필요한 부분에 대해 보전을 사업계획에 포함하거나 보전하도록 조건을 부여

4. 도시계획위원회

4-4-1. 대도시 또는 시․군․구에 두는 도시계획위원회

4-4-2. 개발행위허가규모 초과 심의를 함께 하는 경우 : 특별시․광역시․도 또는 대도시에 두는 도시계획위원회 심의

※ 이 경우 시(대도시 제외)․군․구에 두는 도시계획위원회 자문가능

5. 안건상정 절차, 안건작성 항목, 처리기간 및 재심의

4-5-1. 심의 도시계획위원회에 따라 제2항 또는 제3항을 준용

제5장 기타 사항

1. 기반시설 설치지역 고시 (영 제57조제1항제1의2호나목)

5-1-1. 고시대상은 자연녹지지역 또는 계획관리지역을 위주로 도시계획도로가 설치되어 있거나 도시계획도로의 설치를 위한 도시관리계획이 수립된 지역

5-1-2. 상․하수도 등 다른 기반시설의 설치계획도 함께 고려하되, 국도․지방도 등 주요도로에 따라 연도변 개발이 되지 않도록 지역설정

5-1-3. 특별시, 광역시, 시 또는 군에 소속된 도시계획위원회 심의를 거쳐 공보에 고시

2. 도시계획위원회 및 분과위원회 업무분장

5-2-1. 이 지침에 따른 도시계획위원회는 가급적 분과위원회가 심의를 할 수 있도록 함. 다만, 골프장, 스키장 등 대규모 시설물 또는 대규모 건축물 등은 전체 회의(도시계획위원회)에서 심의하도록 함

※ 분과위원회를 설치하지 아니한 지방자치단체는 분과위원회를 조속히 설치할 것

5-2-2. 비도시지역 등 개발행위허가 심의(연접제한 폐지에 따른 심의, 개발행위허가규모 이하)는 도시계획위원회의 위임이 없어도 분과위원회의 심의가 가능하나, 다른 심의는 지방도시계획위원회에서 분과위원회로 심의를 위임해야 가능함(영 제113조제3호 및 제5호 참조)

3. 시행일 등 기타 사항

5-3-1. (시행일) 이 지침은 2011년 3월 9일부터 시행함

5-3-2. (관련지침 폐지) 2010년 4월 20일 통보된 ｢개발행위허가 도시계획위원회 심의를 위한 운영지침｣(국토해양부 도시정책과-2829)은 폐지함

5-3-3. (개발행위허가신청에 따른 경과조치) 이 지침 시행일전(영 시행일전)에 신청된 개발행위허가는 종전 영에 따라 연접개발제한을 받지 아니하면 도시계획위원회의의 심의 없이 허가

5-3-4. (심의에 따른 경과조치) 이 지침 시행일전에 종전 지침에 따라 허가권자에게 심의를 요청한 개발행위는 종전 지침에 따라 심의 및 처리하되, 심의 전에 신청자가 개정지침에 따라 시․군․구 도시계획위원회 심의를 요청할 경우 이 지침에 따라 처리함

5-3-5. (민원예방) 개발행위허가신청전 사전심의를 하는 경우에는 심의 신청 접수시 및 심의 결과 통보시 심의 완료 후에도 관계법령 등에 위반시 불허가 처분이 가능함을 개발행위자에게 고지

※ 허가권자가 개발행위자에게 심의결과 통보시에는 통보 문서에 기재

5-3-6. (근린생활시설 등 도시계획위원회 자문) 종전 영 제55조제5항제3호 후단(개정 제57조제1항제1의2호다목)에 따른 주택 및 제1종․제2종 근린생활시설에 대한 도시계획위원회의 자문은 개정규정에서 삭제되었으므로 이를 조례로 정한 경우라도 자문을 거치지 아니할 수 있음

※ 추후 조례개정시 위 규정에 의한 자문규정은 삭제할 것

5-3-7. (지침 폐지) 이 지침은 2013년 3월 9일 이후에는 지방자치단체가 자율적으로 운영하도록 폐지함. 다만, 경제여건․운영현황 등 고려하여 연장시에는 별도 문서로 통보함

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