스크랩 토지투자 기초편과 돈되는 토지 찾는 법

[오진무]

토지투자 기초편과 돈되는 토지 찾는 법

차례

가. 토지지목 28종과 토지용어의 이해

나. 농지와 임야

다. 재촌자경이란?

라. 농업인의 조건

마. 농지전용비 계산법

바. 농업인의 혜택

사. 농가주택의 신축요건

아. 농지취득자격증명(농취증)

자. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분

가. 토지지목 28종과 토지용어

1] 토지지목 28종(측량/수로조사 및 지적에 관한 법률 제 67조, 시행령 제58조)

1) 전 -- 전(田) 2) 답 -- 답(沓) 3) 과 -- 과수원(果樹園) 4) 목 -- 목장용지(牧場用地) 5) 임 -- 임야(林野) 6) 광 -- 광천지(鑛泉地) 7) 염 -- 염전(鹽田) 8) 대 -- 대(垈) 9) 장 -- 공장용지(工場用地) 10) 학 -- 학교용지(學校用地) 11) 차 -- 주차장(駐車場) 12) 주 -- 주유소용지( 注油所用地) 13) 창 -- 창고용지(倉庫用地) 14) 도 -- 도로(道路)

15) 철 -- 철도용지(鐵道用地) 16) 천 -- 하천(河川) 17) 제 -- 제방(堤防) 18) 구 -- 구거(溝渠) 19) 유 -- 유지(流地) 20) 양 -- 양어장(養魚場) 21) 수 -- 수도용지(水道用地) 22) 공 -- 공원(公園) 23) 체 -- 체육용지(體育用地) 24) 원 -- 유원지(遊園地) 25) 종 -- 종교용지(宗敎用地) 26) 사 -- 사적지(史跡地) 27) 묘 -- 묘지(墓地) 28) 잡 -- 잡종지(雜種地)

2] 토지 용어

- 필지 : 지번이 부여되는 땅, 거래의 단위

- 획지 : 일정한 계획에 의하여 구분된 땅

- 소지 : 생산용으로 활용되는 땅(농지, 임야)

- 용지 : 도로, 주택공사에서 택지나 상가용으로 공급되는 땅.

- 선하지 : 고압전선 밑에 있는 땅

- 법지 : 경계면의 땅

- 포락지 : 하천, 계곡 무너져 흐른 땅

- 빈지 : 바다와 육지 사이의 땅(소유권 불인정)

- 후보지 : 농지 등이 다른 용도로 전환되는 땅

- 미불지 : 정부에 수용되었으나 보상이 안 된 땅(미불용지)

- 공개용지 : 건축할 땅의 일부를 조경이나 공원, 공터 등으로 남겨준 땅

나. 농지와 임야의 이해

1] 농지: 전, 답, 과수원, 유지, 구거, 제방(농업에 필요한 제방)

(지목이 임야, 잡종지, 대지(垈地)일지라도 3년 이상 경작하였다면 농지로 본다.)

2] 임야: 산림과 산림 이외의 초생지를 합한 것, 혹은 부동산등기법상의 분류에서는 산림과 원야(原野)를 합한 것이다.

다. 재촌자경이란?

1] 재촌이란 주민등록주소와 실제거주 요건을 갖추어야 한다.

첫째. 토지 소재지에 거주하거나,

둘째. 연접한 시,군,구에 거주하거나,

셋째. 땅으로부터 30km이내에 살면 재촌이다.(위의 셋 중에 한가지 만 충족하면 된다.)

2] 자경이란 본인 소유권의 농지 1/2이상을 실제로 경작해야하며 1년 중에서 90일 이상을 농업에 종사하여야 한다.

숙지사항

@ 1991년 1. 1 농지법 시행일 이후에 취득한 농지를 임대하였을 경우 1천만원이하의

벌금 및 농지처분령이 내린다는 사실을 잊지 말자.

@ 농사지을 때 구입한 기자재, 씨앗, 비료 등등의 모든 영수증은 날짜별로 꼭 보관하자.

@ 영농일기를 쓰고 농사지을 때 사진을 년도별/계절별로 찍어서 관리하자. 

라. 농업인의 조건

1]농지법상 농업인(일반적인 농민자격)

   1) 1,000㎡이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자.

2) 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

   3) 농지에 330㎡이상의 온실이나 비닐하우스 등에서 종사하는 자.

4) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수, 꿀벌 10군 이상을 사육하거나

1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람.

   5) 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인자

   6) 영농조합법인, 농업회사법인 종사자

마. 농지전용비용 계산하는 법

1. 농지보전부담금

(2006. 1. 22부터 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭변경 되었음)

- 농지보전부담금 계산법(전용면적㎡×㎡당 개별공시지가×30%= 농지보전부담금)

- ‘농업인’의 경우 농지보전부담금이 전액면제 된다.

- 10평 이하 건축물 신축 시 50%의 농지보전부담금을 면제해 준다.

- 농지를 전용할 때 ㎡당 개별공시지가의 30%를 부과한다.

- ㎡당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제를 적용한다.

2. 농지전용 허가비

- 200평까지 150만원내외

- 수입증지 : 3,500㎡이하의 경우 20,000원 (해당부서 문의)

3. 지역개발공채(지역개발공채는 지역에 따라 다소 차이가 있음)

- 경기도: 농지 3.3㎡당- 1,000원/ 임야 3,3㎡당- 2,000원

- 충청도: 농지 ㎡당- 1,500원/ 임야, 잡종지 등은 읍/면지역 ㎡당-1,500원이고,

동지역 은 ㎡당 3,000원

4. 개발행위 대행비

- 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요)

5. 지목 변경비

- 수수료 : 1,000원

- 취득세: (지목변경 후 시가표준액-지목변경 전 시가표준액) ×2%= 취득세액

- 지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 ×10%

*** 건축물 준공 후 지목변경 신청하면 대지로 전환됩니다.

바. 농업인의 혜택

1) 농지원부를 보유하고 8년 이상 자경이 입증되면 당해 농지 양도소득세 감면

2) 농지원부 등록 후 2년이 경과한 후에 추가 농지를 구입할 경우, 취/등록세 50%감면

3) 국민연금 및 건강보험료 50% 감면을 지원한다.

4) 농가주택 지을 수 있는 농업인 자격취득.

5) 농가주택 및 창고 신축 시 농지전용부담금이 면제된다.

6) 농기계, 비닐하우스 시설설치/구입 시 경우에 따라 50% 지원을 받을 수 있다.

7) 국민주택채권 매입 시 세금이 면제되며, 근저당설정 시 등록세 및 채권 전부면제

8) 면세유 등 각종 보조금 지원혜택.

9) 고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생등록금 무이자 융자.

또한 만5세 이하의 영/유아를 보육시설(유치원)에 보낼 때 보조금 지원.

사. 농가주택의 신축 요건

1) 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업을 영위하는 세대로서

    - 무주택자 이어야 한다.

- 당해 세대의 농업 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하고,

    - 당해 세대원의 노동력의 2분의1 이상으로 농업을 영위하는 세대의 세대주

  2) 농가주택 부지면적은 1세대 당 660㎡이하일 것.

  3) 당해 세대의 농업경영의 근거가 되는 농지가 소재하는 시..구.읍.면 또는 이에 연접한

시.구.읍.면 지역에 신축해야 하고, 거주지가 현격히 멀면 서울에 집이 있어도 허가가능

* 농림지 임야에는 농가주택의 허가요건이 비교적 쉽다. (값싼 농림지임야를 잘 살피자)

아. 농지취득자격증명: 대한민국의 건강한 성인이면 누구나 농취증을 발급받을 수 있다.

- 그러나 학생이나 직접 농업에 종사할 수 없는 환자 등은 불허가 사유에 해당함.

- 신청인이 소유농지 전부를 임대/위탁하거나 처분명령을 받은 전력 있으면 불허가.

* 1,000㎡이하의 농지는 농취증 용도를 ‘주말체험용’으로 기록하고 농취증을 발급 받는다.

자. 도시지역과 비도시지역에서 용도의 구분

※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 이 법으로 통합하여 2002년 제정된 뒤 2009년 12월 법률 제9861호까지 46차례 개정되었다.

1] 도시지역

1) 주거지역: 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역,

제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거지역

2) 상업지역: 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역

3) 공업지역: 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역

4) 녹지지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역

2] 비도시지역

1) 관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

2) 농림지역: 농업진흥구역, 농업보호구역,

3) 자연환경보전지역

@ 기타지역/지구/구역: 자연취락지구, 개발진흥지구, 수자원보호구역, 도시자연공원구역,

공원보호구역, 문화재보호구역, 개발제한구역, 비오톱 등등이 있다.

도시지역과 비도시지역의 구분
도시지역			비도시지역
녹지지역	보전녹지지역	×	관리지역	보전관리지역	○
	생산녹지지역	×		생산관리지역	○
	자연녹지지역	○		계획관리지역	○
			농림지역	×