전세위기 탈출전략

[김박사]

전세위기 탈출전략

글 : (주)RE멤버스

고종완 대표이사

전세값이 천정부지로 뛰고 있다. 이대로 가다간 올 가을 이사철에 전세대란마저 우려되는 상황이다. 사실 올 연초만 해도 완만한 상승이 점쳐졌다. 하지만 전세시장에 의외의 복병이 등장, “이상기류”가 형성된 것이다. 이를테면, 잠실, 반포 등 강남권 전용 85제곱미터 아파트 전세값이 올 상반기에 1억원씩 급등했다. 이를 신호탄으로 서울전역은 물론이고 분당, 용인, 화성, 남양주 등 수도권으로 확산되고 있다. 이에따라 집없는 서민들의 고통도 가중되고 있다. 전세난에 빠진 무주택자의 위기 탈출 전략은 과연 무엇일까? 먼저, 세입자의 고민은 2가지다. 전세값 급등의 근본이유는 무엇일까, 그리고 언제까지 지속될 것인가 하는 점일 테다. 먼저, 전세난은 수급불균형구조에다 단기적인 공급부족이 가장 큰 원인이다. 1인, 부부가구 증가 및 경기침체로 인한 재전세선호도 수요유발에 한 몫했다. 한 마디로 수급요인, 경기요인, 인구사회요인이 복합적으로 빚은 부작용의 결과물로 풀이된다. 둘째, 작금의 전세난 현상은 단기적, 일시적 현상에 그치치 않고 적어도 2~3년이상 장기화 될 가능성이 높다. 서울 등 수도권은 주택보급률, 자가주택소유율, 인구 1천명당 주택지표가 국제기준에 한참 미달한다. 게다가 작년이후 신규공급, 입주물량감소세가 유지되고 있다. 특히, 서울지역의 뉴타운 사업으로 인한 주택멸실, 입주물량감소는 심각한 편이다. 정부도 이런 사정을 감안, 국토해양부는 지난 8월 24일 전세대출확대, 도시형 생활주택과 오피스텔 공급을 늘리는 대책을 발표했다. 하지만 도시토지의 고갈, 입주 때까지의 시차 등을 고려할 때 시장안정효과는 제한적이라는 지적이 많다.

전세위기 탈출전략 4가지

그렇다면, 무주택자가 선택할 수 있는 구체적인 실행대안(ACTION PLAN)은 무엇일까? 다음 4가지로 요약된다. 첫째, 동일지역 혹은 단지내에서 평형을 낮추거나 아파트에서 연립, 다세대주택으로 눈높이를 낮추는 방안이 있다. 직장, 학교 등의 문제를 고려할 때 가장 현실적인 방법이지만 전세가격이 계속 오를 경우 결국 주거수준의 하락만 초래한다. 둘째, 높은 전세금을 피해 저렴한 지역의 아파트단지로 전세를 옮기는 방안이다. 예컨대, 판교, 수원, 용인, 파주 등 대규모 택지개발지구의 신규입주물량이 풍부한 전세매물을 노려보는 방법이다. 당장 주거수준의 큰 폭 저하는 없지만 직장통근, 학교전학 등이 문제다. 셋째, 청약통장을 이용하여 보금자리주택, 광교, 김포한강, 영종하늘도시, 파주신도시 등의 분양가 상한제 아파트를 분양받는 방안이다. 효과적 방법이긴 하지만 입지별 편차가 심하고 청약가점과 당첨가능성이 관건이다. 넷째, 무주택을 과감히 탈출, 유주택자 반열에 당당히 입성하는 방안이다. 주기적으로 찾아오는 지긋지긋한 전세난의 “악순환의 고리”를 근본적으로 해소함과 동시에 내집마련의 꿈을 성취하는 일거양득 전략이라고 할까. 이를테면, 동일한 지하철역이나 학교, 백화점이용이 가능한 소위, 인근지역(동일한 지역적 범위)내에서 非아파트인 연립, 다세대, 다가구, 단독주택을 매입하는 방법이다.

한강변, 역세권, 뉴타운지구의 연립, 다세대가 최적 대안

과제는 언제, 어느 지역에 전세금으로 이들 주택을 매입하는냐 이다. 가장 손쉬운 방법은 살고 있는 전세아파트 인근지역 역세권의 연립, 다세대주택을 찾아보는 것이다. 만일 거주지역이 이런저런 이유로 장기거주가 부적합하거나 지속적인 자산가치 증가요인이 적을 경우에는? 개발호재가 받쳐주는 미래의 성장거점지역에 관심을 갖자. 서울을 예로 들면, 한강변, 역세권, 뉴타운지구, 대규모 재건축단지, 대형집객시설, 복합용도시설지구 인접지역이 여기에 해당한다. 유망지역으로는 제2롯데월드와 9호선예정지인 송파구 방이4거리, 석촌역, 삼전4거리, 석촌호수주변과 트리플 역세권으로 동대문 디자인 플라자(DDP)가 건설중인 동대문운동장역을 비롯한 신당. 장춘. 청구일대가 유망하다. 그리고 안양천. 중랑천인접한 주거지역과 대규모 복합개발이 추진중인 강동, 영등포, 구로, 금천, 강서구 역세권도 주목할 필요가 있다. 수도권은 뉴타운 사업이 본격화되고 있는 광명, 부천 구도심권의 재개발. 재건축 지구가 장기투자로 적합하다. 현재 분명한 점은 무주택자가 고민에만 빠지지 말고 역발상을 통해 미래가치를 향한 내집마련을 실행할 때라는 사실이다. 끝

RE멤버스 고종완대표