행정적 여건
■지적공부 확인
‘토지이용계획확인원’, ‘지적도’ 그리고 ‘토지대장’ 등은 반드시 확인하여야 합니다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 보전임지에는 산림전용허가가 매우 까다롭기 때문이기도 하지만 실무에서는 거의 불가능한 것이 현실입니다.
또 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 실무에서는 매우 까다롭습니다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
■현황지목 파악
‘지목’이란 “토지의 이용 상황을 표시하는 것”으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다. 하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다.
■소유권이전 여부
IMF 이후 정부에서는 부동산의 경기부양을 위하여 ‘토지취득규제지역(토지거래허가 지역, 토지거래신고지역)’을 1998년3월 이후에 대부분 해제하였습니다.
그렇다고 ‘토지취득규제제도’가 없어졌다고 해서 취득을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다. ‘토지취득규제제도’가 대부분 해제되면서 임야의 경우에는 ‘임야매매증명’이 없어져 누구나 임야를 취득 할 수 있으나, 농지의 경우에는 아직까지도 ‘농지취득자격증명’을 발급 받아야 농지를 취득 할 수 있기 때문에 누구나 농지를 취득 할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 예전보다는 훨씬 수월하게 취득 할 수 있는 길이 열려 있는 것은 사실입니다.
■특별한 규제
지역마다 적용되는 특별한 규제제도가 어느 지역이든지 있게 마련입니다. 특히 아래의 수도권 팔당상수원 인접지역은 세심한 주의를 해야 합니다.
* 농가주택 구입시 장점 *
1. 매입 절차가 복잡하지 않습니다.
부지매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있습니다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순합니다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있습니다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당합니다.
2. 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할수 있습니다.
준농림지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있습니다.
3. 소액으로도 가능합니다.
소형평수들이 많아 투자금액이 작습니다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당할 것입니다.
4. 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있습니다.
농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위 있고 분위기 있습니다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없습니다.
5. 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 다용도 공간으로 이용할 수 있다는 점입니다.
이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋습니다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 사용 가능합니다.
6. 살기 편하다는 점입니다.
빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축시 생길 수 있는 마찰을 조금이라도 줄일 수 있습니다. (대부분의 귀농선배님들이 일년정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택신축 하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분입니다.) 그리고, 어느정도 대중교통망이 있습니다.
7. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있습니다.
* 농가주택 단점 *
1.건축규모가 대부분 작습니다.
농가주택은 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도입니다.
구조도 입식 생활에 익숙한 도시민에게는 불편한 점이 많습니다.
2. 건축법상 문제가 많은 농가 주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경써야 합니다.
그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많다는 것입니다.
도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터 지 그 이전에는 그리 중요하지 않았습니다.
그래서, 집을 지을 때 건축법상 도로 몇 미터이상 접해야 한다는 법도 생긴지 얼마 되지 않습니다.
대부분의 농가주택들은 몇 십년이 넘은 것이 많기 때문에 현행법과 무관한 집이 많다는 것입니다.
* 농가주택 구입 시 단점이라기보다는 주의할 점 *
농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다.
그래서, 귀찮다고 생각마시고 전문가(부동산업자 또는 관할 군청 담당 등)와 상의하시고 매입절차를 밟으셔야 나중에 후회하지 않습니다.
주의하셔야 할 점들을 간략하게 짚어보면
1. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있습니다.
이를 확인하기 위해서는 일차적으로 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 합니다.
농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 명의변경을 가옥대장을 명의만 변경해 주었습니다.
그러나 언제부터인가 모든 부동산 등기를 의무화하게 되면서 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많았습니다.
대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되지만 이는 극히 드문 경우입니다.
(정신 못 차리게 복잡한 소리지요. 간단하게 말하면 내가 구입하려는 집의 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고, 건물,토지소유주 모두 동일인으로 만들고 계약하면 된다는 소립니다.
만일, 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택입니다. 이 경우는 가옥대장과 현소유주가 다른 경우보다 더 문제가 없습니다.
이 경우에는 상황에 따라 군청에 문의하고 처리하시면 됩니다.
오히려 무허가 주택인 경우 구입한 주택을 그냥 대충 보수하고 사시는 분 중에는 별 신경 안쓰고 군청에 문의나 신고도 안하고 사는 분도 있습니다.)
2. 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 합니다.
지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말합니다.
다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 짓는다고 생각하여 문제없을 거라 생각하신다면 착각하신 겁니다.
전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것입니다.
-가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있는데 이런 경우에는 무허가 건축물이 등기상 나와 있지 않은 무허가 건축물입니다만 이에 대해 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 합니다.-
아무리 낡고 폐가와 같은 집이라도 나중에 매도자와 다른 실제 건물주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 됩니다.
다 쓰러져가는 집이라 재산가치가 없는 것으로 생각하고 처리한 것이지만 건물소유주가 매도자와 다르다면 불이익을 당할 수 있습니다.
그리고, 건물주가 나중에 막무가내로 돈을 요구하면 얼마 정도는 들어 줄 수 밖에 없습니다. 피곤한 일이지요.
3. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있습니다.
지상권만 갖고 있다는 것입니다.
계약당시 구입하고자 하는 집에서 차한잔 마시며 기분 좋게 집주인과 계약했는데 나중에 잔금 치를 시에 토지 소유주가 다른 경우를 확인하는 경우도 있습니다.
쓸만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집입니다.
- 그러나, 집상태가 좋고 일년 도지세(토지 사용료)가 싸다면 생각해 볼 수도 있습니다.
어째든 건물은 내것이니까요. 그리고, 나중에 토지를 매입할 수도 있습니다.
토지주는 건물주인 제게 안팔면 제 값에 팔기 힘드니까요. 땅을 팔 의사가 있으면 가장 먼저 연락이 옴니다. 그러면 시세보다 싸게 매입하실 수 있습니다.
그러나, 그 토지를 매입하기 전에는 현재 소유주도 팔기 힘든 것처럼 나중에 팔려면 힘든 단점이 있습니다. 누구나 토지와 건물이 모두 내 것이기를 원하니까요. 그래도, 평생 살 생각이고 집 상태가 괜찮다면 보통 건축비 시세 이하이므로 생각해 볼만한 물건입니다.-
4. 개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 합니다.
개조가 가능한 상태의 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고 남다른 집을 지을 수도 있습니다.
5. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요합니다.
과거 집주인이 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것입니다.
글이 길어서 머리 아프시다면 일단은 전체적인 글의 내용만 이해하십시요.
프린트하셔서 몇 번 읽어보시면서 대략적인 이해만 하시면 됩니다. 나중에 몇번 집보러 다니시다 보면 적응됩니다.
여기까지 개략적인 농가주택의 장단점을 정리해봤습니다.
농가주택 구입 요령의 우선 순위를 매긴다면
1. 현재 사람이 살고 있으며 생활의 편의를 위해 조금만 손 보면 될 집.
( 집값이 주변 나대지가격 대비 조금만 산정된 경우이면 금상첨화입니다.
시골집은 대지가 넓기 때문에 대지에 속해있는 집값은 별도로 계산하지 않는 경우가 많습니다.)
2. 사정에 의해 빈집이 된지 얼마 안되며 약간 손보면 될 집.
3. 빈집이 된지 오래된 집이나 집 석가래와 기둥이 쓸만해서 보수하고 살 수 있는 집
4. 다 쓰러져가고 기둥이나 석가래 등 재활용이 불가능해서 부수고 새로 지을 집.
- 여기까지는 모두 지목이 대지인 경우입니다.
(지목변경이 안되어 있으면 대지로 지목변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시하여야 합니다.)
5. 건축허가를 받을 수 있는 전이나 임야 (군청에서 꼭 확인하고 계약할 사항)
*** 보신 집이 어느 정도 맘에 들었다면
바로 군청으로 이동해서 해당 군청에 가서 관련서류들을 발급받아 서류상에 문제점이 없나 검토하시고 의심나는 부분이 있다면 해당 공무원에게 문의를 합니다. 문의해서 문제점이 없다고 생각되신다면 서류를 가지고 다시 현장으로 옵니다.
그리고, 서류와 비교해가며 다시 확인합니다.
- 한번 내려가기도 힘든데 하루에 할 수 있으면 하는게 경비 절감되고 확실합니다.
만일 주말에 봤다면 집으로 돌아와서 주중에 사시는 곳의 동사무소에서 FAX 민원신청을 해서 관련서류를 받아 보고 검토를 하고 의심나는 점이 있으면 매입의사가 확실하다면 군청에 문의 후 매입합니다. 그리고, 매입하기 전에 지적도와 현장 일치 여부는 꼭 다시 확인하시고 계약합니다.
만일, 부동산에서 소개한 물건이라면 계약전에 관련서류를 미리 발급받아 계약시 보여 줄 것을 요구하고 만일 의심이 나는 부분이 있다면 관할 군청에 문의 후 계약 하겠다고 하시고, 대부분의 경우지만 시간상 어쩔 수 없이 계약을 해야하는 상황이 발생하면 계약서 단서란에 그 의심나는 부분에 대한 내용을 기재하시면 됩니다. 의심나는 부분을 계약서에 기재하여 작성하시면 부동산 중개업법상 책임지게 되어 공제조합에 가입되고 보험이 되면 나중에 문제가 되었을 시에 싸울 일이 없습니다.
이 점이 부동산을 이용했을 때 좋은 점입니다. 계약이 투명하고 문제가 발생할 시 책임소제가 확실해지기 때문입니다.-
개인간 직거래이면 이 절차를 본인이 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.
2. 등기부등본확인
- 등기부등분(토지,건물) 건물용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부
구입하려는 농가의 지목이 무엇인가도 비용을 좌우하는 중요한 요소가 됩니다.
3. 단독주택 토대지장, 구가옥대장과 건축물대장
4. 도시계획확인원
- 토지거래허가지역, 공원 편입여부, 수변보호지역, 환경보전지역 등 토지 용도 및 구역이 어떻게 지정되어 있는 확인할 수 있습니다.
5. 지적도
- 지적도의 땅모양과 농가의 앉아있는 모습이 일치하는지 확인
땅모양과 현황이 차이가 나는 것 같으면 계약할 경우 토지측량을 필히 하여야함.
- 도로의 유무 확인
***** 서류상 의심나는 부분은 관할 군청 담당 확인 꼭 합니다. ******
*** 주택 및 땅을 볼 때 가장 기본적인 서류는 토지대장 또는 임야대장, 토지이용계획 확인원과 지적도입 니다.
다른 서류는 매입시 필요한 서류입니다. 맘에 드니까 군청 간 김에 다 발급받는 겁니다. 집 볼 때는 나중 서류입니다. ***
6. 증개축이 가능한지 여부 ( 예를 들어 양평은 수변보호구역으로 지정되어 있어 한강부근의 1㎞ 이내에는 건물허가조차 어렵고 건물의 수리 시 허가가 필요한 까다로운 지역입니다. 또한 그린밸트는 말할 필요도 없습니다.)
농지전용신청시 이것만은 꼭 확인
농지전용을 신청하기 전에는 전용면적이 얼마까지인가를 확인할 필요가 있다. 지자체와 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또한 많은 지자체에서 자체적으로 건폐율을 산출하고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다.
즉 건평이 30평이고 대지면적이 150평이라면 건폐율은 20%이다. 건폐율 20%한도내에서 전용이 가능하다면 전용 가능면적은 건물 바닥면적의 5배에 해당하게 된다. 또 대부분의 시 군에서는 최대전용면적을 일반주택은 200평으로 (농가주택300평) 정하고 있다.
아무튼 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 만약 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면, 전용하고 남은 면적은 300평이 된다. 이 경우 300평은 소유권이전을 할 수 없다. 그 이유는 농사를 짓지 않은 도시인이 농지를 소유하고자 힐 때는 농지 구입 면적이 최소 303평 이상은 되어야 소유권이전을 할 수 있기 때문이다.
그러나 지역에 따라서 차이는 있으나, 수도권에서는 경기도에 농지원부가 있는 사람은 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 이 때는 해당 시 군에 가서 농지원부를 발급 받으면 된다. 그 외 지역은 지방자치조례에 따라 차이는 있으나, 대부분 지역에서는 농지원부만 확인이 되면 자투리 농지도 이전이 가능하다. 예을 들면 경남 남해에 농지원부가 있어도 강원도 횡성에 있는 303평 이하의 농지을 사서 이전할 수 있다는 것이다.
어차피 낼 대체조성비와 농지전용부담금이라면 자진해서 빨리 내라. 대체조성비와 농지전용부담금은 농어촌관리공사에서 관리한다.
시장 군수가 전용허가 사항을 농어촌공사에 통보하면 공사측은 전용 신청자에게 30일 이내의 납부기간을 정해 농수축협에 납부하도록 고지한다.
전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. 그러나 기간을 단축하고 싶은 사람은 군청에서 바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아, 금액을 납부한 후 영수증을 가지고 농지전용허가증을 찾아가면 된다.
임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 개발한 정도로 작은 평수의 임야를 찾는다는 것은 하늘의 별따기 만큼이나 힘들다. 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 놓고 볼 때 웬만한 준농림지를 사서 개발하는 것이 훨씬 이익일 수 있다.