권리분석 (압류=세금미납, 예고등기=소송중, 환매등기=조건매매)

[배종찬]

 압 류 ====> 세금미납

압류는 간단하게 말해서 부동산 소유자가 구청이든, 세무서든 세금을 납부하지 않았다는 것이다. 부동산 소유자가 세금

등을 납부하지 않을 경우에 국가기관이 강제로 부동산 소유자의 재산처분이나 권리행사 등을 하지 못하게 하는 것으로

만약 세무서에 납부해야할 세금 등을 납부하지 않았다면 세무서에서 세금 체납자의 부동산에 관하여 압류를 하며 만약

구청이나 군청에 납부해야할 세금을 납부하지 않았다면 구청이나 군청은 지방세 체납자의 부동산에 대하여 압류를 잡는

다. 일반적으로 세무서의 압류는 법인세, 종합소득세, 종합부동산세 등이므로 비교적 많은 금액이며 구청에서의 압류는

취득세, 도시계획세, 주민세 등 금액이 소액임을 쉽게 알 수 있다. 또한 세무서에 납부할 세금을 국세라고 하며 구청이나

군청에 납부할 세금을 지방세라고 한다.

압류의 등기부 등본 기재사례

순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
2	압류	2009년 1월 4일 제 543호	2009년 1월 4일 압 류 (세정13410-10100)	권리자 국 처분청 강남세무서

6) 예고등기 ====> 소송 중

예고등기는 해당되는 부동산이 소송중이라는 말이다. 따라서 예고등기가 잡혀져 있는 부동산은 매수하지 않는 것이 좋으

며 전세나 근저당권 등 다른 권리일체를 하지 않는 것이 좋다. 예고등기의 정확한 정의는 등기원인의 무효, 취소 등 부동

산에 관련된 소송이 제기된 경우에 수소법원은 선의의 제3자를 보호하기 위하여 직권으로 등기소에 촉탁을 행하는 등기

를 말한다. 일종의 조심하라는 예비적 등기라고 생각하면 된다. 조심할 것은 예고등기의 경우에는 개인이 말소등기를 신

청하여 말소가 되는 것이 아니라 법원이 촉탁으로 인하여 말소가 가능하다. 또한 예고등기의 경우 시효가 없다는 사실을

명심해야 할 것이다.

따라서 예고등기는 소유권 자체가 무효이거나 근저당권 자체를 무효로 하는 소송 중이므로 골치가 아픈 부동산을 의미한

다. 일반 매물일 때의 예고등기는 쳐다보지 않는 것이 상책이며 경매로 나온 예고등기의 경우에는 예고등기의 원인들을

명확하게 구분한다면 경쟁자 없는 게임이므로 막대한 수익을 창출할 수 있다. 예고등기는 오프라인 강의로 2시간이면 예

고등기의 박사가 될 수 있으며 예고등기만 전문적으로 공격을 하여도 경매에서 큰 수익을 낼 수 있는 아주 매력적이 등기

이다. 단, 초보자들이나 예고등기의 작업 방법을 모를 경우에는 아무리 저렴한 가격으로 나온 경매라고 하더라도 안 들어

가는 것이 상책이다.

예고등기의 등기부 등본 실제사례

순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
4	1번 소유권 말소예고등기	2008년 7월 2일 제 134,543호	2008년 6월 16일 서울지방법원동부지원에 원인무효를 원인으로 하는 소유권이전등기말소의 소제기 (2008가단 3452)

7) 환매등기 ====> 조건부 매매계약

환매등기란, 부동산을 매매하는데 있어서 조건이 부여된 매매를 말한다. 예를 들어서 네가 만약 5년 뒤까지 안 예뻐지면

이전등기를 한 것을 무효로 하겠다는 것이다. 따라서 개인과 개인끼리 조건을 달고 매매계약을 체결하지는 않는다. 한번

생각해 보아라. 이 세상 어떤 누가 부동산을 매매 하면서 조건을 붙이겠는가? 그냥 사면 사는 것이고 팔면 파는 것이지 조

건이 수반되지는 안 된다. 그러하기 때문에 개인과 개인끼리는 환매조건부 매매계약을 체결하지 않는다. 다만, 토지개발

공사에서 분양하는 대규모 택지개발지구에서 근린생활시설로 토지를 분양받았다면 조건부매매계약을 체결하여 환매등

기가 이루어진다.

그것은 바로 토지개발공사에서 토지를 분양 받았다면 5년 안에 건축물을 지어야 하고, 그 건축물은 일반 주거용이 아니라

반드시 근린생활시설을 지어라는 말이다. 이처럼 조건이 있는 매매계약을 우리는 환매조건부 매매계약이라고 하고 환매

등기라고도 한다. 요즘 나오는 반값 아파트로 설명을 하자면 주택공사에서 서울지역의 반값아파트 환매조건부아파트를

분양하였는데 분양실적이 아주 저조하였다. 그 이유는 환매조건부아파트였기 때문인데 그 내용은 이러하다. 일반적으로

임대아파트에 들어가서 5년 동안 거주를 하면 5년이 지난 후에는 일반분양 자격이 부여되기 때문에 5년 후 주택공사에서

거주자이름으로 소유권이전등기를 경료한 후 다른 사람에게 매도할 수 있었지만 환매조건부아파트의 경우에는 10년 이

든 30년 이든 만기가 되면 다른 사람에게 매도하지 못하고 반드시 주택공사에 다시 팔아야 된다는 의미에서 환매조건부

아파트가 된 것이다. 이러한 사실을 알고 어떤 누가 그 집에 들어가서 살 것인가?따라서 환매조건부아파트의 경우에는 시

장에서 철저하게 외면당하는 것이다. 부동산 투자는 주거에다가 투자의 개념으로 생각해야지 주거의 개념으로만 생각한

다면 물 좋고 산 좋은 두메산골로 들어가야 할 것이다.

환매등기의 사례

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순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
5	소유권이전	2005년 5월 6일 제 3345 호	2005년 5월 2일 공공용지 협의취득	소유자 대전광역시 425
6     부1	소유권이전	2008년 9월 1일 제 56477호	2007년 10월 2일 환매특약부 매매	소유자 김 순 옥 560102-2****** 대전 유성구 송강동 23-23
6    부기    1호	환매특약	2008년 9월 1일 제56477호	2007년 10월 2일 환매특약	환매대금 345,678,000원 환매비용 78,900원 환매기간 2007년 10월 2일부터 5년간 환매권자 대전광역시 425

[뽀롱망치]

잘 보았읍니다

[joon lee]

대단히 감사합니다.

[부동산풍운아]

압류 예고등기 환매등기 경매공부할 때 많이 들었는데 책으로 읽는 것보다 교수님이 알려주는 것이 머리속에 속 들어 오네요...신기 합니다.

[선녀]

감사합니다^^