서산아파트 전,월세 시장분석

[늑돌이]

2023년말부터 전.월세시장이 과거와 다른 패턴을 보이고 있습니다.

물론 표면적으로는, 석림e편한세상이 입주가 있어(1.31일~3월31일) 과거 입주아파트가

있을경우 일시적인 현상으로 보일 수 있지만,(1년전 푸르지오2차 입주때 경험했듯)

내면을 들여다보면,

생각보다 많은 변수가 뒤섞여 향후 매매시장에 영향을 끼칠 수 있는 소지가 크기에

오늘은 전,월세 시장을 들여다보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

도표 1

서산시 매매,전세 가격추이

도표 2

서산시 입주물량 추이

위 도표 2를 보시면,

지난 20여년간 서산내 입주물량 추이를 보면 적정수요(878세대)대비 입주물량이 매우 많았던 시기는

*2006년~2007년 구도심중심 개발 (코아루,비발디,석림한성,롯데캐슬,중앙하이츠,현진에버빌 등)

*2016년~2017년 테크노밸리/예천동 중심개발( 푸1차,한성,e편한,효성 등등)

이렇게 두차례 있었습니다.

특히, 2016~17년은 1~2년만에 약 6,000세대가 넘은 아파트가 동시다발적으로 입주를 하여

도표1에서 보듯 '서산시장이 동맥경화에 걸려' 2020년 상반기까지 '큰 조정'을 겪어야만

했습니다.

이렇게, 수요 ↔공급이 일시적으로 무너지면 경제원리에 따라 가격조정(매매,전세)이

불가피한것은 어쩌면 당연한데요..

서두에서 말씀드렸듯,

현재의 시장흐름은 도표1의 '큰 원'과 '작은 원'에서 보듯이

'과거와는 다른패턴'이 몇가지 보이고 있다는데 주목할 필요가 있습니다.

가장 결정적으로 다른 패턴은..

매매 ↔전세 가격gap이 너무 벌어져 있다!

도표1의 큰원에서 보듯, 과거에는 입주폭탄이 있어 가격조정이 오더라도 전세가격과의 gap은

크게 벌어지지 않으며 '매매가격과 전세가격이 동반하락'하는 패턴이었는데

도표1의 오른쪽 작은 원 2개를 보시면 2021~2022년 시세분출? 후, 현재까지 조정기를 거치며

매매가격과 전세가격간 gap 이 점점 벌어지고 있다는 것입니다.

둘째,

월세시장의 상대적? 선호현상입니다.

과거에는 전세와 월세 비중이 8:2 또는 9;1 정도 되었는데 현재시장은 7:3 정도 되는것 같습니다

매우 특이한 현상으로...

이는..

- 전국적으로 진행중인 '빌라왕? 건축왕?' 사건들과 무관하지 않을 것입니다

(특히, 발령등으로 타지에서 오시는 분들의 월세선호도는 더~ 높을것 같습니다.)

- 보증금 환불의 피곤함을 덜 수 있다는 생각이 있는것 같습니다.

(2~3년전 시세분출시 높은 전세가로 들어가셨던 세입자들이 최근 속속 만기가 돌아오며

보증금 환불문제로 이곳저곳에서 시끄러울수 밖에 없어 '보증금 환불이 상대적으로 수월?한'

월세쪽을 검토하시는 분들이 많아진듯 합니다.)

- 고금리로 '전세자금대출 이자'와 '월세'간 gap이 크지 않은 이유도 있을것입니다

( 은행에 월세주나 집주인에게 월세주나 마찬가지~~ 아냐? 라는 우스갯소리까지...)

셋째,

2~3년전 시세분출의 후폭풍입니다.

-3년여전 전국적인 투자열풍이 서산에도 내려오면서 단기적으로 폭등했던 매매,전세가가

지난 연말을 전,후 '전세만기'가 돌아오면서 ' 폭등가가 되돌림'하는 과정에서

임대인이 전세금을 되돌려주기가 만만치 않은 상황이 왔습니다

-실제로 2021~2022년 대비 현재의 전세가는 예천동의 주요아파트가 최소 7천~ 1억

가까이 '폭락'했는데요

(매매가의 조정폭은 예천동기준 5천~7천 이었던 것에 비해 전세가 하락률이 더 컸음)

위 도표에서 다시보듯..

시세분출시 매매 ↔전세가 차이 대비 맨 오른쪽 원의 (2023년말) 매매 ↔전세가의 gap이

역사적?으로 벌어져 있는것을 볼수 있습니다.

자...그럼..

2024년 이후 전세,월세 시장은 어떻게 될까요?

첫째, 하반기말 부터 꿈틀 후 2024년 전세가는 오를 것 같습니다.

- 전국적으로 매매가는 보합 또는 약세를 면치 못하고 있는데요

(서산의 경우도 지역별 편차는 있지만 '보합'수준이고, 기타 내용은 전글을 참고하세요^^)

- 아래 표에서 보듯 대장동네인 서울,경기도의 매매 ↔전세가 gap이 좁혀지고 있습니다

따라서, 시차를 두고 서산도 비슷한 패턴으로 진행될것 같습니다.

둘째, 하반기 또는 2025년 이후 월세가격은 상대적으로 보합 또는 약세전환할 것 같습니다.

- 요즘 전,월세시장에서 이런말이 있습니다

' 은행에 이자 주나 집주인에게 월세주나 마찬가지 아닌가?'

여유자금으로 전세금을 치를수 있는 분들이야 다른세상 얘기겠지만 대부분은

전세자금대출을 받는 비율이 높은데요..

높은 금리로 인해 그 차이가 크지 않다는 얘기입니다

(나중에 보증금 돌려받기도 상대적으로 수월하구요)

- 하지만, 하반기 이후 금리가 내려가기 시작하면, 상대적으로 고금리에 편승한 월세가는

10% 내,외 조정이 올 것 같습니다.

( 실제 전월세 전환율이라는 있기도 합니다)

셋째, 주요 핵심지구의 전세물량은 줄어들어 선택의 폭이 낮아질것으로 보입니다.

- 예천동 일대/ 동문동 비발디,코아루 등 주요지역에서 하반기부터는 서서히

전세물량의 감소가 발생할 것 같습니다

- 이는 금리가 내리기 시작할 것이고, 또한 석림e편한 같은 입주물량도 없으며

석림e편한 입주장이 상반기 안에 정리될것 이기 때문입니다.

결론적으로,

올해 전,월세로 이사를 계획하고자 하시는 분은

전 포스팅에서 말씀드렸듯 매매시장과 함께

상반기 늦어도 올해 기회를 놓치지 마시는게 현명할 것 같습니다.

( 특히 석림e편한 입주와 맡물린 상반기가 더욱 좋을것 같네요^^)

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223363654303

서산아파트 전,월세 시장분석